COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 02 AVRIL 2025

N° RG 23/01481 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VW47

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SNC LAVIGNE & ZAVANI

C/

S.C.I. ANGELS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Octobre 2022 par le Juridiction de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-0064

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SNC LAVIGNE & ZAVANI, ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Eva CHOURAQUI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : X1

APPELANT

****************

S.C.I. ANGELS, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 5]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Angels est propriétaire des lots n°10 et 25 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], soumise au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier en date du 19 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Angels devant le Tribunal de proximité d’Asnières, aux fins de solliciter au principal :

* des arriérés de charges à hauteur de 4 495,91 euros selon décompte arrêté à la date de l’assignation,

* 1 000 euros de dommages et intérêts,

* 1 000 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 11 octobre 2022, la SCI Angels ayant été citée à personne habilitée en la personne de son gérant mais n’ayant pas comparu, le Tribunal de proximité d’Asnières a :

— Déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes portant sur 6 appels de travaux de ravalement pour 2 281,74 euros, un appel de réalisation de diagnostic pour 137,50 euros et la régularisation de charges 2020 pour 212,46 euros,

— Condamné la SCI Angels à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 774,79 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 31 décembre 2021 (appel de provision du 4e trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022,

* la somme de 350 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile,

* les dépens,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement le 28 février 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Révoquer l’ordonnance de clôture à l’audience du 22 janvier 2025 en raison de la cause grave invoquée et du procès-verbal d’assemblée générale à produire aux débats,

— Juger que les travaux de ravalement et la réalisation d’un diagnostic ont fait l’objet d’un vote en assemblée générale,

— Juger que les comptes 2020 ont bien été approuvés,

En conséquence,

— Infirmer le jugement rendu le 11 octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il l’a débouté d’une partie de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais,

Et statuant à nouveau,

— Condamner la SCI Angels à lui payer la somme de 10 023,72 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation,

— Condamner la SCI Angels à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Débouter la SCI Angels de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI Angels à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI Angels aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de la présente assignation.

La SCI Angels, qui s’est vue signifier la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant le 31 mai 2023 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état, par ordonnance du 22 janvier 2025, a révoqué l’ordonnance de clôture du 17 décembre 2024 et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 11 février 2025, où le juge de la mise en état a clôturé par ordonnance du jour même, le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l’absence de la SCI Angels, il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'juger’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement de la somme de 10 023,72 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Angels,

— le décompte des sommes dues par la SCI Angels en sa qualité de copropriétaire, arrêté en dernier lieu au 1er octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacun étant assorti de son attestation de non-recours,

— les appels de fonds charges et travaux depuis 2018 jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus.

Le premier juge a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires en paiement d’arriérés de charges au titre des travaux de ravalement de 2021, pour un montant total de 2 281,74 euros, au motif que le procès-verbal de l’assemblée générale de 2021 n’était pas produit, également une demande concernant un appel en réalisation de diagnostic, pour 137,50 euros, qui n’apparaissait sur aucun procès-verbal d’assemblée générale, et enfin une demande en régularisation de charges de 2020, pour 212,46 euros, faute de production du procès-verbal de l’assemblée générale de 2021.

Le tribunal avait ainsi condamné la SCI Angels à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 774,79 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 31 décembre 2021 (appel de provision du 4ème trimestre 2021 inclus).

En appel, le syndicat des copropriétaires produit en particulier le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2021 dont la résolution n°3 approuve la régularisation de charges de 2020 et dont la résolution n°36 approuve les appels de fonds relatifs aux travaux de ravalement de la façade sur cour. Ces arriérés de charges doivent dès lors être payés par la SCI Angels.

Il n’en ira pas de même, toutefois, s’agissant de la demande concernant un appel en réalisation de diagnostic, pour 137,50 euros, au sujet duquel l’appelant ne fournit aucune information quant à sa justification éventuelle.

Dès lors, par infirmation du jugement, il convient de condamner la SCI Angels à payer au syndicat des copropriétaires la somme de (774,79 + 2 281,74 + 212,46) soient 3 268,99 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 31 décembre 2021 (appel de provision du 4ème trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022, date de l’assignation devant le Tribunal.

S’agissant ensuite de l’actualisation des charges postérieurement au 31 décembre 2021 et jusqu’au 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023 et 2024, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, et leurs attestations de non-recours, ainsi que les appels de fonds charges et travaux depuis 2018 jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, d’où il ressort que les arriérés de charges et travaux s’élèvent à cette date, à 4 879,24 euros, 4ème trimestre 2024 inclus. Cette somme sera donc ajoutée à la condamnation de la SCI Angels, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, date de la signification des conclusions d’appelant.

Sur les frais de recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le premier juge a rejeté l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à ce titre, faute de justification desdits frais : courriers de mise en demeure, sommation d’huissier…

En appel, le syndicat des copropriétaires ne développe aucune argumentation concernant les frais de recouvrement, ni ne produit de pièce nouvelle concernant ces éléments.

Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Il ressort de ce qui a été dit, que depuis 2018 et sans discontinuer jusqu’en 2024, aggravant sa dette au fil des ans, la SCI Angels a causé, par ses manquements systématiques et répétés à ses obligations essentielles de copropriétaire à l’égard de son syndicat des copropriétaires, à savoir en particulier le paiement de ses charges de copropriété, une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la Cour infirme le jugement entrepris et condamne la SCI Angels à payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Angels, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Réforme le jugement rendu le 11 octobre 2022 par le Tribunal de proximité d’Asnières en tant qu’il a :

*Déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes portant sur 6 appels de travaux de ravalement pour 2 281,74 euros et la régularisation de charges 2020 pour 212,46 euros,

*Condamné la SCI Angels à payer la somme de 774,79 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 31 décembre 2021 (appel de provision du 4e trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022,

*Débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,

— le confirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne la SCI Angels ayant son siège social [Adresse 1] ' [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic la société Lavigne & Zavani, ayant son siège social [Adresse 2] ' [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 268,99 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 31 décembre 2021 (appel de provision du 4ème trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022,

— Condamne la SCI Angels ayant son siège social [Adresse 1] ' [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic la société Lavigne & Zavani, ayant son siège social [Adresse 2] ' [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

— Condamne la SCI Angels ayant son siège social [Adresse 1] ' [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic la société Lavigne & Zavani, ayant son siège social [Adresse 2] ' [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, au titre des arriérés de charges et travaux actualisés en appel, la somme de 4 879,24 euros, concernant la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023,

— Condamne la SCI Angels ayant son siège social [Adresse 1] ' [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic la société Lavigne & Zavani, ayant son siège social [Adresse 2] ' [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, au titre des arriérés de charges et travaux actualisés en appel, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne la SCI Angels ayant son siège social [Adresse 1] ' [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT