COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 MARS 2025

N° RG 24/00791 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WKTP

AFFAIRE :

[E] [O]

…

C/

E.P.I..C. CENTRE D’ACTION SOCIALE DE LA MAIRIE DU [Localité 3]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection d’Antony

N° RG : 1123000556

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 11.03.25

à :

M^e Stéphanie FOULON BELLONY

M^e Thomas REKSA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [E] [O]

né le 14 mars 1968 à [Localité 4] – ALGERIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Stéphanie FOULON BELLONY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 673

Plaidant : M^e Fatouma METMATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0693

Madame [L] [D] épouse [O]

née le 24 Juillet 1980 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Stéphanie FOULON BELLONY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 673

Plaidant : M^e Fatouma METMATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0693

****************

INTIMÉE

E.P.I..C. CENTRE D’ACTION SOCIALE DE LA MAIRIE DU [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Thomas REKSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 519

Plaidant : M^e Carine CHAIX, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 novembre 2012, le centre d’action social de la ville du [Localité 3] a signé avec M. [E] [O] et Mme [L] [D], épouse [O], une convention de sous-occupation précaire portant sur un appartement sis au [Localité 3], [Adresse 1], et ce, dans le but de retrouver ou d’obtenir un logement personnel.

Le 6 mars 2023, le centre d’action social de la ville du [Localité 3] a adressé à M. et Mme [O] une lettre de congé des lieux loués.

Le 6 avril 2023, sommation leur a été faite de quitter les lieux.

Le 26 mai 2023, un commissaire de justice a constaté que M. et Mme [O] occupaient toujours les lieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le17 juillet 2023, le centre d’action social de la ville du [Localité 3] a fait délivrer assignation à M. et Mme [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony aux fins de voir :

— constater la validité du congé qui leur a été délivré,

— dire qu’ils sont donc sans droit ni titre depuis le 6 avril 2023,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de M.et Mme [O] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, [Adresse 1] au [Localité 3], avec le concours de la force publique, d’un serrurier et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, avec suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ou sa réduction,

— être autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et périls des défendeurs, selon l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M.et Mme [O] à lui payer la somme de 1 018,84 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamner M.et Mme [O] à lui payer une indemnité d’occupation de 459,71 euros jusqu’à leur remise des clefs et départ effectif des lieux loués,

— condamner M.et Mme [O] aux entiers dépens de l’instance et à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, prononcer judiciairement le bail avec les mêmes conséquences d’expulsion et financières.

Par jugement contradictoire du 30 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— validé le congé donné par le centre d’action social de la ville du [Localité 3] le 6 mars 2023 et constaté que le contrat de bail du 28 novembre 2012 liant, d’une part, le centre d’action social de la ville du [Localité 3] et, d’autre part, M. et Mme [O] s’est trouvé résilié à la date du 6 avril 2023 suite à la notification du congé du bailleur,

— constaté, en conséquence, que M.et Mme [O] occupent sans droit ni titre les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3], objet du contrat de bail du 28 novembre 2012 et ce, depuis le 6 avril 2023,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des intéressés, l’expulsion de M.et Mme [O] et celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 1] au [Localité 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande d’astreinte,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— constaté le désistement du centre d’action social de la ville du [Localité 3] de sa demande au titre de la dette locative,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. et Mme [O], depuis le 6 avril 2023 et jusqu’à leur départ effectif des lieux précités, à une somme mensuelle de 459,71 euros, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles,

— condamné M.et Mme [O] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée ci-dessus à compter du 6 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux précités,

— condamné M.et Mme [O] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation,

— condamné M.et Mme [O] à payer au centre d’action social de la ville du [Localité 3] la somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

Par déclaration reçue au greffe le 6 février 2024, M. [O] et Mme [D] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 26 juin 2024, M. et Mme [O], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 30 novembre 2023, par le tribunal de proximité d’Antony, en ce qu’il a :

* validé le congé donné par le centre d’action social de la ville du [Localité 3],

* constaté, que le contrat de bail du 28 novembre 2012, liant le centre d’action social de la ville du [Localité 3] s’est trouvé résilié à la date du 6 avril 2023,

* constaté qu’ils occupent sans droit ni titre les lieux situés au [Adresse 1] au [Localité 3], depuis le 6 avril 2023,

* ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 1] au [Localité 3],

* fixé et condamné ceux-ci à payer une indemnité d’occupation depuis le 6 avril 2023 de 459,71 euros,

statuant à nouveau,

— constater que le congé délivré le 6 mars 2023 n’est justifié par aucun motif légitime et sérieux,

en conséquence,

— invalider ledit congé donné par le centre d’action social de la ville du [Localité 3],

— constater que le bail n’est pas résilié et demeure en cours,

— constater qu’ils occupent régulièrement le logement donné à bail,

— débouter le centre d’action social de la ville du [Localité 3] de sa demande d’indemnité d’occupation,

— dire n’y avoir lieu à expulsion,

— condamner le centre d’Action Sociale de la ville du [Localité 3] à leur payer à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 juillet 2024, le centre d’action social de la ville du [Localité 3], intimé, demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

à titre principal,

— débouter les appelants de leur appel et de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal de proximité d’Antony, en ce qu’il a :

* validé le congé qu’il a donné,

* constaté que le contrat de bail du 28 novembre 2012 s’est trouvé résilié à la date du 6 avril 2023,

* constaté que Mme et M. [O] occupent sans droit ni titre les lieux situés au [Adresse 1] au [Localité 3] depuis le 6 avril 2023,

* ordonné l’expulsion de M. et Mme [O] et de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 1] au [Localité 3],

* fixé et condamné Mme et M. [O] à payer une indemnité d’occupation depuis le 6 avril 2023 de 459,71 euros,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’exposante des demandes suivantes et statuant à nouveau, y faire droit,

— dire et juger explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé et, subsidiairement, réduit dans la mesure qu’il plaira à la cour ;

— dire et juger que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de Mme et M. [O], en un lieu qu’ils désigneront et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié à la diligence du commissaire de justice chargé de l’exécution, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme et M. [O] à payer une indemnité de 3 500 euros à titre de participation aux frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er novembre 2014,

— dire et juger que Mme et M. [O] sont sans droit ni titre dans les lieux qu’ils occupent sis [Adresse 1] au [Localité 3],

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme et M. [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— condamner Mme et M. [O] au paiement une indemnité d’occupation mensuelle au moins équivalente au montant du loyer, à savoir 459,71 euros et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clés au demandeur ou son mandataire,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement en application de l’article 515 du code du procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. et Mme [O]

— Sur la validité du congé délivré le 6 mars 2023 à effet au 6 avril 2023

M. et Mme [O] qui exposent habiter en réalité les lieux depuis le 1er novembre 2002 même s’ils n’ont pas signé une convention de sous-location précaire sur le logement que le 28 novembre 2012, poursuivent l’infirmation du jugement rendu le 30 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony en ce qu’il a validé le congé que le centre d’action sociale du [Localité 3] leur a fait délivrer le 6 mars 203 à effet au 6 avril 2023, faisant valoir qu’il n’est justifié par aucun motif légitime et sérieux. Ils soutiennent qu’ils ont bien effectué des demandes de logement, que leur petit-fils n’a jamais résidé chez eux, et qu’il n’est nullement démontré que l’un de leur fils, [N] [O], troublerait la tranquillité du voisinage.

Le centre d’action sociale du [Localité 3] réplique qu’il est locataire de l’appartement occupé par les époux [O] en vertu d’un bail que l’office départemental de l’Habitat 92 lui a consenti afin de lui permettre son action sociale auprès de personnes en difficulté, qu’il a signé le 28 novembre 2012 avec M. et Mme [O] une convention d’occupation précaire portant sur cet appartement, que plusieurs obligations contractuelles n’ont pas été respectées par M. et Mme [O], à savoir que ceux-ci ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient formulé une demande de logement auprès de l’office public départemental, ni auprès du service du logement de la mairie en 2022 et 2023 et ce, en méconnaissance du I de l’article 5 du contrat de sous-location, que par ailleurs, il a été constaté qu’ils hébergeaient à leur domicile des personnes non autorisées, à savoir leur petit-fils et qu’enfin il est établi que leur fils [N] la tranquillité du voisinage, dans les espaces communs extérieurs ou proches de l’immeuble.

Sur ce,

* Sur la demande annuelle de logement

Aux termes du I de l’article 5 du contrat de sous-location, le locataire devra déposer une demande de logement auprès de l’office public départemental ainsi qu’auprès du service du logement de la Mairie. Il devra fournir au CCAS son numéro d’inscription, et devra veiller à renouveler ce dossier durant toute la durée de son occupation.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, M. et Mme [O] justifient avoir formulé des demandes de logement puisqu’ils ont été reconnus prioritaires dans le cadre du droit au logement opposable en 2018 ainsi qu’il ressort de la lettre recommandée qui leur a été adressée le 18 mai 2018 par la commission de médiation du département des Hauts de Seine, qui en a délibéré lors de sa séance du 16 mai 2018, et qu’ils produisent également une attestation d’enregistrement régional aux termes de laquelle le service de logement de la mairie du [Localité 3] atteste que les époux [O] ont formé une demande de logement qu’ils ont déposée le 6 janvier 2022.

Il s’ensuit que le fait que M. et Mme [O] ne justifient pas avoir chaque année renouvelé leur demande de logement n’est pas à lui seul suffisant pour caractériser le motif légitime et sérieux du congé qui leur a été délivré.

* Sur l’hébergement du petit-fils dans le logement, objet de la convention précaire

Le centre d’action sociale du [Localité 3] se borne à affirmer que M. et Mme [O] ont hébergé leur petit-fils à leur domicile sans apporter la moindre pièce de nature à corroborer leur allégation, de sorte que ce deuxième moyen ne saurait conférer un motif légitime et sérieux au congé délivré.

* Sur les troubles à la tranquillité du voisinage reprochés au fils de M. et Mme [O]

M. et Mme [O] reprochent au premier juge d’avoir retenu ce troisième moyen pour valider le congé que le centre d’action sociale du [Localité 3] leur a fait délivrer, faisant valoir en premier lieu qu’aucun courrier, qu’aucune pétition du voisinage ne sont produits de nature à établir que l’un des enfants de M. et Mme [O] troublerait la tranquillité de l’immeuble. Ils exposent ensuite que l’ensemble des procès-verbaux de police que l’intimé verse aux débats n’établissent pas la réalité des faits dénoncés, en l’absence de toute poursuite judiciaire mais surtout que les faits, s’ils étaient établis, ne constituent en rien des troubles de voisinage rendant non paisible la jouissance des lieux.

Le centre d’action sociale du [Localité 3] réplique que, ainsi que l’a très exactement relevé le premier juge, les nombreux procès-verbaux de police établissent sans contestation possible que le comportement de l’un des fils mineurs de M. et Mme [O] perturbe gravement l’ordre public et cause préjudice au voisinage dont il est en droit de se soucier. La vingtaine de procès-verbaux établis par les services de police attestent de l’attitude de ce membre de la famille cité lors de procédures de vols, bagarres, insultes, et altercations avec la police municipale. L’intimé ajoute que depuis le jugement dont appel, le fils des époux [O] a agressé des officiers de police qui ont sollicité une protection fonctionnelle et ont déposé plainte à son endroit, que la violence répétée et les incivilités incessantes de ce jeune troublent l’ordre public en bas de son immeuble, ainsi que dans les espaces commun justifiant ainsi, le congé délivré à ses parents et l’expulsion de la famille.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable en matière de location ou sous-location, l’occupant est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par la convention . Il est par ailleurs constamment admis que l’obligation de jouissance paisible pèse aussi bien sur les locataires ou occupants, ainsi que sur de tous occupants de leur chef, tels leurs enfants vivant avec eux qu’ils soient mineurs ou majeurs.

Plus généralement, tout locataire, sous-locataire, ou occupant d’un bien qui lui a été remis afin d’en jouir a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Tout congé présente un motif légitime et sérieux, dès lors que celui qui met à la disposition d’une personne un bien démontre que celle-ci a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par la convention, peu important que le manquement ait ou non cessé.

En l’espèce, le centre d’action sociale du [Localité 3] verse un grand nombre de procès-verbaux établis par les services de police de l’examen desquels il ressort qu’effectivement M. [N] [O], mineur, est impliqué dans des faits de vols, d’insultes, altercations et violences notamment avec les services de police.

Cependant, la cour relève que les faits relatés dans les procès-verbaux de police que le centre d’action sociale du [Localité 3] imputent à faute à M. [N] [O], s’ils ont bien été commis sur la commune du [Localité 3], ne l’ont pas été dans l’enceinte de l’immeuble où sont domiciliés leurs parents chez lesquels il vit, soit [Adresse 1], y compris également les faits reprochés postérieurement au jugement dont appel, à savoir des tirs de mortier et des violences envers les agents de police judiciaire commis le 6 janvier 2020 et mentionnés dans le procès-verbal dressé le même jour. Il est constant que les faits reprochés à M. [N] [O] se sont déroulés à quelques rues, voire encore plus loin de son domicile.

Or, l’obligation d’utiliser les lieux en bon père de famille ne peut être étendue au-delà du périmètre des parties communes et privatives de l’immeuble dans lequel sont situés les lieux mis à disposition des occupants : en effet, il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’un lien direct entre les troubles constatés et le manquement imputé au preneur dans son obligation de jouir paisiblement de la chose louée.

Dans ces conditions, le jugement rendu le 12 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony doit être infirmé en ce qu’il a dit et jugé que le congé délivré à M. et Mme [O] présentait un motif légitime et sérieux.

Sur la demande de résiliation du bail formée par le centre d’action sociale du [Localité 3]

Le centre d’action sociale du [Localité 3] sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, pour le cas où la cour ne validerait pas le congé qu’il a fait délivrer aux époux [O], la résiliation de la convention de sous-occupation précaire. Pour autant, l’intimé ne développe aucun argument dans les motifs desdites conclusions.

Pour les mêmes motifs que ceux ci-dessus exposés, le centre d’action sociale du [Localité 3] doit être débouté comme n’étant pas fondé en sa demande de résiliation du bail.

En conséquence, le jugement susvisé doit également être infirmé en toutes ses autres dispositions.

Sur les mesures accessoires

Le centre d’action sociale du [Localité 3] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des époux [O], tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony en toutes ses dispositions,

Déboute le centre d’action sociale du [Localité 3] de sa demande tendant à voir valider le congé qu’elle a fait délivrer le 6 mars 2023 à M. [E] [O] et Mme [L] [D],épouse [O], à effet au 6 avril 2023,

Déboute le centre d’action sociale du [Localité 3] de sa demande subsidiaire de résiliation du bail,

Déboute le centre d’action sociale du [Localité 3] de l’intégralité de ses autres demandes relatives à l’expulsion, à la fixation d’une indemnité d’occupation, à la condamnation des occupants à son paiement, au sort des meubles,

Déboute M. [E] [O] et Mme [L] [D], épouse [O], de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le centre d’action sociale du [Localité 3] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, Le président,