ARRÊT N° 25 /

LF

R.G : N° RG 22/01479 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FYPU

S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

C/

[M]

[S]

S.E.L.A.R.L. [U] [O] ARCHITECTE

S.E.L.A.R.L. [K]

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES

Société [Adresse 16]

S.A.R.L. VILLANOVA

S.E.L.A.R.L. [K]

S.E.L.A.R.L. [K]

RG 1ERE INSTANCE : 17/02602

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 23 AOUT 2022 RG n° 17/02602 suivant déclaration d’appel en date du 20 OCTOBRE 2022

APPELANTES :

S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL

[Adresse 1]

[Localité 19]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

S.A. MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur Denis [J] [H] [M]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sulliman OMARJEE de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [Y] [A] [B] [S]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Myriam BROUILLARD DE VREESE de la SELARL IFAC, Plaidant, avocat au barreau d’AUBE – Représentant : M^e Sulliman OMARJEE de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. [U] [O] ARCHITECTE

[Adresse 4]

[Localité 14]

S.E.L.A.R.L. [K]

[Adresse 12]

[Localité 19]

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : M^e Elise QUINTRIE LAMOTHE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société [Adresse 16]

[Adresse 9]

[Localité 19]

S.A.R.L. VILLANOVA

[Adresse 9]

[Localité 19]

CLOTURE LE :13 février 2025

DÉBATS : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Avril 2025 devant Patrick CHEVRIER, Président de chambre et Pauline FLAUSS, Conseillère, assistée de Véronique FONTAINE, Greffière

Le président a indiqué que l’audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s’y sont pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l’issue des débâts que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. Le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé le 04 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.Ce dernier a été prorogé au 26 septembre 2025.

Greffier lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : Malika STURM, Greffier placé

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

* * *

LA COUR

Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation « LOI GIRARDIN SPECIAL INVESTISSEURS », le 19 juin 2008, Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] ont conclu un contrat préliminaire de réservation de vente en l’état de futur d’achèvement (VEFA) avec la SCCV [Adresse 16], d’un appartement de type 2 dans la [Adresse 17], ainsi que d’une place de parking, moyennant le prix de 198.355 euros. Le 16 janvier 2009, Maître [T] [C] recevait l’acte de vente par la société [Adresse 16] au profit de Monsieur [M] et Madame [S], l’acte stipulant que la SCCV [Adresse 16] déclarait que l’immeuble dont dépendait l’appartement vendu était achevé depuis le 19 décembre 2008.

Cette déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une attestation de conformité signée par l’architecte SARL [U] [O] ARCHITECTE, indiquait que la totalité des travaux ayant fait l’objet du permis de construire avait été réalisée.

Pourtant, le 22 décembre 2008, soit trois jours après la date de la déclaration d’achèvement des travaux, la SCP de notaires ADOLFINI-SMADJA, [C], [G] et MACE instrumentait au profit de la SCCV [Adresse 16] un acte de prêt aux fins de terminer les travaux.

En mars 2010, la SCCV [Adresse 16] leur adressait une copie du procès-verbal de réception de l’appartement litigieux signé entre elles et la société VILLANOVA, chargée de la gestion du bien, dont le gérant était Monsieur [E] [V], également gérant de la SCCV [Adresse 16].

Par la suite, la société VILLANOVA signait un contrat de bail portant sur ledit appartement.

Le 20 avril 2010, la société VILLANOVA adressait aux acquéreurs un exemplaire du bail ainsi qu’un règlement correspondant au loyer de février et de mars 2010.

Le 26 mai 2011, la société VILLANOVA régularisait un nouveau contrat de bail portant sur cet appartement.

En décembre 2013, l’Administration fiscale adressait aux consorts [M]-[S] une proposition de rectification portant sur les réductions d’impôts sur le revenu dont ils avaient bénéficié au titre de leur investissement. L’Administration indiquait que les immeubles n’étaient pas achevés, qu’aucun des appartements de la résidence n’était loué, ni habitable en l’état. L’Administration en concluait alors que, à défaut de respecter l’engagement de louer, les conditions d’application du dispositif de la défiscalisation pour investissement Outre-Mer n’étaient pas réunies, et qu’il n’y avait donc pas lieu de reprendre les réductions d’impôts.

Le 15 septembre 2014, Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] déposaient plainte auprès de la police de [Localité 19] (974) pour des faits d’escroquerie, faux et usage de faux dont ils s’estimaient victimes dans la mesure où il était avéré que la déclaration d’achèvement signé le 19 décembre 2008 par l’architecte SARL [U] [O] ARCHITECTURE était un faux.

Par jugement du 9 avril 2019, le tribunal correctionnel de Saint-Denis de la Réunion condamnait Monsieur [E] [V] pour des faits d’escroquerie, faux, exécution de travaux non autorisés par un permis de construire ; la société VILLANOVA pour faux ; Monsieur [U] [O] pour faux.

Le 8 décembre 2014, le Trésor public mettait Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] en demeure de payer la somme de 57.787,00 euros au titre des conséquences financières du redressement.

C’est dans ces circonstances que, par assignation délivrée le 28 juillet 2017, Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] ont attrait la société [Adresse 16], la SCP de notaires ADOLFINI-SMADJA, [C], [G] et MACE, ainsi que la société VILLANOVA devant le tribunal Judiciaire de Saint-Denis pour demander que soit prononcée l’annulation du contrat de vente conclu le 16 janvier 2009, et de condamner les différents intervenants dans le dossier à réparer les dommages causés par leurs fautes.

Par jugements des 16 mai et 15 octobre 2018, la société VILLANOVA et la SCCV [Adresse 16] étaient placées en liquidation judiciaire.

En février 2019, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD déclaraient intervenir volontairement à l’audience en leur qualité d’assureur du notaire.

Par assignation du 1er avril 2019, la SCP de notaires assignait en intervention forcée la SARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF).

La SELARL [K] intervenait également volontairement à l’audience en qualité de liquidateur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTURE.

Par ordonnance du 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Denis autorisait Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] à déclarer leur créance au passif de la SCCV [Adresse 16].

Par jugement en date du 23 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

«  DONNE ACTE que la SCP de notaire est devenue désormais la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL ;

DECLARE recevables l’intervention volontaire de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la société MMA IARD ;

CONSTATE qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de ces deux sociétés d’assurance

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

REJETTE la demande d’irrecevabilité pour non publication de l’assignation au registre de la publicité foncière ;

DECLARE irrecevables les demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL VILLANOVA en raison de l’absence à la présente procédure des organes des procédures collectives de ces deux sociétés ;

PRONONCE la nullité pour dol de la vente consentie le 16 janvier 2009 par la SCCV [Adresse 16] à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] portant sur un appartement et un parking faisant partie d’un ensemble immobilier [Adresse 17] située [Adresse 17] section AM numéro [Cadastre 13] lieu-dit [Localité 18], lots numéro 12 et 45 ;

ORDONNE la publication du présent jugement aux services de la publicité foncière ;

ORDONNE la restitution des biens immobiliers concernés à la SCCV [Adresse 16] ;

CONDAMNE la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL

à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] la somme de 198.355 € correspondant au prix de vente et ce avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, la somme de 57 787 € correspondant au préjudice fiscal et la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] de leur demande de paiement de somme au titre du préjudice locatif ;

DEBOUTE la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL et la Selarl [U] [O] ARCHITECTE représentée par la Selarl [K] de leurs demandes tendant à la condamnation de la MAF à les garantir et les relever indemnes de toute condamnation ;

DIT que la Selarl [U] [O] ARCHITECTE doit garantir la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL à concurrence de la moitié des condamnations prononcées à son encontre ;

FIXE en conséquence la créance de la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL au passif de la Selarl [U] [O] ARCHITECTURE à la somme de 130.571 euros ;

CONDAMNE la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL à payer la somme de 5000 € à Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes de paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL aux dépens ;

DIT que la créance représentant le montant de ces dépens doit être inscrite au passif de la Selarl [U] [O] ARCHITECTE. "

***

Par déclaration du 20 octobre 2022, la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD ont interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant une ordonnance rendue le 21 octobre 2022.

Monsieur [M] et Madame [S] ont constitué avocat le 8 novembre 2022.

La MAF a constitué avocat le 23 novembre 2022.

Les appelantes ont signifié leur déclaration d’appel et leurs premières conclusions respectivement le 12 janvier 2023 et le 7 février 2023 :

— à la SARL VILLANOVA, la SCCV [Adresse 16], la SARL [U] [O] ARCHITECTE,

— à la SELARL [K] ès qualité de liquidateur de la SARL VILLANOVA, de la SCCV [Adresse 16] et de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE ;

Le 18 janvier 2023, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD ont déposé leurs premières conclusions distinctes de celles de la SAS de notaires qui les a remises le même jour.

Le 14 avril 2023, Monsieur [P] [M] et Madame [B] [S] ont déposé leurs premières conclusions.

Le 17 avril 2023, la Compagnie d’assurance MAF a déposé ses premières conclusions.

La SARL [U] [O] ARCHITECTE, la SARL VILLANOVA, la SCCV [Adresse 16] et la SELARL [K] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VILLANOVA, de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL [U] [O] ARCHITECTE n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appelant n° 3, déposées le 10 février 2025, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD demandent à la cour de :

'-DECLARER irrecevables, en application du principe de l’arrêt des poursuites et de l’interruption des instances en cours, les demandes formulées par Monsieur [M] et Madame [S] ;

DECLARER irrecevables les demandes d’annulation de la vente immobilière non publiée, ainsi que l’ensemble des demandes qui en sont l’accessoire ;

DECLARER irrecevables l’action de Monsieur [M] et Madame [S] car prescrite ;

REJETER en conséquence toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [M] et Madame [S] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, SI PAR EXTRAORDINAIRE L’ACTION ETAIT DECLAREE RECEVABLE,

DIRE ET JUGER que la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL n’a commis aucune faute.

JUGER que sa responsabilité ne saurait être engagée et la METTRE hors de cause.

DEBOUTER Monsieur [M] et Madame [S] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL ;

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER que Monsieur [M] et Madame [S] ne rapportent pas la preuve de leur prétendu préjudice et leur caractère d’actualité et de certitude;

DIRE ET JUGER que Monsieur [M] et Madame [S] ne rapportent pas la preuve du lien de causalité direct ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [M] et Madame [S] de toutes leurs demandes;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

DIRE ET JUGER que la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, dans ses rapports avec la SCCV [Adresse 16], la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL et la SELARL VILLANOVA est totalement responsable du préjudice subi par Monsieur [M] et Madame [S] ;

En conséquence,

FIXER au passif de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE l’intégralité des condamnations pouvant être prononcées à l’encontre de la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL et des Sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et MMA IARD, en leur qualité d’assureur du notaire ;

DIRE ET JUGER que la MAF doit garantir les sommes fixées au passif de son assurée, la SELARL [U] [O] ARCHITECTE et la CONDAMNER à les payer aux Sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et MMA IARD ;

REJETER toutes demandes contraires de la MAF et de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE ;

CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [S] in solidum, ou tout succombant, à payer aux Sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et MMA IARD la somme de 4500 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

***

La SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD -HAROUN PATEL demande à la cour de :

«  Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 23 août 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a donné acte du changement de la forme juridique de

la société de notaires, déclaré recevables les interventions volontaires des sociétés MMA

IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, débouté les consorts [M]/[S] de leur demande de paiement de somme au titre du préjudice locatif ;

Juger recevable l’appel interjeté par la S.A.S. [G]- MACE – RAMBAUD – PATEL et le dire bien fondé ;

A titre principal :

Juger que l’action de Monsieur [M] et Madame [S] est irrecevable car prescrite à l’encontre de la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL;

Juger par conséquent que toutes les demandes de Monsieur [M] et de Madame [S] sont irrecevables à l’égard de la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL et de ses assureurs MMA ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, leur action était déclarée recevable :

Juger que la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL n’a commis aucune faute ;

Juger que sa responsabilité ne saurait être engagée et la mettre hors de cause;

Juger que seules la SCCV [Adresse 16] et la SARL VILLANOVA représentées par leurs mandataires et la SELARL [K], agissant par Maître [F] [K], es qualités de liquidateur, supporteront les réclamations formulées par Monsieur [M] et Madame

[S] ;

Par conséquent, débouter Monsieur [M] et Madame [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL ;

Condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [S] à restituer à MMA, assureur de la S.A.S. [G]- MACE – RAMBAUD – PATEL, la somme de 300.960,16 € majorée des intérêts de droit au titre des condamnations exécutoires par provision acquittées en vertu du jugement entrepris ;

A titre très subsidiaire, si la Cour venait à confirmer l’engagement de la responsabilité de la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL :

— Réduire les éventuelles condamnations au titre des prétendus préjudices locatif, fiscal et moral à de plus justes proportions ;

Rejeter la demande de restitution du prix de vente dirigées contre la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL ;

Juger que la condamnation à laquelle serait éventuellement tenue la S.A.S. [G]- MACE

— RAMBAUD – PATEL au titre de la restitution du prix de vente serait limitée à la somme de 183.855 €, en raison des revenus locatifs perçus par Monsieur [M] et Madame [S];

Juger que la SELARL [U] [O] ARCHITECTE doit garantir intégralement la S.A.S. [G]- MACE – RAMBAUD – PATEL de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière ;

Fixer dès lors la créance de la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL qui sera inscrite au passif de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE à une somme correspondant au montant des éventuelles condamnations qui seraient mises à sa charge dans la présente instance ;

Condamner la MAF, assureur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, à garantir et à relever indemne la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de Monsieur [M] et Madame [S] et de toute autre partie à l’instance ;

Juger à tout le moins qu’un partage de responsabilité pourrait être opéré entre la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, la SCCV [Adresse 16] et la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL à concurrence d’un tiers chacune ;

Débouter la SCCV [Adresse 16], SARL VILLANOVA, SELARL [U] [O] ARCHITECTE, SELARL [K] agissant par Maître [F] [K] es qualités et la MAF de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

En tout état de cause :

Juger que l’arrêt à intervenir sera commun et opposable à la SCCV [Adresse 16], à la SARL VILLANOVA, SELARL [U] [O] ARCHITECTE et à la SELARL [K] agissant par Maître [F] [K], es qualités de liquidateur de ces trois sociétés ;

Condamner in solidum Monsieur [M] et Madame [S] et toutes parties succombantes à payer à la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ce tant pour la procédure de première instance que d’appel. "

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée déposées le 5 février 2025, la Compagnie d’assurance MAF demande à la cour de :

«  DECLARER recevable l’appel incident de la société MAF ;

REJETER tout appel et appel incident de toute autre partie ;

A titre liminaire,

DECLARER irrecevables les demandes de condamnation formulées par les consorts [M] / [S] à l’encontre de la MAF, comme étant nouvelles en cause d’appel ;

A titre principal,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté la SCP [Z] [G] – Bertrand Mace – Stephane Rambaud – Haroun Patel, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société MMA IARD et la SELARL [K], en qualité de liquidateur de la SELARL [U] [O] Architecte, de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la MAF, en raison du refus de garantie de la MAF du fait de l’exercice anormal de la profession et de la faute dolosive commise par la société [U] [O] Architecte ;

DEBOUTER l’ensemble des demandes et appels en garantie formulés par toute partie à l’encontre de la MAF ;

A titre subsidiaire,

Et statuant à nouveau,

REJETER les demandes de condamnation et d’appel en garantie formulée à l’encontre de la MAF au titre de la restitution du prix de vente et au titre du redressement fiscal, la police MAF n’étant pas mobilisable ;

DEBOUTER purement et simplement les consorts [M]/[S], la SCP [Z] [G] – Bertrand Mace – Stephane Rambaud – Haroun Patel, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD et la SELARL [K], en qualité de liquidateur de la SELARL [U] [O] Architecte, de l’ensemble de leurs demandes formulées en raison de la non-mobilisation de la police MAF,

DEBOUTER l’ensemble des demandes et appels en garantie formulés par toute partie à l’encontre de la MAF ;

A titre très subsidiaire encore, si la Cour venait à juger que la garantie de la MAF est en tout ou partie acquise,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [M]/[S] de leur demande de paiement de somme au titre du préjudice locatif ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a octroyé aux consorts [M]/[S] la somme de 57 787 € au titre de leur préjudice fiscal ;

DEBOUTER les consorts [M]/[S] de leur demande au titre de leur préjudice fiscal ;

DEBOUTER purement et simplement les consorts [M]/[S], la SCP [Z] [G] – Bertrand Mace – Stephane Rambaud – Haroun Patel, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, de l’ensemble de leurs demandes formulées au titre de la restitution du prix de vente ;

LIMITER toute condamnation de la MAF à son plafond unique correspondant aux dommages immatériels non consécutifs à hauteur de 500 000 €, s’agissant de l’ensemble des condamnations prononcées dans les dossiers relatifs à la nullité des ventes passées par la SCCV [Adresse 16] ;

FAIRE APPLICATION de la franchise de la police MAF, opposable à la SELARL [U] [O] Architecte et à toute autre partie ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il fixe la responsabilité de Maître [Z] [G], s’agissant du préjudice causé aux consorts [M]/[S], dans la proportion de la moitié et dans la proportion de l’autre moitié pour la SELARL [U] [O] Architecte ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a constaté qu’aucune demande n’était formée à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, la MAF ayant formé des demandes à leur encontre en première instance ;

CONDAMNER in solidum la SCP [Z] [G] – Bertrand Mace – Stephane Rambaud – Haroun Patel, la société MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à garantir et à relever indemne la MAF de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à hauteur de 100%, soit en intégralité ;

A tout le moins, CONDAMNER in solidum la SCP [Z] [G] – Bertrand Mace – Stephane Rambaud – Haroun Patel, la société MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à garantir et à relever indemne la MAF de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à hauteur de 90 % ;

En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant à payer à la société MAF la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction à M^e Elise Quintrie Lamothe. "

***

Aux termes de leurs dernières conclusions n° 3, déposées le 2 octobre 2024, Monsieur [P] [M] et Madame [B] [S] demandent à la cour de :

«  INFIRMER le Jugement de première instance en ce qu’il a limité le préjudice moral des Consort [M] [S] à la somme de 5 000 €, et écarté toute condamnation de la SCCV [Adresse 16] et VILLANOVA

et statuant à nouveau :

DECLARER M. [M] ET MME [S] recevables et bien fondés en leur demandes,

REJETTER la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

REJETTER la demande d’irrecevabilité pour non-publication de l’assignation au registre de la publicité foncière ;

REJETTER la demande d’irrecevabilité fondée sur l’article de L 631-14 du code de commerce;

PRONONCER la nullité pour dol de la vente consentie le 16 janvier 2009 par la SCCV [Adresse 16] à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] portant sur un appartement et un parking faisant partie d’un ensemble immobilier [Adresse 17] située [Adresse 17] section AM numéro [Cadastre 13] lieu-dit [Localité 18], lots numéro 12 et 45 la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL;

ORDONNER la publication du jugement aux services de la publicité foncière et la restitution du bien vendu dans l’état dans lequel il se trouve ;

CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en la personne de Me [F] [K] et la SAS [Z] [G] – Bertrand MACE – Stéphane RAMBAUD – Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l’architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] la somme de 198 355 € réparant partiellement Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] et ce avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation, la somme de 57 787 € correspondant au préjudice fiscal;

CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en la personne de Me [F] [K] et la SAS [Z] [G] – Bertrand MACE – Stéphane RAMBAUD – Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l’architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], à payer à Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] la somme de 30.000 € pour préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en la personne de Me [F] [K] et la SAS [Z] [G] – Bertrand MACE – Stéphane RAMBAUD – Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l’architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], à payer la somme de 5000 € à M. Denis [M] et Madame [Y] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en lapersonne de Me [F] [K] et la SAS [Z] [G] – Bertrand MACE – Stéphane RAMBAUD – Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l’architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], aux dépens ;

DIRE qu’il sera déduit de sommes à verser au titre de l’exécution provisoire de la décision d’appel, celles qui ont été réglées au titre de la première instance par application de l’exécution provisoire ;

CONDAMNER les appelants aux dépens. "

***

Par avis RPVA du 20 mai 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations, impérativement sous quinzaine, sur :

— La recevabilité de l’appel des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, au visa de l’article 542 du code de procédure civile, alors que le tribunal a constaté qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de ces deux sociétés d’assurance, . Les conséquences de l’absence de demande d’infirmation ou de réformation du jugement dans le dispositif de leurs conclusions d’appelantes en application de l’article 954 du code de procédure civile ;

— Sur la recevabilité de la demande de la société de notaires tendant à la condamnation des intimées à restituer une somme d’argent payée par son assureur, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile. »

Puis, par avis du 26 mai 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sous quinzaine sur la recevabilité de la demande en appel de Monsieur [M] et Madame [S] dirigée contre le liquidateur de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL VILLANOVA, en l’absence de dessaisissement du tribunal au regard de l’arrêt de la chambre commerciale du 2 mai 2024 (pourvoi n° 22-20.332) considérant que la cour d’appel n’a pas à statuer en l’absence de dessaisissement du tribunal.

Par avis du 28 mai 2025, les sociétés MMA ont répondu à la cour en substance que l’assureur en responsabilité civile professionnelle d’un notaire a qualité et intérêt à intervenir dans le cadre d’une instance mettant en cause la responsabilité de son assuré. Leur intérêt à agir résulte de ce que, au titre de l’exécution de la police d’assurance, les sociétés M. M.A. IARD ASSURANCES MUTUELLES et M. M.A. IARD auraient à régler de façon définitive les indemnités auxquelles son assurée pourrait être condamnée de façon définitive. Il n’est en outre pas contesté que les MMA ont procédé, au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, au paiement de la somme de 300.960,16 €. En conséquence, en sa qualité d’intervenant volontaire, les M. M.A. partie au jugement dont appel, sont recevables et bien fondées à former appel à l’encontre des dispositions du jugement auxquelles elles ont intérêt.

S’agissant de l’avis relatif aux prescriptions de l’article 954 du code de procédure civile, les concluantes affirment que leurs conclusions d’appelantes N° 2 et N° 3 contiennent bien la mention de l’infirmation du jugement.

La SAS de notaires a aussi transmis des réponses à la demande d’observation de la cour. Elle expose que l’obligation de restitution des sommes payées par son assurent en cas d’infirmation d’un jugement est de droit en application des dispositions de l’article L. 311-10 du code des procédures civiles d’exécution. En l’espèce, la société de notaires, considérant la présence de son assureur dans la procédure d’appel, a souhaité préciser qu’en cas d’infirmation du jugement querellé, la restitution des fonds qui incomberait à Monsieur [M] et à Madame [S] devrait intervenir directement entre les mains des sociétés MMA.

La SAS [G]- MACE – RAMBAUD – PATEL ayant été condamnée à régler diverses indemnités dont le paiement a été effectué par les MMA dans le cadre du contrat d’assurance souscrit par le notaire, ces dernières ont un intérêt à intervenir en appel et elles ont soutenu de plus fort les demandes de son assuré qui tendent à faire infirmer le jugement querellé. Il sera donc statué ce que de droit sur la demande de restitution en cas d’infirmation du jugement.

En réponse à la demande d’observations, Monsieur [M] et Madame [S] ont conclu le 10 juin 2025 en substance que :

— Le remboursement du prix, constituant le chiffrage d’un des préjudices, n’est que la conséquence de l’annulation de la vente. Or, la jurisprudence a posé que : la créance de restitution née de l’annulation d’un contrat passé avant jugement d’ouverture est une créance postérieure si l’annulation intervient après le jugement d’ouverture. Par voie de conséquence, n’est pas soumise à la suspension des poursuites prévue par l’article L.622 -21, une action en nullité d’une vente fondée sur le dol. (DIJON 25 nov. 1994 : BICC 1995, n° 841). Par conséquent, les Consorts [M] et [S] qui ont régulièrement déclaré leur créance, entre les mains du mandataire Liquidateur Me [K], le 2 octobre 2020, pour une somme de 344.142 €, ont régulièrement averti le mandataire de la procédure de liquidation judiciaire, puisqu’à la date de la production de leur créance, la société SCCV [Adresse 16] était déjà en liquidation judiciaire. Ils n’étaient pas tenus d’attraire le mandataire judiciaire à procédure dans le cadre de l’article L.622 -22, leur demande à l’encontre de SCCV [Adresse 16] tendant à l’annulation de la vente, et par voie de conséquence au remboursement du prix, annulation dont les effets pourront intervenir à partir du moment où le prix de vente aura été restitué par le représentant légal de SCCV [Adresse 16] aux consorts [M] et [S] ou à la SCP de notaire qui aura indemnisé les époux [M] et [S] à ce titre, du fait de la condamnation solidaire sollicitée et qui viendra donc aux droits des Consorts [M] [S] à la procédure de Liquidation judiciaire.

De surcroît, le 5 février 2024, le mandataire judiciaire chargé de la liquidation judiciaire de la société SCCV [Adresse 16] et VILLANOVA, informait le conseil des époux [M] et [S], du caractère impécunieux du dossier et du fait que la procédure ne serait pas terminée avant longtemps, du fait des multiples procédures en cours. Par cette observation, le Mandataire a forcément tacitement accepté la déclaration de créance des époux [M] et [S] qui avait été effectuée entre ses mains dans le délai posé par l’Ordonnance de Madame le Juge commissaire.

Parallèlement, les époux [M] et [S] ont considéré dès l’origine que leur malheureuse situation était due à la confiance qu’ils avaient donnée à un homme de l’art, le notaire chargé de les représenter dans cette opération d’acquisition.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la dévolution de l’appel et des appels incidents :

1/ La cour observe d’abord que la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, intervenue en première instance, a interjeté appel avec son assurée la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL mais que chacune des appelantes a présenté des conclusions d’appel distinctes, celles de la société de notaires ayant été remises en même temps que celles de son assureur.

Toutefois, le tribunal a constaté qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre des deux sociétés d’assurance, désormais appelantes. La question de la recevabilité de leur appel doit donc se poser au visa de l’article 542 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la cour constate que le dispositif des conclusions des sociétés appelantes d’assurances ne contient aucune demande d’infirmation ou de réformation du jugement, corroborant ainsi l’absence d’intérêt à former appel contre un jugement qui ne lui fait pas grief directement.

2/ La société de notaires a bien interjeté appel du jugement en en réclamant l’infirmation, soulevant la fin de non-recevoir tirée de la prescriptions de l’action des acquéreurs, mais agissant pour le compte de son assureur en demandant à la cour de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [S] à restituer à MMA, son assureur, la somme de 300.960,16 € majorée des intérêts de droit au titre des condamnations exécutoires par provision acquittées en vertu du jugement entrepris.

Ainsi, la question de la recevabilité de cette demande doit aussi être examinée d’office par la cour en vertu du principe selon lequel nul ne plaide par procureur et alors que les sociétés MMA ne réclament rien à ce titre.

3/ Alors que la société de notaires demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a donné acte du changement de la forme juridique de la société de notaires ", aucune des parties en appel ne discute de la nullité du contrat de vente prononcé par les premiers juges pour dol.

En l’absence de remise en cause de cette nullité, il n’y a donc pas lieu d’examiner de nouveau ce point en le tenant pour définitivement acquis.

4/ S’agissant de l’indemnisation des préjudices des acquéreurs, la société de notaires exerce subsidiairement une action en garantie contre la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, avec éventuel partage de responsabilité et fixation de sa créance au passif de la liquidation de la société d’architecte et de la SCCV [Adresse 16], à concurrence d’un tiers pour chacune.

5/ La MAF n’a pas formé d’appel incident et sollicite à titre principal la confirmation du jugement mais elle invoque aussi l’irrecevabilité des demandes dirigées contre elle pour la première fois en appel par les consorts [M] / [S].

Compte tenu de ces prétentions en appel, il est donc nécessaire d’examiner d’abord la recevabilité de l’appel des sociétés MMA, puis de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL à propos de la mise en cause de sa responsabilité par Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S].

Enfin, le cas échéant, il pourra être procédé à l’examen de la responsabilité de la société de notaires à l’égard des acquéreurs du bien, Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S], avant d’envisager les éventuels recours en garantie et partages de responsabilité, y compris en examinant leur recevabilité en appel.

Sur la recevabilité de l’appel de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD :

Le tribunal, après avoir accueilli l’intervention volontaire des sociétés MMA, en qualité d’assureur de la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL, a constaté qu’aucune demande n’était formulée à l’encontre de ces deux sociétés d’assurance.

Pourtant, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD ont interjeté appel.

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En outre, selon les prescriptions du troisième alinéa de l’article 954 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, les assureurs de la SAS de notaires [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL ne demandent aucune réformation du jugement, manifestant ainsi clairement leur absence de grief à l’égard de cette décision dont ils interjettent appel.

Les sociétés MMA ont répondu à la demande d’observations de la cour qu’elles avaient un intérêt à agir et à solliciter l’infirmation du jugement ayant condamné son assurée à payer diverses sommes car elles ont versé ces sommes aux acquéreurs au titre du contrat d’assurance.

Cependant, sans dénier aux assureurs un quelconque droit à une action récursoire au titre d’un paiement de l’indu, il convient de souligner que les sociétés MMA n’ont pas été condamnées à ce paiement en première instance car aucune demande n’était dirigée contre elles qui sont intervenues volontairement. Elles sont dès lors mal fondées à revendiquer la réformation du jugement pour lequel son assurée est partie principale tandis qu’une éventuelle condamnation en appel des intimés acquéreurs les priverait du principe du double degré de juridiction puisque la question de la garantie de l’assurance n’a pas été posée devant les premiers juges.

S’agissant de la demande d’observation sur les conséquences à tirer du dispositif de leurs dernières conclusions, il est exact que celui-ci contient la mention suivante :

«  INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS en date du 23 août 2022, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a donné acte du changement de la forme juridique

de la société de notaires et déclaré recevable l’intervention volontaire des sociétés MMA

IARD ASSURANCES MUTUELLES ET M. M.A IARD, et débouté les consorts [M]-[S] de leur demande de paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice locatif. "

Mais même si le jugement était infirmé en toutes ses dispositions résultant du dispositif du jugement, il n’atteindrait nullement les droits et actions des sociétés MMA envers qui aucune prétention n’était dirigée en première instance.

En conséquence, l’appel de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD doit être déclaré irrecevable.

Sur l’appel de la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL et la recevabilité de sa demande de restitution de sommes payées par son assureur :

La société de notaires appelante est recevable en son appel sous réserve de l’examen de ses prétentions, notamment de sa demande de condamnation des parties à restituer une somme d’argent à son assureur dont l’appel est déclaré irrecevable.

En effet, alors que le jugement querellé n’a pas condamné la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD à payer les sommes dues par son assurée, celle-ci ne peut réclamer en appel la condamnation des personnes qui auraient bénéficié du paiement direct par la compagnie d’assurances en vertu du contrat d’assurance la liant à la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL qui n’a aucune qualité à agir pour le compte de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la SA MMA IARD dans la présente instance.

Cette demande doit être déclarée irrecevable.

Sur la prescription de l’action de Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] :

Les premiers juges ont statué sur l’absence de prescription de l’action en nullité de la vente pour dol mais n’ont pas tranché la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action contre le notaire même si celle-ci l’a évoquée dans ses conclusions de première instance.

En appel, la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL soutient en substance que :

— L’acte de vente a été conclu le 16 janvier 2009, point de départ du délai de prescription ;

— Les demandeurs ont assigné tardivement la société notariale le 28 juillet 2017, soit au-delà du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil ;

— Les acquéreurs déclarent a postériori qu’ils ont découvert l’inachèvement de la construction seulement après la proposition de rectification de l’administration fiscale en décembre 2013 ;

— Il est anormal que les acquéreurs n’aient pas visité ou fait visiter le bien vendu avant la signature de la vente pour s’assurer de la bonne fin de leur acquisition;

— Bien qu’il s’agit d’une opération de défiscalisation, rien ne dispensait ou n’empêchait les acquéreurs de vérifier l’achèvement effectif du bien puisque cela impliquait le règlement intégral du prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique alors qu’ils ont déclaré dans l’acte qu’ils en prenaient la jouissance le jour même.

— La tentative de retarder le point de départ du délai de prescription à la date de la rectification fiscale ne saurait donc prospérer et c’est à tort que les premiers juges ont retenu que l’inachèvement de la construction leur a été révélé lors du contrôle fiscal de 2013.

Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] répliquent que :

— Le délai de prescription a commencé à courir à compter du jour où les consorts [M]-[S] ont connu ou auraient dû connaitre de façon certaine les faits leur permettant de solliciter le prononcé de la nullité du contrat de vente.

— L’acte de vente du 16 janvier 2009 portait sur des locaux en copropriété, que le notaire déclarait « achevés » dans son acte (Page 2 de l’acte). Ils ne pouvaient suspecter que tel n’était pas le cas. Ils ont été représentés à la vente par un clerc de l’étude du notaire qui a rédigé l’acte et l’a reçu, comme de nombreuses autres ventes au sein dudit projet immobilier et qui avait écrit que l’immeuble « était achevé. »

— Ils avaient reçu un contrat de bail, un compte-rendu de gérance, et des règlements correspondants aux loyers. Ils pensaient donc que leur appartement était loué.

— Ce n’est qu’en décembre 2013 que les consorts [M]-[S] ont pu suspecter une difficulté lorsqu’ils ont reçu de l’administration fiscale une proposition de rectification indiquant que l’immeuble n’était pas achevé, aucun des appartements de la résidence n’était loué, ni habitable en l’état.

— Ce n’est qu’en septembre 2014 que les consorts [M]-[S] ont réalisé la supercherie et ont déposé plainte pour les faits d’escroquerie, pour faux et usage de faux dont ils étaient victimes.

— D’ailleurs, le 13 janvier 2017, Maître [Z] [G], notaire associé de la SCP ADOLFINI – SMADJA, [C], [G] et MACE confirmait qu’il y avait « un grave problème dans cette Résidence » ainsi que le « préjudice énorme » des consorts [M]-[S], les invitant à engager la responsabilité du promoteur et de l’architecte.

— En matière immobilière, la Cour de cassation a précisé, par trois arrêts que le point de départ de la prescription quinquennale commence à courir au jour où le demandeur a connaissance de l’existence du préjudice.

— L’assignation en date du 28 juillet 2017 a donc été délivrée dans le délai prévu par l’article 2224 du code civil.

Ceci étant exposé,

Vu l’article 224 du code civil ;

Le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

S’agissant de la mise en cause de la responsabilité du notaire rédacteur des actes de la vente litigieuse annulée, il est constant que Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] ne pouvaient pas agir contre la SCP ADOLFINI – SMADJA, [C], [G] et MACE, devenue la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL avant qu’ils aient reçus la proposition de rectification fiscale en décembre 2013 puisque l’acte authentique lui-même stipulait que l’ouvrage était réputé achevé depuis le 19 décembre 2008, au sens de l’article 1601-2 du code civil ou L. 261-2 du code de la construction et de l’habitation, tandis que la déclaration d’achèvement avait été déposée en mairie le 22 décembre 2008 avec l’attestation de conformité.

Ces éléments énoncés à l’acte dressé par Maître [Z] [G], avec la représentation des acquéreurs selon mandat donné à un clerc de notaire, suffisent à établir que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité du notaire est ultérieure à la date de signature de l’acte et de régularisation de la vente en VEFA.

Surabondamment, l’action dirigée contre le notaire est distincte en principe de celle de l’action en nullité pour dol dirigée contre le vendeur pour laquelle le tribunal a répondu sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

En conséquence, il convient de fixer le point de départ de l’action en responsabilité du notaire à la date de la rectification fiscale notifiée aux acquéreurs en décembre 2013 puisque c’est à partir de cette date que Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] ont eu connaissance de l’état réel d’inachèvement de leur bien immobilier, le fait qu’ils ne se soient pas déplacés pour la signature de l’acte ne constituant pas une faute de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, et ce sans préjudice du bienfondé de l’action intentée par les acquéreurs.

Il sera ajouté au jugement de ce chef et l’action en responsabilité de la société de notaires sera déclarée recevable car non prescrite, sans préjudice de bienfondé de cette action.

Sur la responsabilité de la SCP de notaires, devenue la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL :

Pour retenir la responsabilité professionnelle de la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL, le tribunal a considéré que :

— Le notaire était informé du déroulement concret de l’opération de promotion puisqu’il était en relation avec l’architecte chargé de ladite opération ; que le premier architecte par courrier en date du 25 septembre 2008 a informé le notaire de la nécessité d’obtenir pour finaliser l’opération de plusieurs permis de construire modificatifs et a précisé que les sous-sols étaient seulement en cours de réalisation ce qui est totalement incompatible avec une déclaration d’achèvement des travaux pour la fin de l’année 2008.

— Le même notaire a instrumenté le 20 décembre 2008 un acte de prêt de 700 000 € aux fins de terminer les travaux. Par conséquent, le notaire destinataire d’une déclaration attestant de l’achèvement total des travaux depuis le 19 décembre 2008 devait pour le moins recevoir cette attestation avec prudence et porter à la connaissance des acquéreurs les informations dont il avait lui-même été destinataire quant à l’avancement du chantier et à l’acte de prêt aux fins de terminer les travaux dans la mesure où cette attestation mensongère de fin des travaux qui a été annexée à l’acte a été déterminante du consentement des acquéreurs.

— Les acquéreurs auraient pu dénoncer le compromis de vente et renoncer à l’acquisition s’ils avaient été informés alors qu’ils résidaient en métropole et s’étaient fait représenter à l’acte, n’étant pas en mesure de constater par eux-mêmes l’état d’avancement des travaux.

— Même si la mission du notaire n’intègre aucune obligation de se déplacer sur le chantier, en ne délivrant pas cette information préalable, en recevant la déclaration d’achèvement des travaux sans demander aucun éclaircissement à la SCCV [Adresse 16] alors qu’il avait connaissance de la nécessité d’obtention d’un permis de construire modificatif et de l’état d’avancement des travaux au mois de septembre 2008, incompatible avec un état d’achèvement total de l’immeuble au mois de décembre 2008, le notaire a manqué à son devoir de conseil et exposé les acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, du prononcé de la nullité des ventes.

— Cette faute a contribué à la réalisation du dommage subi par les acquéreurs, la déclaration d’achèvement des travaux s’étant révélée mensongère.

Subsidiairement, la SAS [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL, fait valoir en substance que :

— Les consorts [M]- [S] demandent au principal, l’annulation de la vente immobilière pour cause de dol commis par le vendeur SCCV [Adresse 16] et à titre subsidiaire, la résolution de la vente pour défaut de délivrance. Le motif du défaut de délivrance est à écarter puisqu’il est établi que l’immeuble a été déclaré achevé depuis le 28 décembre 2012 et qu’un permis modificatif a été obtenu depuis le 24 mai 2012 (pièces n° 24 & 25), de sorte que depuis l’année 2012, il n’existe plus aucun obstacle à la jouissance par les consorts [M] – [S] de leur bien.

— La résolution de la vente comme demandée par les acquéreurs ne peut pas non plus prospérer.

La société de notaires plaide qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité et qu’elle a eu, au contraire, un comportement particulièrement diligent.

— Il ressort du contrat de vente que le notaire avait en sa possession, à l’époque de la signature, la déclaration d’achèvement de travaux établie et signée par le bénéficiaire du permis de construire (société NOVAMONDE), le promoteur (SCCV [Adresse 16]) et l’architecte ([U] [O]- pièce n° 3).

— Maître [G], notaire associé de la SCP [C] – [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL, avait pris soin de contacter l’architecte Monsieur [R] afin de recueillir « toutes informations utiles » sur les travaux de cet ensemble immobilier (pièce n° 8) par courrier en date du 19 septembre 2008.

— Le notaire s’est fié à un document dont il n’avait aucune raison de douter de la sincérité et de l’authenticité.

— C’est donc vainement qu’il lui est reproché de ne pas avoir vérifié la véracité d’une déclaration d’achèvement des travaux qui avait été rédigée et signée par des professionnels de la construction (promoteur et architecte). Par analogie, et au regard de l’article R. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, « la constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’art' ».

— La déclaration d’achèvement des travaux a été rédigée par la SAS NOVAMONDE en même temps que la SCCV [Adresse 16] y a déclaré que la totalité des travaux a fait l’objet d’un permis de construire. L’architecte [U] [O] a attesté de la conformité de la construction au regard du permis de construire et aux plans.

— Certes, un notaire n’est pas un simple rédacteur d’acte mais pour autant, il n’y a pas lieu de lui conférer des pouvoirs et des compétences techniques en matière de construction qu’il n’a pas. L’on ne peut exiger d’un notaire qu’il s’immisce dans des activités sans rapport avec son rôle de juriste. Son rôle de conseil est sous-tendu par son implication dans tout ce qui touche au Droit seulement.

— En sa qualité de rédacteur d’acte, le notaire avait seulement l’obligation de s’assurer de la sincérité apparente du document produit par le vendeur.

— Il n’a pas failli à son devoir de conseil dès lors que l’opération ne laissait entrevoir aucun risque pour les acquéreurs de ne pas pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal qu’ils recherchaient.

Le notaire n’a pas joué un rôle d’intermédiaire pour convaincre les consorts [M]/[S] d’acquérir.

— Le cachet du Service urbanisme et foncier de la Commune de [Localité 15] du 22 décembre 2008 est apposé sur la déclaration d’achèvement fallacieuse, ce qui constituait la preuve de son dépôt auprès de l’Administration. Il ne semblait donc pas nécessaire, contrairement à ce que prétendent les acquéreurs, de procéder à un contrôle auprès de la Mairie.

— Le notaire pouvait accorder du crédit à ce document dûment enregistré par le service d’urbanisme de la Commune de [Localité 15] alors que l’Administration n’a nullement exercé un quelconque contrôle sur la construction à cette époque.

— Les consorts [M]/[S] auraient aussi bien pu alerter le notaire, dans la mesure où, en tant qu’acquéreurs, ils n’étaient pas dispensés de faire diligence avant la signature de l’acte, en procédant eux-mêmes à des vérifications quant à l’achèvement de l’immeuble.

— Le notaire pouvait légitimement penser que Monsieur [M] et Madame[S] avaient pris la peine de visiter eux-mêmes ou faire visiter le bien qu’ils souhaitaient acquérir, avant de se faire représenter à son étude pour signer le contrat de vente.

— Les acquéreurs ont signé, avant l’acte authentique, un contrat de réservation le 19 juin 2008 (pièce n° 7) auquel n’a absolument pas participé le notaire.

— Les conditions d’acquisition étaient mentionnées dans l’acte de réservation, de sorte que si les consorts [M] – [S] ont accepté de réitérer la vente par acte authentique, c’est qu’ils ont estimé que toutes les conditions étaient réunies, y compris l’achèvement de l’immeuble.

— Le fait qu’ils aient accepté d’acquérir sans visiter ou faire visiter l’objet de la vente, constitue une négligence fautive dont ils ne pourraient faire supporter toutes les conséquences à autrui et en particulier au notaire.

— Les acquéreurs ne sauraient rendre le notaire responsable de l’inadéquation entre une déclaration d’achèvement des travaux en date du 19 décembre 2008 d’apparence régulière et la réalité sur le terrain qui serait toute autre.

Ceci étant exposé,

Vu l’article 1240 du code civil ;

Le notaire, tenu de s’assurer en sa qualité de rédacteur de l’acte, de son efficacité, doit vérifier la situation de l’immeuble au regard des exigences administratives (Civ. 3, 28 novembre 2007, pourvoi n° 06-17.758) ;

Il peut être condamné à dédommager l’acquéreur de la perte des loyers et des avantages fiscaux résultant de la résolution de la vente et à payer l’indemnité forfaitaire convenue dans la mesure où ses manquements dans la recherche de la validité du permis de construire ont directement contribué à l’absence d’efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente (Civ 3, 7 mai 2008, pourvoi n° 07-11. 390).

Toutefois, si le notaire a notamment pour obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente, il s’agit d’une obligation de moyen.

Il appartient, en conséquence, au demandeur à l’action de démontrer que le notaire possédait les moyens de connaître ou de prévenir la difficulté en cause et que les diligences normales lui incombant lui auraient permis de la déceler. La responsabilité du notaire ne peut être retenue que si est établie "une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que ce devoir d’efficacité impose nécessairement. (Civ.1, 6 février 2013, pourvoi n° 27.842).

Ainsi, le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose (Civ.1, 5 juillet 2018, n° 17-20.121). Le notaire doit donc s’assurer de la consistance et des caractéristiques du bien vendu en se fondant sur les documents dont il dispose ; ce n’est que lorsque le notaire a omis de procéder aux recherches suffisantes, ou lorsqu’il n’a aucunement tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter l’insuffisance des investigations effectuées qu’une faute peut lui être imputée.

En l’espèce, l’acte de vente litigieux, dressé le 16 janvier 2009, stipule que la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée en mairie le 22 décembre 2008, attestant de l’achèvement des travaux depuis le 19 décembre 2008 (page8 de l’acte – pièce n° 12 des intimés-acquéreurs).

Pourtant, par courrier du 19 septembre 2008 (pièce n° 6 des intimés), Maître [Z] [G] avait sollicité des « informations utiles » auprès du premier architecte chargé de la maîtrise d''uvre, Monsieur [R], à propos de l’opération [Adresse 16].

Celui-ci a répondu le 25 septembre 2008 (pièce n° 7 des intimés) en informant le notaire de plusieurs problèmes en cours, notamment :

— Une implantation différente des ouvrages et la transformation de deux maisons individuelles en quatre appartements, imposant un permis de construire modificatif ;

— La réalisation en cours des sous-sol, à la date du courrier, rendant totalement incompatible une déclaration d’achèvement des travaux pour la fin de l’année 2008.

Or, par courrier du 13 novembre 2008, Maître [G] a écrit aux acquéreurs afin de leur notifier leur faculté de rétractation de la réservation sans évoquer le retard probable de la réalisation de l’ouvrage qu’ils allaient acheter quelques semaines plus tard (pièce n° 8 des intimés).

Enfin, par courrier du 31 décembre 2008, le notaire adressait les documents afférent à la vente en signalant aux acquéreurs que « nous avons obtenu une déclaration d’achèvement des travaux en date du 19 décembre 2008 (..). » Il leur transmettait alors la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (pièce n° 9 des intimés).

Par courrier du 13 décembre 2013 (pièce n° 27 des intimés), la Direction générale des finances publiques (DGFIP) par le centre des finances publiques de [Localité 20], notifiait à Monsieur [M] et Madame [S], son intention de rectifier la base de calcul de leur imposition au motif qu’ils n’étaient pas éligibles au bénéfice des réductions d’impôts résultant de leur investissement en défiscalisation de l’acquisition des biens édifiés par la SCCV [Adresse 16], et ce en raison de l’inachèvement de l’ouvrage en 2012 avec une nouvelle déclaration d’achèvement des travaux déposée le 28 décembre 2012, ce qu’a reconnu le gérant Monsieur [V] (page 5 de la proposition).

Les contrôleurs de la DGFIP ont pu constater sur le site que le bâtiment était toujours en chantier, abandonné, manifestement inoccupé et non terminé (page 6 de la proposition).

S’agissant du prétendu prêt contracté par la SCCV selon acte authentique dressé le 22 décembre 2008 par le même notaire, aucune pièce n’est produite à cet égard mais l’arrêt de cette cour en date du 21 septembre 2018, statuant sur la même opération immobilière, évoque cet acte rendu nécessaire pour achever les travaux.

Comme cela a déjà été jugé, le fait que les acquéreurs résident en métropole leur interdisait de constater par eux-mêmes l’état d’avancement des travaux. Mais, cette absence de contrôle par les acquéreurs ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil envers eux.

Or, Maître [G] destinataire pour établir l’acte de vente d’une déclaration attestant de l’achèvement total des travaux depuis le 19 décembre 2008, devait pour le moins recevoir cette déclaration avec prudence et au minimum faire part aux acquéreurs des informations dont il avait lui-même été destinataire quant à l’avancement du chantier alors que cette déclaration mensongère, annexée à l’acte de vente, a été déterminante du consentement des acquéreurs, compte tenu de leur intention de bénéficier des effets de la défiscalisation grâce à leur investissement immobilier à condition que le bien acquis soit achevé avant le 31 décembre de l’année 2008.

En s’abstenant de délivrer à Monsieur [M] et Madame [S] une information complète à propos des doutes relatifs à l’état d’achèvement de l’ouvrage dont il avait reçu connaissance à la suite de ses interrogations auprès du premier architecte, avant la signature de l’acte de vente, le notaire instrumentaire a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard des acquéreurs.

Le jugement querellé doit donc être confirmé de ce chef.

Sur la liquidation des préjudices subis par Monsieur [M] et Madame [S] :

Le tribunal a condamné la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] la somme de 198.355 euros correspondant au prix de vente, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, la somme de 57.787 euros correspondant au préjudice fiscal et la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral. Il a rejeté leur demande d’indemnisation d’un préjudice locatif.

La société appelante de notaires demande à la cour, très subsidiairement, de réduire les éventuelles condamnations au titre des prétendus préjudices locatif, fiscal et moral à de plus justes proportions et de juger que la condamnation à laquelle serait éventuellement tenue la S.A.S. [G]- MACE – RAMBAUD – PATEL au titre de la restitution du prix de vente serait limitée à la somme de 183.855 euros en raison des revenus locatifs perçus par Monsieur [M] et Madame [S].

Monsieur [M] et Madame [S] demandent à la cour de condamner in solidum la SCCV [Adresse 16] prise en la personne de son liquidateur, Me [F] [K], et la SAS [Z] [G] – Bertrand MACE – Stéphane RAMBAUD

— Haroun PATEL, et son assureur MMA IARD et ASSURANCES MUTUELLES, l’architecte SELARL [U] [O] ARCHITECTE et son assureur MAF, la société VILLANOVA, prise en la personne du liquidateur Me [F] [K], à leur payer la somme de 198.355 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation, la somme de 57.787 euros correspondant au préjudice fiscal, 30.000 € pour leur préjudice moral.

Compte tenu des condamnations prononcées par les premier juge, il convient d’observer que Monsieur [M] et Madame [S] n’ont formé appel incident que pour l’évaluation de leur préjudice moral, estimé à 5.000,00 euros par les premiers juges alors qu’ils demandent 30.000,00 euros en appel.

Face à ces prétentions, la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL demande à la cour de limiter le montant de la restitution du prix de la vente à la somme de 183.855 euros en raison des revenus locatifs perçus par Monsieur [M] et Madame [S].

Sur ce,

Sur le préjudice moral des acquéreurs :

Les appelants incidents exposent que leur préjudice moral a été constitué par la commission du dol émanant de la SCCV [Adresse 16], relayé par l’étude notariale qui était leur seul notaire et qui se devait de les assister, de les renseigner de les protéger juridiquement alors qu’il leur a caché une information fondamentale. Ils ont été trompés. Les consorts [M]-[S] ont de plus été confrontés à de nombreuses déconvenues et inquiétudes qui ont affectés leur vie familiale, notamment avec le redressement fiscal dont ils ont fait l’objet.

Cette affaire a été extrêmement oppressante pour les consorts [M]-[S], source de graves difficultés dans leur vie commune et vis-à-vis de leur employeur le groupe BANQUE POSTALE qui leur avait consenti le crédit sur la foi des documents qu’ils lui avaient présentés. Ils maintiennent leur demande pour une réparation à hauteur de 30 000 € au titre de la réparation de leur préjudice moral en vertu de l’effet dévolutif de l’appel.

Selon la société notariale appelante, à aucun moment, le tribunal a jugé que la société de notaires avait trompé les intéressés. Au contraire, il a taxé uniquement la SCCV [Adresse 16] et la société VILLANOVA de mensonges et d’être les auteurs du dol entraînant la nullité de la vente. D’ailleurs, les consorts [M] – [S] ont eux-mêmes écrit que ledit préjudice est constitué " par la commission du dol émanant de la SCCV [Adresse 16] et le sentiment d’avoir été trompé " (cf. leurs conclusions 14 avril 2023, p. 20). Ainsi, la Cour de céans conviendra que cette demande ne peut aucunement concerner le notaire, dans la mesure où, comme l’écrivent les acquéreurs eux-mêmes, le préjudice moral découle du dol du vendeur qui n’est ni imputable, ni imputé au notaire. Les consorts [M] – [S] plaident encore que leur préjudice est réel car l’acquisition immobilière était « sous-tendue par un intérêt familial et patrimonial consistant à constituer pour leur foyer un patrimoine immobilier, et à s’assurer d’une source de revenus réguliers. » Or, leur foyer n’existe plus puisqu’ils ont divorcé et ils se présentent comme « ex-époux » (cf. leurs conclusions, p. 1 &3). Mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (cf. mentions dans l’acte de vente, pièce n° 1), ils ont dû liquider les biens communs. Dans ces conditions, au vu du divorce du couple, il serait inexact de retenir que l’annulation de la vente leur prive d’une chance de constituer un patrimoine familial et patrimonial.

Sur ce,

La cour observe en premier lieu que Monsieur [M] et Madame [S] sollicitent un préjudice moral unique pour les deux personnes sans distinguer le préjudice personnel de chacun.

Néanmoins, il est incontestable que les acquéreurs ont subi un préjudice moral consécutivement à l’inachèvement de l’immeuble qu’ils ont acquis auprès de la SCCV [Adresse 16], notamment par l’intervention incontournable de l’officier public chargé d’authentifier les actes de vente immobilières en remplissant ses obligations à l’égard des acquéreurs.

Aussi, la SAS appelante ne peut s’exonérer de sa responsabilité et de son obligation d’indemnisation de tous les préjudices causés par sa faute, in solidum avec les autres responsables, alors que ses manquements professionnels y ont contribué, fût-ce à hauteur de 50 % dans les rapports entre les coresponsables.

Aussi, la réalité du préjudice moral subi par chacun des acquéreurs doit être admise tandis que l’indemnisation doit être confirmée à hauteur de 5.000,00 euros pour les deux.

Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

Sur le montant de la restitution du prix de la vente :

La société appelante demande à la cour rejeter la demande des acquéreurs ou de déduire du montant de la restitution du prix de la vente les revenus locatifs perçus par Monsieur [M] et Madame [S] alors que leur demande d’indemnisation de ce préjudice a été rejeté par le tribunal. Elle estime le montant de la restitution à la somme de 183.855 euros en raison des revenus locatifs perçus par Monsieur [M] et Madame [S].

Le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation du préjudice locatif allégué par Monsieur [M] et Madame [S] parce qu’ils ont reçu le versement d’un certain nombre de loyers pour un total de 14.500 euros et qu’à partir de décembre 2012, l’immeuble a été achevé. Or, les demandeurs ne démontrent en aucune façon qu’ils ont, à partir de cette date, tenté de mettre vainement en location leur bien.

Monsieur [M] et Madame [S] n’ont pas formé appel incident de ce chef, acquiesçant ainsi au rejet de cette demande.

La demande de réduction du montant de la restitution du prix de la vente correspond donc exactement à la prise en compte des loyers perçus par les acquéreurs avant la nullité de la vente.

La Cour de cassation affirme, au visa des 1352-3, alinéa 1 , et 1352-7 du code civil que si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande et que la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part (CIV3. 5 décembre 2024 – 23 16 270).

Il serait donc logique de déduire du montant de la restitution due aux vendeurs la somme de 14.500,00 euros perçue par Monsieur [M] et Madame [S] avant le prononcé de la nullité du contrat de vente.

Le jugement querellé sera donc réformé en ce qu’il a condamné la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL à payer à Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] la somme de 198.355 euros pour la condamner à payer la somme de 183.855 euros, déduction faite du bénéfice tiré des revenus locatifs des acquéreurs avant l’annulation de la vente, la date du pont de départ des intérêts moratoires n’étant pas modifiée.

Sur le montant de la restitution du prix de la vente :

Le tribunal a considéré que les préjudices subis par Monsieur [M] et Madame [S] intègrent le montant du prix de la vente dont la restitution est ordonnée par l’effet de la nullité pour dol de l’opération en VEFA en rappelant que le remboursement -du prix de vente ne constitue un préjudice réparable .que s’il est établi l’impossibilité pour les acquéreurs d’obtenir en tout ou partie la restitution du prix.

En l’espèce, il est constant que la SELARL [U] [O] ARCHITECTE se trouve en déconfiture et que le chantier de construction est à l’arrêt depuis au moins 2012.

La SCCV [Adresse 16], venderesse et constructeur est aussi en liquidation judiciaire, comme la SARL VILLANOVA.

Les acquéreurs ne peuvent donc espérer recouvrer le prix de la vente annulée auprès de l’architecte pas plus qu’auprès de la venderesse, la SCCV [Adresse 16] ni contre la SARL VILLANOVA, chargée de la commercialisation et de la gestion des lots vendus, contre lesquelles Monsieur [M] et Madame [S] ne peuvent agir autrement que par une déclaration de créance vouée à l’échec du recouvrement.

Ils soutiennent justement que les fautes relevées à l’encontre du notaire les ont exposé au risque de subir les conséquences de l’annulation de la vente, caractérisant ainsi l’existence d’un lien de causalité entre ces manquements et les préjudices invoqués.

En conséquence, l’allocation de dommages et intérêts peut venir compenser intégralement l’obligation de restituer le prix de la vente annulée.

Ainsi, la faute du notaire a bien causé le préjudice direct résultant de l’impossibilité de recouvrer une créance de restitution auprès des acteurs de l’opération de construction litigieuse.

Le jugement querellé sera donc confirmé de ce chef.

Sur le préjudice fiscal :

Le tribunal a condamné la SAS appelante à payer aux acquéreurs la somme de 57.787,00 euros en réparation de leur préjudice fiscal en considérant que les demandeurs justifient avoir fait l’objet d’un redressement fiscal de ce montant, correspondant à l’avantage fiscal octroyé et aux pénalités à la suite de l’achat de leur appartement. Ils ont ainsi perdu une chance de bénéficier du gain procuré par la défiscalisation envisagée.

La SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL conclut qu’il est de jurisprudence constante que le paiement de l’impôt ne constitue en aucun cas un préjudice indemnisable. Le contraire reviendrait à demander au notaire, de régler une partie des impôts auxquels ces contribuables ont tenté d’échapper. En tout état de cause, si la Cour devait néanmoins confirmer une indemnisation à ce titre, il convient de préciser que ce préjudice ne pourrait s’analyser que comme la perte de chance d’avoir pu conclure une autre opération ouvrant droit à défiscalisation. L’éventuelle réparation au titre de la perte d’une chance ne peut se faire ici que sur la base d’un montant réduit de manière conséquente par rapport à la somme réclamée (57.787 €). Les acquéreurs ne prouvent pas que le choix de la " vente [Adresse 16] " les a détournés d’une autre vente qu’ils auraient pu conclure pour défiscaliser pareillement. Il n’est pas établi que la prétendue faute du notaire les a privés d’un avantage fiscal qu’ils auraient pu obtenir en concluant une autre vente que celle conclue avec la SCCV [Adresse 16].

Monsieur [M] et Madame [S] répliquent qu’il s’agit bien d’un préjudice réparable, comme l’a décidé le jugement de première instance. Contrairement à ce que prétendent les appelants, il ne s’agit pas ici d’impôt que les intimés auraient eu à régler en tout état de cause, mais d’un redressement lié directement à l’absence de réalisation de la construction et donc du défaut existant dès la signature de l’acte.

Sur ce,

Le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable, à la suite d’une rectification fiscale lui refusant le bénéfice de la réduction d’impôt escomptée d’une opération de défiscalisation , ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf s’il est établi que, sans la faute des personnes en charge de cette opération dont la responsabilité est recherchée, ce contribuable n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre (CIV. 2 – 30 mai 2024 – n° 22-16.275, 22-18.666, 22-18.888).

En l’espèce, Monsieur [M] et Madame [S] se bornent à invoquer un préjudice résultant seulement du redressement fiscal qu’ils ont indéniablement subi au titre des années 2009, 2010, 2011 et 2012.

Toutefois, les acquéreurs, bien que justifiant du redressement fiscal, ne démontrent pas qu’ils auraient acquitté un impôt moindre en cas de réussite de l’opération de défiscalisation puisqu’ils ne produisent aucune pièce relative à leur imposition pour les années en cause.

En conséquence, Monsieur [M] et Madame [S] échouent à démontrer leur préjudice fiscal dès lors qu’il ne constitue pas un dommage indemnisable en l’occurrence.

Le jugement querellé sera réformé de ce chef

Sur le partage de responsabilité :

Après avoir déclaré irrecevables les demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL VILLANOVA, en raison de leur liquidation judiciaire et de l’absence des organes de leur procédure collectives, les premiers juges ont retenu que les fautes respectives commises par le notaire et par l’architecte, en l’espèce un faux sanctionné par le tribunal correctionnel, justifient un partage de responsabilité dans la proportion de la moitié.

La SAS [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL, venant aux droits de de la SCP ADOLFINI – SMADJA, [C], [G] et MACE demande subsidiairement à la cour de :

«  – Juger que la SELARL [U] [O] ARCHITECTE doit garantir intégralement la S.A.S. [G]- MACE – RAMBAUD – PATEL de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière ; "

Sur ce,

En s’abstenant d’alerter les acquéreurs sur le doute relatif à la réalité de l’achèvement des travaux qui s’est clairement révélé à Maître [Z] [G]

par la réponse du premier architecte, Monsieur [R], dans son courrier

du 25 septembre 2008 (pièce n° 7 des intimés acquéreurs), le notaire a contribué à la réalisation du dommage subi par Monsieur [M] et Madame [S] en tenant pour vraie dans l’acte authentique de vente en VEFA la déclaration d’achèvement qui s’est avérée fausse ultérieurement, ce qui a contribué à vicier leur consentement lors de la régularisation de la vente.

Ainsi, la fausse déclaration d’achèvement des travaux par l’architecte a produit un effet complet à cause du défaut de vérification du notaire, alerté sur l’état réel de l’ouvrage en construction, moins de trois mois avant le dépôt de cet acte essentiel en mairie.

Pour cette raison, les premiers juges ont parfaitement estimé qu’un partage de responsabilité à égalité avec la SELARL [U] [O] ARCHITECTE est justifié.

Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

Sur les appels en garantie de la SAS [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL:

Contre la SELARL [U] [O] ARCHITECTE :

La SAS appelante demande à la cour de fixer sa créance de la S.A.S. [G] – MACE – RAMBAUD – PATEL qui sera inscrite au passif de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE à une somme correspondant au montant des éventuelles condamnations qui seraient mises à sa charge dans la présente instance.

Elle justifie de sa déclaration de créance, conjointement avec ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, entre les mains du liquidateur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, en date du 15 avril 2021, au titre de plusieurs procédures diligentées par des acquéreurs, dont Monsieur [M] et Madame [S], pour la somme de 344.142,00 euros comprenant notamment la restitution du prix de vente (198.355,00 euros), les préjudices locatif, fiscal et moral (total de 138.787,00 euros) outre l’indemnité de 7.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, doit être confirmé le jugement querellé ayant fixé la créance de la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL au passif de la Selarl [U] [O] ARCHITECTURE à hauteur de la moitié des sommes dues solidairement à Monsieur [M] et Madame [S].

Contre la MAF, assureur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE :

Pour débouter la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL de son appel en garantie contre l’assureur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, le tribunal a retenu qu’il est acquis aux débats que l’architecte a délivré une fausse attestation d’achèvement de l’immeuble qui pourtant était essentielle dans le cadre de la vente litigieuse ; que l’architecte, professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer les conséquences de cette fausse attestation qui constituait un élément essentiel de la vente ; qu’il a été condamné par le tribunal correctionnel du chef de faux de sorte que ces agissements caractérisent une faute dolosive qui justifie l’exclusion de garantie invoquée par la compagnie d’assurances MAF en vertu de la clause de non garantie figurant dans les conditions générales de la police d’assurance.

La société appelante conclut à l’infirmation du jugement de ce chef. Elle demande de condamner la MAF, assureur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, à garantir et à relever indemne la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de Monsieur [M] et Madame [S] et de toute autre partie à l’instance. Elle soutient en substance que :

— la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur de la SELARL d’architecte est illégale en application, a contrario, de l’article L. 113-1 du code des assurances car une clause d’exclusion rédigée en des termes génériques et imprécis, ne permettant pas d’identifier les faits, circonstances ou obligations que l’assureur entendait mettre à la charge de son assuré, et nécessitant de facto une interprétation, doit être neutralisée.

— La MAF ne cite ni n’indique la clause d’exclusion de garantie à laquelle il convient de se référer dans le contrat d’assurance pour apprécier la portée véritable et l’application de l’exclusion de garantie alléguée.

— Le jugement querellé ne précise pas non plus la clause d’exclusion qui trouve à s’appliquer en l’espèce.

— Invoquant une jurisprudence constante, la société appelante affirme que la MAF ne peut pas se réfugier derrière une exclusion légale de garantie tirée d’une faute intentionnelle ou d’une faute dolosive pour refuser sa garantie. Le refus d’assurance n’est admis qu’à la stricte condition de démonstration que son assuré a commis une faute intentionnelle dont les caractéristiques ont été définis à de nombreuses reprises par la jurisprudence protectrice des assurés.

— En droit des assurances, la faute intentionnelle est caractérisée lorsque le dommage (résultat de l’acte délibéré) survient tel que l’auteur l’ait voulu – de sorte que la faute intentionnelle requiert finalement, la réunion de deux éléments : d’une part, la volonté de créer l’événement et d’autre part, la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu. En d’autres termes, un geste volontaire qui cause un sinistre non recherché ne peut être considéré comme faute intentionnelle au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

— En conséquence, l’assureur doit prouver que l’assuré a eu la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu. Lorsque qu’une faute dolosive est alléguée, la Haute Cour considère que les juges du fond doivent toujours caractériser la volonté de l’assuré de créer le dommage tel qu’il est survenu (Cass. Civ. 3, 1er juil. 2015, n° 14-19826, FS-D).

— En l’espèce, la MAF n’est pas parvenue à démontrer que la SELARL [U] [O] ARCHITECTE a commis une faute intentionnelle ou dolosive en ayant conscience non seulement de son acte mais de toutes les conséquences qui y sont attachées.

— La MAF souligne elle-même dans ses écritures que l’architecte " [U] [O] n’a eu aucune intention de tromper les futurs acquéreurs, d’autant qu’à la date de signature de la DAT, aucun contrat de vente n’existait. Et qu’en tout état de cause, il ignorait tout de la commercialisation ". Elle fait remarquer de surcroît que son assuré a été condamné pour faux et non pour complicité d’escroquerie par le tribunal correctionnel (cf. ses conclusions du 17/04/2023, p. 10). L’assureur rejoint donc le notaire lorsqu’il conclut que l’architecte n’a pas eu conscience que des acquéreurs agiraient en annulation des ventes immobilières et que la responsabilité du notaire serait engagée pour être contraint à supporter tous les effets de l’annulation, savoir la restitution du prix de vente, l’indemnisation de la perte de défiscalisation, etc..

— Il ressort du jugement pénal en date du 09 avril 2019 que la société d’architecture en la personne de Monsieur [O] a été jugé coupable de faux (altération frauduleuse de la vérité dans un écrit) pour apporter son aide ou assistance au promoteur SCCV [Adresse 16] puis en laissant à son représentant utiliser le faux afin de poursuivre les travaux et de commercialiser des appartements inachevés. C’est donc principalement aux fins de faciliter la commercialisation des appartements que le faux a été établi par les auteurs.

— Ainsi, il n’est pas possible d’affirmer que l’architecte a sciemment voulu causer un ou plusieurs préjudices en particulier au notaire mandaté aux fins de recevoir les actes authentiques de vente, qui rappelons-le, n’était pas chargé de la commercialisation des lots de copropriété ; cette tâche étant dévolue notamment à la société VILLANOVA (agence NOVAMONDE – pièce n° 7).

La MAF, assureur de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE s’estime légitime à opposer une exclusion de garantie, en raison de l’exercice anormal de la profession d’architecte et de la faute dolosive commise par son assurée, en prétendant que ces exclusions de garantie sont opposables à tout tiers suivant les dispositions de l’article L. 112-6 du code des assurances.

Elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que l’exclusion de garantie est bien formelle et clairement limitée.

Elle invoque les clauses de la police d’assurance, ses conditions générales et annexes, l’article 12 du code de déontologie des architectes, en rappelant que la déclaration d’achèvement de travaux jointe à l’acte de vente était totalement fausse et que la SELARL [U] [O] Architecte n’aurait à l’évidence pas respecté ses obligations déontologiques et, par conséquent, n’a pas rempli les conditions d’assurance en application de l’article 1.1 des Conditions générales.

Selon la MAF, la faute dolosive exclut la garantie de l’assureur. Elle est constituée par un manquement volontaire ayant pour effet de retirer ou de fausser le caractère aléatoire du contrat d’assurance : la faute dolosive n’exige pas que le responsable ait tourné sa volonté vers la production du dommage tel qu’il est survenu et exige simplement que le responsable ait eu la conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables de son acte. La SELARL [U] [O] Architecte ayant repris le chantier, en raison de la défection du premier architecte, a signé une attestation d’achèvement de complaisance, à la demande du promoteur, maître d’ouvrage. L’extrême gravité d’une telle décision, du moins la prise de risque délibérée en agissant de la sorte, constitue une faute dolosive de nature à exclure la garantie de la MAF.

Sur ce,

Vu les articles L. 113-1 et L. 112-6 du code des assurances ;

Selon le second alinéa du premier de ces textes, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Selon le second de ces articles, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En premier lieu, l’appelante soutient à tort la distinction entre le geste volontaire qui cause un sinistre non recherché et la faute intentionnelle au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Les premiers juges ont parfaitement apprécié les faits en rappelant que l’exclusion dans les contrat d’assurance de la garantie de l’assureur à raison de fautes intentionnelles de l’assuré est commandée par la notion de risque ; que le fait intentionnel supprime l’aléa, constitutif du contrat d’assurance ; que la faute intentionnelle est caractérisée par la volonté de réaliser le risque, de provoquer le sinistre ; que l’événement qui déclenche le sinistre doit avoir été voulu,en pleine connaissance de cause et avec la conscience chez l’assuré des conséquences de son comportement.

En effet, il est constant que la SELARL [U] [O] a été condamnée par le tribunal correctionnel de Saint-Denis de la Réunion.

Les jurisprudences évoquées par la SAS appelante ne sont pas adaptables à l’espèce car il s’agit selon le cas de :

— Moyens impropres à caractériser la volonté de l’assuré de causer le dommage tel qu’il est survenu (CIV.3 – 13 juillet 2016 – n° 15 20 512) ;

— Motifs impropres à caractériser une faute intentionnelle au sens de l’article L. 113-1, alinéa 2 (CIV.2 – 6 février 2014 – n° 1310160) ;

— Absence de base légale pour dire que le défaut de bâchage procède d’un fait volontaire de l’artisan à l’origine des dommages sans rechercher si l’artisan avait eu la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu (CIV. 3 – 11 juin 2013, n° 12-16.530).

Or, la faute intentionnelle de l’architecte, en l’espèce, retenue par la juridiction pénale, résulte de l’utilisation d’une fausse déclaration d’achèvement de l’ouvrage déposée en mairie et remise au notaire afin de rédiger les actes de vente en VEFA des lots composant l’immeuble en cause.

Le fait que Monsieur [O], dirigeant de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE ait été condamné pour le délit d’altération frauduleuse dans un écrit suffit à retenir l’intention fautive de la maîtrise d''uvre (jugement du TC de Saint-Denis de la Réunion du 9 avril 2019 – Pièce n° 33 de l’appelante) et ce même si la période de la prévention est postérieure à la date de la déclaration d’achèvement des travaux de la cause car Monsieur [O] avait été poursuivi, avant requalification, pour complicité du délit d’escroquerie en utilisant comme man’uvres frauduleuses la même fausse déclaration d’achèvement des travaux.

Ainsi, la SELARL [U] [O] ARCHITECTE a bien commis une faute intentionnelle en déposant en mairie la déclaration d’achèvement des travaux et en la remettant au notaire afin de l’annexer à l’acte de vente régularisé par la SCP de notaires, devenue la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL, en pleine connaissance de cause de l’inachèvement des travaux et de l’usage qui serait fait de cette déclaration.

Cette faute intentionnelle a directement causé le dommage subi par les acquéreurs qui se sont engagés dans l’opération en croyant que l’ouvrage était achevé.

En sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait donc pas ignorer les conséquences néfastes de cette fausse attestation qui constituait un élément essentiel de la vente pour les acquéreurs puisque celle-ci conditionnait la réalisation de l’opération de défiscalisation envisagée par Monsieur [M] et Madame [S].

En outre, il s’est avéré en 2013 que l’ouvrage prétendument achevé était ensuite resté à l’abandon, ce que ne pouvait pas non plus ignorer l’architecte maître d''uvre.

En second lieu, la SAS [Z] [G] – BERTRAND MACE- STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL prétend que la police d’assurance ne stipule aucune exclusion de garantie dans cette hypothèse.

Pourtant, les conditions générales de la police d’assurance souscrite par la SELARL [U] [O] ARCHITECTE auprès de la MAF stipulent des articles 2.1 et 2.111 (pièce n° 1 de la MAF) que « la garantie du présent contrat ne s’applique pas aux dommages résultant exclusivement du fait intentionnel ou du dol de l’adhérent, définis dans le présent contrat comme les conséquences de la violation ou de l’omission caractérisée d’une des obligations contractuelles ou règles professionnelles stipulées à l’annexe, accomplie même sans intention de provoquer le dommage. »

Or, le fait de délivrer une fausse déclaration d’achèvement et de la déposer en mairie afin que cette pièce serve à la régularisation d’une vente en VEFA, sans tenir compte de l’état réel de l’opération de construction dont l’architecte a la maîtrise d''uvre, suffit à qualifier la violation des règles professionnelles de l’architecte pour faire application de cette clause.

Il est ainsi juste d’exonérer l’assureur de la SELARL [U] [O] de son obligation de garantir son assuré à raison de sa faute intentionnelle ou dolosive à l’égard des tiers tels que la société appelante, tant en vertu de l’article susvisé qu’en application des stipulations du contrat d’assurance.

Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

Sur le montant des sommes à fixer au passif de la SELARL [U] [O] ARCHITECTURE au titre de la créance de la société appelante:

Le jugement querellé ayant fixé la créance de la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL au passif de la Selarl [U] [O] ARCHITECTURE doit être confirmée à hauteur de la moitié des sommes dues solidairement à Monsieur [M] et Madame [S].

Compte tenu de la liquidation des préjudices des acquéreurs, décidée plus haut, ceux-ci sont en droit d’être indemnisés comme suit :

Montant de la restitution du prix de vente : 198.355,00 euros

Déduction des loyers perçus avant la nullité de la vente :- 14.500,00 euros

Préjudice moral : 5.000,00 euros

TOTAL : 188.855,00 euros

Il sera donc inscrit au passif de la liquidation de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE la somme de 94.427,50 euros.

Sur les demandes de Monsieur [M] et Madame [S] à l’égard de la SCCV [Adresse 16] et la SARL VILLANONVA :

Les premiers juges ont déclaré irrecevables les demandes de Monsieur [M] et de Monsieur [S] à l’encontre de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL VILLANOVA en raison de l’absence d’appel en cause des organes de leur procédure collective respective, la première ayant été placée en redressement judiciaire le 15 octobre 2018 et la seconde en liquidation judiciaire le 16 mai 2018.

Monsieur [M] et Madame [S] demandent de rejeter la demande d’irrecevabilité fondée sur l’article de L 631-14 du code de commerce soulevée par les compagnies d’assurances MMA. Ils affirment avoir déclaré leur créance auprès du mandataire, pour un montant de 344.142 euros le 2 octobre 2020, comme les y invitait le juge commissaire de la procédure, par ordonnance du 10 septembre 2020.

Selon eux, la SCCV [Adresse 16] ne dispose d’aucun actif immobilier susceptible de leur être attribué alors que l’ensemble immobilier litigieux est à l’abandon, qu’aucun appartement n’est occupé, que la construction est ouverte à tous vents et inhabitable, et que manifestement il y aura un coût important de démolition avant de pouvoir reconstruire un quelconque immeuble conforme sur ce site.

S’agissant de leurs prétentions contre la SARL VILLANOVA, ils plaident avoir appelé à l’instance les organes de sa procédure collective.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation in solidum avec l’office notarial et son assureur MMA IARD, la SCCV [Adresse 16] prise en la personne de son mandataire liquidateur, la société VILLANOVA prise en la personne de son mandataire liquidateur, la SELARL [U] [O] ARCHITECTE, intervenu à la cause prise en la personne de son mandataire judiciaire liquidateur, à réparer l’intégralité des préjudices subis par les consorts [M]-[S].

Sur ce,

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de l’article L. 631-14 du code de commerce, relatif à la prisée des actifs du débiteur concomitamment à l’inventaire prévu à l’article L. 622-6 du même code, la cour n’a pas à statuer sur ce point puisque l’appel des sociétés MMA IARD et MMA ASURANCES MUTELLES est irrecevable lui-même.

S’agissant de l’irrecevabilité prononcée par le premier juge à propos de l’absence d’appel en cause des organes de la procédure collective, il convient de faire application de la jurisprudence récente de la Cour de cassation à cet égard.

La chambre commerciale a rappelé (Arrêt Com. 2 mai 2024 pourvoi n° 22-20.332) qu’il résulte de l’article L. 622-22 du code de commerce que la juridiction saisie au fond d’une demande tendant au paiement d’une somme d’argent doit, lorsqu’elle relève qu’au cours de l’instance, une procédure collective a été ouverte à l’égard du défendeur, constater, au besoin d’office, l’interruption de cette instance jusqu’à ce que le créancier demandeur la reprenne en justifiant de la déclaration de sa créance et de la mise en cause du mandataire judiciaire ou du liquidateur et, le cas échéant, de l’administrateur. En application de l’article 372 du code de procédure civile, un jugement qui aurait été rendu sans que ces organes de la procédure collective n’aient été mis en cause, serait non avenu.

Il se déduit désormais de cette jurisprudence affirmée clairement par la Cour de cassation que, pour reprendre l’instance, le créancier demandeur doit justifier de la déclaration de sa créance et de la mise en cause du mandataire judiciaire ou du liquidateur et, le cas échéant, de l’administrateur, qu’à défaut de cette reprise, le jugement obtenu après l’interruption de l’instance est non avenu ; que la cour d’appel doit donc dire n’y avoir lieu de statuer sur l’appel, le tribunal n’étant pas dessaisi dans cette hypothèse.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 16] et la SARL VILLANOVA ont été assignées par Monsieur [M] et Madame [S] le 28 juillet 2017.

Il s’avère que la SCCV [Adresse 16] a été placée en redressement judiciaire le 15 octobre 2018, situation connue des premiers juges selon les termes du jugement.

Il en est de même pour la SARL VILLANOVA, placée en liquidation judiciaire le 16 mai 2018.

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Ainsi, chacune de ces sociétés a bénéficié d’une procédure collective en cours d’instance.

Or, le tribunal devait constater l’interruption de l’instance en attendant l’intervention des organes de leur procédure collective et non déclarer les demandes irrecevables à l’issue de la première instance par le jugement querellé.

Il convient donc d’infirmer les dispositions du jugement concernant l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [M] et de Madame [S] à l’encontre de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL VILLANOVA en les jugeant non avenues puisque le tribunal ne pouvait pas se dessaisir avant la régularisation de la procédure à l’égard des organes de la procédure collective.

Il n’y a donc pas lieu pour la cour de statuer de ce chef puisque la juridiction de première instance ne pouvait pas se dessaisir en déclarant irrecevable la demande des acquéreurs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL supportera les dépens de l’appel.

Mais il est équitable de laisser chacune des parties supporter ses propres frais irrépétibles de l’appel alors que chacune des parties est partiellement déboutée de ses prétentions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoireet en dernier resort,

DECLARE IRRECEVABLE l’appel de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande de condamnation des intimés à restituer une somme d’argent à son assureur ;

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité dirigée contre le notaire par Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes de Monsieur [M] et Madame [S] dirigées contre la SCCV [Adresse 16] et la SARL VILLANOVA ;

— condamné la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL à payer à Monsieur Denis [M] et Madame [Y] [S] la somme de 198.355 euros au titre de la restitution du prix de la vente litigieuse et à indemniser leur préjudice fiscal à hauteur de 57.787,00 euros ;

— fixé la créance de la SAS [Z] [G]-Bertrand MACE-Stéphane RAMBAUD-Haroun PATEL au passif de la Selarl [U] [O] ARCHITECTURE à la somme de 130 571 euros ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

DECLARE NON AVENUES les dispositions du jugement ayant déclaré irrecevables les demandes de Monsieur [M] et de Madame [S] à l’encontre de la SCCV [Adresse 16] et de la SARL VILLANOVA;

DIT N’Y AVOIR LIEU à statuer de ce chef ;

CONDAMNE la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] la somme de 183.855,00 euros, déduction faite du bénéfice tiré des revenus locatifs des acquéreurs avant l’annulation de la vente;

DEBOUTE Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [S] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice fiscal ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SELARL [U] [O] ARCHITECTE la somme de 94.427,50 euros, au titre de la créance de la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la S.A.S. [Z] [G] – BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL aux dépens ;

DEBOUTE le parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, à la Cour d’Appel de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,le président étant empêché, et par Malika STURM, greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT