Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 21 octobre 2025, n° 23/06264

TGI 30 juin 2023

CA Versailles
Confirmation 21 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Sous-évaluation de la superficie de la partie habitation
La cour a estimé que M. [O] n'a pas fourni de preuves suffisantes pour contester la superficie retenue par le premier juge, qui a correctement évalué la valeur du studio.
Rejeté
Absence de justification pour l'abattement de 50 % pour encombrement
La cour a confirmé que l'abattement était justifié en raison de l'état de la parcelle, encombrée de déchets, ce qui a été constaté lors du transport sur les lieux.
Rejeté
Évaluation inappropriée de la valeur du terrain
La cour a jugé que les références fournies par M. [O] n'étaient pas comparables et que le premier juge avait correctement évalué la valeur du terrain en tenant compte de la pollution et de l'inconstructibilité.
Rejeté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que M. [O] succombe dans ses prétentions et que le SMAPP a également droit à des frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 21 oct. 2025, n° 23/06264
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/06264
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 30 juin 2023, N° 22-249
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique LE BRUNCamille MIALOTMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELAS
Parties :	SYNDICAT MIXTE POUR L' AMENAGEMENT DE LA PLAINE [ Localité 13 ] [ Localité 6 ] ( SMAPP )

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 23/06264 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WCG2

AFFAIRE :

[Z], [X], [C] [O]

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE [Localité 13] [Localité 6] (SMAPP)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2023 par le juge de l’expropriation de [Localité 15]

RG n° : 22-249

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF,

M^e Dominique LE BRUN,

Mme [H] [P] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Z], [X], [C] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et M^e Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403

APPELANT

****************

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE [Localité 13] [Localité 6] (SMAPP)

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [H] [P], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

Le Syndicat mixte pour l’aménagement de la plaine de [Localité 14], ci-après dénommé le SMAPP, procède à l’expropriation d’une parcelle cadastrée BN [Cadastre 1] lieudit [Adresse 9] sise à [Localité 6] (95), dont la superficie est de 8 835 m², appartenant à M. [O], et ce, aux fins de réaliser un projet d’aménagement forestier de la plaine de [Localité 14]. La déclaration d’utilité publique est datée du 24 février 2020, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 24 juin 2021.

Saisi par le SMAPP selon requête datée du 23 mars 2022 , le juge de l’expropriation de [Localité 15] a par jugement en date du 30 juin 2023 fixé le montant de l’indemnité due à M. [O] à 54 874,15 euros, soit 48 976,50 euros au titre de l’indemnité principale et 5 897,65 euros au titre de l’indemnité de remploi. Pour statuer ainsi, il a retenu :

— une valeur de 1 000 euros/m² pour la résidence principale (25 m²) ;

— une valeur de 500 euros/m² pour les dépendances (50 m²) ;

— une valeur de 1 euro/m² pour le terrain (8 835 m²) avec un abattement de 50 % pour encombrement de déchets ;

et a appliqué un abattement de 10 % pour occupation.

Le juge de l’expropriation a en outre condamné le SMAPP à payer à M. [O] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 31 août 2023, M. [O] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 24 octobre 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 26 janvier 2024, lequel sera suivi d’un autre mémoire déposé le 24 juillet 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 28 juillet 2025, M. [O] expose :

— que le bien se situe à un km du centre-ville de la commune de [Localité 6] et de la gare ;

— qu’il y existe trois constructions en un seul niveau, avec une maison de 100 m², un studio de 26 m² et une maison de 66 m², alors que la surface de 25 m² pour la partie habitation qui a été retenue par le jugement est sous-évaluée ;

— qu’en outre les constructions susvisées ne sont pas irrégulières s’agissant d’une extension de bâtiments existants ; qu’il n’est pas démontré que ces dernières n’auraient pas fait l’objet d’une autorisation administrative ;

— que le bail portant sur la maison a été résilié en 2018 tandis que l’ancienne locataire a déclaré ne plus résider sur place, alors qu’il n’existe pas d’occupant agricole ; qu’il n’y avait donc pas lieu de pratiquer un abattement de 50 % ;

— qu’il produit des références issues de la base Patrim situées sur la commune de [Localité 6], à titre de termes de comparaison ;

— que s’agissant de la parcelle de terrain, elle est en partie boisée et peut bénéficier de la constructibilité permise en zone N, même si celle-ci est relative ;

— que s’agissant de la pollution, les études produites par le SMAPP ne font état d’aucune précision quant à son niveau aux abords de chaque parcelle expropriée ;

— que la prétendue pollution sera dépourvue d’incidence sur la réalisation du projet porté par le SMAPP.

M. [O] demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement quant aux indemnités, d’en fixer le montant à hauteur de 378 005 euros au titre de l’indemnité principale et de 38 700,50 euros au titre de l’indemnité de remploi, et de condamner le SMAPP au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 25 avril 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 mai 2024 qui sera reçue par M. [O] et par le commissaire du gouvernement le 3 juin 2024, le SMAPP réplique :

— qu’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir, étant placé en zone N et donc inconstructible, les possibilités de construction étant très limitées par le plan local d’urbanisme ;

— que des constructions irrégulières ne peuvent donner lieu à indemnisation faute de droit juridiquement protégé ; que tel est le cas des deux constructions de type Algéco se trouvant sur le terrain ;

— que la parcelle est polluée, ce qui a motivé la prise d’arrêtés préfectoraux en réduisant les possibilités d’exploitation, en raison des risques pour les personnes ;

— que le tribunal a correctement évalué la parcelle en elle-même à un euro/m², le fait qu’elle soit boisée n’étant pas de nature à en augmenter la valeur ;

— qu’il convient de se baser sur des accords amiables qui ont pu être passés avec d’autres parties expropriées ou sur d’autres décisions qui ont été rendues par le juge de l’expropriation de Pontoise ou la Cour d’appel de Versailles, lesquelles ont toutes retenues une valeur de un euro/m², voire moins ;

— que des ventes pour lesquelles les références ne sont pas données ni les actes produits ne peuvent servir de terme de comparaison ;

— qu’il offre, s’agissant du studio, une valeur unitaire de 1 000 euros/m², et celle de 500 euros/m², soit la moitié, du chef de la dépendance qui n’est pas aménagée ;

— que l’abattement pour occupation de 10 % est adéquat, pour occupation sans droit ni titre des locaux ; que la partie expropriée ne démontre pas que le bail qui avait été conclu en 2008 est résilié ;

— que s’agissant de l’abattement pour encombrement de 50 %, il se justifie vu que la parcelle est envahie de déchets dont l’évacuation coûterait 885 376,43 euros.

Le SMAPP demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner M. [O] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 29 mars 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 avril 2024, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 17 septembre 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 18 septembre 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de confirmer le jugement dont appel, faisant valoir :

— que la valeur vénale des terres sur le marché est affectée par le phénomène de pollution ; que le présent contentieux ne porte pas sur l’origine de celle-ci ;

— que les terres dont s’agit cumulent plusieurs inconvénients (inconstructibilité, restrictions d’usage agricole) ;

— que les termes de comparaison produits par le SMAPP sont adaptés.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En application de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En vertu de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 30 juin 2023.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, se situe au 5 juin 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique.

Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien, de sorte que c’est en vain que M. [O] objecte que la pollution du terrain sera dépourvue d’incidence sur la réalisation du projet porté par le SMAPP.

Le bien en litige est une parcelle en nature de boisements d’une surface de 8 835 m², sur laquelle sont édifiées une construction à usage d’habitation avec une dépendance, et deux constructions de type Algéco. L’arrière de ladite parcelle est jonchée de débris.

Il ne peut s’agir d’un terrain à bâtir car la parcelle étant classée en zone N à la date de référence, elle n’était pas constructible : les possibilités de construction sont très limitées par le plan local d’urbanisme qui autorise seulement l’aménagement ou l’extension de constructions existantes à usage d’habitation, et la construction de bâtiments annexes aux habitations.

S’agissant du terrain : Il est constant qu’à l’instar de partie de ceux sis sur les communes de [Localité 6] et de [Localité 10], il a été pollué par les eaux usées provenant de la ville de [Localité 12], et ce depuis l’année 1899 ; sont présents des métaux lourds (arsenic, plomb, cadmium, chrome, cuivre, nickel, mercure, zinc), et des arrêtés datés de 1999 et du 31 mars 2000 ont prohibé la vente de cultures légumières en provenant, puis leur production, un autre arrêté du 15 juin 2019 ayant interdit toute culture à vocation humaine ou animale. D’ailleurs, il est prévu d’interdire au public l’accès des zones les plus polluées et de les chauler. Et cette pollution a une incidence négative sur la valeur des terres dont s’agit, même si la circulation du public n’y a pas été interdite car la pollution des eaux n’est pas toxique à un point tel que semblable mesure doive être prise. Dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rétablir l’équilibre qui a été rompu par l’expropriation, en allouant à la partie expropriée une somme correspondant à la valeur des parcelles en cause. Celle-ci est nécessairement amoindrie par l’état de pollution. Il doit en conséquence en être tenu compte dans l’évaluation de l’indemnité de dépossession leur revenant, comme l’a fait le premier juge à juste titre.

Le SMAPP produit des références d’actes de vente portant sur des parcelles dont la configuration est semblable à celles objet du litige, notamment les suivantes :

— vente du 23 février 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8] et [Localité 13], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8] et [Localité 13], pour 0,60 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6] et [Localité 10], pour 0,87 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 13], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,93 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 10] et [Localité 13], pour 0,92 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,64 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,55 euros le m² ;

— vente du 7 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 24 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 10], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 4 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 6], pour 0,94 euros le m² ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 10] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— autre jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 10] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 15 avril 2022 (terres sises à [Localité 6] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 25 novembre 2022 (terres sises à [Localité 6] évaluées à 0,70 euros/m²).

Aucune des références versées aux débats par le SMAPP ne dépasse un prix d’un euro/m² alors que la plupart retiennent un prix de 0,70 euros/m². Et il s’agissait de terres boisées si bien que M. [O] ne saurait réclamer une somme supérieure au motif que sa parcelle comporte des arbres. Le premier juge doit ainsi être approuvé d’avoir fixé la valeur de la parcelle à un euro/m². Par ailleurs, le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 10 janvier 2023 mentionne que la troisième partie de la parcelle est totalement encombrée par des déchets qui s’entassent jusqu’à deux mètres de hauteur, à savoir de vieilles poussettes, planches, gravats, etc, qui y ont été disposés par des gens du voyage, alors que se trouve également une dalle en béton de 2 000 m², vestige de l’ancien hangar qui a été détruit sur demande de la commune, et qu’au delà du terreau s’étend une sorte de plaine encombrée de gravats, de plaques de contreplaqué, de pots de peinture, d’appareils électro-ménagers, de chambres à air, de pneus, et autres. Le juge de l’expropriation a donc à juste titre appliqué un abattement de 50 % pour encombrement de déchets.

La valeur de la parcelle est en conséquence de 4 417,50 euros.

S’agissant de la résidence principale (studio), M. [O] avance que la superficie retenue par le premier juge (25 m²) est inexacte mais ne le démontre pas par des pièces probantes. Le jugement a évalué ce studio à 1 000 euros/m² . De son côté, M. [O] invoque des cessions dont il communique les références au service de publicité foncière. Mais l’ensemble de ces références porte sur des maisons et non pas des studios, et en outre leurs adresses montrent qu’il s’agit de biens situés sur rue et non pas au milieu des terres, si bien qu’elles ne seront pas retenues en raison de leur caractère dissemblable. Le SMAPP invoque un jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 12 novembre 2021 qui a évalué la valeur unitaire d’un bien similaire, sis à [Localité 11], à 1 000 euros/m² . Faute d’autres éléments ce terme de comparaison est satisfactoire, de sorte qu’il y a lieu d’évaluer le studio à 25 x 1 000 euros soit 25 000 euros.

S’agissant de la dépendance, il s’agit d’une extension au sens de l’article 2 de la zone N du plan local d’urbanisme si bien que sa construction était autorisée. Le juge de l’expropriation a retenu une surface de 50 m², mais M. [O] soutient dans son mémoire que la surface de l’ensemble du bâti est de 192 m², sans préciser quelle est la surface de la dépendance proprement dite, ni verser aux débats d’éléments de preuve. C’est donc une surface de 50 m² qui sera retenue. Et le premier juge l’a évaluée à 500 euros/m², soit la moitié de la somme susvisée, à bon droit vu que cette dépendance n’est pas aménagée.

S’agissant des autres constructions, de type Algéco, elles ont été édifiées sans autorisation, et ne peuvent ainsi donner lieu à indemnisation faute d’intérêt juridiquement protégé, peu important que toute action en démolition soit prescrite ou encore que des taxes foncières, qui ne font référence qu’à des documents fiscaux, aient été perçues à leur titre.

Concernant l’abattement de 10 % pour occupation que le premier juge a appliqué à l’ensemble des indemnités, il ressort de la lecture du procès-verbal de transport sur les lieux en date du 10 janvier 2023 que le pavillon est occupé par d’anciens locataires qui étaient entrés dans les lieux en 2011. Cet abattement doit donc être maintenu.

En définitive, les indemnités allouées à M. [O] ont été correctement évaluées, si bien que le jugement sera confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

M. [O], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au SMAPP la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 30 juin 2023 ;

— CONDAMNE M. [Z] [O] à payer au SMAPP la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [Z] [O] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT