COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°139

CONTRADICTOIRE

DU 06 MAI 2025

N° RG 24/04455 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUPZ

AFFAIRE :

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT OPH

C/

[C] [P] [K] représentée par [Z] [U] en sa qualité de curatrice aux biens

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 mai 2024 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 11-23-896

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 06.05.25

à :

M^e Caroline CHARRON-

DUCELLIER

M^e Karine LEVESQUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Etablissement Public HAUTS-DE-SEINE HABITAT OPH

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Caroline CHARRON-DUCELLIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526

Plaidant : M^e Fabien BODIN de la SELARL Ideo société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10

Substitué par : M^e Samia AZEROU, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉE

Madame [C] [P] [K] représentée par Madame [Z] [U] en sa qualité de curatrice aux biens désignée par jugement en date du 22 juin 2023 du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt

née le 13 mars 1974 à [Localité 11]

[Adresse 14]

[Localité 7]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Karine LEVESQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [K] a été engagée en qualité de gardienne de la résidence pour personnes âgées [Adresse 12] située [Adresse 2] à [Localité 10] par la commune de [Localité 9] dans le cadre d’un contrat à durée déterminée du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 avec mise à disposition d’un logement de fonction. Elle a ensuite été engagée par l’établissement Hauts de Seine Habitat, ayant acquis l’immeuble susvisé, suivant contrat de travail à durée déterminée du 1er janvier 2022 au 31 août 2022.

Par jugement du 22 juin 2023, Mme [K] a été placée sous curatelle renforcée et Mme [U] a été désignée en qualité de curatrice.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2023, l’établissement Hauts de Seine Habitat a assigné Mme [K] et sa curatrice, Mme [U], aux fins de voir :

— constater la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [K] d’un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] (92),

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, avec suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un mois après notification de la décision à venir,

— dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix au frais et risques du locataire,

— fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à la somme mensuelle de 720,36 euros et condamner Mme [K] à son paiement y compris la somme de 8 644,32 euros arrêtée au mois d’août 2023 à ce titre, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Mme [K] au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 16 mai 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— débouté l’établissement Hauts de Seine Habitat de ses demandes,

— condamné l’établissement Hauts de Seine Habitat aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2024, l’établissement Hauts de Seine Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 février 2025, l’établissement Hauts de Seine Habitat, appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 16 mai 2024 en toutes ses dispositions,

Et statuant de nouveau,

— juger que Mme [K] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6]' à [Localité 10] depuis la fin de son contrat à durée déterminée en date du 31 août 2022,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 5] » à [Localité 10] avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est,

— supprimer le délai de deux mois en vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— assortir la mesure d’expulsion à intervenir d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir,

— l’autoriser à faire transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et péril du susnommé, selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [K] au paiement, à titre de provision, sous réserve de tout autre dû, de la somme de 21 807 euros, arrêtée au mois de février 2025 inclus, au titre des indemnités d’occupation échues ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 726,90 euros qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [K] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 février 2025, Mme [K], intimée, assistée de sa curatrice, Mme [U], demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

— débouté l’établissement Hauts de Seine Habitat de ses demandes,

— condamné l’établissement Hauts de Seine Habitat aux dépens,

Subsidiairement,

— lui accorder les plus larges délais afin de quitter les lieux, et au minimum 12 mois,

En tout état de cause,

— lui accorder le délai de deux mois en vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité d’occupante sans droit de Mme [K]

Le premier juge a débouté l’établissement Hauts-de-Seine Habitat de sa demande aux motifs qu’il ne rapportait pas la preuve nécessaire au succès de ses prétentions notamment au sujet de la propriété ou de la titularité des lieux litigieux et des conditions de leur mise à disposition à la défenderesse.

Poursuivant l’infirmation du jugement, l’établissement Hauts-de-Seine Habitat fait valoir qu’outre le fait que Mme [K] ne contestait pas sa qualité de propriétaire des lieux en première instance, il produit en cause d’appel l’acte de propriété de l’immeuble qu’il a acquis de la commune de [Localité 9] le 20 décembre 2021.

Il indique justifier de la mise à disposition du logement de fonction en ce que Mme [K] le reconnaît elle-même dans ses écritures et en ce qu’elle ne justifie d’aucun titre l’habilitant à occuper les lieux, ce qu’avait relevé le premier juge sans pour autant en tirer les conséquences. Il ajoute qu’elle avait été engagée en tant que gardienne de la résidence par la commune de [Localité 9] avec mise à disposition d’un logement de fonction et que le 1er janvier 2022, il a repris le précédent contrat pour la période restant à courir, soit jusqu’au 31 août 2022, le bénéfice de son logement de fonction lui étant conservé.

Il soutient qu’en se maintenant dans les lieux après la fin de son contrat de travail, Mme [K] se retrouve occupante sans droit ni titre de son ancien logement de fonction dans la mesure où elle ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux. Il ajoute qu’une cessation urgente de cette occupation est nécessaire en ce qu’elle ne lui permet pas d’assurer complètement sa mission de service public, à savoir l’accompagnement de personnes âgées, dès lors qu’aucun gardien ne peut intervenir rapidement faute de résider sur les lieux.

Enfin, il relève que Mme [K] ne peut invoquer les dispositions de l’article L. 7212-1 du code du travail qui concerne la rupture d’un contrat de travail à l’initiative de l’employeur alors qu’en l’espèce, le contrat a pris fin, sans autre formalité, à sa date d’expiration.

Mme [K], qui conclut à la confirmation du jugement, explique qu’en raison de problèmes de santé, elle n’a pu retrouver un emploi et déménager de son logement lorsque son contrat a pris fin en août 2022.

Elle indique s’en rapporter à la sagesse de la cour sur la qualité de propriétaire de l’établissement Hauts-de-Seine Habitat.

Elle relève que l’appelant ne produit aucun élément justifiant de la fin de son contrat à la date du 31 août 2022 ni de la mise à disposition d’un logement de fonction dans le cadre de ce contrat comme l’a justement rappelé le premier juge et qu’en tout état de cause, il ne justifie pas du logement qui aurait été mis à sa disposition, se contentant d’affirmer qu’un logement de fonction lui aurait été donné dans le cadre du contrat de travail et en qualité de gardien.

Elle indique qu’en application de l’article L. 7212-1 du code du travail, en cas de rupture d’un contrat de travail à l’initiative de l’employeur, le salarié ne peut être obligé de quitter son logement avant un délai minimum de 3 mois. Elle en déduit qu’elle ne saurait être considérée comme occupante sans droit ni titre à compter du 31 août 2022 en l’absence d’éléments objectifs sur le logement et d’éléments justifiant de la période de préavis accordé pour quitter le logement, ni avant le 30 mars 2023, date de la sommation de quitter les lieux.

Sur ce,

L’établissement Hauts-de-Seine Habitat justifie de sa qualité de propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] qu’il a acquis de la commune de [Localité 9] par acte authentique du 20 décembre 2021. Il résulte de cet acte que l’immeuble est composé de 58 logements et d’un logement de gardien à usage de résidence pour personnes âgées.

L’appelant produit également le contrat de travail à durée déterminée conclu entre la commune de [Localité 9] et Mme [K] le 27 octobre 2021 par lequel elle a été recrutée en tant qu’adjointe technique principale (gardien de nuit et un week-end sur deux) du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 ainsi que l’attestation de la maire de [Localité 9] selon laquelle elle bénéficiait d’un logement de fonction au sein de la résidence, ce qui ressort également du protocole d’accord portant sur la cession d’autorisation de fonctionnement de la résidence conclu entre la ville de [Localité 9] et l’établissement Hauts-de-Seine Habitat le 20 décembre 2021.

Le contrat à durée déterminée conclu le 31 décembre 2021 entre l’appelant et Mme [K] mentionne qu’elle avait été engagée par la ville de [Localité 9] dans le cadre d’un contrat à durée déterminée devant arriver à expiration le 31 août 2022 et que le présent contrat, conclu pour la période du 1er janvier 2022 au 31 août 2022, est établi dans le cadre de la reprise de la résidence pour personnes âgées [Localité 13] par l’établissement Hauts-de-Seine Habitat suite à la signature du protocole d’accord susvisé. L’adresse mentionnée de Mme [K] est celle de la résidence.

La cour relève en outre que si Mme [K] soutient que l’appelant ne justifie pas de la mise à disposition d’un logement de fonction dans le cadre de ce contrat de travail, elle reconnaît que dans le cadre de l’exercice de ses fonctions de gardienne de la résidence, elle s’était vu mettre à disposition un logement de fonction ; qu’elle réside encore à cette adresse à ce jour et qu’elle ne justifie ni même n’allègue d’aucun titre pouvant légitimer son occupation des lieux.

Enfin, si Mme [K] invoque les dispositions de l’article L. 7212-1 du code du travail relatif aux concierges et employés d’immeubles à usage d’habitation qui ne sont pas applicables au cas d’espèce, s’agissant d’un contrat à durée déterminée arrivé à expiration, c’est donc bien qu’elle considère que le bien qu’elle occupe doit être considéré comme un logement de fonction.

Elle se devait donc de libérer les lieux à l’expiration de son contrat de travail, soit le 31 août 2022, et se trouve donc occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er septembre 2022.

Sur l’expulsion

L’établissement Hauts-de-Seine Habitat demande à la cour d’ordonner l’expulsion de Mme [K], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, et de supprimer le délai de 2 mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux en raison de la mauvaise volonté manifeste de Mme [K] dans l’exécution de ses obligations et ce d’autant qu’elle ne justifie d’aucune recherche de logement dans le parc privé.

Mme [K] s’oppose à ces demandes et sollicite l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux.

Elle fait valoir qu’elle a effectué toutes les démarches pour obtenir un logement et déposé un recours Dalo dont elle a été déboutée en raison du rejet de la demande d’expulsion en première instance. Elle ajoute qu’aucun élément du dossier ne justifie l’urgence ni la mise en place d’une astreinte ; qu’elle n’a été embauchée que pour un accroissement d’activité découlant de la reprise de la résidence, ce qui permet d’en déduire que l’appelant n’entend pas conserver le poste de gardien dans cet immeuble.

Sur ce,

Mme [K] étant occupante sans droit ni titre, il convient en conséquence d’ordonner son expulsion des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…)

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le seul fait pour Mme [K] de se maintenir dans les lieux ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi. Elle n’est par ailleurs pas entrée dans les lieux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il convient en conséquence de débouter l’établissement Hauts-de-Seine Habitat de cette demande.

Sur la demande d’astreinte

Le prononcé d’une astreinte est l’accessoire d’une condamnation principale, en vue d’inciter le débiteur à exécuter une décision de justice le condamnant.

La cour observe que l’astreinte ne peut porter que sur l’obligation de quitter les lieux et non sur la mesure d’expulsion, dont la maîtrise dépend de différents facteurs extérieurs.

En tout état de cause, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L. 412-4 du même code dispose :

'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’Habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

En l’espèce, Mme [K] occupe le logement litigieux sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2022, soit depuis 30 mois ; qu’à l’exception d’un recours auprès de la commission de médiation des Hauts-de-Seine dans le cadre du droit au logement opposable, elle ne justifie d’aucune démarche de relogement tant dans le parc public que privé, étant ajouté que l’appelant justifie d’un intérêt à récupérer rapidement le logement attribué au gardien de la résidence qui accueille des personnes âgées et dont la présence est donc particulièrement nécessaire.

Il convient en conséquence de débouter Mme [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le premier juge a retenu qu’aucun élément versé aux débats n’établissait la valeur locative du bien, d’où l’impossibilité d’évaluer un préjudice qui serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

L’établissement Hauts-de-Seine Habitat demande que Mme [K] soit condamnée au paiement de la somme de 21 807 euros arrêtée au mois de février 2025 au titre des indemnités d’occupation dues ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 726,90 euros qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM jusqu’à complète libération des lieux.

Il fait valoir qu’elle occupe un logement de fonction qui a été mis à sa disposition à titre gratuit et que pour justifier de la valeur locative de l’appartement, il produit un avis d’échéance valant quittance pour un appartement de la même superficie situé dans le même bâtiment.

Mme [K] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’outre le fait que cette indemnité ne peut être fixée qu’à compter de la sommation de quitter les lieux, aucun élément objectif permettant de déterminer la valeur locative du bien n’est produit.

Sur ce,

Mme [K], occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2022, est donc redevable d’une indemnité d’occupation depuis cette date.

Il appartient cependant à l’établissement Hauts-de-Seine Habitat de produire les éléments utiles permettant de fixer son montant, étant rappelé que cette indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien.

Au cas d’espèce, l’appelant se contente de produire un avis d’échéance valant quittance du mois de février 2024 établi au nom d’une tierce personne concernant un local 'RPA Habitation’ situé dans le même immeuble d’une surface réelle de 31 m². Il ne s’agit donc pas d’une évaluation du logement actuellement occupé par Mme [K] dont les caractéristiques ne sont pas communiquées, ce qui ne permet au surplus aucune comparaison avec un éventuel bien similaire.

Faute pour l’établissement Hauts-de-Seine Habitat de justifier de la valeur locative du logement litigieux, il convient en conséquence de la débouter de sa demande au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation et de sa demande en paiement.

Le jugement déféré est en conséquence confirmé de ces chefs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du sens du présent arrêt, il convient de condamner Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs infirmées.

Elle est en outre condamnée à payer à l’établissement Hauts-de-Seine Habitat une somme que l’équité et les situations respectives des parties commandent de fixer à la somme de 850 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté l’établissement Hauts-de-Seine Habitat de sa demande au titre des indemnités d’occupation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que Mme [C] [K] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] depuis le 1er septembre 2022 ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [C] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3]' à [Localité 10], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que, par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Mme [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [C] [K] à payer à l’établissement Hauts-de-Seine Habitat la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [K] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,