COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 FEVRIER 2025

N° RG 23/07195 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WEM2

AFFAIRE :

[F] [Y]

C/

VAL D’OISE HABITAT, venant aux droits de VAL PARISIS HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Montmorency

N° RG : 11-22-0003

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 04/02/25

à :

M^e Sophie JAEGER

M^e Céline BORREL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [F] [Y]

né le 07 février 1975 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Sophie JAEGER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 708

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 55%

****************

INTIMEE

VAL D’OISE HABITAT, venant aux droits de VAL PARISIS HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 488 15 8 4 78

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée

Greffière, lors des débats : M^me Françoise DUCAMIN,

Greffière lors du prononcé de la décision : M^me Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 février 2019, ayant pris effet le jour même, l’OPH Val Parisis Habitat a donné à bail, pour une durée d’un mois tacitement renouvelable, à M. [F] [Y] un appartement dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 276,81 euros, hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 276,81 euros.

Le même jour, les parties sont convenues de la location d’un parking aérien situé à même adresse n°9, effective à compter du 6 février 2019, moyennant un loyer mensuel de 20 euros.

Suivant exploit d’huissier de justice du 18 juin 2021, l’OPH Val Parisis Habitat a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, à hauteur de la somme en principal de 4 760,30 euros, arrêtée au 15 juin 2021, terme du mois de mai inclus.

Par acte d’huissier de justice délivré le 14 mars 2022, l’OPH Val Parisis Habitat a fait assigner M. [Y] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’il y sera procédé, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire, en ce qui concerne les biens mobiliers trouvés dans les lieux, que leur sort sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-7 à R. 442-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 5 085,79 euros, arrêtée au 21 février 2022, en principal à parfaire au jour de l’audience sur décompte fourni par la partie requérante,

— condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, augmenté de 10 %, à compter du jour de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux, outre revalorisation légale,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le défendeur à payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 19 décembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 6 février 2019 entre l’OPH Val Parisis Habitat et M. [Y], portant sur un logement sis à [Adresse 5] et sur un emplacement de stationnement aérien n°9, se sont trouvées réunies à compter du 18 août 2021,

— dit, le bail étant résilié de plein droit, que M. [Y] devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné en conséquence à M. [Y] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour M. [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Val Parisis Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi qu’à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par le défendeur,

— condamné M. [Y] à verser à l’OPH Val Parisis Habitat la somme de 5 085,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 21 février 2022, terme du mois de janvier inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 juin 2021 sur la somme de 4 760,30 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamné M. [Y] à verser à l’OPH Val Parisis Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du mois de février 2022 et jusqu’à libération effective des lieux loués,

— débouté l’OPH Val Parisis Habitat de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

— dit n’y avoir lieu à accorder à M. [Y] de délais pour se libérer de la dette locative constituée,

— débouté l’OPH Val Parisis Habitat de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— débouté l’OPH Val Parisis Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2023, M. [Y] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 novembre 2024, M. [Y], appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— a constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 6 février 2019 avec l’OPH Val Parisis Habitat portant sur un logement sis à [Adresse 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement aérien n°9, se sont trouvées réunies à compter du 18 août 2021,

— a dit que le bail étant résilié de plein droit, il devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés,

— lui a ordonné en conséquence de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— a dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés dans le délai de huit jours, l’OPH Val Parisis Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi qu’à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par le défendeur,

— l’a condamné à verser à l’OPH Val Parisis Habitat la somme de 5 085,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 21 février 2022 terme du mois de janvier inclus en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels versement depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 juin 2021 sur la somme de 4 760,30 et pour le surplus à compter de l’assignation,

— l’a condamné à verser à l’OPH Val Parisis Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du mois de février 2022 et jusqu’à libération effective des lieux loués,

— a dit n’y avoir lieu de lui accorder de délais pour se libérer de sa charge locative constituée,

— a débouté les parties de leur demande plus amples ou contraire au présent dispositif,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation,

— a rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire frais et dépens compris,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que la dette de 5 085,70 euros est effacée par la décision de la commission de surendettement,

— juger qu’il a réglé l’intégralité des loyers courants,

Par conséquent :

— constater que les conditions de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 6 février 2019 entre l’OPH Val Parisis Habitat et lui, portant sur un logement sis à [Adresse 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement aérien n°9, ne sont pas réunies,

— dire que le bail conclu le 6 février 2019 portant sur un logement sis à [Adresse 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement aérien n°9 est maintenu,

— le juger bien fondé à occuper ledit appartement,

A titre subsidiaire,

— constater sa bonne foi,

— lui accorder un délai de 18 mois pour libérer les lieux.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 avril 2024, la société Val d’Oise Habitat, intimée, demande à la cour de :

— débouter M. [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de délais,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner M. [Y] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

M. [Y], poursuivant l’infirmation du chef du jugement ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 août 2021, demande à la cour de dire que le bail est maintenu et qu’il est bien fondé à occuper l’appartement.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a saisi la commission de surendettement des particuliers le 14 mars 2023 laquelle a fait droit à sa demande le 22 mars 2023 puis a décidé d’une mesure de rétablissement personnel à son bénéfice le 16 mai 2023, de sorte que la dette de 5 898 euros est effacée. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer courant et que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant dans les baux ne sont donc plus réunies et qu’il ne peut plus être contraint de quitter les lieux.

L’OPH Val Parisis Habitat demande la confirmation du jugement en faisant valoir que M. [Y] n’apporte aucun argument critique pour contester la décision, se contentant d’invoquer le dossier de surendettement qu’il a déposé 3 mois après. Il ajoute que la décision de rétablissement personnel n’est pas définitive en raison de la contestation qu’il a formée à son encontre et qu’à ce jour, sa créance n’est donc pas effacée par une décision définitive ayant l’autorité de la chose jugée.

Sur ce,

En application de l’article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu’une décision de recevabilité de la commission, qui suspend l’exigibilité des dettes déjà nées, n’intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise.

En l’espèce, l’OPH Val Parisis Habitat a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juin 2021 pour un montant de 4 760,30 euros en principal. Il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois imparti, ce qui ressort en outre du décompte produit par l’OPH Val Parisis Habitat.

En l’absence de décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce délai, celle-ci étant intervenue le 22 mars 2023, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 18 août 2021, la décision de recevabilité prise par la commission n’ayant pas pour conséquence d’anéantir rétroactivement les effets déjà opérés de la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, acquis par l’effet d’une clause résolutoire régulièrement mise en oeuvre.

Au surplus, la cour relève que la décision de recevabilité de la commission de surendettement étant également postérieure au jugement dont appel, les dispositions de l’article 24 VI, VII et VIII, imposant au juge des baux d’accorder des délais de paiement suspendant la clause résolutoire en fonction de la nature de la décision de la commission de surendettement, n’avaient donc pas vocation à s’appliquer.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 août 2021, ordonné l’expulsion de M. [Y], le bail étant résilié de plein droit, dit n’y avoir lieu de lui accorder de délais pour se libérer de la dette locative et condamné M. [Y], occupant sans droit ni titre, au paiement d’une indemnité d’occupation du mois de février 2022 jusqu’à la libération des lieux.

Sur la dette locative

M. [Y] demande l’infirmation du chef du jugement l’ayant condamné au paiement de la somme de 5 085,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 février 2022.

Il soutient que sa dette, d’un montant de 5 898,60 euros, a été effacée par la décision de la commission de surendettement prononçant un rétablissement personnel à son profit. Il ajoute avoir réglé l’intégralité des loyers courants comme en attestent les quittances de loyers du 23 janvier 2024 au 20 octobre '2025'.

L’OPH Val Parisis Habitat expose que la décision de la commission de surendettement ayant ordonné le 16 mai 2023 une mesure de rétablissement personnel au profit de M. [Y] et l’effacement de sa dette n’est pas définitive en ce qu’elle l’a contestée.

Sur ce,

Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est imposé par la commission ou prononcé par le juge, la créance du bailleur est effacée pour les termes de loyers échus antérieurement à la décision de la commission (article L. 741-2 du code de la consommation) ou à la date du jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire (article L. 741-6 du code de la consommation).

En l’espèce, M. [Y] produit le courrier de notification de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise du 16 mai 2023 imposant, à son profit, une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et un effacement total de ses dettes. Il y est également précisé que ces mesures s’imposeront si ses créanciers ou lui-même ne les contestent pas et qu’un courrier le tiendra informé d’une éventuelle contestation ou de la date à laquelle ces mesures seront définitivement adoptées.

Si l’OPH Val Parisis Habitat ne justifie pas du recours qu’il indique avoir engagé à l’encontre de cette décision, seule la copie d’un courrier étant produit sans mention de sa réception par la commission de surendettement, M. [Y] ne produit pas le justificatif du caractère définitif de ces mesures.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 5 085,79 euros au titre de l’arriéré locatif, étant précisé que le sort de cette dette suivra celui de la procédure de surendettement qui est en cours.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

M. [Y] demande l’octroi d’un délai de 18 mois pour quitter les lieux, en faisant valoir sa bonne foi résultant du fait qu’il a répondu à chacune des injonctions de la bailleresse et proposé des solutions; que l’application d’un sur-loyer erroné l’a plongé dans une incompréhension totale, la dette lui ayant paru insurmontable, ajoutant que dans l’impossibilité de trouver un emploi, il a connu une profonde dépression. Il ajoute ne disposer à ce jour d’aucune solution de relogement malgré ses demandes de logement social qui sont restées infructueuses et ses démarches auprès de la commission Dalo.

L’OPH Val Parisis Habitat s’oppose à sa demande de délais en faisant valoir que comme en première instance, M. [Y] ne produit aucun élément financier sur sa situation personnelle et n’a pas donné suite au plan d’apurement qu’il lui a proposé et relève qu’il a été débouté par le juge de l’exécution de sa demande pour quitter les lieux et qu’il n’est pas responsable de la réattribution ou non d’un nouveau logement ni de l’issue des démarches Dalo réalisées. Il s’oppose à tout délai pour suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur ce,

La cour relève à titre liminaire que M. [Y] demande des délais pour quitter les lieux et non la suspension de la clause résolutoire.

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

(…)

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte de l’article L. 412-4 du même code dans sa version applicable au présent litige que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [Y] justifie avoir déposé une demande de logement social le 5 avril 2022 qu’il a renouvelée le 31 mars 2023, sans produire d’éléments plus récents ni d’autres démarches en vue de son relogement. Il ne justifie pas des suites données au recours qu’il a engagé auprès de la commission Dalo le 13 février 2023.

S’il ressort des éléments de la procédure de surendettement qu’il percevait en mars 2023 le RSA, il ne produit aucun élément actualisé quant à ses ressources ni quant aux difficultés personnelles dont il fait état.

Le seul fait qu’il ait repris le paiement du loyer courant et des charges ne saurait suffire à lui accorder des délais pour quitter les lieux dont il bénéficie, dans les faits, depuis le jugement déféré, soit depuis plus de deux ans, étant relevé par ailleurs que le juge de l’exécution avait rejeté sa demande de suspension d’expulsion par jugement du 28 juillet 2023.

Il convient en conséquence de débouter M. [Y] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [Y] qui succombe, est condamné aux dépens d’appel, les dispositions de la décision déférée relative aux dépens de première instance étant par ailleurs confirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Rappelle que le règlement de la dette locative s’effectuera selon les modalités préconisées par la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise ou le juge des contentieux et de la protection saisi d’un recours formé à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement le 16 mai 2023 ;

Déboute M. [F] [Y] de toutes ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [F] [Y] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER , Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président