Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 28 novembre 2024, n° 24/01480

TGI Pontoise 10 novembre 2023

CA Versailles
Confirmation 28 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi du bailleur
La cour a estimé que la mauvaise foi du bailleur n'était pas démontrée, car la locataire n'a pas prouvé l'existence d'un accord oral et n'a pas contesté le non-paiement des loyers dans le délai imparti.
Rejeté
Règlement de la dette locative
La cour a constaté que le paiement de la dette locative a été effectué après l'ordonnance, ce qui ne permet pas de remettre en cause la résiliation du bail.
Accepté
Apurement de la dette locative
La cour a constaté que la locataire avait effectivement réglé sa dette avant la date limite, permettant ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire.

Résumé par Doctrine IA

La SARL Maxin Chiken, locataire d'un local commercial, a fait appel d'une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise. Cette ordonnance avait constaté la résiliation du bail commercial pour impayés de loyers et ordonné l'expulsion de la locataire.

La cour d'appel a confirmé l'ordonnance de première instance concernant la résiliation du bail et l'expulsion. Elle a cependant ajouté une disposition autorisant rétroactivement la SARL Maxin Chiken à régler sa dette locative jusqu'au 1er mars 2024, considérant que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué suite à ce paiement.

En conséquence, la cour a confirmé l'ordonnance initiale quant aux condamnations aux frais de première instance, mais a condamné la SARL Maxin Chiken aux dépens d'appel et l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 28 nov. 2024, n° 24/01480
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/01480
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pontoise, 10 novembre 2023, N° 23/00350
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexis ZEKRI-POSTACCHINIGeorges ZOGHAIB
Cabinet(s) :	SCP LUCQUIN ZOGHAIB
Parties :	S.A.R.L. MAXIN CHIKEN c/ S.A.S. LA COMPAGNIE DES IMMEUBLES PARISIENS

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01480 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMSM

AFFAIRE :

S.A.R.L. MAXIN CHIKEN

S.A.S. LA COMPAGNIE DES IMMEUBLES PARISIENS

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Novembre 2023 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 23/00350

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 28.11.2024

à :

M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE (191)

M^e Georges ZOGHAIB, avocat au barreau de VAL D’OISE (149)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. MAXIN CHIKEN

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 539 50 7 0 20

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Fanny COUTURIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191 – N° du dossier 24744

Plaidant : M^e Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A.S. LA COMPAGNIE DES IMMEUBLES PARISIENS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 519 21 5 3 54

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Georges ZOGHAIB de la SCP LUCQUIN-ZOGHAIB AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 149

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 4 avril 2012, la SAS La Compagnie des Immeubles Parisiens a consenti un bail commercial à la SARL Maxin Chiken portant sur un local dépendant du centre commercial [5] situé à [Localité 6] (Val-d’Oise), pour une durée de 12 années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel initial indexé de 7 807,07 euros hors taxes et hors charges payable en 12 termes mensuels à échoir.

Le dernier loyer mensuel en date s’élevait à la somme de 2 675,08 euros TTC et charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par exploit du 25 janvier 2023, la société La Compagnie des Immeubles Parisiens a fait délivrer un commandement à la société Maxin Chiken, visant expressément la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme, en principal, de 9 824,71 euros.

Par acte délivré le 1er mars 2023, la société La Compagnie des Immeubles Parisiens a fait assigner en référé la société Maxin Chiken aux fins d’obtenir principalement la constatation des manquement de la société Maxin Chiken à ses obligations contractuelles, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, l’expulsion de la société Maxin Chiken ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, la mise sous séquestre des meubles ou matériels se trouvant dans les lieux, la condamnation de la société Maxin Chiken, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 12 454,08 euros, correspondant à l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation et sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 3 000 euros en principal, outre les taxes et charges locatives, jusqu’à la date de complète libération effective des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 10 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

au principal,

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

au provisoire,

— constaté la résiliation du bail commercial liant les parties au 26 février 2023,

— déclaré en conséquence la société Maxin Chiken occupant sans droit ni titre des locaux situés sis à [Adresse 1],

— ordonné l’expulsion de ces lieux de la société Maxin Chiken et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

— débouté la Compagnie des Immeubles Parisiens de ses demandes au titre des meubles,

— rappelé que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Maxin Chiken à payer à la Compagnie des Immeubles Parisiens la somme provisionnelle de 12 454,08 euros à titre d’arriéré locatif et de frais arrêtés au 1er février 2023 outre intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023,

— condamné la société Maxin Chiken à payer à la société Compagnie des Immeubles Parisiens à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à la complète libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel à la somme de 2 612,04 euros, augmentée des taxes,

— condamné la société Maxin Chiken à payer à la Compagnie des Immeubles Parisiens la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Maxin Chiken aux dépens,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 1er mars 2024, la société Maxin Chiken a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

— débouté la Compagnie des Immeubles Parisiens de ses demandes au titre des meubles,

— rappelé que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Maxin Chiken demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, 1104 et 1343-5 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

'- dire que la société Maxin Chiken a réglé l’intégralité de la dette locative ;

— dire que la société la Compagnie des Immeubles Parisiens est de mauvaise foi ;

— dire que la société Maxin Chiken est de bonne foi ;

— dire que l’obligation est sérieusement contestable ;

— dire que le commandement de payer ne peut produire d’effet ;

— dire qu’il n’y a lieu à référé,

en conséquence,

— infirmer en tout point l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 10 novembre 2023 en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail commercial liant les parties au 26 février 2023 ;

— déclaré en conséquence la société Maxin Chicken occupant sans droit ni titre des locaux situés sis à [Adresse 1] ;

— ordonné l’exécution de l’expulsion de ces lieux de la société Maxin Chiken et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné la société Maxin Chiken à payer à la Compagnie des Immeubles Parisiens la somme provisionnelles de 12 454,08 euros au titre d’arriéré locatif et de frais arrêtés au 1er février 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023 ;

— condamné la société Maxin Chiken à payer à la Compagnie des Immeubles Parisiens à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à complète libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnelles à la somme de 2.612,04 euros augmentée des taxes ;

— condamné la société Maxin Chicken à payer à la Compagnie des Immeubles Parisiens la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Maxin Chiken aux entiers dépens ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit ;

statuant à nouveau :

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

— dire que la clause résolutoire n’est pas acquise et ne peut donc produire d’effet ;

— autoriser la société Maxin Chicken à s’acquitter de la dette locative en douze mensualités ;

— constater que l’intégralité de la dette locative a été réglée en six mois, entre le 14 novembre 2023 et le 29 février 2024 ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

en tout état de cause,

— débouter la société la Compagnie des Immeubles Parisiens de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société demanderesse à payer à la société Coming (sic) la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société La Compagnie des Immeubles Parisiens demande à la cour, au visa des articles 1225 du code civil, 835 du code de procédure civile, L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, de :

'- confirmer l’ordonnance de référé du président près le tribunal de judiciaire de Pontoise en date du 10 novembre 2023, RG23/00350.

— débouter la société Maxin de l’ensemble de ses fins et demandes.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Maxin Chiken soutient tout d’abord que la bailleresse a mise en 'uvre la clause résolutoire contenue au bail de mauvaise foi, ce qui constitue une contestation sérieuse devant selon elle conduire à l’infirmation de l’ordonnance entreprise.

Elle relate avoir scrupuleusement payé son loyer et les charges pendant plus de dix années mais avoir rencontré des difficultés économiques au cours de l’année 2020, en raison de la crise sanitaire ; qu’elle est parvenue à relancer son activité à compter de l’année 2021 mais que sa trésorerie ne lui a pas permis de faire face aux loyers et charges de l’année 2022 ; que les parties étaient oralement convenues qu’elle bénéficierait d’un délai de paiement ; qu’à réception du commandement de payer, elle s’est rapprochée de la bailleresse pour convenir d’un règlement en plusieurs échéances, ce pourquoi elle ne s’est pas rendue à l’audience de première instance, pensant que la société La Compagnie des Immeubles Parisiens ne maintiendrait pas ses demandes.

Elle fait grief à l’intimée d’avoir exécuter l’ordonnance du 10 novembre 2023 en dépit de leur accord.

Elle indique avoir, de bonne foi quant à elle, procédé à plusieurs virements à compter du 3 mars 2023, de sorte que l’intégralité de la dette locative était soldée au 29 février 2024 ; que pourtant, le jour même, la société La Compagnie des Immeubles Parisiens a cru bon de lui faire signifier l’ordonnance de première instance, de parfaite mauvaise foi et dans le seul but semble-t-il de lui nuire.

Elle considère que la bailleresse aurait pu l’aviser qu’elle entendait finalement lui faire signifier l’ordonnance dont appel, ou à tout le moins lui indiquer qu’elle ne souhaitait pas lui accorder des délais de paiement, ce qui lui aurait permis de prendre dispositions nécessaires afin de solder en une unique fois sa dette locative.

Elle conclut donc que la société La Compagnie des Immeubles Parisiens ne peut prétendre avoir mis en 'uvre la clause résolutoire de bonne foi.

L’appelante conclut ensuite à l’infirmation de l’ordonnance dont appel et à la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de ce qu’à la date du 29 février 2024, elle avait apuré l’intégralité du solde de sa dette locative.

La société La Compagnie des Immeubles Parisiens, bailleresse intimée, conteste quant à elle tout accord tel qu’argué par la société Maxin Chiken, suivant lequel « elle renoncerait au bénéfice de l’ordonnance de référé en cas de règlement de l’arriéré », faisant valoir que la locataire lui a en effet proposé une telle issue mais qu’elle n’a pas entendu y faire droit, de sorte qu’elle ne peut être accusée de mauvaise foi.

Au contraire, elle fait valoir qu’au jour de la saisine du juge des référés, elle avait proposé un échéancier de règlement qui n’avait pas été respecté par la locataire, ce pourquoi elle a été contrainte d’agir par voie judiciaire.

Elle sollicite donc la confirmation de l’ordonnance dont appel.

Sur ce,

Sur l’infirmation de l’ordonnance critiquée

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas d’espèce, l’appelante argue d’une mauvaise foi de la bailleresse, non lors de la délivrance du commandement de payer, mais lors de l’exécution de l’ordonnance critiquée, de sorte qu’au vu de la règle ci-dessus rappelée, son argumentation est inopérante.

Surabondamment, la société Maxin Chiken n’allègue que d’accords conclus oralement entre les parties et n’en rapporte pas la preuve. Nulle mauvaise foi de la société La Compagnie des Immeubles Parisiens n’est donc démontrée.

En l’absence de contestation relative au non règlement des causes du commandement dans le délai requis, la clause résolutoire du bail s’est retrouvée acquise le 26 février 2023, avec les conséquences qui en découlent quant à l’expulsion de la locataire et sa condamnation à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation. La condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif n’est pas davantage querellée. L’ordonnance critiquée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 12 février 2024 qu’à cette date, la société Maxin Chiken avait apuré une grande partie de son arriéré locatif et que le solde de la dette s’élevait à la somme de 3 728,52 euros.

La société Maxin Chiken démontre avoir effectué un virement de ce montant le 29 février 2024, de sorte qu’il doit être constaté qu’à cette date, l’intégralité de l’arriéré locatif était apuré, ce qui n’est au demeurant pas contesté par la société La Compagnie des Immeubles Parisiens.

Dans ces conditions, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sera octroyé rétroactivement à la société Maxin Chiken jusqu’au 1er mars 2024, date à laquelle il sera constaté que le paiement est intervenu et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n’avoir jamais joué.

Il sera ajouté en ce sens à l’ordonnance entreprise.

Sur les demandes accessoires :

L’apurement de la dette locative n’étant intervenu que postérieurement à l’ordonnance critiquée, celle-ci sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Pour la même raison, la société Maxin Chiken ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 10 novembre 2023,

Y ajoutant,

Autorise rétroactivement la société Maxin Chiken à se libérer de sa dette visée au commandement jusqu’au 1er mars 2024,

Constate que le paiement est intervenu avant l’expiration du délai accordé,

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué,

Dit que la société Maxin Chiken supportera les dépens d’appel,

Déboute la société Maxin Chiken de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Président