Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 21 octobre 2025, n° 24/04530

TGI 31 mai 2024

CA Versailles
Confirmation 21 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-occupation agricole du bien
La cour a confirmé que la parcelle est en nature agricole et a été correctement évaluée en tenant compte de son état de pollution, justifiant ainsi le montant de l'indemnité.
Rejeté
Comparaison avec des ventes récentes
La cour a noté que les références de ventes fournies par Mme [D] n'étaient pas produites, tandis que celles du SMAPP étaient valables et indiquaient des prix inférieurs.
Rejeté
Perte de qualité de vie
La cour a estimé que les indemnités allouées étaient suffisantes pour permettre à Mme [D] d'acquérir un bien semblable, et qu'une indemnisation supplémentaire constituerait un enrichissement sans cause.
Rejeté
Indemnité accessoire
La cour a jugé que les indemnités allouées étaient suffisantes pour compenser la perte de propriété et qu'aucune indemnité accessoire n'était justifiée.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné Mme [D] aux dépens d'appel, justifiant ainsi la demande du SMAPP.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 21 oct. 2025, n° 24/04530
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/04530
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 31 mai 2024, N° 23/00186
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara DELEUZEAnne-Sophie REVERSMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELAS
Parties :	SYNDICAT MIXTE POUR L' AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [ Localité 11 ] [ Localité 5 ] ( SMAPP )

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 24/04530 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUV5

AFFAIRE :

[X] [D]

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 11] [Localité 5] (SMAPP)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 13]

RG n° : 23/00186

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Sophie REVERS,

M^e Dominique LE BRUN,

Mme [V] [O] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [X] [D]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Barbara DELEUZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1213

APPELANTE

****************

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 11] [Localité 5] (SMAPP)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [V] [O], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

Le Syndicat mixte pour l’aménagement de la plaine de [Localité 12], ci-après dénommé le SMAPP, procède à l’expropriation de la parcelle cadastrée [Cadastre 4] sise [Adresse 8] à [Localité 11] (95), dont la superficie est de 1 862 m², appartenant à Mme [D], et ce, aux fins de réaliser un projet d’aménagement forestier de la plaine de [Localité 12]. La déclaration d’utilité publique est datée du 24 février 2020, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 24 juin 2021.

Saisi par le SMAPP selon requête datée du 28 juillet 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 13] a par jugement en date du 31 mai 2024 fixé le montant de l’indemnité due à Mme [D] à 1 564,08 euros, soit 1 303,40 euros au titre de l’indemnité principale et 260,68 euros au titre de l’indemnité de remploi, sur la base d’un euro/m² mais en pratiquant un abattement de 0,7 pour occupation agricole, et a condamné le SMAPP à payer à Mme [D] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Le juge de l’expropriation a également rejeté la demande d’indemnité accessoire.

Par déclaration en date du 15 juillet 2024, Mme [D] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 9 octobre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 13 juin 2025 dont le commissaire du gouvernement et le SMAPP ont accusé réception le 16 juin 2025, Mme [D] expose :

— que le bien ne fait pas l’objet d’une occupation agricole ;

— que des terres ont été vendues dans le voisinage pour la somme de 14,48 euros/m² ;

— qu’une valeur de 26 euros/m² peut être retenue ;

— qu’elle réclame en outre une indemnité, car elle ne sera plus propriétaire du bien susvisé, qu’elle avait obtenu par donation, et ne pourra plus jamais accéder à la propriété ; qu’il en résultera pour elle une perte de qualité de vie.

Mme [D] demande en conséquence à la Cour :

— d’infirmer le jugement ;

— de lui allouer les sommes suivantes :

* 49 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 9 300 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

* 10 000 euros au titre de l’indemnité accessoire ;

* 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens qui seront recouvrés par Maître Deleuze.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 23 décembree 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 13 juin 2025, le SMAPP réplique :

— que les terres dont s’agit sont polluées, ce qui a motivé la prise d’arrêtés préfectoraux en réduisant les possibilités d’exploitation, en raison des risques pour les personnes ;

— que de plus, la parcelle fait l’objet d’une occupation agricole ;

— que des avis de valeur émanant d’agences immobilières ne peuvent pas être retenus, non plus que les références de la base Etalab dont le n° de publication n’est pas fourni ;

— que de nombreux jugements ont été rendus par le juge de l’expropriation de [Localité 13], qui ont fixé la valeur des terrains à 0,70 euros/m² ;

— que la Cour d’appel de Versailles a statué dans le même sens ;

— que Mme [D] ne peut invoquer de préjudice matériel, sous peine d’être indemnisée deux fois.

Le SMAPP demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner Mme [D] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 23 juillet 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 25 juillet 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de confirmer le jugement dont appel, faisant valoir :

— que la valeur vénale des terres sur le marché est affectée par le phénomène de pollution ;

— que la situation privilégiée des parcelles est à relativiser, eu égard à la circonstance qu’il n’existe pas de pression foncière, et à la présence de routes, lesquelles n’apportent aucune plus-value à des terres inconstructibles ;

— que les termes de comparaison produits par Mme [D] sont anciens, alors que ceux versés aux débats par le SMAPP sont adaptés.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En application de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En vertu de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 31 mai 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, se situe au 5 juin 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

La parcelle litigieuse est en nature agricole et n’est pas constructible ; il est constant qu’à l’instar de partie de celles sises sur les communes de [Localité 5] et de [Localité 9], elle a été polluée par les eaux usées provenant de la ville de [Localité 10], et ce depuis l’année 1899 ; sont présents des métaux lourds (arsenic, plomb, cadmium, chrome, cuivre, nickel, mercure, zinc), et des arrêtés datés de 1999 et du 31 mars 2000 ont prohibé la vente de cultures légumières en provenant, puis leur production, un autre arrêté du 15 juin 2019 ayant interdit toute culture à vocation humaine ou animale. D’ailleurs, il est prévu d’interdire au public l’accès des zones les plus polluées et de les chauler. Et cette pollution a une incidence négative sur la valeur des terres dont s’agit, même si la circulation du public n’y a pas été interdite car la pollution des eaux n’est pas toxique à un point tel que semblable mesure doive être prise. Dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rétablir l’équilibre qui a été rompu par l’expropriation, en allouant à la partie expropriée une somme correspondant à la valeur des parcelles en cause. Celle-ci est nécessairement amoindrie par l’état de pollution.

Il doit en conséquence être tenu compte de cet état dans l’évaluation de l’indemnité de dépossession, comme l’a fait le premier juge à juste titre.

La partie expropriée invoque des ventes dont les références ne sont pas produites, ces ventes ne pouvant ainsi être retenues.

D’autre part, le SMAPP produit des références d’actes de vente portant sur des parcelles dont la configuration est semblable à celles objet du litige, notamment les suivantes :

— vente du 23 février 2021, portant sur des terres sises à [Localité 7] et [Localité 11], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 7] et [Localité 11], pour 0,60 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5] et [Localité 9], pour 0,87 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,93 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 9] et [Localité 11], pour 0,92 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,64 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,55 euros le m² ;

— vente du 7 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 24 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 9], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 4 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 5], pour 0,94 euros le m² ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 13] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 9] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— autre jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 13] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 9] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 13] le 15 avril 2022 (terres sises à [Localité 5] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 13] le 25 novembre 2022 (terres sises à [Localité 5] évaluées à 0,70 euros/m²).

Aucune des références susvisées ne dépasse un prix d’un euro/m² alors que la plupart retiennent un prix de 0,70 euros/m².

En définitive, les indemnités allouées à Mme [D] ont été correctement évaluées sur la base d’un euro/m² avec application d’un abattement de 0,7 pour occupation agricole, si bien que le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité accessoire

A l’appui de cette demande, Mme [D] expose qu’elle ne sera plus propriétaire du bien susvisé, qu’elle avait obtenu par donation, et qu’elle ne pourra plus jamais accéder à la propriété si bien qu’il en résultera pour elle une perte de qualité de vie. Les indemnités qui ont été allouées à l’intéressée supra ont précisément pour vocation de lui permettre d’acquérir un bien semblable. Il ne tient qu’à elle de le faire. Lui allouer des sommes plus élevées reviendrait à lui procurer un enrichissement sans cause, aux dépens de la partie expropriante. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Mme [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au SMAPP la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 31 mai 2024 ;

— CONDAMNE Mme [X] [D] à payer au SMAPP la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [X] [D] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT