COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°113

CONTRADICTOIRE

DU 29 AVRIL 2025

N° RG 23/03605 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V4OB

AFFAIRE :

[S] [J]

Madame [B] [C] épouse [J]

C/

[Z] [R]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-844

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 29.04.25

à :

M^e Gwendoline RICHARD

M^e Colette HENRY-LARMOYER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [S] [J]

né le 01 Décembre 1941 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Gwendoline RICHARD de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 121 – N° du dossier [J]

Madame [B] [C] épouse [J]

née le 26 Février 1952 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Gwendoline RICHARD de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 121 – N° du dossier [J]

****************

INTIMEE

Madame [Z] [R]

née le 01 Octobre 1954 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentant : M^e Colette HENRY-LARMOYER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 237

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère chargé du rapport, en présence de Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière, lors des débats : M^me Françoise DUCAMIN,

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : M^me Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2010, Mme [Z] [R] a donné à bail à M. [S] [J] et Mme [B] [C] épouse [J], une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 8] dans les Yvelines moyennant un loyer mensuel de 1 600 euros.

Par actes d’huissier de justice remis à étude le 4 janvier 2022, Mme [R] a fait notifier un congé à M. et Mme [J] à effet au 14 juillet 2022 afin d’occuper personnellement les lieux.

En l’absence de libération des lieux malgré le congé délivré, Mme [R] a fait assigner M. et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy, par acte de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2022.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, Mme [R] a présenté les demandes suivantes :

— valider le congé délivré le 4 janvier 2022 pour le 14 juillet 2022,

— déclarer M. et Mme [J] occupants sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent à [Localité 8] à compter du 14 juillet 2022 et en conséquence ordonner leur expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec la force publique,

— les condamner in solidum au paiement jusqu’au départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer qui serait dû si le bail s’était poursuivi outre revalorisation légale,

— les condamner in solidum au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l’assignation et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et dire le tribunal compétent pour la liquider,

— les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. et Mme [J] n’ont pas comparu à l’audience du 14 mars 2023.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

— validé le congé délivré le 4 janvier 2022 par Mme [R] à M. et Mme [J],

— constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 2 juillet 2010 entre Mme [R] d’une part et M. et Mme [J] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] dans les Yvelines au 14 juillet 2022,

— ordonné en conséquence à M. et Mme [J] de libérer les lieux immédiatement et de restituer les clés sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement et ce jusqu’à libération effective du logement,

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [J] d’avoir libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné in solidum M. et Mme [J] à payer à Mme [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

— condamné in solidum M. et Mme [J] à payer à Mme [R] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La procédure d’appel

M. et Mme [J] ont relevé appel du jugement par déclaration du 2 juin 2023 enregistrée sous le numéro de procédure 23/03605.

Ils ont par ailleurs sollicité l’arrêt de l’exécution provisoire devant le premier président, lequel a rejeté leur demande par ordonnance du 14 septembre 2023.

En exécution du jugement, M. et Mme [J] ont été expulsés du logement donné à bail, suivant acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023.

Par ordonnance rendue le 23 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 6 mars 2025, dans le cadre d’une audience rapporteur.

Prétentions de M. et Mme [J], appelants

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 22 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. et Mme [J] demandent à la cour d’appel de :

à titre principal,

— annuler le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise en date du 18 avril 2023,

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— dire et juger que le congé délivré le 4 janvier 2022 par Mme [R] est nul et non avenu,

— condamner Mme [R] à leur payer les sommes suivantes :

. 42 240 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance subie par les locataires,

. 1 806,49 euros en réparation du préjudice financier résultant des réparations locatives mises à la charge des locataires à la suite de leur expulsion injustifiée,

. 2 185,98 euros en réparation du préjudice financier subi du fait des procédures d’expulsion et de saisie-attribution injustifiées,

. 1 600 euros en réparation du préjudice financier résultant de l’absence de restitution du dépôt de garantie à la suite de leur expulsion injustifiée,

. 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— assortir l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de Mme [R] des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait règlement des sommes dues,

— condamner Mme [R] à leur payer la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] aux entiers dépens de l’instance.

Prétentions de Mme [R], bailleresse intimée

Les conclusions de l’intimée, adressées par voie électronique le 23 avril 2024, ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 octobre 2024.

MOTIFS DE L’ARRÊT

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, « La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs ».

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge d’appel ne fait droit à l’appel que si celui-ci lui paraît fondé dans ses critiques de la décision rendue par les premiers juges.

Sur l’annulation du jugement

M. et Mme [J] sollicitent le prononcé de la nullité du jugement dont appel.

Ils font valoir qu’ils ont sollicité une procédure sans audience en raison des problèmes de santé de M. [J] mais que le tribunal de proximité n’a pas cru devoir faire droit à leur demande ni ordonner un renvoi pour leur permettre de se présenter afin d’assurer la contradiction.

Ils invoquent une violation du principe du contradictoire et une atteinte au droit à un procès équitable justifiant selon eux l’annulation du jugement dont ils ont interjeté appel.

Il est constant que l’article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle.

Par ailleurs, en application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir dans sa décision que des moyens et explications débattus contradictoirement.

En l’espèce, M. et Mme [J] établissent avoir fait valoir leurs arguments par écrit auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy et avoir expressément sollicité une procédure sans audience pour des raisons médicales en produisant les justificatifs afférents, par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 23 février 2023 (pièce 6 de M. et Mme [J]).

Les pièces médicales produites démontrent que M. [J], né en 1941, est atteint d’une cardiopathie jugée sévère ayant nécessité plusieurs interventions chirurgicales et un suivi important à l’hôpital Bichat [Y] à [Localité 9], imposant de le protéger de tout stress et nécessitant selon son épouse, sa présence à ses côtés.

Le professeur [U] [O] a attesté en ce sens les 14 décembre 2020 et 1er février 2023 : « Je soussigné, professeur [U] [O], PU-PH, certifie que M. [S] [J], né le 1er décembre 1941, est atteint d’une cardiopathie sévère à la fois ischémique ayant nécessité plusieurs procédures de revascularisation, mais aussi d’un rétrécissement aortique pour lequel il a bénéficié d’un TAVI [implantation d’une valve aortique biologique par voie percutanée] en 2021. L’ensemble de ces pathologies cardiovasculaires, associées à un diabète, nécessitent de le protéger contre les stress excessifs dans la vie de tous les jours. » (pièce 9 des appelants).

Il résulte des mentions du jugement que l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2023, en l’absence des défendeurs.

M. et Mme [J] justifient également qu’ayant appris que l’affaire avait été retenue et mise en délibéré en leur absence, ils ont sollicité une réouverture des débats pour pouvoir se présenter ou se faire représenter afin de faire valoir leurs moyens en défense, par courrier du 8 avril 2023 (leur pièce 7).

Aux termes du jugement dont appel, il est indiqué à ce sujet que M. et Mme [J] « ont été assignés par acte déposé à étude et ont pris connaissance de cette convocation. Ne comparaissant pas, ils ont fait parvenir un courrier au tribunal par lequel ils sollicitent une procédure sans audience en invoquant l’article 446-1 du code de procédure civile et prétendent que Mme [B] [C] épouse [J] ne s’est pas vu notifier le congé.

(') A titre liminaire, il sera rappelé que l’article 446-1 du code de procédure civile prévoit que les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui. En l’espèce, les défendeurs n’ont pas été dispensés de comparaître et n’ont pas comparu à l’audience alors qu’ils ont été régulièrement assignés par actes déposés à l’étude de l’huissier. Faute pour eux d’avoir comparu, le jugement sera réputé contradictoire. »

Il est rappelé que l’article 828 du code de procédure civile dispose : « A tout moment de la procédure, les parties peuvent donner expressément leur accord pour que la procédure se déroule sans audience conformément aux dispositions de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

Dans ce cas, le juge organise les échanges entre les parties. Celles-ci formulent leurs prétentions et leurs moyens par écrit. La communication entre elles est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par notification entre avocats et il en est justifié auprès du juge dans les délais qu’il impartit. Le juge fixe la date avant laquelle les parties doivent communiquer au greffe leurs prétentions, moyens et pièces. A cette date, le greffe informe les parties de la date à laquelle le jugement sera rendu. Celui-ci est contradictoire.

Le juge peut décider de tenir une audience s’il estime qu’il n’est pas possible de rendre une décision au regard des preuves écrites ou si l’une des parties en fait la demande.

Le formulaire CERFA 1603701 utilisé par M. et Mme [J] pour consentir au déroulement de la procédure sans audience mentionne : « vous êtes demandeur ou défendeur à une instance et vous souhaitez consentir au traitement de la procédure sans audience. Ce consentement permet le déroulement de la procédure sans audience. Nous vous invitons à lire attentivement la notice 52301 avant de remplir ce formulaire. »

Il est également mentionné dans l’imprimé complété ce qui suit : « Je suis informé(e) que le déroulement de la procédure sans audience implique le consentement de toutes les parties à l’instance. Le tribunal peut décider de tenir une audience s’il estime qu’il n’est pas possible de rendre une décision au regard des preuves écrites ou si l’une des parties en fait la demande ».

Certes, M. et Mme [J] établissent qu’ils ont consenti à une procédure sans audience et qu’ils ont écrit au juge pour expliquer leur situation personnelle et ont ainsi manifesté leur volonté de se défendre dans le cadre de la présente instance.

Pour autant, il sera constaté qu’ils ont été clairement informés que cette procédure sans audience n’était possible que si leur adversaire donnait également son accord, que dans cette hypothèse, ils devaient recevoir une information sur les modalités d’organisation des échanges entre eux, ce qui n’a pas été le cas. Cette circonstance aurait dû les alerter et les conduire, par précaution, à se présenter à l’audience ou au moins à adresser une demande de renvoi pour leur permettre d’organiser leur défense.

Ils ne peuvent, dans ces conditions, même dans le cadre d’une procédure sans représentation obligatoire, prétendre qu’ils n’ont pas été mis en mesure de faire valoir contradictoirement leur défense, en violation de leur droit à un procès équitable.

Il convient, en conséquence, de les débouter de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du jugement.

Sur la validité du congé

M. et Mme [J] conteste le congé qui leur a été délivré par Mme [R].

Sur la forme, ils font valoir que Mme [J] n’a pas été rendue destinataire du courrier prévu par l’article 658 du code de procédure civile dans le cadre d’une signification qui n’est pas faite au destinataire en personne.

Sur le fond, ils soutiennent que Mme [R] ne justifie d’aucun motif légitime de reprendre le logement qui leur a été donné à bail mais également que la reprise n’a pas été effective.

Sur la forme

L’article 658 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification.

Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale.

Le cachet de l’huissier est apposé sur l’enveloppe. »

A l’appui de leur contestation, M. et Mme [J] produisent une copie du congé pour reprise qui a été signifié à M. [J], sans cependant joindre l’imprimé sur lequel figurent les modalités de remise de l’acte (pièce 3 des appelants). Ils ne produisent pas la copie du congé signifié à Mme [J], alors qu’ils ne remettent pas en cause cette signification mais uniquement l’envoi de la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile.

Ce faisant, ils ne permettent pas à la cour de vérifier les modalités de remise de l’acte, ni de prendre connaissance des diligences que l’huissier de justice a indiqué avoir entreprises, notamment l’envoi de la lettre.

Au demeurant, il est de jurisprudence constante qu’il n’est pas exigé, pour la régularité de la signification à peine de nullité, qu’il soit justifié que la lettre simple soit parvenue à son destinataire.

Seule l’absence de mention du dépôt d’un avis de passage et de l’envoi de la lettre simple sur l’original de l’acte peut entraîner la nullité de l’acte, mais faute pour M. et Mme [J] de produire l’acte, aucune vérification ne peut être opérée à ce titre.

Cet argument doit en conséquence être écarté.

M. et Mme [J] avancent par ailleurs qu’alors qu’ils ont opposé à Mme [R] l’absence de notification du congé à Mme [J] et sollicité la poursuite du bail pendant une durée de trois ans par courrier du 26 avril 2022 (leur pièce 4), ils ont reçu un courrier de l’agence immobilière leur notifiant l’augmentation de leur loyer contractuel à compter du 15 juillet 2022, soit postérieurement à la date de congé, qu’ils ont donc légitimement cru que la bailleresse avait accédé à leur demande de poursuite du bail.

Mais contrairement à ce qu’ils avancent, M. et Mme [J] ne peuvent tirer argument du courrier que leur a adressé l’agence immobilière chargée de la gestion de la location le 27 juin 2022, dans la mesure où celui-ci ne contient que l’information annuelle d’usage de la révision du loyer en fonction du nouvel indice (pièce 5 des locataires), ce dont il ne peut se déduire l’acceptation par la bailleresse de la poursuite du bail malgré le congé délivré.

Cet argument sera également écarté.

Sur le fond

M. et Mme [J] soutiennent que Mme [R] ne justifie d’aucun motif légitime de reprendre le logement. Ils considèrent que le congé qui leur a été délivré est frauduleux.

M. et Mme [J] soutiennent d’abord que la volonté de Mme [R] de se rapprocher des membres de sa famille ne peut constituer un motif légitime de reprise. Ils exposent que Mme [R] a fait le choix d’acquérir un bien immobilier à [Localité 5] en Bretagne pour s’y établir en 2009, que le fait que son fils et son frère vivent en région parisienne n’a manifestement pas été considéré comme un motif sérieux pour renoncer à ce projet d’installation, que le fait que Mme [R] a expliqué vouloir se rapprocher du domicile de son fils pour profiter de ses petits-enfants constitue un motif de complaisance qui ne saurait être suffisant pour justifier leur expulsion.

M. et Mme [J] soutiennent en second lieu que Mme [R] ne produit aucun élément permettant de retenir que la dégénérescence maculaire liée à l’âge (DMLA) dont elle souffre nécessiterait une adaptation de son logement, ni aucun document médical définissant le degré de gravité de sa maladie, ni les raisons pour lesquelles le logement d'[Localité 8] serait plus adapté que celui de [Localité 5].

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, Mme [R] ne justifie pas avoir repris personnellement possession du bien à la suite de leur expulsion.

Sur ce,

L’article 15 alinéa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, dispose :

I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(')

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.»

Le congé donné à M. et Mme [J] vise le motif ainsi énoncé : « Mme [R] [Z], demeurant en Bretagne, aspire à se rapprocher du lieu de résidence des membres de sa famille, son fils habitant à [Localité 4] et son frère à [Localité 8].

En outre le logement qu’elle occupe actuellement n’est plus adapté à son âge et à sa pathologie ».

Aux termes de cet acte, Mme [R] a motivé son congé par sa décision de reprendre le logement pour y habiter personnellement.

M. et Mme [J] contestent le caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Il est constant que le contrôle du juge porte sur la réalité du motif invoqué par le bailleur.

A ce sujet, le jugement dont l’intimée est réputée s’approprier les motifs puisque ses conclusions ont été déclarées irrecevables, mentionne : « Mme [Z] [R] a expressément indiqué, pour donner congé, sa volonté de récupérer les locaux pour les occuper personnellement en sa qualité de propriétaire. Elle ajoute demeurer en Bretagne et aspirer à se rapprocher du lieu de résidence des membres de sa famille, son fils unique habitant à [Localité 4] et son frère à [Localité 8]. Elle précise que son logement actuel n’est plus adapté à son âge et à sa pathologie, la DMLA.

A cet égard, elle produit des documents médicaux desquels il résulte qu’elle a subi une opération des yeux, qu’elle présente des épisodes dépressifs et prend un traitement de type antidépresseur. Elle joint également une attestation de son frère et une de son fils lesquels indiquent qu’eu égard à son éloignement géographique, elle ne peut profiter de sa famille, notamment de ses petits-enfants.

Elle communique un procès-verbal de constat en date du 18 juillet 2022 duquel il ressort que des effets personnels demeurent dans les lieux et que M. [J] s’est temporairement absenté.

En tout état de cause, les actes d’huissier notifiant le congé portent mention de sa volonté de reprendre le logement pour l’habiter personnellement et respecte les dispositions légales.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié (') »

Les motifs ainsi retenus par le premier juge relèvent d’un contrôle a priori des intentions de la bailleresse en ce qu’ils portent sur la réalité et le sérieux de sa volonté de reprise et la légitimité du motif invoqué.

Ils ne permettent cependant pas d’opérer de contrôle a posteriori, une fois que le congé a produit effet.

Or, quoi qu’il en soit du bien-fondé des motifs allégués, le caractère frauduleux de la reprise peut apparaître après l’éviction du locataire, l’intention frauduleuse se manifestant alors par le fait que le bénéficiaire de la reprise n’habite pas les lieux.

Il est constant qu’en cas de contestation, c’est au bailleur, bénéficiaire de la reprise, qu’il appartient de prouver l’occupation des lieux après le départ du locataire.

En l’espèce, au vu des éléments en présence, il n’est pas établi que Mme [R] a effectivement repris les lieux après l’expulsion des locataires.

Dès lors, faute pour Mme [R] de démontrer soit qu’elle habite effectivement le logement, soit qu’un motif légitime l’a empêché d’habiter les lieux, le congé doit être annulé comme ayant été délivré en fraude des droits des locataires.

Sur les sanctions du congé nul

M. et Mme [J] présentent plusieurs demandes à ce titre :

. 42 240 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance qu’ils ont subie,

. 2 185,98 euros en réparation du préjudice financier subi du fait des procédures d’expulsion et de saisies-attributions injustifiées,

. 1 806,49 euros en réparation du préjudice financier résultant des réparations locatives mises à leur charge à la suite de leur expulsion injustifiée,

. 1 600 euros en réparation du préjudice financier résultant de l’absence de restitution du dépôt de garantie à la suite de leur expulsion injustifiée,

. 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

La perte de chance

M. et Mme [J] rappellent que dans le cadre de la présente procédure, ils sollicitaient la poursuite du bail et à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux en raison de leur situation personnelle. Ils fondent leur demande sur le fait que, selon eux, la décision de première instance a été rendue en méconnaissance des droits de la défense et du droit à un procès équitable.

Ils reprochent à Mme [R], qui était selon eux parfaitement consciente du caractère frauduleux du congé délivré et du risque d’annulation ou, à tout le moins, d’infirmation du congé délivré, d’avoir décidé de faire procéder à leur expulsion le 24 octobre 2023, soit quatre mois après l’introduction de la procédure, les privant du droit à un procès équitable, du droit de solliciter la poursuite de leur bail pour conserver le logement qu’ils occupaient depuis plus de 13 ans et de la possibilité de bénéficier de délais pour quitter les lieux.

Ils font valoir qu’ils sont âgés de 81 et 71 ans, que compte tenu de leur âge, les solutions de relogement sont très minces, que M. [J] souffre de très graves problèmes cardiaques nécessitant un suivi à l’hôpital Bichat à [Localité 9], les obligeant à rester habiter dans la région parisienne.

Ils considèrent qu’au regard de leurs arguments, des pièces présentées par Mme [R] et de l’aléa judiciaire, il est raisonnable d’évaluer les chances de succès du recours qu’ils ont engagé à 80 %, qu’en fonction de la valeur locative du bien (1 600 euros), de la poursuite du bail pour une durée de trois ans renouvelable, du renouvellement qui aurait dû intervenir le 15 juillet 2023 et de leur expulsion le 24 octobre 2023, ils ont été privés de 33 mois de jouissance du bien, les conduisant à évaluer leur perte de chance à la somme de 42 240 euros.

Aucune violation du principe du contradictoire ni des droits de la défense n’ayant toutefois été retenue et la bailleresse étant légitime à faire exécuter immédiatement une décision exécutoire rendue en sa faveur, M. et Mme [J] ne caractérisent aucun manquement de la bailleresse à l’origine du préjudice qu’ils invoquent.

Ils seront déboutés de cette demande.

Les frais de procédure

M. et Mme [J] exposent qu’après avoir fait procéder à leur expulsion, Mme [R] a cru devoir engager une procédure de saisie-attribution à leur encontre, en leur imputant la somme de 1 777,40 euros au titre des frais d’expulsion. Ils ajoutent que la saisie-attribution ayant été infructueuse en raison de leur impécuniosité, Mme [R] a cru devoir engager une procédure de saisie des rémunérations sur la pension de retraite de M. [J], cette procédure étant en cours devant le tribunal de proximité de Poissy.

Ils considèrent qu’ils subissent ainsi un préjudice financier relatif aux frais de procédure injustifiés d’un montant de 2 185,98 euros, lesquels devront venir en compensation des sommes réclamées par Mme [R]. Ils demandent la condamnation de leur bailleresse au paiement de cette somme.

M. et Mme [J] ne caractérisent toutefois aucune faute de la part de Mme [R], qui s’est limitée à mettre en 'uvre une procédure d’exécution forcée sur la base d’un titre exécutoire.

En tout état de cause, ils ne peuvent réclamer remboursement de frais de procédure, qu’ils ne justifient pas avoir payés.

Ils seront également déboutés de cette demande.

Les frais de remise en état

M. et Mme [J] font valoir que Mme [R] a cru devoir leur demander une somme de 1 806,49 euros résultant de prétendus travaux de remise en état, qui se décompose comme suit :

— taille de haies : 480 euros,

— travaux divers (seuil de porte, salle de bains, radiateur décroché) : 658,90 euros,

— nettoyage des WC, VMC et certains murs : 550 euros,

— électricien (contacteur jour/nuit coupé par le locataire) : 117,59 euros.

Ils indiquent contester fermement les prétendus désordres locatifs qui ne résultent, selon eux, que d’un constat non contradictoire établi par Me [H], commissaire de justice ayant procédé à leur expulsion, le 6 novembre 2023, soit plus d’une semaine après leur départ des lieux. Ils rappellent qu’aucun état des lieux n’a été établi à leur entrée dans les lieux le 15 juillet 2010.

En tout état de cause, M. et Mme [J] ne peuvent réclamer paiement de la somme de 1 806,49 euros en réparation du préjudice financier résultant des réparations locatives mises à leur charge à la suite de leur expulsion injustifiée, comme ils le font pourtant aux termes de leurs conclusions, dès lors qu’ils ne justifient ni même n’allèguent avoir payé cette somme.

Ils seront déboutés de cette demande.

La restitution du dépôt de garantie

M. et Mme [J] rappellent que lors de la signature du contrat de location, ils ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 600 euros, que Mme [R] ne leur a pas restitué.

Ils demandent en conséquence la condamnation de Mme [R] à leur restituer la somme de 1 600 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois après la remise des clés.

Le délai de deux mois étant dépassé, sans que cette restitution ne soit intervenue, il convient de condamner Mme [R] à verser à M. et Mme [J] la somme de 1 600 euros, telle qu’elle résulte des mentions du bail (clause 1.7).

Le préjudice moral

M. et Mme [J] font valoir qu’alors qu’ils sont âgés de 81 et 71 ans, ils ont subi une expulsion particulièrement traumatisante en quelques semaines à peine alors même qu’ils étaient locataires de leur logement depuis plus de 13 ans, qu’ils ont été contraints de se reloger en catastrophe dans un logement plus petit et non adapté de peur de se retrouver à la rue, que M. [J], qui souffre de graves problèmes cardiaques a dû être hospitalisé à la suite de cette procédure d’expulsion.

Ils sollicitent l’allocation d’une somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Il a été retenu que le congé qui leur a été délivré s’est avéré frauduleux. Il s’ensuit que la bailleresse engage sa responsabilité du fait de la délivrance de ce congé.

M. et Mme [J] ne produisent aucune pièce utile pour justifier de leurs nouvelles conditions de logement, notamment du montant du loyer qu’ils acquittent et de la taille du logement ou de son confort. Ils ne justifient pas non plus avoir exposé des frais de déménagement, ni de l’hospitalisation de M. [J].

Il reste que leur éviction injustifiée leur a causé un préjudice moral au regard de leur âge, des problèmes de santé de M. [J] et des perturbations causées en raison de l’obligation de se reloger en urgence.

Les circonstances de la cause ainsi retenues conduisent à évaluer leur préjudice moral à la somme de 5 000 euros.

Mme [R] sera condamnée au paiement de la somme ainsi arrêtée. Conformément à la demande des appelants, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [J] au paiement des dépens et à verser à Mme [R] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Mme [R], tenue à indemnisation, supportera les dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [R] sera en outre condamnée à payer à M. et Mme [J] une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

DÉBOUTE M. [S] [J] et Mme [B] [C] épouse [J] de leur demande tendant à voir annuler le jugement dont appel,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy le 18 avril 2023,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DIT nul le congé délivré par Mme [Z] [R] à M. [S] [J] et Mme [B] [C] épouse [J] le 4 janvier 2022,

CONDAMNE Mme [Z] [R] à payer à M. [S] [J] et Mme [B] [C] épouse [J] les sommes suivantes :

. 1 600 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

. 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

DÉBOUTE M. [S] [J] et Mme [B] [C] épouse [J] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [Z] [R] au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE Mme [Z] [R] à payer à M. [S] [J] et Mme [B] [C] épouse [J] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,