COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 24/01481 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMSO

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SASU Syndic One

C/

[O] [E] [Y] [X]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2023 par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/05256

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Tristan BORLIEU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SASU Syndic One, dont le siège social est au [Adresse 3] (France) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744 et M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, Plaidant, avocat au barreau d’ESSONNE

APPELANT

****************

Monsieur [O] [E] [Y] [X], DA signifié le 15/05/24 à l’étude

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant

Madame [G] [D], DA signifié le 15/05/24 à l’étude

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [Y] [X] et Mme [D] sont propriétaires des lots n°2, 4, 7, 11 et 12 de l’immeuble sis [Adresse 2], résidence soumise au statut de la copropriété.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 11 décembre 2023, les intimés n’ayant pas comparu bien que régulièrement cités à l’instance par acte d’huissier signifié en l’étude le 13 juin 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [Y] [X] et Mme [D] au titre des charges de copropriété,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [Y] [X] et Mme [D] au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [Y] [X] et Mme [D] au titre des dommages-intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration en date du 1er mars 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 mai 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour, à :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rappelé l’exécution provisoire de droit ;

Le réformant et jugeant à nouveau,

— Condamner les intimés in solidum à lui payer les sommes de :

* 9 073,24 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2022, provision sur charges sur la période allant du 1er janvier au 31 mars 2022 inclus, en application des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

* 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

* 736 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et les entiers dépens de première instance,

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 16 décembre 2021, date de la mise en demeure.

— Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés,

— Dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Y ajoutant,

— Condamner les intimés in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrpétibles en cause d’appel,

— Condamner les intimés in solidum en tous dépens d’appel et autoriser la Selarl Ad Litem Juris représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [O] [Y] [X] et Mme [G] [D], qui se sont vus signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 15 mai 2024 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [O] [Y] [X] et Mme [G] [D], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande tendant à voir condamner les intimés à lui verser une somme égale à 9 073,24 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les mêmes pièces que devant le Tribunal à savoir, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [O] [Y] [X] et Mme [G] [D],

— le décompte des sommes dues par eux en leur qualité de copropriétaires, arrêté au 18 janvier 2022 (pièce n°2),

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2017, 2019, 2021 et 2023 qui sont toujours dépourvus de leurs attestations de non-recours : en effet contrairement à ce qui est mentionné au bordereau récapitulatif des pièces jointes, la pièce n°8 ' Attestations de non-recours’ n’est pas produite devant la Cour.

Or le Tribunal, pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à l’arriéré de charges, s’est fondé à bon droit sur le fait que ce dernier n’avait pas produit les attestations de non-recours des procès-verbaux d’assemblées générales. En effet ce sont elles qui arrêtent les comptes de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne les produisant pas davantage devant la Cour, alors qu’elles étaient annoncées dans le bordereau, n’établit toujours pas la réalité et l’exigibilité de sa créance.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Par voie de conséquence, seront rejetées les demandes du syndicat des copropriétaires tendant au paiement de la somme de 736 euros de frais nécessaires au recouvrement des arriérés de charges au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, au demeurant non assortis des pièces attestant de l’envoi de courriers en R/AR, ainsi que celle tendant au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil au titre d’un préjudice financier qui n’est pas établi.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut

CONFIRME le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SASU Syndic One, RCS de [Localité 5] n°820 918 258, dont le siège social est au [Adresse 3] (France) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège aux dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT