COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/01977 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WN5R

AFFAIRE :

[U] [W] [D]

C/

[Z] [Y], [V] [X]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Mars 2024 par le Président du TJ de CHARTRES

N° RG : 23/00626

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 16/01/2025

à :

M^e Frédérique VANNIER avocat au barreau de CHARTRES, 34

M^e Marie pierre LEFOUR, avocat au barreau de CHARTRES, 29

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [U] [W] [D]

né le 22 Février 1963 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Frédérique VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 – N° du dossier E0004NLK

APPELANT

****************

Monsieur [Z] [Y], [V] [X]

né le 05 Décembre 1992 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Marie pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029 – N° du dossier 58374

Plaidant : M^e Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS,

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 mai 2022, M. [X] a donné à bail à M. [D], pour une durée de 9 années, un local commercial situé au n° [Adresse 3] à [Localité 2] (Eure-et-Loir).

Le bail stipule que les locaux sont destinés à l’activité de 'stockage transitoire'.

M. [X] a fait délivrer à M. [D] deux mises en demeure par commissaire de justice le 8 août et le 3 octobre 2023. La première tend à ce qu’il soit mis fin à la violation de la clause de destination du bail et la seconde évoque, plus largement, cette même obligation ainsi que plusieurs obligations ayant trait aux 'conditions et délais de paiement’ ainsi qu’à la réglementation en matière d’hygiène, de sécurité et d’environnement.

Par acte du 7 novembre 2023, M. [X] a fait assigner en référé M. [D] pour que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance contradictoire rendue le 4 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a :

rejeté les moyens de nullité ;

constaté la résolution du bail au 3 novembre 2023 ;

ordonné au besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de M. [D] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] avec la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de M. [D] dans un lieu désigné par lui et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à M. [D] d’avoir à les retirer, dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution ;

condamné M. [D] à payer à M. [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de l’ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;

condamné M. [D] à payer à M. [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [D] aux entiers dépens y compris les frais afférents à l’instance et les frais de mise en demeure.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, M. [D] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [D] demande à la cour, au visa des articles 117 et 114 du code de procédure civile, de :

'- infirmer l’ordonnance rendue par Mme le président près le tribunal judiciaire de Chartres en date du 4/03/2024 en toutes ses dispositions et,

statuant à nouveau :

in limine litis

— constater que l’assignation délivrée à M. [D] en tant que personne physique est entachée de nullité,

— dire irrecevables sinon malfondées les demandes de M. [X] dirigées contre M. [D] ;

au fond

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

en tout état de cause

— condamner M. [X] à payer au défendeur une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] aux entiers frais et dépens de la présente instance.'

Au soutien de son appel, M. [D] soulève in limine litis la nullité de l’assignation, dès lors qu’il a été assigné à titre personnel alors qu’il aurait dû l’être au nom de « Monsieur [D], exerçant en entreprise individuelle sous le nom d’AD2RS automobiles anciennes ». Il en déduit que l’assignation est entachée d’une nullité de fond. À titre subsidiaire, quand bien même s’agirait-il d’une nullité de forme, il n’en résulterait pas moins une nullité effective de l’assignation, dès lors qu’il a subi un grief tenant à ce que depuis la loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante et à compter du 15 mai 2022, le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel devient par défaut insaisissable par les créanciers professionnels, alors qu’avant, seule la résidence principale était protégée. M. [D] en déduit qu’il a subi un grief du fait de sa mise en cause en tant que personne physique et non pas sous son statut d’entreprise individuelle, ses comptes bancaires personnels ayant d’ailleurs été saisis ainsi que son compte professionnel. Il indique à cet égard qu’il a inscrit son entreprise individuelle le 26 avril 2023 et il ajoute que M. [X] ne pouvait ignorer cette inscription dès lors qu’il a lui-même fait appel à plusieurs reprises au service du garage.

Sur le fond, M. [D] expose qu’il a réglé l’ensemble des loyers et que M. [X] ne fait que rechercher un prétexte pour l’expulser du local qu’il veut mettre en vente. Ainsi, le bailleur est, selon M. [D], de mauvaise foi.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 juin 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [X] demande à la cour, au visa des articles 524, 700, 834, 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de :

'in limine litis

— juger que l’appelant M. [U] [D] ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel, et démontre par son comportement et son refus obstiné de l’exécuter.

— prononcer la radiation du rôle de la présente affaire.

— confirmer dans l’ensemble de ces dispositions la décision entreprise.

— juger que le bail objet du présent litige a été conclu avec un locataire commerçant.

— débouter M. [D] de sa demande d’irrecevabilité et juger l’assignation acte introductif d’instance recevable et bien fondée.

au fond

— déclarer les demandes de M. [X] recevables et fondées.

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 24 mai 2022 liant M. [X] bailleur à son locataire M. [U] [D], dans la mesure où les causes de la mise en demeure signifiée le 03 octobre 2023 sont restées infructueuses aussi bien pour le défaut d’exercice de l’exercice exclusif de l’activité de stockage transitoire,

— que payer le loyer par prélèvement bancaire aux 12 de chaque mois.

— user des locaux suivant la destination prévue au bail.

— de se conformer aux règlements et ordonnance en vigueur notamment ce qui concerne la voirie, la police, l’hygiène, la réglementation du travail, les règles de sécurité, le tout de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché

— de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en parfait état de propreté et d’effectuer toutes petites réparations qui pourraient être nécessaires.

— prononcer en conséquence la résiliation du bail en date du 24 mai 2022.

— ordonner la libération des lieux par M. [U] [D] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie.

— ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [U] [D] de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 2] lot numéro six et ceux avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

— juger en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié décrit avec précision par huissier chargé de l’exécution avec sommation la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution et ce conformément à ce que prévoit les articles L. 4 133. 1 et R. 4 133. 1 et suivants du code de procédure civile d’exécution.

— juger qu’à compter de la décision à intervenir M. [D] est redevable jusqu’à la parfaite libération et remise des clés d’une indemnité d’occupation égale trois fois le montant du loyer et charge si le contrat n’avait pas été résilié par l’effet de la clause résolutoire.

— condamner à nouveau M. [D] à verser à M. [X] la somme de 4 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ceux compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d’État et de notification prévue par l’article L 143. 2 du code de commerce'

M. [X] expose en premier lieu que l’ordonnance de première instance n’a pas été exécutée, de sorte que la radiation de l’appel doit être prononcée sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

S’agissant de la nullité de l’assignation soulevée, M. [X] expose que c’est bien M. [D] qui est le signataire du bail, qu’une personne qui exerce une activité individuelle, comme le fait ce dernier, sous son nom propre, ne crée pas une personnalité distincte en s’adjoignant une marque ou un nom commercial et qu’il a bien été condamné en tant que commerçant.

Sur le fond, M. [X] indique que M. [D] exerce l’activité de garagiste, comme cela été constaté par procès-verbal de commissaire de justice du 29 juin 2023, en contradiction avec les engagements du bail et qu’il a dès lors fait l’objet d’une mise en demeure par un acte du 3 octobre 2023 afin d’avoir à respecter les clauses de destination du bail et le paiement du loyer par prélèvement bancaire le 12 de chaque mois. Faute d’avoir respecté des obligations contractuelles que sont le paiement du loyer le 12 de chaque mois, l’usage des lieux suivant la destination prévue au bail, le respect des règlements en vigueur en ce qui concerne la voirie, la police, l’hygiène, la réglementation du travail, les règles de sécurité et enfin le maintien des lieux loués pendant toute la durée du bail en parfait état de propreté, la clause résolutoire est acquise. Il ajoute à cet égard qu’il ressort de la lecture du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 29 juin 2023 et des photos et qu’il produit que M. [D] ne respecte aucune règle d’hygiène et de sécurité qui pourrait correspondre à l’activité qu’il exerce indûment dans les lieux, lesquels ne sont pas adaptés à l’activité de garagiste, les locaux ne comprenant notamment pas d’extracteur des gaz dégagés par les véhicules ni de bacs de dégraissage pour les interventions mécaniques sur le moteur. Il ajoute qu’en exerçant cette activité de garagiste, M. [D] contribue à délabrer le local et il encombre le parking.

M. [X] ajoute que M. [D] ne produit pas les éléments suivants :

la déclaration et la demande d’autorisation pour la réparation et l’entretien de véhicules ;

la déclaration et la demande d’autorisation pour la fourniture et la pose de vernis ou de peinture ;

la déclaration à la demande d’autorisation pour le travail mécanique des métaux et alliages ;

la demande d’attestation de capacité pour l’utilisation de fluides réfrigérants ;

la demande d’agrément auprès des pouvoirs publics pour le remorquage et le dépannage des voitures sur les routes ;

M. [X] expose en outre que la vente de carburant, de lubrifiant et d’accessoires automobiles et l’achat-revente de véhicules neufs ou d’occasion sont étroitement liés aux obligations de protection de l’environnement concernant la gestion des déchets du secteur automobile, ce qui nécessite un traitement spécifique dans un centre agréé.

M. [X] énumère par ailleurs ce qu’il considère être diverses obligations d’affichage et de tenue de registres :

l’affichage des informations PIEC (pièces issues de l’économie circulaire) ;

l’affichage des tarifs des produits et des prestations ;

l’affichage « comment se laver les mains ' » ;

l’affichage de l’interdiction de fumer et de vapoter ;

l’affichage « Marianne à visage découvert », qui rappelle l’interdiction de dissimuler son visage dans l’espace public ;

l’affichage des gestes et postures liées au port de charges ;

le registre public d’accessibilité ;

le registre de sécurité incendie ;

le registre alerte santé public et environnement ;

le registre des accidents du travail bénins ;

le registre des déchets sortants ;

le registre de police.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

M. [D] n’a pas remis le dossier contenant les pièces qu’il invoque.

Quant à celui qui a été remis par M. [X], il était incomplet.

Par un arrêt avant-dire droit du 14 novembre 2024, la cour de céans a :

confirmé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de nullité de l’acte introductif d’instance formée par M. [D] ;

ordonné la réouverture des débats afin d’inviter les parties à présenter leurs observations sur les deux points suivants :

l’irrecevabilité de la demande de radiation formée sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile par M. [X], en ce que cette demande ne relève que de la juridiction du premier président et non pas de la cour d’appel ;

l’impossibilité de voir jouer le mécanisme de l’acquisition de la clause résolutoire, en l’état de simples mises en demeure, à l’exclusion de tout commandement, se référant à des obligations non précisées dans la stipulation invoquée du bail, à savoir l’article 2, obligations dont la méconnaissance est en outre susceptible d’être considérée comme étant alléguée de manière imprécise et non caractérisée ;

rappelé que la réouverture des débats intervenant sans la révocation de l’ordonnance de clôture, les parties ne peuvent développer de nouveaux moyens et formuler de nouvelles prétentions, lesquels seront examinés au regard de leurs conclusions mentionnées dans l’exposé du litige du présent arrêt, leurs observations devant se limiter aux seuls deux sujets qui viennent d’être évoqués ;

enjoint à M. [D] de remettre à la cour le dossier des pièces qu’il invoque ;

enjoint à M. [X] de remettre un exemplaire complet du bail conclu entre les parties ;

renvoyé le dossier à l’audience du mercredi 27 novembre 2024, à 14 heures ;

réservé, à l’exception de la confirmation du rejet de la demande d’annulation de l’acte introductif d’instance, l’ensemble des demandes et les dépens.

M. [D] ne s’est pas fait représenter à l’audience du 27 novembre 2024 et il n’a pas davantage fait remettre son dossier de plaidoirie.

M. [X] a remis un exemplaire complet du bail et déposé des observations pour indiquer qu’il ne maintient plus sa demande de radiation du rôle de l’affaire. S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire en l’état de simples mises en demeure, il indique qu’il a respecté pleinement les conditions imposées par l’article 15 du bail, qui prévoit expressément l’application de la clause résolutoire en l’état de mises en demeure délivrées par exploits d’huissier de justice. S’agissant enfin de la question formulée sur le caractère imprécis des stipulations évoquées dans le bail, M. [X] indique que le locataire ne respecte pas la réglementation en matière de sécurité, d’hygiène, d’environnement et qu’il procède à la détérioration des bâtiments et de leur environnement. Il ajoute que le locataire commet des manquements encore plus flagrants dès lors qu’il exerce une activité de réparation de voitures, ce qui ne correspond pas l’activité prévue au bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de radiation, formée par M. [X] :

Il convient de prendre acte de la renonciation de la demande qui avait été formulée par M. [X] à ce titre.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, M. [X] ne se prévaut d’aucun commandement demeuré infructueux mais de deux actes délivrés par commissaire de justice, tous deux intitulés « mise en demeure préalable » et délivrés respectivement le 8 août et le 3 octobre 2023.

L’acte du 8 août 2023, produit par M. [X] en pièce n° 6, vise l’obligation formulée comme suit : « que le contrat de location contient la où les clauses suivantes : article 2 : Destination : Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l’activité de stockage transitoire. Qu’au mépris de cette ou ces clauses et de vos obligations, il a été constaté les infractions suivantes : non-respect de la destination des locaux loués ».

L’acte du 3 octobre 2023, produit par M. [X] en pièce n° 2, vise l’obligation formulée comme suit : « que le contrat de location contient la où les clauses suivantes : article 2 : Destination : Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l’activité de stockage transitoire. Qu’au mépris de cette ou ces clauses et de vos obligations, il a été constaté les infractions suivantes :

non-respect de la clause de « destination du local »

non-respect des obligations contractuelles :

non-respect des conditions et délais de paiement.

absence de respect de la réglementation et des ordonnances en matière de sécurité.

absence de respect de la réglementation et des ordonnances en matière d’hygiène.

absence de respect de la réglementation et des ordonnances en matière d’environnement.

détérioration des bâtiments et de leur environnement. »

La clause résolutoire ne peut être mise en 'uvre que pour sanctionner une obligation mentionnée dans le bail, de sorte qu’elle ne peut pas sanctionner des obligations mises à la charge du preneur commerçant par le statut, et qui ne sont pas reprises dans le contrat (cf par exemple 3ème Civ., 13 décembre 2006, pourvoi n° 06-12.323, Bull. 2006, III, n° 248). En outre, compte-tenu de la nécessité d’interpréter strictement les stipulations contractuelles, la clause résolutoire n’est pas susceptible de jouer lorsque l’obligation, bien que figurant au bail, ne résulte pas d’une stipulation suffisamment précise pour permettre une sanction automatique.

En l’espèce, M. [D] n’a pas été destinataire d’un quelconque commandement mais de simples mises en demeure.

En outre, les obligations contractuelles mentionnées dans la mise en demeure du 3 octobre 2023, qui est au demeurant la seule dont la méconnaissance est invoquée dans le dispositif des écritures de l’intimé, ne se réfèrent pas à une stipulation suffisamment précise du bail pour que puisse jouer le mécanisme de la clause résolutoire. Ainsi, la seule invocation de « non-respect des conditions et délais de paiement », sans autre précision, sans même un décompte, ou encore l’allégation de l’absence de respect de la réglementation en matière de sécurité ou d’hygiène ou d’environnement, là encore sans aucune autre précision, est inopérante pour qu’il soit fait droit à l’acquisition de clause résolutoire.

Enfin, le bail prévoit que les lieux sont destinés uniquement à « l’activité de stockage transitoire ». Dès lors que la mise en demeure invoquée se borne à invoquer un « non respect de la clause 'destination du local’ », sans aucune caractérisation de la méconnaissance invoquée, cet acte est d’autant plus inopérant pour faire jouer le mécanisme de la clause résolutoire.

Dès lors que, d’une part, le bailleur n’a fait délivrer aucun commandement au locataire de respecter ses obligations et, d’autre part, que les manquements dont il se prévaut sont flous, la cour relève d’office le manquement du bailleur aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce relatives à la clause résolutoire, qui sont d’ordre public.

Aussi convient-il, en infirmant l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de nullité de l’acte introductif d’instance formée par M. [D], de rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. [X].

Compte-tenu de la carence manifeste de M. [D] dans le cadre de la présente instance, son avocat n’ayant pas comparu lors de l’audience de réouverture des débats qui était pourtant notamment destinée à lui permettre de produire son dossier de plaidoirie, et compte-tenu également de ce que la demande de nullité de l’acte introductif d’instance que cette partie a formée est rejetée, il convient de dire que les parties garderont chacune par-devers elles la charge des dépens qu’elles ont respectivement exposés.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de nullité de l’acte introductif d’instance formée par M. [D] ;

Rejette l’ensemble des demandes formées par M. [X] ;

Dit que les parties conserveront chacune la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elles ont respectivement exposés ;

Rejette les demandes de chacune des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président