COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JANVIER 2025

N° RG 24/03247 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WRRB

AFFAIRE :

S.A.R.L. BMA FRERES SOUDURE

C/

S.C.I. IF THREE LOG 1

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Mai 2024 par le Président du TJ de [Localité 10]

N° RG : 24/00072

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.01.2025

à :

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES (731)

M^e Nicolas BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE (33)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. BMA FRERES SOUDURE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 804 072 536

[Adresse 3]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078079

Plaidant : M^e Richard R. COHEN, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.C.I. IF THREE LOG 1

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 824 08 1 1 60

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33 – N° du dossier 2024202

Plaidant : M^e Marie SACCHET, du barreau d’Avignon

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2019, à effet au 2 janvier 2020, la S.C.I. If Three Log 1 a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BMA Frères Soudure des locaux situés [Adresse 9] [Localité 6] [Adresse 1]), moyennant un loyer annuel de 26 360 euros hors taxes et hors charges outre 8 914 euros hors taxes par an au titre des charges.

Par acte en date du 11 mai 2021, la société If Three Log 1 a fait délivrer un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme de 26 691,73 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 mai 2021.

Un protocole transactionnel a été conclu le 5 juillet 2021 entre le bailleur et le preneur. Il prévoyait le versement mensuel d’une somme de 1 575,18 euros pour l’apurement de la dette, en sus du loyer et des charges.

Par acte en date du 24 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme de 12 233,48 euros au titre du loyer et des charges impayés selon décompte actualisé au 1er octobre 2022.

Par acte du 12 janvier 2024, la société If Three Log 1 a fait assigner en référé la société BMA Frères Soudure aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l’expulsion de la locataire, et sa condamnation au paiement de plusieurs sommes provisionnelles, dont 14 393,93 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 3 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 décembre 2023 à minuit,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société BMA Frères Soudure et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 8] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BMA Frères Soudure à compter du 18 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— condamné par provision la société BMA Frères Soudure à payer à la société If Three Log 1 la somme de 6 393,93 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 13 mars 2024 (terme du 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale de 10 % et de la non restitution du dépôt de garantie à titre d’indemnité,

— condamné la société BMA Frères Soudure aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023,

— condamné la société BMA Frères Soudure à payer à la société If Three Log 1 la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 28 mai 2024, la société BMA Frères Soudure a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale de 10 % et de la non restitution du dépôt de garantie à titre d’indemnité,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 novembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société BMA Frères Soudure demande à la cour, au visa des articles 1103, 1343-5 et 1728 du code civil, 2 de la constitution, 111 de l’ordonnance de [Localité 11] du 25 août 1539, L. 145-41 du code de commerce, 9, 114, 514, 696, 699, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

'- infirmer l’ordonnance du 3 mai 2024 du président du tribunal judiciaire de Pontoise portant sur les chefs suivants :

« constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 décembre 2023 à minuit ;

— ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BMA Frères Soudure et de tout occupant de son chef des lieux situés immeuble [Adresse 5] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation de juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BMA Frères Soudure à compter du 18 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamnons par provision la société BMA Frères Soudure à payer à la société If Three Log

1 la somme de 6 393,93 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 13 mars 2024 (terme du 1er trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamnons la société BMA Frères Soudure aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023 ;

— condamnons la société BMA Frères Soudure à payer à la société If Three Log 1 la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ».

et, statuant à nouveau :

in limine litis :

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 17 novembre 2023 ;

à titre principal :

— denier tout effet au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 17 novembre 2023 et mis en 'uvre de mauvaise foi ;

— débouter la société If Three Log 1 de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire:

— retenir une contestation sérieuse à hauteur de la somme de :

—  579,17 euros au titre de l’indexation erronée ;

—  8 680,42 euros au titre des « honoraires de gestion » indûment facturés de 2020 à 2023 ;

—  345,17 euros au titre des grosses réparations indûment facturée en 2022 ;

— et débouter en conséquence la société If Three Log 1 de ses demandes financières ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— autoriser la société BMA Frères Soudure à s’acquitter du solde de sa dette en 12 échéances égales, dont la première dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

en toute hypothèse :

— déclarer la société Bma Frères Soudure recevable et bien fondé en ses prétentions ;

— débouter la société If Three Log 1 de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société If Three Log 1 à payer à titre provisionnel à la société BMA Frères Soudure les sommes suivantes :

—  579,17 euros au titre de l’indexation erronée ;

—  8 680,42 euros au titre des « honoraires de gestion » indûment facturés de 2020 à 2023 ;

—  345,17 euros au titre des grosses réparations indûment facturée en 2022 ;

— ordonner la compensation judiciaire des créances et des dettes réciproques ;

— condamner la société If Three Log 1 à payer à la société BMA Frères Soudure la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société If Three Log 1 aux entiers dépens de première instance et d’appel ;'

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 novembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société If Three Log 1 demande à la cour, au visa des articles 1728 du code civil, L. 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, de :

'- rejeter la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 17 novembre 2023,

— débouter la société BMA Frères Soudure de l’ensemble de ses prétentions, argumentations, fins et conclusions,

— infirmer l’ordonnance déférée (RG 23/A5421) sur les chefs suivants :

« fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BMA Frères Soudure à compter du 18 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

« disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale de 10% et de la non-restitution du dépôt de garantie à titre d’indemnité »

statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société BMA Frères Soudure à la somme de 184,20 euros TTC, outre charges journalières à hauteur de 73,54 euros TTC à compter du 19 décembre 2023 jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés, outre tous accessoires de loyer

— condamner la société BMA Frères Soudure au paiement provisionnel de la somme de 1 439,39 euros à titre de pénalité,

— juger que le dépôt de garantie à hauteur de 7 060,92 euros sera appréhendé par la société If Three Log 1 à titre d’indemnité

— confirmer’ordonnance déférée (RG 23/A5421) sur tous les autres chefs de jugement

très subsidiairement,

— confirmer l’ordonnance déférée (RG 23/A5421) en toutes ses dispositions

en tout état de cause,

— condamner la société BMA Frères Soudure à régler à la société IF Three Log 1 à la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BMA Frères Soudure aux entiers dépens d’appel'.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la nullité du commandement de payer

La société BMA invoque à titre liminaire la nullité du commandement de payer du 17 novembre 2023 aux motifs que le décompte qui y est annexé est inintelligible, qu’il est partiellement rédigé en langue anglaise et que la police est illisible, tous éléments qui lui causent un grief en l’empêchant de comprendre le montant qui lui est réclamé.

Elle en déduit que ce commandement doit être déclaré nul, qu’en conséquence la clause résolutoire ne peut être acquise et que la bailleresse doit être déboutée de toutes ses demandes.

La société If Three Log 1 affirme en réponse qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer une nullité.

Elle indique que la locataire échoue à démontrer l’existence d’un grief dès lors que, dans un protocole de juillet 2021, elle se reconnaissait débitrice de la somme de 26 776, 14 euros, que plusieurs mises en demeure lui ont été adressées par la suite qu’elle n’a jamais contestées et que le décompte est parfaitement clair.

Sur ce,

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer et il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes relatives au bail

La société BMA affirme que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, ce qui ressort de l’annexion d’un décompte imprécis et rédigé en langue anglaise, de l’application d’une indexation erronée, de l’absence de régularisation annuelle des provisions sur charges et de la comptabilisation de charges indues.

La locataire conteste ensuite le montant de l’arriéré locatif en faisant valoir que :

— l’indexation appliquée n’est pas celle contractuellement prévue et il existe une contestation sérieuse à hauteur de 579, 17 euros à ce titre,

— aucune régularisation des charges n’est intervenue pour les années 2022 et 2023 et les provisions appelées pour cette période, soit la somme de 27 130, 49 euros, doivent donc lui être restituées,

— des charges indues lui ont été comptabilisées :

—  8 680, 42 euros au titre des honoraires de location,

—  345, 17 euros au titre des grosses réparations.

Subsidiairement, la société BMA se qualifie de débiteur malheureux, affirme être de bonne foi et sollicite l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que les loyers courants sont payés.

Elle conclut à l’existence d’une contestation sérieuse quant à la non restitution de son dépôt de garantie en arguant de l’absence de résiliation du bail et de l’absence de pouvoirs du juge des référés pour statuer sur une demande de dommages et intérêts.

L’appelante sollicite également le rejet des demandes formées au titre de clauses pénales qui seraient manifestement excessives.

La société If Three Log 1 réfute toute mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer et soutient que la société BMA était pleinement informée de la raison de sa défaillance et des conséquences contractuelles de ce manquement.

Elle conclut à la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif.

En réponse aux arguments de la société BMA, la bailleresse soutient que l’indexation du loyer a été correctement réalisée, qu’elle a procédé aux régularisations de charges et qu’elle n’a pas réclamé le paiement de grosses réparations.

En revanche, l’intimée sollicite l’infirmation de la décision en ce qu’elle a rejeté ses demandes tendant à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité, à appliquer les clauses pénales et à fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer, exposant qu’il s’agit de l’application des clauses prévues au contrat.

La société If Three Log 1 refuse l’octroi de délais de paiement à l’appelante et souligne que ses retards de paiement sont fréquents et qu’elle ne justifie pas se trouver en mesure de s’acquitter de sa dette dans le délai requis.

Sur ce,

Il est constant que les contestations élevées par l’appelante sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Dans le cas d’espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire.

Si le décompte annexé au commandement de payer contient effectivement certaines mentions en anglais ou des intitulés peu explicites, il convient cependant de constater que les sommes figurant au débit sont pour l’essentiel des loyers et des provisions sur charges, qui reviennent chaque mois pour un montant identique, que beaucoup de lignes correspondent en réalité à des mentions sans intérêt puisqu’aucune somme n’est réclamée, et que, s’agissant des sommes complémentaires inscrites au débit, elles sont correctement expliquées en français, étant précisé qu’il s’agit de régularisations de charges et d’imputations de divers frais de relance et de poursuite, la locataire étant donc parfaitement en mesure de comprendre les sommes qui lui sont demandées.

En outre, à supposer que certaines sommes visées dans cet acte ne soient pas exigibles, le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, la locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, la société BMA Frères Soudure ne justifie d’aucune mauvaise foi de la bailleresse, les arguments qu’elle invoque tenant à la mauvaise qualité du décompte, qui ont déjà été examinés plus haut, n’étant pas de nature à caractériser la mauvaise foi de la société If Three Log 1, étant souligné que 3 commandements de payer ont été délivrés à l’appelante entre le 24 octobre 2022 et le 17 novembre 2023 et que celle-ci n’a jamais contesté aucun de ces actes avant la présente instance.

La dette locative visée dans le commandement de payer du 17 novembre 2023 n’ayant pas été intégralement réglée dans le délai d’un mois l’ayant suivi, il est ainsi acquis que le bail s’est retrouvé résilié à compter du 17 décembre 2023 par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La locataire conteste à plusieurs titres le montant de l’arriéré locatif.

S’agissant de l’indexation, le contrat prévoit que l’indice de base est l’indice ILAT du 2ème trimestre 2019, soit 114, 47 et que l’indice de révision est l’indice ILAT du 2ème trimestre de l’année en cours.

Si les clauses d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contreviennent pas par principe à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, ces clauses peuvent cependant être réputées non écrites si le mode de calcul choisi crée une distorsion effective entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions. Dès lors que seul le juge du fond peut arbitrer ce point, il convient de dire qu’est sérieuse la contestation relative à la validité de l’indexation prévue au bail et partant, à la somme de 579, 17 euros réclamée à ce titre.

Concernant la régularisation des charges, le décompte versé aux débats fait apparaître qu’elle a bien été effectuée pour les années 2020 à 2023.

L’article 12 des conditions générales du contrat de bail prévoit que sont incluses dans les charges locatives 'la rémunération de l’administrateur de biens chargé de la gestion technique et administrative de l’immeuble'. Dès lors, la société BMA Frères Soudure est mal fondée à contester la facturation de charges à ce titre (factures des sociétés Workman Turnbull et CBRE) et sa contestation sur ce fondement n’est pas sérieuse.

L’article 5 du contrat prévoit quant à lui que 'le preneur devra entretenir en bon état d’entretien, de fonctionnement et de sécurité l’ensemble des installations (…) existant dans les lieux loués. Il remplacera les installations et éléments d’équipement, et en particulier ceux visés ci-dessus, qui ne pourraient être réparés.'

L’annexe 1 précise que relèvent du bailleur les 'travaux de remplacement de l’intégralité de l’équipement/ l’installation chauffage, ventilation, climatisation et plus généralement de tout gros équipement'.

La société BMA Frères Soudure conteste la mise à sa charge partielle de la facture de la société BSA du 30 septembre 2022, d’un montant de 4 214, 40 euros, relative à des travaux sur deux portails coulissants autoportés. Cette facture est relative à plusieurs travaux dont certains ressortent à l’évidence de l’entretien courant (remplacement de l’éclairage de zone, réfection du marquage au sol, remplacement de la pile convoyeur) tandis que d’autres sont plus importants (mise en place de panneaux de clôture maille 20 x 20 sur l’ensemble du vantail). Dès lors qu’il ne s’agit pas du remplacement des portails, il est établi avec l’évidence requise que ces travaux pouvaient effectivement être mis à la charge du preneur et la contestation de l’appelante à ce titre n’est pas sérieuse.

Aucune demande d’actualisation n’étant formée à hauteur d’appel, la société BMA Frères Soudure sera condamnée à verser à titre provisionnel à la société If Three Log 1 la somme de 5 814, 76 euros (6 393, 93 – 579, 17) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mars 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus. L’ordonnance querellée sera infirmée de ce chef.

sur le montant de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, aux termes de l’article 22.6 des conditions générales du bail, il est prévu que 'dès la résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit et jusqu’à la reprise de possession des lieux par le bailleur d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement dès à présent à deux fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de ladite résiliation, outre tous accessoires du loyer.'

Cette clause s’analyse en une clause pénale.

Son application étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, dès lors que la bailleresse ne justifie d’aucun préjudice particulier justifiant que le montant de l’indemnité d’occupation soit doublé par rapport au montant du loyer, elle échappe en l’espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite

Par conséquent, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et rejeté la demande de majoration de l’indemnité d’occupation au double du montant contractuellement prévu.

sur la demande de provision relative aux pénalités de retard et conservation du dépôt de garantie.

Plusieurs pénalités sont prévues dans le bail aux articles 22.3 et 22.6 :

— une majoration de 10% de chaque loyer impayé;

— une conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire.

Ainsi qu’il l’a déjà été indiqué, l’application de ces clauses pénales telles que formulées étant susceptibles d’être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère potentiellement excessif, leur application échappe en l’espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes à ce titre.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Le 2e alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte du décompte produit que la dette de la société BMA Frères Soudure a augmenté entre les mois de mars et juillet 2024, soit pendant le cours de l’instance.

L’appelante ne produit en outre aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer à l’avenir, outre le paiement du loyer courant, l’arriéré de la dette, fût-elle étalée dans le temps.

Ainsi, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par l’appelante. Il sera ajouté à l’ordonnance querellée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale seront également confirmées.

Partie essentiellement perdante, la société BMA Frères Soudure ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société If Three Log 1 la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société BMA Frères Soudure à verser à la société If Three Log 1 la somme de 5 814, 76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mars 2024, terme du premier trimestre 2024 inclus ;

Condamne la société BMA Frères Soudure à verser à la société If Three Log 1 la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que BMA Frères Soudure supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président