COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70E

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 23/07252 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WERL

AFFAIRE :

[V] [P]

C/

S.C.I.. ROTEIA

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Septembre 2023 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 23/00944

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.04.2025

à :

M^e Antoine DULIEU, avocat au barreau de PARIS (C0099)

M^e Nathalie ROUX, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (746)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [V] [P]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Antoine DULIEU de la SELARL BAILLET DULIEU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0099 – N° du dossier E0002ZF2

APPELANTE

****************

S.C.I. ROTEIA

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Nathalie ROUX, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue en chambre du conseil le 17 Mars 2025, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller chargé du secrétariat général,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [P] est propriétaire d’une parcelle cadastrée n° [Cadastre 4] sis [Adresse 7] à [Localité 10] (Hauts-de-Seine) sur laquelle est édifié un bâtiment donné à bail à deux sociétés.

La société civile immobilière Roteia est propriétaire des parcelles voisines, cadastrées n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], situées [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10].

Par actes du 20 et du 21 août 2019, la société Roteia s’est vue octroyer un permis de démolir et un permis de construire permettant l’édification d’un immeuble collectif de trois étages sur les deux parcelles.

Par assignation du 12 novembre 2019, Mme [P] a sollicité auprès du président du tribunal judiciaire de Nanterre la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 3 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la désignation d’un expert afin de donner son avis sur toute difficulté consécutive à l’existence de servitudes, d’emprises, de mitoyenneté ou encore d’éventuels troubles que pourraient causer les travaux et les remèdes à y apporter.

Par acte du 11 avril 2023, Mme [P] a fait assigner en référé la société Roteia aux fins d’obtenir principalement l’arrêt des travaux réalisés sur les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10], et ce sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours commençant à courir le 8ème jour à compter de la signification de l’ordonnance et la condamnation de la société au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 12 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires formées par les parties,

— condamné Mme [P] aux dépens,

— condamné Mme [P] à verser à la société Roteia la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 20 octobre 2023, Mme [P] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 février 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [P] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 676 et 677 du code civil, de :

'- infirmer l’ordonnance déféré en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires formées par Mme [P],

— condamné Mme [P] aux dépens,

— condamné Mme [P] à verser à la sci Roteia la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau :

— condamner la sci Roteia :

— à détruire le mur qu’elle a édifié à moins de 1,90 mètres de distance des fenêtres du bâtiment de Mme [P]

— ou à tout le moins : à détruire les balcons du mur est de son bâtiment et à remplacer les vitrages donnant sur ces balcons par des vitrages sablés toute hauteur et non ouvrants,

et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

ce faisant :

— débouter la sci Roteia de l’ensemble de ses demandes.,

— condamner la sci Roteia à verser à Mme [P] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la sci Roteia aux entiers dépens de première instance et d’appel.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Roteia demande à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile, 834, 835, 676 et suivants du code civil et R. 600-2 du code de l’urbanisme, de :

'- faire droit à la fin de non recevoir tirée de la prohibition l’irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel et juger irrecevable la demande de Mme [V] [P] tendant à voir « condamner la sci Roteia :

— à détruire le mur qu’elle a édifié à moins de 1,90 mètres de distance des fenêtres du bâtiment Mme [P], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— ou à tout le moins : à détruire les balcons du murs est de son bâtiment et à remplacer les vitrages donnant sur ces balcons par des vitrages sablés toute hauteur et non ouvrants »

en tout état de cause, débouter Mme [V] [P] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 12 septembre 2023 prononcée par le président du tribunal judiciaire de Nanterre,

y ajoutant,

— condamner Mme [V] [P] à payer à la sci Roteia la somme de 4 000 euros supplémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous dépens d’instance, dont distraction au profit de M^e ROUX, avocat aux offres de droit '

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.

Par arrêt avant-dire-droit en date du 25 avril 2024, la cour a :

— enjoint Mme [V] [P] et la société civile immobilière Roteia à se présenter à une séance d’information préalable à l’envoi en médiation,

— désigné l’association Win Win fatum et dit qu’elle devra convoquer les parties à une réunion d’information préalable à l’envoi en médiation,

— dit que l’association Win Win fatum devra rendre compte au président de la chambre ou au magistrat délégué par le premier président de l’issue de cette réunion et le cas échéant, de l’accord des parties sur le processus,

— renvoyé en tout état de cause l’examen de la situation à la conférence électronique du 24 septembre 2024 à 10 heures afin de s’assurer auprès des parties de l’état d’avancement de la mesure de médiation,

— dit que le greffe est chargé de transmettre une copie du présent arrêt à l’association Win Win fatum.

Par message RPVA du 23 septembre 2024, le conseil de l’intimée a indiqué que la médiation avait échoué.

Il a été indiqué aux parties que l’affaire serait plaidée à l’audience du 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

La recevabilité des demandes de Mme [P] a été tranchée dans l’arrêt partiellement avant-dire-droit du 25 avril 2024 qui indique sur ce point :

'En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cependant, l’article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Il convient de dire qu’en l’espèce, les demandes de destruction formées par Mme [P], liées à l’édification du mur en cours de procédure, sont nées de la survenance d’un fait nouveau à hauteur d’appel, outre qu’elles constituent le complément des demandes et défenses soumises au premier juge, et il y a lieu de les déclarer recevables.'

Cependant, le dispositif de l’arrêt ne comprenant aucune mention à ce titre, cette omission sera réparée par le présent arrêt et les demandes de Mme [P] seront déclarées recevables.

Sur la demande de démolition

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, Mme [P] affirme pouvoir solliciter la modification des vues irrégulières même en présence de travaux autorisés par un permis de construire.

Elle soutient qu’il est établi que la construction projetée par la société Roteia est implantée à moins d'1 m 90 de son pignon, qu’il n’est pas sérieusement contestable qu’elle dispose d’une servitude de vue trentenaire et qu’il existe à l’évidence un différend entre les deux voisins quant à l’édification du mur litigieux.

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, Mme [P] soutient que l’expert a constaté une occultation de 38% du linéaire de châssis qui entraîne en conséquence une perte d’ensoleillement, caractérisant ainsi un dommage imminent justifiant l’arrêt des travaux.

Elle expose qu’en raison de l’édification récente par la SCI Roteia du mur de son bâtiment en limite de propriété, elle est désormais recevable à solliciter la remise en état des lieux dans leur état antérieur, consistant en la destruction de la partie de la construction adverse manifestement illégale.

L’appelante réfute la qualification de jours de souffrance de ses ouvertures et soutient au contraire qu’il s’agit de fenêtres à vitrage clair et châssis ouvrants.

Mme [P] se plaint ensuite d’un trouble manifestement illicite lié à la présence de balcons édifiés par la société Roteia à proximité immédiate de son mur pignon, ce qui justifie leur destruction ou leur remplacement par des vitrages sablés non ouvrants.

Elle conteste toute disproportion entre le dommage et le coût de la solution réparatoire proposée au motif qu’aucune autre mesure que la démolition n’est de nature à remédier au trouble établi.

La société Roteia argue de contestations sérieuses tenant au caractère définitif du permis de construire ainsi qu’à la qualification de vues droites de ses ouvertures et à l’acquisition de la prescription trentenaire. Elle précise que l’immeuble de Mme [P] est un hangar à caractère industriel qui ne sert que de stockage.

Elle réfute tout trouble manifestement illicite aux motifs que le permis de construire lui a été valablement octroyé, que n’est caractérisée aucune violation évidente d’une règle de droit, que le préjudice de l’appelante n’est qu’incertain et théorique dès lors que d’autres sources de lumière permettent d’éclairer le bâtiment et qu’il n’existe aucune urgence.

Subsidiairement, l’intimée soutient qu’il ne doit pas exister de disproportion entre le dommage subi et le coût de la solution réparatoire supportée par le débiteur, ce qui serait le cas en l’espèce si étaient ordonnées la démolition du mur ou la fermeture des balcons situés dans les salons des appartements (au demeurant déjà munis de pare-vues).

Sur ce,

sur la demande fondée sur l’article 834 du code de procédure civile

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

En l’espèce, l’urgence n’apparaît pas caractérisée, les travaux entrepris par la société Roteia étant désormais achevés et le bâtiment de Mme [P] ne constituant pas une habitation mais un hangar à usage commercial, actuellement sans affectation.

sur la demande fondée sur l’article 835 du code de procédure civile

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il incombe au juge des référés de se prononcer sur l’existence d’un trouble manifestement illicite même en présence d’une contestation sérieuse.

L’illicéité du trouble suppose la violation d’une obligation ou d’une interdiction préexistante et doit être manifeste. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il appartient à Mme [P] de démontrer l’existence du trouble qu’elle allègue, étant précisé qu’en vertu des dispositions de l’article A424- 8 du code de l’urbanisme, 'le permis [de construire] est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme', et que l’argumentation relative à l’existence d’un permis de construire, non contestéE, est donc inopérante.

Sur l’état des lieux, Mme [P] verse aux débats plusieurs pièces établies par l’expert désigné le 3 mars 2020 afin de :

— se prononcer sur l’origine de la dégradation du mur pignon du hangar lui appartenant, contigu à la propriété de la société Roteia et les mesures propres à y remédier,

— dresser un état descriptif des travaux de démolition/ construction mis en oeuvre par la société Roteia sur son fonds et indiquer si ces travaux seraient la cause de l’apparition ou d’aggravation des dommages constatés.

Dans sa note aux parties n°1 du 15 juin 2020, l’expert décrit le hangar de Mme [P] ainsi : 'les éléments vitrés (parties fixes et ouvrantes) situés sur le pignon sud (environ 19,5 m de longueur) sont en très mauvais état et des vitres sont cassées ; des dormants en métal sont désagrégés par la rouille. Des réparations de fortune sont visibles (plaque de plexiglas posée depuis l’extérieur)'.

Dans sa note n° 15 du 21 juin 2022, l’expert précise que les fenêtres ont été installées lors de la construction du hangar et dans sa note n°17 du 14 octobre 2022, il souligne que 'après analyse des plans du permis de construire (…) la construction de la SCI Roteia va occulter 7, 51 ml de châssis sur les 19, 80 ml de châssis existant, soit 38% du linéaire de châssis.'

L’argumentation de Mme [P] liée au dommage imminent en raison de l’occultation de 38% du linéaire de châssis, ce dommage imminent devant correspondre à un dommage ou un préjudice sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, ne saurait être retenue dès lors que le mur est désormais achevé et qu’aucun dommage supplémentaire n’est susceptible d’advenir, étant précisé que l’appelante formait en premier lieu une demande d’arrêt des travaux qui n’est plus invoquée devant la cour.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite lié à la construction d’un mur sans respecter la servitude de vue dont bénéficie Mme [P]

Il n’est pas contesté en l’espèce que les ouvertures dont se prévaut Mme [P] sont situées dans son hangar, et donc en limite séparative de propriété. Or, en vertu de l’article 676 du code civil, seuls des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant peuvent être pratiqués sur mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui.

Cependant, selon l’article 690 du code civil : « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans', et des vues situées en limite séparative de propriété sont susceptibles de faire l’objet d’une prescription acquisitive.

Les notes établies par l’expert permettent de constater que, au moins pour partie, les ouvertures de son hangar constituent des fenêtres à châssis ouvrant et non des jours de souffrance et qu’elles sont donc susceptibles de faire naître une servitude de vue.

Mme [P] affirme que le hangar litigieux a été construit en 1958 mais n’en justifie par aucun élément.

Dès lors, l’acquisition de la prescription trentenaire n’est pas justifiée avec l’évidence requise, étant précisé que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur.

Aucun trouble manifestement illicite ne peut donc être relevé relatif à l’édification d’un mur devant une partie de ces ouvertures.

Si Mme [P] indique que la construction du mur, en obturant une partie de ses fenêtres, va engendrer un important déficit d’ensoleillement, cette circonstance ne peut être prise en compte hors la présence d’une servitude de vue dès lors que ces ouvertures sont par principe irrégulières comme il l’a été indiqué, étant précisé que Mme [P] n’invoque pas l’existence d’un trouble anormal de voisinage et ne fonde pas sa demande sur ce régime spécifique.

Sur le trouble manifestement illicite lié à la construction de balcons et terrasses sans respecter le réglementation des vues

Sur les vues, en vertu des dispositions de l’article 678 du code civil, 'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions'. L’article 679 dispose quant à lui qu''on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance'.

L’examen des plans du permis de construire et des photographies versées aux débats permettent d’établir que des balcons, dont l’extrémité se situe à 1, 25 m de la limite séparative, sont construits sur l’arrière du bâtiment.

Les prescriptions de l’article 678 du code civil ne sont donc pas respectées, puisqu’il s’agit de vues droites et que la distance de 190 cm doit être appréciée à l’extrémité du balcon, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En revanche, la distance en terme de vue oblique est susceptible d’être respectée. En conséquence, la mesure adaptée pour remédier au trouble manifestement illicite relevé consiste à ordonner à la société Roteia de mettre en place un système de brise vue permettant de transformer les vues droites sur le fonds de Mme [P] en vues obliques pour toutes les ouvertures se situant à moins de 190 cm de la limite séparative du fonds. Il y a lieu de prévoir qu’un commissaire de justice sera mandaté aux frais de la société Roteia afin de déterminer, contradictoirement, précisément les balcons concernés.

La permis de construire prévoit également, au 3ème étage du bâtiment, une terrasse accessible de 23 m2 située en limite séparative du fond ainsi qu’une toiture végétalisée de 76 m2. Le plan annexé au permis de construire ne permet cependant pas de déterminer avec la certitude requise que la toiture végétalisée sera accessible. S’agissant de la terrasse, un système de clôture semble être prévu.Dès lors, l’existence d’un trouble manifestement illicite lié aux vues n’est pas démontrée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante pour l’essentiel, la société Roteia ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [P] la charge des frais irrépétibles exposés. L’intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Ordonne à la société Roteia de mettre en place un système de brise vue permettant de transformer les vues droites sur le fonds de Mme [P] en vues obliques pour toutes les ouvertures se situant à moins de 190 cm de la limite séparative du fonds ;

Dit que, dans ce but, il appartient à la société Roteia de faire intervenir un commissaire de justice qui convoquera les parties et déterminera de façon contradictoire les ouvertures concernées ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la société civile immobilière Roteia aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société civile immobilière Roteia à verser à Mme [V] [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente