COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 07 JANVIER 2025

N° RG 23/05846 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WBE2

AFFAIRE :

[M] [N]

C/

[G] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mars 2023 par le Tribunal de proximité de Poissy

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1122000506

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07/01/25

à :

M^e Karine LEVESQUE

M^e Sammy JEANBART

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [M] [N]

née le 04 Mai 1981 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Karine LEVESQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 6] du 05/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

****************

INTIMES

Monsieur [G] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-[Numéro identifiant 5] du 08/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 824 54 1 1 48

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Sammy JEANBART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 111

Plaidant : M^e Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 -

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Octobre 2024, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 décembre 2020 à effet au 3 janvier 2021, Mme [T] [W] a donné en location à M. [G] [S] et Mme [M] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 11] moyennant un loyer de 1 000 euros et une provision sur charges de 60 euros.

La société Action Logement Services s’est portée caution des locataires pour le paiement des loyers et charges par contrat de cautionnement. La propriétaire a sollicité la caution en paiement de la dette.

Par acte d’huissier de justice du 16 mars 2022, la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier à M. [S] et Mme [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire avant de les assigner devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Poissy aux fins d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— leur expulsion,

— leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, les locataires étant non comparants à l’audience de renvoi après s’être présentés à la première audience, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 mai 2022,

— ordonné en conséquence à M. [S] et Mme [N] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour M. [S] et Mme [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement M. [S] et Mme [N] à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de Mme [W], une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer mensuel, charges comprises, à compter de la résiliation du bail, soit le 16 mai 2022, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné solidairement M. [S] et Mme [N] à verser à la société Action Logement Services la somme de 5 005,29 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au terme de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022 sur la somme de 4 699,29 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

— condamné in solidum M. [S] et Mme [N] à verser à la société Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [S] et Mme [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire.

Par déclaration reçue au greffe le 3 août 2023, Mme [N] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2024, Mme [N], appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel et ses demandes,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en date du 23 mars 2023 rendu par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 9] en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger que le montant du loyer sera minoré d’une somme de 600 euros par mois à compter du 1er janvier 2021,

En conséquence,

— fixer le montant du prix du loyer minoré à la somme de 460 euros (charge de 60 euros incluses),

— débouter la société Action Logement Services de sa demande en paiement de la somme de 5 005,29 euros,

— juger qu’il n’y a pas lieu à acquisition de clause résolutoire suite au commandement de payer en date du 16 mars 2022,

— fixer le montant de sa créance à la somme de 27 000 euros (45 mois x 600 euros) correspondant à une minoration du prix du loyer de 333 euros depuis le mois de janvier 2021 jusqu’au mois de septembre 2024 et ceci à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— fixer le montant des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et physique à la somme de 10 000 euros,

— ordonner la réparation de l’ensemble des désordres et la mise aux normes de son appartement et ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,

— juger qu’il n’y a pas lieu de la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Subsidiairement,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire prononcée à son encontre,

— juger qu’elle pourra se libérer de sa dette en 36 mensualités en sus du loyer courant,

En tout état de cause,

— ordonner la compensation entre l’éventuelle dette de loyers et charges et le trop-perçu dû au titre de la minoration des loyers et le montant des dommages et intérêts qui lui sera alloué,

— condamner la société Action Logement Services au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 septembre 2024, la société Action Logement Services, intimée, demande à la cour de :

— la recevoir en son action,

— l’en déclarer bien fondée,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [S] et Mme [N] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [S] et Mme [N] à lui payer la somme de 5 005,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2022, sauf pour la cour à préférer actualiser sa créance à la somme de 10 781,68 euros, terme de juillet 2024 inclus,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [S] et Mme [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [N] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [S] et Mme [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

M. [S] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 6 octobre 2023, la déclaration d’appel lui a été signifiée par remise à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 4 décembre 2023, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les mêmes modalités. Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, les conclusions de l’intimée lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 octobre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré, Mme [N] demande à la cour de juger qu’il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 16 mars 2022.

Au soutien de cette demande, elle conteste les sommes réclamées par la société Action Logement Services notamment quant aux régularisations de charges conséquentes qui ne sont pas justifiées et du fait que l’ensemble des versements effectués par la CAF et par elle-même ne sont pas repris.

Elle soutient que le commandement de payer est non conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’aucun décompte des loyers et charges dus n’y est joint et que c’est à tort que le premier juge a validé l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ajoute que le bailleur a procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef le 9 octobre 2024.

La société Action Logement Services demande, en tant que subrogée dans les droits de la bailleresse, la confirmation des chefs du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion des locataires, les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois. A titre subsidiaire, elle demande la résiliation du bail aux torts des locataires qui ont manqué à leur obligation principale de régler le loyer.

Sur ce,

A titre liminaire, il est relevé que la qualité à agir de la société Action Logement Services, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la bailleresse en vertu du dispositif de cautionnement Visale, n’est pas contestée par les parties, étant rappelé qu’il résulte de ce contrat (page 7/16) que, conformément à l’article 2306 du code civil, la caution, dès lors qu’elle aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment le décompte de la dette (3°).

La nullité prévue par ce texte est une nullité de forme, qui ne peut donc être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité conformément aux dispositions de l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile.

Outre le fait que Mme [N] ne demande pas expressément à la cour dans le dispositif de ses conclusions de prononcer sa nullité, il convient de relever que le commandement de payer du 16 mars 2022, s’il ne contient pas un décompte des loyers et charges dues, comporte un décompte de la dette arrêtée au 14 mars 2022 intitulé 'créance Action Logement / débiteur’ qui correspond aux sommes réglées par la société Action Logement Services à Mme [W] au titre de sa garantie et dont elle réclame le remboursement aux locataires.

Au surplus, Mme [N] n’excipe d’aucun grief que lui aurait causé cette irrégularité, de sorte que le commandement de payer litigieux est conforme aux dispositions susvisées.

Sur le fond, le décompte annexé au commandement de payer du 16 mars 2022 fait apparaître une créance de la société Action Logement Services de 4 699,29 euros en principal incluant le terme de février 2022. Cette somme correspond aux sommes versées par la société Action Logement Services à Mme [W] au titre de sa garantie ainsi qu’il en résulte de la quittance subrogative du 23 février 2022 (pièce 9).

Elle correspond également au montant de la dette locative au vu du décompte figurant dans les conclusions de l’intimée (pages 14 et 15) qui reprend le montant des loyers et charges dus ainsi que la régularisation de charges 2021 à hauteur de 643,78 euros, les versements de la CAF et les règlements des locataires comprenant ceux dont l’appelante justifie dans ses pièces n°1 et 2.

Mme [N] conteste la régularisation de charges. Pour autant, il est justifié de l’envoi aux locataires, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 janvier 2022, d’un décompte accompagné des pièces justificatives, à savoir la taxe foncière 2021, la facture relative à l’entretien de la chaudière ainsi que l’appel de fonds du syndic 1er trimestre 2022 relatif aux charges d’eau (avec mention des relevés des compteurs et des m3 consommés) et de l’électricité des communs.

Mme [N] n’apporte aucun élément permettant de caractériser une surconsommation d’eau, le seul courrier que les locataires auraient adressé au maire et qui n’est pas daté (pièce 3), faisant état, pour la chaudière, d’une perte d’eau nécessitant une vidange avec un seau toutes les deux heures, étant insuffisant à l’établir, et ce d’autant plus que la société Action Logement Services justifie de l’installation d’une nouvelle chaudière dans le logement en janvier 2021 (pièce 25).

La cour rappelle au surplus que seule l’impossibilité absolue d’utiliser le logement permet au locataire d’invoquer l’exception d’inexécution et de ne pas régler les loyers, ce qui n’est pas établi, ni même allégué par Mme [N] en l’espèce, étant ajouté que l’arrêté d’insalubrité pris le 30 juillet 2024 n’a pas ordonné d’interdiction d’habiter durant les travaux préconisés.

D’autre part, à supposer que Mme [N] fonde sa demande en réduction des loyers sur l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit la possibilité pour le juge de réduire le loyer, cette réduction ne peut avoir d’effet rétroactif et ne saurait donc avoir une incidence sur le montant des sommes dues au titre du commandement de payer.

Etant relevé que Mme [N] et M. [S] ne justifient pas du règlement de la somme de 4 699,29 euros dans le délai de deux mois imparti, c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 16 mai 2022 et ordonné l’expulsion des locataires, étant relevé que depuis la décision déférée, la bailleresse a fait procéder à cette expulsion le 9 octobre 2024 comme l’indique l’appelante.

Le jugement est confirmé de ces chefs, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation du bail.

Il est également confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel, charges comprises. Il sera précisé, comme le demande la société Action Logement Services, qu’elle devra justifier d’une quittance subrogative puisqu’elle ne peut demander que le remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur à ce titre.

Sur le montant de la dette

Mme [N] demande le rejet de la demande de la société Action Logement Services en paiement de la somme de 5 005,29 euros.

Elle fait valoir que le premier juge s’est fondé sur un décompte produit par l’intimée établi sur la base des déclarations de la bailleresse quant aux sommes qu’elle n’aurait pas perçues et qui ont été compensées et que rien ne vient justifier de leur véracité.

Elle soutient que ce décompte ne tient pas compte de l’ensemble des versements que la CAF et elle-même ont effectués et comporte des régularisations de charges conséquentes non justifiées.

Elle en déduit que le premier juge ne pouvait se fonder sur ce décompte qui correspond à la créance de la société Action Logement Services envers les locataires et non de la dette de ces derniers envers leur bailleur.

Elle relève qu’en raison de l’arrêté d’insalubrité, les loyers ne sont plus dus, sauf les charges, de sorte que le décompte doit s’arrêter à la somme de 48 235,32 euros entre janvier 2021 et août 2024 incluant les charges et régularisations de charges qu’elle conteste et qu’après déduction des versements de la CAF et de ses règlements, la dette s’élève, régularisations de charges incluses, à la somme de 10 046,32 euros.

Elle explique contester la régularisation de charges et principalement la dette de consommation d’eau du fait que la chaudière était défectueuse et que la surconsommation d’eau en résultant ne saurait lui être imputable alors que la bailleresse a elle-même souscrit un contrat d’entretien auprès de son chauffagiste.

Elle en conclut qu’il est impossible de faire les comptes correctement, le décompte n’étant pas complet.

La société Action Logement Services demande la confirmation du chef du jugement ayant condamné M. [S] et Mme [N] au paiement de la somme de 5 005,29 euros sauf si la cour préfère actualiser sa créance à la somme de 10 781,68 euros.

Elle fait valoir qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, elle avait réglé une somme de 4 699,29 euros et que par la suite, la bailleresse l’ayant de nouveau actionnée, elle a versé la somme de 11 769,68 euros sur laquelle Mme [W] lui a remboursé 988 euros, de sorte que sa créance est de 10 781,68 euros.

Elle relève que tous les règlements des locataires et de la CAF figurent dans le décompte et que les régularisations de charges sont justifiées.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, la société Action Logement Services demande à la cour de 'confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [S] et Mme [N] à lui payer la somme de 5 005,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2022, sauf pour la cour à préférer actualiser sa créance à la somme de 10 781,68 euros, terme de juillet 2024 inclus', de même que dans le corps de ses conclusions, elle précise 'pour le cas où la cour préférerait actualiser’ sa créance. Elle ne formule donc pas expressément une demande d’actualisation de sa créance à l’encontre des locataires. Il n’y a donc pas lieu de statuer une actualisation de cette créance faute pour la cour d’être saisie d’une telle demande.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil , celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative du 16 janvier 2024 (pièce 13) que la société Action Logement Service a versé à Mme [W] une somme totale de 5 539,39 euros au titre de sa garantie, terme de janvier 2023 inclus, sur laquelle la bailleresse lui a remboursé la somme de 534 euros, de sorte que sa créance à l’égard de M. [S] et Mme [N] était bien de 5 005,39 euros à cette date.

Il convient de relever qu’au vu de ce décompte, le montant des loyers et charges était alors de 27 075,39 euros terme de janvier 2023 inclus, étant rappelé que pour les motifs indiqués ci-dessus, il convient de retenir la régularisation de charges de 643,78 euros pour l’année 2021.

Il convient de déduire les versements effectués par la CAF à la bailleresse à hauteur de 11 961 euros, les montants retenus correspondant à ceux justifiés par les locataires (pièce 1) et les règlements effectués par ces derniers à hauteur de 10 044 euros incluant tous les règlements figurant sur leurs relevés de compte (pièce 2), de sorte que la dette locative était de 5 070,39 euros et que la société Action Logement Services était bien fondée à leur réclamer la somme de 5 005,29 euros au titre de sa créance incluant le terme de janvier 2023.

Le jugement déféré est en conséquence confirmé de ce chef.

Sur les demandes de diminution du loyer et de réparation des désordres

Mme [N] demande que le montant du loyer soit minoré d’une somme de 600 euros par mois à compter du 1er janvier 2021 et que le loyer soit en conséquence fixé à la somme de 460 euros par mois incluant la provision sur charges de 60 euros. Elle demande en outre à la cour d’ordonner la réparation de l’ensemble des désordres et la mise aux normes de son appartement sous astreinte.

Au soutien de cette demande, elle fait valoir qu’il ressort d’un courrier de la mairie qu’ont été constatés la présence d’humidité avec développement de moisissures et un état des murs dégradé et qu’il a été demandé au propriétaire de rendre les ouvrants du logement étanches à l’air et l’eau, d’installer un système de ventilation réglementaire et de produire une attestation de conformité.

Elle indique que l’appelante ne justifie pas de la réalisation des travaux par la bailleresse et que les manquements de cette dernière lui ont causé un trouble de jouissance qui sera indemnisé par la minoration du prix du loyer.

Elle ajoute qu’un arrêté d’insalubrité a été pris le 30 juillet 2024; que l’appartement est totalement impropre à la location et que le bailleur ne pourra le relouer en l’absence de travaux.

La société Action Logement Services s’oppose à la demande au titre de la réduction des loyers. Elle relève que le constat dressé par la mairie n’est pas contradictoire et doit donc être considéré avec la plus grande circonspection alors qu’à la demande du conseil de la bailleresse, la mairie a indiqué que si certains manquements avaient été constatés, il n’était pas conclu, en l’état, à une situation d’insalubrité ; qu’au surplus, l’état des lieux d’entrée atteste d’un état d’entretien normal de l’appartement qui a fait l’objet, en juin 2021, d’une remise en peinture de toutes les pièces et de divers travaux par la bailleresse qui a établi un avenant à l’état des lieux jamais retourné par les locataires.

Sur ce,

Mme [N] ne précise pas le fondement juridique de sa demande et il appartient au juge d’y remédier en application de l’article 12 du code de procédure civile.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Ainsi, à supposer que Mme [N] fonde ses demandes de réduction des loyers et de réparation des désordres et de remise aux normes de l’appartement sur l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de relever que la possibilité pour le juge de réduire, avec ou sans consignation, le paiement du loyer est subordonnée à une condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux et que cette réduction ne peut avoir d’effet rétroactif.

En conséquence, étant relevé que le bail est résilié depuis le 16 mai 2022, la cour ne peut ordonner la réalisation des travaux demandés par Mme [N] ni la réduction du loyer sur ce fondement.

Mme [N] est en conséquence déboutée de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et en réparation du préjudice moral et physique

Mme [N] demande de fixer le montant de sa créance, au titre du préjudice de jouissance, à la somme de 27 000 euros correspondant à une minoration du prix du loyer de 600 euros entre janvier 2021 et septembre 2024 (45 x 600 euros), outre la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et physique et celui de ses enfants compte tenu des désordres de l’appartement.

Au soutien de ces demandes, elle fait valoir qu’elle a démontré que l’appartement loué n’est pas conforme à la réglementation.

La société Action Logement Services ne répond pas spécifiquement sur ces demandes.

Sur ce,

L’article 1346-5 du code civil dispose que le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Les normes de décence sont prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public qui disposent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au

regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure.

A ce titre, il est précisé par la Cour de cassation que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Cass. Civ. 3, 4 juin 2014, n° 13-12.314).

En l’espèce, Mme [N] verse aux débats un courrier de la mairie de [Localité 10] du 5 octobre 2022 (pièce 4) informant la bailleresse qu’un agent de la commune s’est rendu au domicile des locataires afin d’y constater les désordres évoqués par ces derniers, à savoir de l’humidité et des moisissures et un état des murs dégradé. Il y est indiqué que cette situation nécessite la réalisation de travaux de mise en état et de conformité, à savoir rendre les ouvrants du logement étanches à l’air et à l’eau et l’installation d’un système de ventilation mécanique réglementaire et il lui est demandé de leur fournir une attestation de conformité, et ce dans un délai d’un mois ou à défaut de proposer un relogement aux locataires.

La société Action Logement Services ne justifie pas que la bailleresse aurait remédié à ces désordres, de même qu’il n’est pas justifié des travaux qui auraient été effectués en juin 2021, le seul envoi d’un état des lieux unilatéralement renseigné par la bailleresse aux locataires, non retourné signé par ces derniers, et de simples photographies, ne permettant pas de l’établir.

Mme [N] produit également l’arrêté d’insalubrité pris par le préfet des Hauts-de-Seine le 30 juillet 2024 fondé sur le rapport de la délégation départementale des Yvelines de l'[Localité 7] Ile-de-France du 13 mai 2024 suite à une visite du 29 février 2024 (également versé aux débats) constatant que le logement est insalubre et présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes compte tenu :

— de la présence de moisissures et d’humidité dans le logement,

— de revêtements intérieurs dégradés par les moisissures, fissures et humidité,

— d’un dispositif d’aération et de ventilation non réglementaire,

— d’une fuite d’eau à l’entrée du logement,

— d’un système de chauffage insuffisant,

— d’une installation électrique non sécurisé,

et que cette situation est susceptible d’engendrer un risque de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies cardiovasculaires, broncho-pulmonaire et allergies et un risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie.

Si l'[Localité 7] a relevé un système de chauffage insuffisant du fait que seulement deux chauffages sur quatre fonctionnent, il n’est pas établi que ce dysfonctionnement soit survenu avant la résiliation du bail, l’état des lieux d’entrée ne faisant pas état d’un dysfonctionnement des appareils de chauffage.

Il apparaît en revanche que le système d’aération et de ventilation du logement n’est pas suffisant et que les mesures réalisées ont permis de mettre en évidence que les prises électriques testées dans la pièce de vie ne sont pas raccordées à la terre. Ces désordres, de par leur nature, existaient donc préalablement à la résiliation du bail et depuis son origine, ce qui a nécessairement entraîné pour les locataires, en raison du risque en résultant, un trouble de jouissance pour la période comprise entre le 3 janvier 2021 et le 16 mai 2022, date à laquelle le bailleur n’est plus tenu de ses obligations contractuelles.

Il convient en conséquence d’indemniser Mme [N] à ce titre à hauteur d’une somme correspondant à 10 % du loyer sur la période, soit la somme de 1 650 euros et de condamner la société Action Logement Services à ce paiement.

En revanche, faute pour Mme [N] de justifier d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé, il convient de la débouter de sa demande au titre du préjudice moral et physique.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Cette demande est devenue sans objet dans la mesure où Mme [N] indique dans ses conclusions qu’elle a été expulsée le 9 octobre 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [M] [N], qui succombe devant la cour, est condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant confirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de Mme [W], à payer à Mme [M] [N] la somme de 1 650 euros au titre de son préjudice de jouissance;

Déboute Mme [N] de ses demandes au titre de la réduction des loyers, de la réparation des désordres et de la remise en état de l’appartement sous astreinte et de son préjudice moral et physique ;

Dit que la condamnation solidaire de M. [S] et Mme [N] à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de Mme [W], une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer mensuel, charges comprises, sera subordonnée à la présentation d’une quittance subrogative de ces paiements ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande ;

Condamne Mme [M] [N] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Placée Le Président