RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 5 JUIN 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19781 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU5K

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Août 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 21/00067

APPELANT

EPA ORSA – ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ORLY- RUNGIS SEINE AMONT

[Adresse 5]

[Localité 21]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉES ET APPELANTES INCIDENTES

S.C.I. DU [Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 20]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 19]

représentée par Monsieur [M] [H], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI du [Adresse 15] était propriétaire de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 14] sise [Adresse 15] à [Localité 20] et d’une superficie de 718m². Le bien est composé de lots de copropriété incluant un local à vélos, un studio en RDC, d’anciens box transformés en appartements, des box laissés en l’état et un local commercial comportant lui-même un local d’habitation.

Par arrêté préfectoral du 11 février 2014, ces parcelles ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’EPA ORSA. Une ordonnance d’expropriation du 26 janvier 2015 a transféré la propriété du bien donné à l’EPA ORSA.

Faute d’accord entre les parties, l’EPA ORSA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixer ses obligations à l’égard du SDC.

Le transport sur les lieux a été effectué le 30 novembre 2021.

Par jugement contradictoire du 21 août 2023, le juge de l’expropriation de Créteil a :

ANNEXÉ le PV de transport du 30 novembre 2021 ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPA ORSA à la SCI du [Adresse 15] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 15], à la somme de 886.922 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 801.020 euros ((8.600 euros x 3 garages) + (1.408 euros x 158m² pour le local commercial) + (173m² x 3.300 euros x 0.8 pour les appartements de petite surface) + (2.800 euros x 21m² x 0.8 pour le grand appartement), ramenés aux prétentions de la SCI pour ne pas statuer supra petita) ;

Indemnité de remploi : 81.102 euros ;

Indemnités pour perte de revenus locatifs : 4.800 euros ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ l’EPA ORSA à payer à la SCI de [Adresse 15] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l’EPA ORSA aux dépens.

L’EPA ORSA a interjeté appel du jugement par RPVA le 13 novembre 2023 sur la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 886.922 euros et en ce qu’il a rejeté les demandes de l’EPA ORSA.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 13 février 2024 par l’EPA ORSA, appelant, notifiées le 25 mars 2024 (AR SCI le 30/03/2024, AR CG le 02/04/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Rejeté la demande d’indemnité de dépréciation du surplus formée par la SCI du [Adresse 15] ;

Alloué à la SCI du [Adresse 15] une indemnité de 4.800 euros au titre de la perte de loyers ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER l’indemnité à revenir à la SCI du [Adresse 15] consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier à usage mixte situé au [Adresse 15] à [Localité 20], édifié sur les parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 12] (volume 2 et) et n°[Cadastre 14] (lots n° 10, 11, 12, 17 à 25), issues de l’ancienne parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 4], d’une superficie totale de 718m², comme suit :

Lots 10, 17 à 24 (garages) :

Indemnité principale :

Nombre de garages : 9

Valeur unitaire retenue : 7.500 euros

Soit 9 x 7.500 euros = 67.500 euros ;

Indemnité de remploi : 7.750 euros ;

Lot n°12 (local commercial) :

Indemnité principale :

Surface retenue : 118,70m²

Valeur unitaire retenue : 1.400 euros/m² libre

Situation d’occupation retenue : occupée

Abattement pour occupation : 40%

Soit (118,7m² x 1.400 euros) x 0.6 = 99.708 euros ;

Indemnité de remploi : 10.971 euros ;

Lots n°11 et n°25 (studios) :

Indemnité principale :

Surface totale : 73,13m²

Valeur unitaire retenue : 2.000 euros/m² libre

Situation d’occupation retenue : occupée

Abattement pour occupation : 20%

Soit (73,13m² x 2.000 euros) x 0.8 = 117.008 euros

Indemnité de remploi : 12.701 euros

Indemnité totale de dépossession : 315.638 euros

REJETER l’ensemble des demandes formées par la SCI du [Adresse 15] ;

2/ Adressées au greffe le 11 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, notifiées le 19 août 2024 (ARs le 20/08/2024), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de :

FIXER l’indemnité de dépossession foncière à :

Une indemnité principale de 825.860 euros en valeur occupée ;

Une indemnité de remploi de 83.586 euros ;

Une indemnité de perte de revenus locatifs de 6 mois de loyers ;

Soit une indemnité totale de dépossession foncière de 909.446 euros en valeur occupée ;

3/ Adressées au greffe le 12 février 2025 par la SCI du [Adresse 15], intimée et formant appel incident, notifiées le 13 février 2025 (ARs le 17/02/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉBOUTER l’EPA ORSA de ses demandes portant sur :

La fixation de l’indemnité principale à 284.216 euros ;

La fixation de l’indemnité de remploi à la somme de 31.422 euros ;

Sur la qualification de la nature des différents lots indemnisés ;

Et y ajoutant,

CONFIRMER le jugement entrepris :

Sur la méthode d’évaluation retenue ;

Sur la qualification de la nature des différents lots expropriés ;

Sur le prix au m² retenu pour les différentes surfaces à indemniser ;

Sur les taux retenus au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur l’indemnité allouée au titre de la perte de loyers de 4.800 euros ;

Sur la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Et statuant à nouveau :

FIXER le montant de l’indemnité principale à la somme de 557.846 euros ;

FIXER le montant de l’indemnité de réemploi à la somme de 58.035 euros ;

CONDAMNER l’EPA ORSA à payer à la SCI du [Adresse 15] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER l’EPA ORSA aux entiers dépens.

4/ Déposées au greffe le 31 mars 2025 par l’EPA ORSA, appelant, notifiées le 1er avril 2025 (AR Intimé le 03 avril 2025 et CG 04 avril 2025), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

DÉCLARER irrecevables les conclusions notifiées le 11 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement en violation des dispositions de l’article R.311-26 du code de l’expropriation ;

DÉCLARER irrecevable le mémoire en réponse d’intimé n°1 notifié le 13 février 2025 par la SCI du [Adresse 15] en violation des dispositions de l’article R.311-26 du code de l’expropriation ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Rejeté la demande d’indemnité de dépréciation du surplus formée par la SCI du [Adresse 15] ;

Alloué à la SCI du [Adresse 15] une indemnité de 4.800 euros au titre de la perte de loyers ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER l’indemnité à revenir à la SCI du [Adresse 15] consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier à usage mixte situé au [Adresse 15] à [Localité 20], édifié sur les parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 12] (volume 2 et) et n°[Cadastre 14] (lots n° 10, 11, 12, 17 à 25), issues de l’ancienne parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 4], d’une superficie totale de 718m², comme suit :

Lots 10, 17 à 24 (garages) :

Indemnité principale :

Nombre de garages : 9

Valeur unitaire retenue : 7.500 euros

Soit 9 x 7.500 euros = 67.500 euros ;

Indemnité de remploi : 7.750 euros ;

Lot n°12 (local commercial) :

Indemnité principale :

Surface retenue : 118,70m²

Valeur unitaire retenue : 1.400 euros/m² libre

Situation d’occupation retenue : occupée

Abattement pour occupation : 40%

Soit (118,7m² x 1.400 euros) x 0.6 = 99.708 euros ;

Indemnité de remploi : 10.971 euros ;

Lots n°11 et n°25 (studios) :

Indemnité principale :

Surface totale : 73,13m²

Valeur unitaire retenue : 2.000 euros/m² libre

Situation d’occupation retenue : occupée

Abattement pour occupation : 20%

Soit (73,13m² x 2.000 euros) x 0.8 = 117.008 euros

Indemnité de remploi : 12.701 euros

Indemnité totale de dépossession : 315.638 euros

DÉCLARER que la SCI du [Adresse 15] n’a saisi la cour d’aucune prétention relativement à l’indemnité principale de dépossession et à l’indemnité de remploi dans les délais pour ce faire à défaut d’avoir notifié des conclusions par lesquelles, au sein du dispositif, elle sollicite l’infirmation ou l’annulation du jugement en soutien de son appel incident ;

En tout état de cause,

REJETER l’ensemble des demandes formées par la SCI du [Adresse 15] ;

CONDAMNER la SCI du [Adresse 15] aux dépens d’appel.

5/ Adressées au greffe le 02 avril 2025 par la SCI du [Adresse 15], intimée et formant appel incident, notifiées le 03 avril 2025 (AR Appelant et CG le 07 avril 2025), et aux termes desquelles, l’expropriée reprend le dispositif exposé en ses précédentes écritures.

6/ Déposées au greffe le 03 avril 2025 par l’EPA ORSA, appelant, notifiées le même jour (AR Intimé et CG le 7 avril 2025), et aux termes desquelles, l’expropriant reprend le dispositif exposé en ses précédentes écritures.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 13 novembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

Les conclusions de l’EPA ORSA du 13 février 2024 déposées au greffe dans le délai reglementaire de trois mois sont recevables.

Les conclusions de l’EPA ORSA des 31 mars 2025 et 3 avril 2025 sont recevables puisque celui-ci soulève l’irrecevabilité du mémoire de la SCI du [Adresse 15] et du mémoire du commissaire du Gouvernement sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation pour avoir été déposées ou adressées au dela du délai de trois mois.

Il expose en effet qu’après son appel du jugement le 27 décembre 2023, il a notifié son mémoire d’appel au greffe le 13 février 2025 (erreur matérielle le 13 février 2024), qui a été notifié le 25 mars 2025 (erreur matérielle le 25 mars 2024) ; que l’état de notification au greffe des mémoires d’intimé sont pour le commissaire du Gouvernement le 11 juillet 2024 et pour la SCI du [Adresse 15] du 13 février 2025 et que ces deux conclusions doivent donc être déclarées irrecevables sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation, étant intervenues après le délai de 3 mois.

Il ajoute que la SCI du [Adresse 15] évoque dans ses conclusions la recevabilité des conclusions et pièces mais ne la soutient pas, puisqu’aucune prétention en ce sens n’apparaît dans le dispositif de ses conclusions ; que celle-ci indique en outre qu’elle avait constitué avocat le 14 février 2024 et que malgré cela, la notification du mémoire de l’appelant lui a été notifiée le 25 mars 2024, que cette notification, alors que l’avocat a été constitué, aurait dû être adressée à ce dernier ; cependant, en matière d’expropriation, la procédure est régie par des dispositions spécifiques, par exclusion des dispositions procédurales applicables en droit commun, ce qui a été rappelé récemment dans un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 15 février 2024, n° 22 – 23 245 ; qu’il en ressort qu’il n’existe aucune obligation de notification à l’avocat et que la notification à partie est parfaitement régulière, comme pour le commissaire du Gouvernement, et c’est la raison pour laquelle certaines chambres des expropriations de cour d’appel notifient les écritures et pièces aux parties et non aux conseils, Aix-en-Provence et Grenoble par exemple.

La SCI du [Adresse 15] demande dans les motifs de ses conclusions de déclarer recevable son mémoire du 12 février 2025, mais elle ne forme aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, alors que l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ses prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Elle y expose en effet que la SCI par courrier du 13 février 2024, a adressé sa constitution avec timbre fiscal (pièce n° 1), que nonobstant celle-ci, le greffe de la cour a adressé directement à la SCI [Adresse 15] le mémoire d’appel par courrier du 25 mars 2024 ; que l’article R 311-9 du code de l’expropriation impose la constitution d’un avocat, que cette notification, alors qu’un avocat a été constitué, aurait dû être adressée à ce dernier ; qu’on imagine mal, dans une procédure civile classique, la notification de conclusions adverses à une partie sans son avocat, alors que ce dernier était constitué.

Depuis le décret du 11 décembre 2019, les parties sont tenues de constituer avocat dans les conditions de l’article R311-9 du code de l’expropriation, l’État, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics pouvant se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration.

En l’espèce, l’appel de l’EPA ORSA étant du 13 novembre 2023, ces dispositions sont applicables.

Cependant, la procédure d’expropriation est régie par des dispositions spécifiques, à savoir en application de l’article R311-29 du code de l’expropriation, sous réserve des dispositions de la présente section et les articles R311-19, R311-22 et R312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du livre 2 du code de procédure civile.

Or, depuis l’obligation de constituer avocat en matière d’expropriation, l’article R311-26 n’a pas été modifié, celui-ci disposant en son alinéa 6 que le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

De même, l’article R311-30 du code de l’expropriation de la section 6 dispositions diverses, n’a pas été modifié, celui-ci disposant que la notification du jugement et arrêt aux parties et au commissaire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 et 682 du code de procédure civile ; que les autres notifications prévues par le présent livre sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par voie de signification. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties, sous réserve des règles propres à la notification des décisions mentionnées à l’alinéa précédent ; lorsque la notification du mémoire du demandeur a été faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et n’a pas touché son destinataire dans les conditions prévues à l’article 670 du code de procédure civile, il est procédé à nouveau par voie de signification.

En conséquence, en l’espèce les conclusions de l’EPA ORSA du 13 février 2024 ont été régulièrement notifiées par le greffe à la SCI du [Adresse 15].

Celle-ci a signé l’accusé de réception le 30 mars 2024.

Si elle allègue que la signature présentée sur le recommandé de notification à partie n’est pas celle du gérant habilité pour la réceptionner, elle n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, les conclusions de la SCI du [Adresse 15] adressées au greffe le 12 février 2025 l’ont été au-delà du délai 3 mois réglementaire.

Il convient de faire droit à la demande de l’EPA ORSA de déclarer irrecevables le mémoire en réponse d’intimé n° 1 notifié le 13 février 2025 et en conséquence de déclarer également irrecevable le mémoire de la SCI du [Adresse 15] en réponse 2 avril 2025, adressé au delà du délai réglementaire de trois mois.

Les conclusions de l’EPA ORSA du 13 février 2024 ont été notifiées au commissaire du Gouvernement le 25 mars 2024, celui-ci a signé l’AR le 2 avril 2024 et a adressé des conclusions au greffe le 11 juillet 2024, soit au-delà du délai réglementaire de 3 mois.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de l’EPA ORSA de déclarer irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement du 11 juillet 2024.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPA ORSA porte sur l’indemnité de dépossession et le rejet de ses demandes.

L’EPA ORSA demande la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité pour dépréciation du surplus formée par la SCI du [Adresse 15], alloué à celle-ci une indemnité de 4 800 euros au titre de la perte de loyers et l’infirmation du jugement pour le surplus, en ce qu’il a évalué comme des « garages » des lots n° 10 et 17 à 24, sur la surface retenue, sur l’abattement pour occupation pour le lot n°12 et sur le montant de l’indemnité de dépossesion.

S’agissant de la date de référence, non contestéen par l’EPA ORSA, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 alinéa1er du code de l’expropriation et L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, le PLU approuvé le 1er janvier 2004 et modifié le 28 juin 2016.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date, la parcelle expropriée est située en zone UA X1, correspondant aux îlots de la Zac multi site situés dans le centre ancien de [Localité 20].

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de plusieurs lots de copropriétés d’un ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 20] (94) sur une parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 14], d’une superficie de 676 m² après division parcellaire de la parcelle originaire AP n° [Cadastre 4] de 1175 m².

Le projet de la [Adresse 23] de [Localité 20] s’inscrit dans la mise en 'uvre du Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés et a vocation à détruire une partie du bâti ancien et de construire des voies d’accès piéton.

Le bien exproprié est constitué des lots 10, 11,12 et 17 à 25, l’entrée se faisant via un porche depuis la [Adresse 22] et donnant sur une cour intérieure entourée de différents lots en enfilade appartenant la SCI du [Adresse 15].

Il ressort du procès-verbal de transport que :

' le lot 10 est le premier sur la gauche, constitue un local à vélo avec des sanitaires. L’ensemble est en très mauvais état et laissé à l’abandon ;

' le lot 11 est un studio en rez-de-chaussée, actuellement occupé par un locataire rencontré sur place, qui a été informé de son droit au relogement. Le studio est en mauvais état, voire insalubre ;

' les lots 17,18, 19 20 et 24, 25 sont des anciens box de garage transformés en appartements ;

' les lots 17 et 18, puis 19 et 20 ont été réunis pour former deux appartements, comportant une pièce principale avec espace cuisine et des sanitaires. Ils sont en très mauvais état voir en état insalubre, le plafond s’effondrant par endroits du fait des dégâts des eaux. Ils ne sont pas occupés ;

' les lots 24 et 25 ont été réunis pour former un plus grand appartement en T2. L’ensemble n’est pas occupé et est en meilleur état ;

' les lots 21,22 et 23 sont toujours des boxes en mauvais état; ils ne sont pas occupés ;

' le lot n° 12 est un local d’activité loué par un boulanger selon bail commercial. Au rez-de-chaussée, se trouvent deux pièces, servant de stockage et de lieux de production, accessible par deux entrées différentes donnant sur la cour. À l’étage, se trouve un appartement T2 sous pente occupé par le boulanger, sans bail d’habitation, une pièce servant de bureaux, des sanitaires, ainsi qu’un débarras. Un escalier donne accès aux combles. L’ensemble est en très mauvais état, voire en état insalubre.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès- verbal de transport.

L’EPA ORSA expose au titre de la présentation de la division parcellaire intervenue, que la parcelle anciennement cadastrée section AP n° [Cadastre 4] supporte un ensemble bâti construit en 1800 et divisé en 25 lots; cette parcelle a fait l’objet d’une division en trois autres parcelles :

' parcelle AP n° [Cadastre 12] d’une superficie de 42 m², à usage de passage sous porche (lot C) ;

' parcelle AP n° [Cadastre 13] d’une superficie de 457 m² (lot D) ;

' parcelle AP n° [Cadastre 14] d’une superficie de 667 m² (lot E) ;

Les lots étant tous situés sur cette parcelle AP [Cadastre 14].

Elle ajoute que la parcelle AP n° [Cadastre 12] (lot C) a fait l’objet d’une division en trois volumes :

' volume 1 : d’une superficie de 42 m² environ correspondant au tréfonds en dessous de la cote NGF. 34. 34 m environ, et sans limitation de profondeur ;

' volume 2 : d’une superficie de 41 m² environ correspondant à la voirie et ses fondations ainsi que le volume d’air du porche entre les cotes NGF 34. 34 m environ et 38. 40 m environ ;

' volume 3 : ce volume comporte deux sous volumes, décrits comme suit :

' BASE (3-1) d’une superficie de 20 m² environ correspondant au mur entre le porche du volume 2 et la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 10] entre les cotes NGF 34 34 m environ et 38. 40 m environ ;

'BASE (3-2) d’une superficie de 42 m² environ correspondant à l’immeuble d’habitation situé au-dessus du porche du volume 2 au-dessus de la cote NGF. 38. 40 m environ et sans limitation de hauteur.

Elle précise que seuls les lots de copropriétés n° 10, 11,12 et 17 à 25 font l’objet de la procédure d’expropriation et que le plan des lots a été établi de manière contradictoire par géomètre expert en première instance et repris en pièce n° 3, et que les surfaces ont également fait l’objet d’un certificat de mesurage (pièce n° 4).

L’EPA ORSA ajoute que s’agissant de la description de la consistance des biens, il s’agit d’un ensemble immobilier bâti, à usage d’habitat et d’activités, situé au [Adresse 15] à [Localité 20], édifié sur la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 14], issue de l’ancienne parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 4], que le bien est accessible depuis la [Adresse 22] et que l’ancienne parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 4], d’une superficie de 1175 m², comporte un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété datant du 22 décembre 1994 (pièce n° 2) et que cet ensemble immobilier est composé de 8 bâtiments et de 25 lots au total et que les lots expropriés sont les suivants :

' bâtiment C (élevé du rez-de-chaussée) : composé des lots suivants :

' lot n° 10 (réserve) ;

' lot n° 11 (studio) ;

' bâtiment D (élevé sur rez-de-chaussée) : composé de 5 lots à usage de garage n° 17 à 21 ;

' bâtiment E (élevé sur rez-de-chaussée) : composé d’un lot à usage de garage, lot n° 22 ;

' bâtiment F (élevé sur rez-de-chaussée) : composé des lots suivants :

' lot n° 23 n° 24 (à usage de garage) ;

' lot n° 25 (studio) ;

' bâtiment G (élevé sur rez-de-chaussée et un étage) : composé d’un lot commercial, lot n° 12.

L’EPA ORSA indique que la procédure d’expropriation porte sur :

' le volume n°2 de la parcelle AP [Cadastre 12], correspondant au passage sous porche du bâtiment donnant sur la [Adresse 22] reliant la cour (voirie et ses fondations ainsi que le volume d’air du porche) d’une superficie de 41 m² environ ;

' la parcelle AP [Cadastre 14] comprenant les lots n° 10, 11,12 et 17 à 25 (inclus).

Il produit à l’appui des photographies ainsi que des plans et indique que pour fixer l’indemnité de dépossession, le tribunal a retenu la consistance de « lots d’habitations » pour les lots 10, 17 à 20, 24 et elle sollicite l’infirmation de ce chef en indiquant que le règlement de copropriété du 22 décembre 1994, toujours en vigueur à la demande de l’ordonnance d’ expropriation, désigne ces lots comme des « garages » (pièce n° 2), et que la modification d’un garage en un local d’habitation impose, en fonction de l’importance du projet, soit :

— d’obtenir un permis de construire

— de déposer une déclaration préalable de travaux conformément aux articles R 421-13 et R421-17 du code de l’urbanisme.

L’EPA ORSA ajoute que les « garages fermés ' litigieux ', à savoir les lots n° 10, 17 à 20, 24 ne constituent pas de la « surface de plancher » définie à l’article R111-22 du code de l’urbanisme, de sorte que la modification de leur destination par la SCI [Adresse 15] devait obligatoirement faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme en ce sens, et ce pour les deux raisons suivantes :

' création d’une surface de plancher totale de 94,71 m² (20,18 m² pour le lot 10 ; 30,25 m² pour les lots 17 et 18 ; 30,25 m² pour les lots 19 et 20 ; 13,19 m² pour le lot 24) ;

' modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment par la création d’ouvertures nouvelles (portes et fenêtres).

Elle indique que l’importante surface de plancher ainsi créée, à savoir 63,62 m² imposait à la SCI du [Adresse 15] l’obtention d’un permis de construire et que la création d’ouvertures (portes et fenêtres) imposait quand à elle de déposer une déclaration préalable de travaux et que celle-ci n’a jamais justifié avoir respecté ces obligations légales et les a réalisés sans la moindre autorisation.

Il ressort du règlement de copropriété du 22 décembre 1994 (pièce n° 2), en vigueur à la date de l’ordonnance d’expropriation, date à laquelle doit être appréciée la consistance du bien exproprié en application de l’article L322-1 du code de l’expropriation, que les lots 10,17 à 20,24 sont désignés comme des « garages » et que la modification d’un garage en un local d’habitation impose, en fonction de l’importance du projet, soit d’obtenir un permis de construire soit de déposer une déclaration préalable de travaux en application des articles R421-1, R421-14 et R421-17 du code de l’urbanisme.

La surface de plancher est définie à l’article R111-22 du code de l’urbanisme comme suit : la surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

4° des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’ accès et les aires de man’uvre ;

7° des surfaces de plancher des caves et celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune.

Il en ressort que les lots 10, 17 à 20, 24 ne constituent pas de la « surface de plancher » et que la modification de leur destination par la SCI [Adresse 15] devait faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme en ce sens pour la création d’une surface de plancher totale de 94,75 m² (20,18 m² pour le lot 10, 30,25 m² pour les lots 17 et 18, 30,25 m² pour les lots 19 et 20 et 19,19 m² pour le lot 24) et d’une déclaration préalable de travaux pour la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment par la création d’ouverture nouvelle, à savoir des portes et des fenêtres.

En fonction des dispositions susvisées du code de l’urbanisme la surface de plancher ainsi créée de 63,62 m² imposait à la SCI du [Adresse 15] l’obtention de permis de construire et la création d’ouverture le dépôt d’une déclaration préalable de travaux ; celle-ci au cours de la procédure n’a jamais justifié avoir respecté ces obligations légales et elle les a donc réalisé sans autorisation.

Or, seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé.

Il convient donc d’évaluer ces lots d’après leur seule consistance légale à la date de l’ordonnance d’expropriation, à savoir la consistance de garage conformément au règlement de copropriété applicable à cette date.

Le jugement sera donc infirmé et seront évalués comme des garages les lots n° 10 et 17 à 24.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 21 août 2023.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Les lots ont fait l’objet d’un mesurage par un géomètre expert (pièce n° 4).

Il sera retenu les surfaces suivantes au regard de la consistance des lots :

' lot 10, 11,17 à 20 : 110,75 m² ;

' lot 12 : 118,70 m² ;

' lot 24 et 25 : 57,09 m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Il n’est pas contesté que seuls les lots 11 (studio) et 12 (annexe commerce) sont occupés.

L’abattement de 20 % pour occupation d’habitation du lot n° 11 n’est pas contesté par l’EPA ORSA.

Celui-ci indique que le tribunal a retenu un abattement de 30 % pour l’annexe commerciale, mais qu’il a appliqué un abattement de seulement 20 % et demande l’infirmation du jugement en sollicitant un abattement de 40 %.

Il précise qu’en appliquant la surface correcte 118,70 m² pour ce lot, le coût d’éviction commerciale a représenté 57,80 % de l’évaluation de ce même lot.

Au regard du coût d’éviction commerciale du lot n° 12 de 96'631,02 euro (pièce n° 5), et au regard de la surface de 118,70 m² , il sera appliqué un abattement pour occupation commerciale de 40 %.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par comparaison n’étant pas contestée par l’EPA ORSA, avec une évaluation distincte pour les garages et boxes, les locaux à usage d’habitation et le local commercial.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

4° Sur les références

Il convient en conséquence d’examiner les références de l’EPA ORSA :

A pour les lots de garages

Le tribunal à partir des références de l’EPA ORSA, d’une référence de la SCI du [Adresse 15] et de sept références du commissaire du Gouvernement, dont cinq sont communes à celle de l’EPA ORSA a retenu une valeur moyenne de 9 225 euros/garage, réduit à 8 600 euros/garages pour tenir compte de leur mauvais état.

L’EPA ORSA propose cinq termes de comparaison de garages et de boxes libre dans un périmètre d'1 km avec les références cadastrales et d’enregistrement à [Localité 20] :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Prix en euros

Prix en euros/m²

T1

26 novembre 2019

[Adresse 3]

13'000

13'000

T2

1er avril 2019

[Adresse 2]

9 000

9 000

T3

4 juillet 2019

[Adresse 8]

6 800

6 800

T4

20 février 2020

[Adresse 17]

10'000

10'000

T5

12 septembre 2019

[Adresse 6]

8 000

8000

Soit une moyenne de 9 360 euros et une médiane de 9 000 euros.

Au regard des références produites par l’EPA ORSA, du mauvais état de des biens, et du statut de copropriété, il sera fait droit à sa demande de retenir une valeur de 7 550 euros/garage soit :

9 garages X 7 500 euros= 67 500 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

B pour le local commercial

À partir de trois références de l’EPA ORSA, d’une référence de la SCI du [Adresse 15] et de trois références du commissaire du Gouvernement, le tribunal a retenu une valeur moyenne de 1408 euros/m², après avoir pratiqué un abattement de 20 % sur les les références libres.

L’EPA ORSA invoque trois termes avec les références cadastrales et d’enregistrement à [Localité 20] :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile totale/

m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

26 septembre 2019

[Adresse 7]

133,94

160'000

1194,56

libre

I2

11 octobre 2018

[Adresse 9]

160

202'000

1262,50

occupé

I3

27 février 2018

[Adresse 18]

85,54

150'000

1753,57

livre

moyenne

1403,54

L’EPA ORSA expose que ces références portent sur de véritables locaux commerciaux et que le lot n°12 à évaluer n’est pas le local commercial principal, mais une annexe qui servait à la préparation de patisseries au commerçant qui a conservé son commerce au rez de Chaussée.

Au regard de ces références, de la consistance du bien correspondant à une annexe et de son état moyen, il sera fait droit à la demande de l’EPA ORSA de retenir une valeur unitaire de 1400 euros en valeur libre avec un abattement de 40% soit une valeur de 840 euros en valeur occupée soit :

(118,7 m² X 1400 euros) X 0,6( abattement pour occupation)=99 708 euros.

C pour les studios (lot 11 et 25)

Le tribunal a écarté les références de l’EPA ORSA et celles de la SCI du [Adresse 15], a retenu les références du commissaire du Gouvernement et fixé une valeur unitaire de 3300 euros en valeur libre pour les appartements de petite surface et de 2800 euros/m² pour l’appartement plus grand.

L’EPA ORSA invoque les termes suivants dans un imeuble situé au [Adresse 11] à [Localité 20] en valeur libre :

N° du terme

numéros de lots

Surface Carrez/m²

prix/euros

Prix en euros/m²

Pièces

Observations

T1

9, 10 et 13

46,12

79'000

1713

pièce n° 7

lot n° 9 en rez-de-chaussée correspondant à

un appartement ;

n° 10 au premier étage correspondant à une chambre (accessible par lot 9).

Une chambre au 2e étage (lot 13).

En état d’usage

T2

19

20,70

42'000

2029

pièce n° 8

dans le bâtiment D, rez-de-chaussée,

un appartement ayant accès par la cour, comprenant : cuisine, une chambre, salle d’eau avec WC.

En état d’usage.

T3

4

18,34

36'000

1963

pièce n° 9

le lot 4 correspondant à un appartement situé au premier étage sur le palier bâtiment A, comprenant cuisine, séjour, salle d’eau avec WC.

En état d’usage.

moyenne / Biens de petite surface

1996

moyenne / Biens de surface moyenne

1713

L’EPA ORSA souligne que le lot n°11 ne comporte pas de chambre, le coin lit étant simplement constitué par un rideau fixé au plafond.

L’EPA ORSA ajoute que si la cour devait évaluer les lot 11 et 25 de manière groupée, elle invoque un arrêt de la cour d’appel du 12 janvier 2023, par lequel la cour a évalué un appartement situé au [Adresse 16] dans un ensemble immobilier comme celui à évaluer comme suit : (pièce n° 6) :

surface habitable : 63,20 m² (logement 1) ;

' état d’entretien : bon état ;

' valeur unitaire retenue : 2300 euros/m² ;

' abattement pour occupation : 20 %.

L’EPA ORSA indique qu’elle entend privilégier cette dernière référence et procéder à une évaluation globale des lots 11 et 25, car les biens sont situés à proximité immédiate dans la même opération d’aménagement et sont situés dans un ensemble immobilier présentant de grandes similitudes ; que toutefois, le bien dans l’arrêt cité n’était pas situé au sein d’une copropriété, comme le bien à évaluer.

Au regard des références produites par l’EPA ORSA, et de la situation de copropriété justifiant d’appliquer un abattement de 15 %, il sera retenu une valeur de 2 000 euros/m² libre, avec un abattement de 20 % pour le lot n° 11 pour tenir compte de son état d’occupation à titre d’habitation soit :

(73,13 m² X2 000 euros) X0,8 ( abattement pour occupation) : 117'008 euros.

L’indemnité principale due par l’EPA ORSA à la SCI du [Adresse 15] est donc de :

67'500+ 99'708+ 117'008= 284'216 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% X (284 216 – 15 000) = 26 921,60 euros

soit un total de 29 421,60 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’appel ne portant pas sur l’indemnité accessoire de perte de revenus locatifs de 4.800 euros, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPA ORSA à la SCI du [Adresse 15] est donc de :

284'216 (indemnité principale)+ 29 421,6 (indemnité de remploi)+ 4 800 (indemnité pour perte de revenus locatifs)= 318 437,60 euros arrondis à 318 438 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’appel de l’EPA ORSA ne porte pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

— Sur les dépens

L’appel de l’EPA ORSA ne porte pas sur les dépens de première instance.

La SCI du [Adresse 15] perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions de l’EPA ORSA des 13 févriers 2024 et 31 mars 2025 ;

Déclare irrecevables les conclusions de la SCI [Adresse 15] des 12 février 2025 et 2 avril 2025 ;

Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement du 11 juillet 2024 ;

Statuant dans la limite de l’appel de l’EPA ORSA,

Infirme partiellement le jugement entrepris sur l’indemnité principale et sur l’indemnité de remploi ;

Statuant à nouveau,

Fixe en conséquence l’indemnité due par l’EPA ORSA à la SCI du [Adresse 15] au titre de l’indemnité de dépossession du bien situé [Adresse 15] à [Localité 20] (94) à la somme de 318 438 euros arrondis se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 284 216 euros ;

— indemnité de remploi : 29 421,60 euros ;

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 4 800 euros ;

Condamne la SCI du [Adresse 15] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT