COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51D

Chambre civile 1-2

ARRET N°242

CONTRADICTOIRE

DU 09 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04104 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTRK

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[D] [B]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

N° chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 09.09.2025

à :

M^e Jeanine HALIMI

M^e Erwann

[I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3F

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

****************

INTIMES

Monsieur [D] [B]

né le 02 Novembre 1976 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Présent à l’audience

Représentant : M^e Erwann MFOUMOUANGANA de la SELARL RS EM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 181 – N° du dossier E000746J

Plaidant : M^e Soukouta SANKHARE, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [S]

née le 01 Janvier 1981 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Erwann MFOUMOUANGANA de la SELARL RS EM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 181 – N° du dossier E000746J

Plaidant : M^e Soukouta SANKHARE, avocat au barreau de PARIS

****************Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mai 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière en pré-affectation lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

Par acte sous seing privé du 28 février 1998, la société Aedificat, aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F, a donné en location à [N] [Z] [H] née [J] une maison à usage d’habitation de quatre pièces située [Adresse 3] à [Localité 8] dans le Val-d’Oise, moyennant un loyer initial de 2 959 francs outre 350 francs pour le parking et 100 francs pour le jardin.

[N] [J] est décédée le 30 avril 2021.

Son fils, [D] [B], né le 2 novembre 1976, qui soutient occuper les lieux avec elle depuis 2016, s’y est maintenu et a sollicité le transfert du bail à son nom.

Par courrier du 23 juin 2022, la société Immobilière 3F l’a informé du rejet de sa demande, au motif qu’elle n’avait pas reçu les documents justificatifs nécessaires et l’a invité à quitter les lieux.

M. [B] a réitéré sa demande de transfert de bail, par courrier du 30 juin 2022 puis par courrier de son conseil du 11 août 2022, faisant notamment état de sa situation de concubinage avec [L] [S], de l’enfant à charge de cette dernière, et de son besoin de recevoir ponctuellement sa fille mineure les week-ends et la moitié des vacances scolaires.

Par courrier du 26 août 2022, la société Immobilière 3F a sollicité la transmission de pièces complémentaires pour l’examen de sa demande.

Après plusieurs courriers de M. [B], par lettres des 25 octobre et 7 décembre 2022, la société Immobilière 3F a de nouveau informé ce dernier du rejet de sa demande de transfert de bail, tant à son seul profit qu’à celui de Mme [S], au motif que les pièces justificatives étaient incomplètes. Par ces mêmes courriers, la société Immobilière 3F invitait M. [B] à quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à M. [B] et Mme [S], laquelle est restée sans effet.

La société Immobilière 3F a, dès lors, fait assigner M. [B] et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise par acte de commissaire de justice délivré le 7 juillet 2023, pour obtenir leur départ des lieux.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, la société Immobilière 3F a présenté, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les demandes suivantes :

— constater que le contrat de bail la liant à [N] [J] est résilié du fait du décès de cette dernière,

— constater que M. [B] et Mme [S] sont occupants sans droit ni titre du logement,

— ordonner la libération de ce logement,

— l’autoriser à faire procéder à l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros à titre d’indemnités d’occupation dues au 19 juin 2023, terme de mai 2023 inclus,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges, à compter du mois de juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner les défendeurs in solidum aux dépens.

M. [B] et Mme [S] ont comparu, assistés de leur conseil, à l’audience qui s’est tenue le 7 juillet 2023. Ils ont sollicité le bénéfice du transfert du bail et des délais pour apurer l’arriéré locatif qui leur était réclamé, outre une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— débouté M. [B] et Mme [S] de leur demande de transfert de bail,

— condamné M. [B] et Mme [S] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 30 avril 2021 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [B] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 2 495,98 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 31 janvier 2024,

— dit que M. [B] pourra s’acquitter du règlement de cette somme par mensualités de 100 euros, le premier versement devant intervenir durant le mois suivant la signification du jugement, la dette devant être soldée lors de la 24ème mensualité,

— dit qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la dette sera intégralement et immédiatement exigible,

— débouté la société Immobilière 3F de ses demandes d’indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [S],

— ordonné la libération du bien occupé situé [Adresse 1] à [Localité 8] dans le Val-d’Oise par M. [B], libre de tous occupants de son chef et de tous meubles, dans un délai maximum de deux ans à compter de la signification du jugement,

— ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire dans ce délai, de M. [B] et de tous occupants de son chef, du bien occupé situé [Adresse 1] à [Localité 8] dans le Val-d’Oise,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 466-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— invité la société Immobilière 3F à proposer à M. [B], prioritairement, un logement social adapté à sa situation familiale,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné M. [B] aux dépens de l’instance.

Pour débouter M. [B] et Mme [S] de leur demande de transfert de bail, le premier juge a retenu que la condition tenant à l’adaptation du logement à la taille de la famille n’était pas remplie, qu’en effet, « si M. [B] a pu (') un temps se prévaloir de sa situation de concubinage avec Mme [S] et l’enfant à charge de cette dernière, il ne soutient pas que cette situation existait à la date du décès de sa mère, précisant au contraire (') que [L] [S] et son fils ne l’ont rejoint qu’en novembre 2021, ainsi que le conforte le contrat d’expédition postale de Mme [S]. Par ailleurs, si M. [B] soutient qu’il accueillait ou accueille régulièrement sa fille mineure le week-end, il ne produit aucune pièce à l’appui de ces allégations ».

La procédure d’appel

La société Immobilière 3F a relevé appel du jugement par déclaration du 27 juin 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/04104.

Par ordonnance rendue le 10 avril 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 13 mai 2025, dans le cadre d’une audience collégiale.

Le conseil de la société Immobilière 3F a procédé au dépôt de son dossier de plaidoiries sans se présenter à l’audience.

Prétentions de la société Immobilière 3F, appelante

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 26 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société Immobilière 3F demande à la cour d’appel de :

— infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la libération du bien occupé situé [Adresse 1] à [Localité 8] dans le Val-d’Oise par M. [B], libre de tous occupants de son chef et tous meubles, dans un délai maximum de deux ans à compter de la signification du jugement,

Statuant à nouveau,

— ordonner la libération du bien occupé situé [Adresse 1] à [Localité 8] dans le Val-d’Oise par M. [B], libre de tous occupants de son chef et tous meubles, sans délai, à compter de la signification de l’arrêt,

à titre subsidiaire,

— ordonner la libération du bien occupé situé [Adresse 1] à [Localité 8] dans le Val-d’Oise par M. [B], libre de tous occupants de son chef et tous meubles, dans un délai que la cour jugera utile sans pouvoir dépasser le délai maximum d’un an à compter de la signification du jugement du 4 avril 2024,

y ajoutant,

— subordonner ce délai au paiement régulier d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et charges qui aurait été dû en cas de location,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai serait caduc et l’expulsion pourra être poursuivie,

— confirmer pour le surplus,

en tout état de cause,

— débouter M. [B] et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum M. [B] et Mme [S] au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Prétentions de M. [B] et Mme [S], intimés et appelants à titre incident

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 5 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, M. [B] et Mme [S] demandent à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a accordé à M. [B] un délai de 24 mois pour libérer les lieux occupés et se reloger convenablement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déjà statué sur le paiement des indemnités d’occupation, sur l’échéancier de paiement des arriérés locatifs et sur la sanction applicable en cas de non-respect de l’échéancier,

— débouter la société Immobilière 3F de toutes ses demandes,

sur l’appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a simplement invité la société Immobilière 3F à proposer à M. [B], prioritairement, un logement social adapté à sa situation familiale,

— ordonner la mise hors de cause de Mme [S] dans cette procédure,

statuant autrement,

— ordonner à la société Immobilière 3F de proposer prioritairement à M. [B] un logement de son parc social, adapté à sa situation familiale et à son budget,

en tout état de cause,

— condamner la société Immobilière 3F à leur payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur les limites de la saisine de la cour

La société Immobilière 3F sollicite l’infirmation du jugement critiqué uniquement en ce qu’il a accordé un délai de deux ans à M. [B] et Mme [S] pour libérer le logement. Elle sollicite que cette injonction soit ordonnée sans délai, à titre subsidiaire, dans un délai maximum d’un an et que le bénéfice du délai soit subordonné au paiement ponctuel d’une indemnité d’occupation.

De leur côté, dans le cadre d’un appel incident, M. [B] et Mme [S] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a simplement invité la société Immobilière 3F à proposer à M. [B], prioritairement, un logement social adapté à sa situation familiale et demandent qu’il soit ordonné à la société Immobilière 3F de proposer prioritairement à M. [B] un logement de son parc social, adapté à sa situation familiale et à son budget.

Ils demandent en outre d’ordonner la mise hors de cause de Mme [S] dans cette procédure.

Sur les délais pour quitter les lieux

La société Immobilière 3F sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a accordé un délai de deux ans à M. [B] et Mme [S] pour quitter les lieux.

Elle fait valoir que les occupants ne justifient d’aucune recherche active de relogement, surtout qu’ils ne paient pas l’indemnité d’occupation et qu’enfin, ils ont déjà bénéficié de délais de fait compte tenu des procédures de première instance et d’appel. A titre subsidiaire, elle souligne qu’en tout état de cause, le délai accordé pour quitter les lieux ne peut être supérieur à un an conformément aux dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [B] et Mme [S] demandent que le jugement soit confirmé en ce qu’il leur a été accordé un délai maximum de deux ans pour la libération du bien occupé. Ils rappellent qu’en raison du caractère immédiatement exécutoire du jugement, le délai a commencé à courir et expire le 4 avril 2026. Ils soulignent que le bailleur a fait fi des termes du jugement en leur délivrant un commandement de quitter les lieux malgré les délais octroyés.

Ils font valoir que M. [B] a déposé une demande de logement social et plusieurs demandes de logement auprès des agences immobilières mais n’a reçu aucune réponse positive, qu’il travaille comme serveur dans un restaurant et perçoit un salaire net mensuel de 1 942 euros, que la société Immobilière 3F, de son côté, dispose d’un patrimoine immobilier important, si bien qu’elle ne peut pas être lésée du seul fait de l’occupation de l’appartement litigieux d’autant qu’il paie ses loyers depuis le décès de sa mère, même s’il a connu quelques périodes difficiles.

Ils font encore valoir que M. [B] est attaché à cette maison chargée de souvenirs pour lui, qu’il aurait aimé l’acheter s’il en avait eu les moyens, qu’il y a vécu durant sa jeunesse et est revenu y vivre pour s’occuper de sa mère malade, jusqu’au décès de celle-ci.

Ils considèrent qu’ils démontrent ainsi que l’impossibilité de M. [B] de se reloger n’est pas due à sa mauvaise foi.

Sur ce,

Les alinéas 1 et 2 de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

L’article L. 412-4 du même code dispose : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, M. [B] ne produit aucun justificatif des recherches de relogement qu’il allègue avoir faites. Il ne justifie pas non plus du paiement de l’indemnité d’occupation mise à sa charge alors que la société Immobilière 3F produit un décompte actualisé faisant état d’une dette de 7 595,90 euros au 31 octobre 2024 (sa pièce 8), la dette n’ayant cessé d’augmenter.

Par ailleurs, l’attachement à la maison alléguée par M. [B] est inopérant pour apprécier le bien-fondé de l’octroi de délais.

De même, la seule situation favorable du bailleur est insuffisante, à elle seule, à autoriser l’octroi de délais au bénéfice de l’occupant, qui n’a pas fait preuve de bonne volonté dans l’exécution de ses obligations.

Au vu des éléments en présence, il n’y a pas lieu d’accorder de délais à M. [B] et Mme [S] pour quitter les lieux.

Le jugement sera infirmé de ce chef, sans qu’il y ait lieu d’examiner la demande subsidiaire devenue sans objet du bailleur de subordonner l’octroi de délais au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur le relogement

M. [B] et Mme [S], dans le cadre d’un appel incident, reprochent au premier juge d’avoir simplement invité la société Immobilière 3F à proposer à M. [B], prioritairement, un logement social adapté à sa situation familiale. Ils demandent qu’il soit ordonné à la société Immobilière 3F de proposer à M. [B] un logement social adapté à sa situation familiale.

Ils rappellent qu’à la suite du jugement, leur conseil a proposé une exécution spontanée de la décision consistant pour le bailleur à fournir un logement social adapté à M. [B], ce qui devait permettre la libération immédiate des lieux occupés, tout en maintenant l’échéancier de paiement mis en place par le tribunal pour le règlement des arriérés, que la société Immobilière 3F n’a cependant pas répondu à cette demande.

Ils soulignent que le premier juge a accordé à M. [B] un délai de deux ans pour quitter les lieux, la société bailleresse étant invitée à lui proposer un logement plus petit, mais qu’il aurait dû assortir cette injonction d’un caractère impératif, afin que M. [B] soit relogé, si le bailleur entendait reprendre possession du logement.

Il soutiennent que si la société Immobilière 3F relogeait M. [B] dans un logement plus petit adapté à sa situation familiale et à son budget, le litige n’aurait plus d’objet car il n’y aurait plus besoin de mesure d’expulsion.

M. [B] demande donc à la cour d’ordonner à la société Immobilière 3F de lui proposer prioritairement un logement social adapté à sa situation familiale et à son budget.

La société Immobilière 3F conclut à la confirmation du jugement de ce chef. Elle soutient que la loi n’impose aucune d’obligation au bailleur en la matière.

Sur ce,

L’alinéa 2 du I.- de l’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : « L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. »

Il est constant qu’aux termes des dispositions ci-dessus rappelées, « l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire », qu’il n’a donc aucune obligation à ce titre.

M. [B] et Mme [S] seront déboutés de leur appel incident, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la mise hors de cause de Mme [S]

M. [B] et Mme [S] exposent que la société Immobilière 3F a refusé de transférer le bail à M. [B] au motif que le logement n’était pas adapté à la taille du foyer et qu’il ne remplissait donc pas les conditions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l’argument phare sur lequel le bailleur s’est fondé pour refuser le transfert étant que la concubine de M. [B], Mme [S], et son fils étaient partis du logement, que la société Immobilière 3F continue tout de même de citer Mme [S] dans tous les actes concernant le logement litigieux, ce qui n’est pas sérieux.

M. [B] demande dès lors à la cour de mettre Mme [S] hors de cause dans cette procédure.

La société Immobilière 3F ne se prononce pas sur ce point.

M. [B] et Mme [S] ne donnent aucune explication sur leur situation de couple, ni ne produisent aucune pièce à ce sujet en cause d’appel alors que le premier juge avait déjà relevé cette carence.

Dans ces conditions, aucune circonstance ne commande de mettre hors de cause Mme [S].

Ajoutant au jugement, les intimés seront déboutés de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [B] seul au paiement des dépens de l’instance et débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

M. [B] et Mme [S], qui succombent dans leurs prétentions, supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [B] et Mme [S] seront en outre condamnés in solidum à payer à la société Immobilière 3F une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 800 euros, pour les procédures de première instance et d’appel, et seront déboutés de leur propre demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

INFIRME en ses dispositions dévolues à la cour le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] le 4 avril 2024, excepté en ce qu’il a simplement invité la SA Immobilière 3F à proposer à M. [D] [B], prioritairement, un logement social adapté à sa situation familiale,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉBOUTE M. [D] [B] et Mme [L] [S] de leur demande de délais pour quitter les lieux,

DIT n’y avoir lieu de mettre hors de cause Mme [L] [S],

CONDAMNE in solidum M. [D] [B] et Mme [L] [S] au paiement des entiers dépens, de première instance et d’appel,

CONDAMNE in solidum à payer à M. [D] [B] et Mme [L] [S] une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les procédures de première instance et d’appel,

DÉBOUTE M. [D] [B] et Mme [L] [S] de leur demande présentée sur le même fondement.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président