Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 19 février 2025, n° 23/00945

TGI 2 février 2023

CA Versailles
Infirmation 19 février 2025

Arguments

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Accepté
Créance certaine, liquide et exigible
La cour a constaté que les assemblées générales n'avaient pas été contestées et que les charges étaient effectivement dues, ce qui justifie la condamnation de Mme [L] au paiement des sommes réclamées.
Accepté
Frais nécessaires exposés pour le recouvrement
La cour a jugé que seuls les frais de mise en demeure étaient justifiés et a limité le montant à 1,15 euros, conformément à la loi.
Accepté
Mauvaise foi de Mme [L] dans le paiement des charges
La cour a reconnu que les impayés de Mme [L] constituaient une faute ayant causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles en application de l'article 700
La cour a accordé des frais irrépétibles au syndicat, considérant qu'il avait dû engager des frais pour défendre ses droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 19 févr. 2025, n° 23/00945
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/00945
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 2 février 2023, N° 22/03595
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès MARTIN DELION
Cabinet(s) :	SELARL DES DEUX PALAIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER DIT ' SDC [ 22 ] '

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Réputé Contradictoire

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/00945 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VVUH

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DIT 'SDC [22]'représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT

[D] [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/03595

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie GAUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DIT 'SDC [22]', [Adresse 13], [Adresse 23], [Adresse 8], [Adresse 14], [Adresse 18], [Adresse 29], [Adresse 16], [Adresse 28], [Adresse 27], [Adresse 11], [Adresse 26], [Adresse 24], [Adresse 25], [Adresse 17], [Adresse 6], [Adresse 12], [Adresse 7], [Adresse 20]

[Adresse 20], allée des Trèfles, [Adresse 19], [Adresse 9], [Adresse 15], [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est à [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et M^e Agnès MARTIN DELION, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

APPELANT

****************

Madame [D] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Mme [L] est propriétaire des lots n° 2608 (cave) et n° 2654 (appartement) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 21] (78).

Saisi par le syndicat des copropriétaires [22], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', suivant assignation datée du 27 juin 2022, d’une demande en paiement de la somme de 8 686,97 euros en principal à l’encontre de Mme [L], le Tribunal judiciaire de Versailles a selon jugement daté du 2 février 2023, après avoir relevé que le demandeur ne produisait pas les appels de fonds (charges et travaux sur la période considérée, 2016-2022) :

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

— rejeté sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par déclaration en date du 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées le 27 mars 2023, il expose :

— qu’il produit les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2016, 20 juin 2017, 3 mai 2018, 25 juin 2018, 11 juin 2019, 29 septembre 2020, 30 septembre 2021 et 13 juin 2022 portant approbation des comptes et du budget prévisionnel pour l’année suivante, ou décidant de l’engagement de travaux ;

— que lesdites assemblées générales n’ont pas été contestées en justice et sont définitives ;

— qu’il verse également aux débats des extraits du grand livre, le relevé des dépenses sur les années 2016 à 2020, et les appels de charges ; qu’il produit un compte détaillé de sa créance ; que celle-ci est certaine, liquide et exigible ;

— que bien qu’un échéancier ait été mis en place, Mme [L] ne l’a pas respecté ; qu’une mise en demeure à elle envoyée est demeurée vaine ;

— qu’au vu des manquements réitérés de Mme [L], il est fondé à réclamer sa condamnation à des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 8 032,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2019 et capitalisation desdits intérêts ;

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 654 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, et de celle de 1 500 euros au titre de ceux d’appel ;

— condamner Mme [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Mme [L], qui s’est vue signifier à personne la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 31 mars 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS

Malgré l’absence de Mme [L] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [L] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2014, 18 novembre 2015, 16 juin 2016, 20 juin 2017, 25 juin 2018, 11 juin 2019, 29 septembre 2020, 30 septembre 2021 et 13 juin 2022 portant approbation des comptes afférents à l’année précédente et du budget prévisionnel pour l’année suivante ;

— les procès-verbaux d’autres assemblées générales, décidant de l’engagement de travaux, notamment celles des 29 juin 2015, 3 mai 2018, 17 novembre 2021 ;

— les justificatifs de ce que ces diverses assemblées générales sont à ce jour définitives faute d’avoir été contestées en justice dans les délais prescrits ;

— les relevés des dépenses de la copropriété afférents aux années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2121 ;

— le décompte des sommes dues par Mme [L] en sa qualité de copropriétaire ;

— les appels de fonds sur la période allant du 30 décembre 2016 au 1er avril 2022 ;

— les lettres de mise en demeure qui ont été adressées à Mme [L] les 8 juillet 2019 et 8 juin 2020 ;

— l’échéancier mis en place le 10 octobre 2019 et par la signature duquel l’intimée s’est nécessairement reconnue redevable des sommes qui y étaient visées.

Il résulte des documents produits que Mme [L] reste redevable des charges de copropriété à hauteur de 8 032,97 euros au 30 mai 2022. Elle sera donc, par infirmation du jugement, condamnée au paiement de pareille somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020, date de réception de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 7 066,69 euros, et à dater du 27 juin 2022, date de l’assignation, sur le surplus.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 654 euros au titre des frais de recouvrement.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie audit contrat ; la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

Correspondent à ces frais, ceux de la mise en demeure du 8 juin 2020 qui doivent être mis à la charge de Mme [L] en application de la loi précitée, mais uniquement à hauteur de du tarif R1 alors en vigueur soit 1,15 euros. De même, la somme de 624 euros qui a été facturée au titre des frais de suivi avocat ne saurait être retenue ; le recouvrement des charges relève de 1'activité et constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Seule la somme de 1,15 euros sera donc mise à la charge de Mme [L].

Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de la partie adverse au paiement de dommages et intérêts. En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Au cas d’espèce la Cour relève que les impayés imputables à Mme [L] ont été réccurents depuis plus de cinq ans. Un échéancier a été mis en place le 10 octobre 2019 mais la débitrice ne l’a pas respecté. Au contraire elle a laissé s’accumuler les charges impayées, se bornant à ne régler que quelques acomptes alors que la dette n’a fait que croître, pour passer de 2 004 euros au mois d’octobre 2018 au quadruple de cette somme moins de quatre ans plus tard. L’intéressée sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [L], qui succombe, sera condamnée au paiement de deux sommes de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Elle sera également condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR

— INFIRME le jugement en date du 2 février 2023 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE Mme [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [22] la somme de 8 032,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020 sur la somme de 7 066,69 euros, et à dater du 27 juin 2022 sur le surplus ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

— CONDAMNE Mme [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [22] la somme de 1,15 euros au titre des frais de recouvrement ;

— CONDAMNE Mme [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [22] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE Mme [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [22] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance ;

— CONDAMNE Mme [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [22] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel ;

— CONDAMNE Mme [D] [L] aux dépens de première instance et d’appel ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président