COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 FEVRIER 2026

N° RG 22/05514

N° Portalis DBV3-V-B7G-VMRY

AFFAIRE :

S.A. MMA IARD

Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

C/

[F] [N]

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

S.A.S. [M] [J] CONSTRUCTION

S.A. [M] [J]

Société LORELCA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre

N° RG : 18/06517

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Alain [T]

M^e Sophie POULAIN

M^e Stéphanie ARENA

M^e Virginie JANSSEN

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTES

S.A. MMA IARD

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240

Plaidant : M^e Olivier HODE de la SELARL RODIER ET HODE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2027

Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240

Plaidant : M^e Olivier HODE de la SELARL RODIER ET HODE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2027

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INTIMÉS

Monsieur [F] [N]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentant : M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180

Plaidant : M^e Antoine TIREL de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J073

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180

Plaidant : M^e Antoine TIREL de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J073

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] représenté par son syndic, la société PRO-COPRO ' CENTURY 21 BEAUREPAIRE SAS, dont le siège est situé [Adresse 5], elle-même représentée par son président

[Adresse 8]

[Localité 14]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Plaidant : M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0289

S.A.S. [M] [J] CONSTRUCTION

[Adresse 11]

[Adresse 17]

[Localité 15]

Représentant : M^e Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.316

Plaidant : M^e Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0127

S.A. [M] [J]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentant : M^e Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.316

Plaidant : M^e Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0127

Société LORELCA

[Adresse 16]

[Localité 12]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Plaidant : M^e Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R146

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société Lorelca a fait procéder à la transformation d’un ancien bâtiment industriel situé [Adresse 10] (92) en locaux d’habitation et mixtes vendus par lots au cours des années 2012/2013. L’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Sont notamment intervenus à la restructuration, débutée le 10 janvier 2011 :

— M. [F] [N], architecte maître d''uvre, suivant contrat du 10 janvier 2011, assuré auprès de la société Mutuelle des architectes français (ci-après « MAF »),

— la société [M] [J] devenu Bureau [J] construction (ci-après « [J] »), contrôleur technique,

— la société ID construction, entreprise générale, suivant devis tous corps d’état du 19 novembre 2010 d’un montant de 1 423 285,93 euros TTC, assurée par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles (ci-après « sociétés MMA »).

Les travaux ont démarré le 10 janvier 2011 et la livraison était prévue pour le 30 septembre 2011.

La déclaration d’achèvement des travaux a été déposée en mairie le 31 janvier 2012.

La réception des parties privatives est intervenue pour partie et avec réserves le 9 mars 2012 et celle des parties communes est intervenue le 7 février 2013 avec réserves.

Par jugement du 11 avril 2013 la société ID construction a été mise en liquidation judiciaire.

La société Lorelca a sollicité une mesure d’expertise en invoquant 42 désordres.

Par ordonnance du 23 avril 2013, M. [K], expert, a été désigné. Courant 2013, les opérations d’expertise ont été rendues communes au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] (ci-après « SDC »).

L’expert a déposé son rapport le 10 avril 2017 qui a conclu à la responsabilité prépondérante de la société ID construction au regard des non-façons, malfaçons et non levée des réserves à la réception et dans l’année de parfait achèvement, en dépit des demandes, rappels et relances adressées par le maître d’ouvrage et le maître d''uvre. Il a retenu la responsabilité du maître d''uvre et du contrôleur technique pour les seuls griefs n°12 et 44.

Par acte du 4 novembre 2017 la société Lorelca a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre les sociétés MMA, ès qualités d’assureur de la société ID construction, aux fins de les voir condamnées in solidum à lui payer la somme de 84 502,54 euros correspondant au montant des travaux avancés par elle au vu des malfaçons.

Par acte du 4 juillet 2018, le SDC a fait assigner la société Lorelca aux fins de réparation de ses préjudices du fait des malfaçons.

Par acte du 8 novembre 2018, la société Lorelca a appelé en garantie les sociétés MMA ès qualités d’assureur de la société ID construction, M. [N] et son assureur la société MAF et la société [J].

Par jugement contradictoire du 2 juin 2022 (16 pages), le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— mis hors de cause la société [M] [J],

— reçu l’intervention volontaire de la société [M] [J] construction,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes,

— condamné in solidum M. [N] et la société MAF, la société [J] et les sociétés MMA à payer au SDC :

— au titre des travaux de remise en état la somme de 36 784 euros TTC, actualisée en fonction de la variation de l’indice BT publié mensuellement par l’INSEE, selon la formule suivante : montant du devis x indice BT 1 du mois d’établissement du devis / indice BT 1 du mois au cours duquel le jugement est rendu,

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre un pourcentage de 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus,

— au titre du coût de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, un pourcentage de 2,15 % TTC du montant des travaux,

— condamné in solidum les sociétés MMA à payer au SDC :

— au titre des travaux de remise en état la somme de 139 515,14 euros TTC, actualisée en fonction de la variation de l’indice BT 1 publié mensuellement par l’INSEE, selon la formule suivante : montant du devis x indice BT 1 du mois d’établissement du devis / indice BT 1 du mois au cours duquel le jugement est rendu,

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre un pourcentage de 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus,

— au titre du coût de la souscription d’une assurance dommages-ouvrages, un pourcentage de 2,15 % TTC du montant des travaux,

— condamné in solidum M. [N] et la société MAF, la société [J] et les sociétés MMA à payer au SDC une somme mensuelle de 300 euros à compter de février 2013 jusqu’à parfaite réalisation des travaux de reprise, au titre du préjudice de jouissance,

— condamné la société [J] à hauteur de 5 % et les sociétés MMA à hauteur de 50 % à garantir M. [N] et la société MAF des condamnations prononcées à leur encontre, tant en principal et intérêts qu’au titre des dépens et frais irrépétibles,

— condamné in solidum M. [N] et la société MAF à hauteur de 45 % et la société [J] à hauteur de 5 % à garantir les sociétés MMA des condamnations prononcées à leur encontre,

— condamné M. [N] et la société MAF à hauteur de 45 % à garantir la société [J] des condamnations prononcées à son encontre,

— dit que les condamnations interviendraient déduction faite des limites contractuelles opposables à tous s’agissant de garanties facultatives, notamment les franchises et plafonds prévus,

— débouté la société Lorelca de sa demande de remboursement de la somme de 84 502,56 euros,

— condamné in solidum M. [N] et la société MAF, la société [J] et les sociétés MMA payer au SDC la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [N] et la société MAF, la société [J] et les sociétés MMA aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise,

— dit que la charge finale des dépens et de celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie à hauteur des responsabilités retenues ci-avant,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour écarter la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] et son assureur, le tribunal a estimé que la clause contractuelle de saisine préalable de l’ordre des architectes n’était pas une condition de recevabilité de l’action directe engagée contre l’assureur de celui-ci.

Il a relevé en outre que l’application de cette clause était exclue lorsque la responsabilité du maître d''uvre était recherchée sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Il a estimé que les désordres réservés et donc apparents ne pouvaient relever ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale, seule pouvant être recherchée la responsabilité contractuelle des constructeurs.

Il a relevé que pour les désordres ne concernant pas des éléments dissociables de l’ouvrage et dont le bon fonctionnement n’était pas en cause, la garantie biennale de fonctionnement ne pouvait être recherchée mais seulement la responsabilité de droit commun.

En l’absence de démonstration d’une faute de la société Lorelca, il a estimé qu’en tant que promoteur, elle n’était responsable que des défauts de conformité de l’immeuble livré par rapport aux plans et documents contractuels et aux indications et documents techniques, non établis en l’espèce.

Le tribunal a retenu une faute du maître d''uvre du fait de la non-conformité aux réglementations (garde-corps manquant) et de l’évacuation des eaux pluviales non conforme au DTU, engageant sa responsabilité contractuelle.

Il a également retenu la responsabilité contractuelle de la société [J] concernant les garde-corps manquants et du fait de sa mission de contrôle.

Il a estimé que la garantie de l’assureur du maître d''uvre était mobilisable, sa police couvrant les conséquences pécuniaires du fait de sa responsabilité contractuelle.

Il a jugé que l’entrepreneur, tenu d’une obligation de résultat et d’un devoir de conseil, avait engagé sa responsabilité contractuelle pour l’intégralité des désordres, faute de preuve d’une cause étrangère. Il a estimé que la garantie des sociétés MMA en tant qu’assureur de la société ID construction, était engagée.

Il n’a pas fait droit au chiffrage des travaux de remise en état réclamé par le SDC et a retenu le chiffrage de l’expert.

Il a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance toutes causes confondues du fait du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux pluviales, de la dégradation accélérée des revêtements des traces de moisissures, des dangers du fait du risque des chutes des plaques Prodema, d’une mauvaise étanchéité, d’un préjudice esthétique visuel et de la reprise des travaux mais a réduit la demande à 300 euros par mois.

Le tribunal a enfin estimé que les factures, dont le remboursement était demandé par la société Lorelca, ne correspondaient pas aux désordres retenus par lui, ni ne pouvaient y être rattachées de façon certaine.

Par déclaration du 30 août 2022, les sociétés MMA ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 4 mai 2023 (25 pages) les sociétés MMA en qualité d’assureurs de la société ID demandent à la cour :

— de juger que le litige porte sur des désordres réservés et donc apparents, qui ne peuvent relever ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale et sur des désordres qui ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination pour lesquels seule la responsabilité contractuelle des constructeurs peut être recherchée et concernent des éléments dissociables de l’ouvrage mais dont le bon fonctionnement n’est pas en cause, qui ne relèvent donc pas de la garantie biennale de bon fonctionnement mais de la responsabilité de droit commun,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le litige relève de la seule responsabilité de droit commun des constructeurs dont la société ID construction,

— de juger que les garanties délivrées par elles ne sont pas mobilisables,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— les a condamnées in solidum avec M. [N] et les sociétés MAF et [J] à payer au SDC :

— au titre des travaux de remise en état, 36 784 euros TTC, outre l’actualisation,

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus,

— au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage, 2,15 % TTC du montant des travaux,

— les a condamnées in solidum à payer au SDC :

— au titre des travaux de remise en état, 139 515,14 euros TTC, outre l’actualisation,

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus,

— au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage, 2,15 % TTC du montant des travaux,

— les a condamnées in solidum avec M. [N] et les sociétés MAF et [J] à payer au SDC 300 euros à compter de février 2013 jusqu’à parfaite réalisation des travaux de reprise, au titre du préjudice de jouissance,

— les a condamnées à hauteur de 50 % et la société [J] à hauteur de 5 % à garantir M. [N] et la société MAF des condamnations prononcées à leur encontre,

— les a condamnées in solidum avec M. [N], les sociétés MAF et [J] à payer SDC 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont les frais d’expertise,

— sur le volet « assurance décennale du constructeur » (RCD)

— de juger que la garantie obligatoire n’est pas mobilisable en l’absence de responsabilité décennale de la société ID construction,

— de juger que la garantie facultative « bon fonctionnement » n’est pas mobilisable le litige concernant pour partie des éléments dissociables de l’ouvrage mais dont le bon fonctionnement n’est pas en cause,

— de juger que la garantie facultative « dommages aux existants » n’est pas mobilisable le litige ne portant aucunement à des dommages affectant les existants,

— de juger que la garantie facultative « dommages immatériels » n’est pas mobilisable en l’absence d’un dommage matériel garanti,

— de juger que la garantie facultative « dommages intermédiaires » n’a pas été souscrite,

— de juger que les garanties du volet d’assurance RCD ne sont pas mobilisables,

— sur le volet « assurance de la responsabilité civile de l’entreprise » (RC),

— de juger que l’assurance facultative de RC n’est pas mobilisable le litige portant sur les ouvrages et/ou travaux auxquels l’assuré a participé, qui sont expressément exclus,

— de juger que les garanties du volet d’assurance RC ne sont pas mobilisables,

— de rejeter toutes demandes principales ou en garantie contre elles,

— de les mettre hors de cause,

— subsidiairement, en cas de confirmation quant à la mobilisation de leurs garanties,

— de confirmer le jugement en ses autres dispositions et plus particulièrement en ce qu’il :

— l’a condamnée in solidum avec M. [N] et la société MAF à hauteur de 45 %, la société [J] à hauteur de 5 % à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre,

— a dit que les condamnations interviendraient déduction faite des limites contractuelles opposables à tous s’agissant de garanties facultatives, notamment les franchises et plafonds prévus,

— a débouté la société Lorelca de sa demande de remboursement de la somme de 84 502,56 euros,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

— mais de l’infirmer, en ce qu’il a admis au bénéfice du SDC une somme mensuelle de 300 euros,

— de rejeter les appels incidents de la société [J], de M. [N] et de la société MAF et du SDC,

— en toute hypothèse, de condamner tout défaillant à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de M. [T], avocat en application de l’article 699 du même code.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives remises au greffe le 17 mai 2023 (19 pages) le SDC forme appel incident et demande à la cour :

— de débouter la société Lorelca, les sociétés MMA, M. [N] et la société MAF, la société [J] de toutes leurs demandes et appels incidents dirigés à son encontre,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— mis hors de cause la société [M] [J],

— reçu l’intervention volontaire de la société [M] [J] construction,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes,

— condamné in solidum M. [N] et les sociétés MAF, [J] et MMA à lui payer :

— au titre des travaux de remise en état, la somme de 36 784 euros TTC, avec actualisation

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus ;

— au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage, 2,15 % TTC du montant des travaux ;

— condamné in solidum les sociétés MMA à lui payer :

— au titre des travaux de remise en état, 139 515,14 euros TTC, avec actualisation,

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus,

— au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage, 2,15 % TTC du montant des travaux,

— condamné in solidum M. [N] et les sociétés MAF, [J] et MMA à lui payer une somme mensuelle de 300 euros à compter de février 2013 jusqu’à parfaite réalisation des travaux de reprise, au titre du préjudice de jouissance, sauf à porter à 800 euros cette somme mensuelle,

— condamné in solidum M. [N] et les sociétés MAF, [J] et MMA à lui payer la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’expertise,

— y ajoutant, de condamner in solidum la société Lorelca, M. [N] et les sociétés MAF, [J] et MMA à lui payer :

— au titre des travaux de remise en état, 36 784 euros TTC, avec actualisation

— au titre des travaux de remise en état, 139 515,14 euros TTC, avec actualisation,

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus,

— au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage, 2,15 % TTC du montant des travaux,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses autres demandes sur le quantum et en ce qu’il demandait de :

— condamner in solidum la société Lorelca, M. [N] et les sociétés MAF, [J] et MMA à lui payer la somme de 371 825,44 euros TTC (à actualiser) au titre des travaux de reprise,

— dire que le montant de la condamnation sera actualisé en fonction de la variation de l’indice BT01, les honoraires de l’architecte et du syndic ainsi que le coût de l’assurance dommages-ouvrage s’ajoutant à hauteur respectivement de 9 %, 2,5 % et 2,15 % du montant HT des travaux, le tout TVA en sus,

— condamner in solidum la société Lorelca, M. [N] et les sociétés MAF, [J] et MMA à lui payer :

— la somme de 62 400 euros, au titre du trouble de jouissance subi jusqu’au mois d’avril 2020 inclus,

— la somme de 800 euros par mois à compter du mois de mai 2020 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux de reprise, au titre du trouble de jouissance subi,

— la somme de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance durant l’exécution des travaux de reprise,

— débouter la société Lorelca, les sociétés MMA ès qualités d’assureurs de la société ID construction, M. [N], la société MAF et la société [M] [J] de toutes leurs demandes,

— en conséquence, de condamner in solidum la société Lorelca, M. [N] et les sociétés MAF, [J] et MMA à lui payer :

— la somme de 152 595,39 euros HT € TTC, avec actualisation BT01, au titre des travaux de remise en état,

—  9 % du montant HT des travaux, TVA en sus, au titre des honoraires de maîtrise d''uvre,

—  2,15 % TTC du montant des travaux, au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage,

— d’ordonner l’actualisation des condamnations prononcées au titre des travaux de reprise , soit la somme de 328 894,53 euros HT (36 784 euros + 152 595,39 euros + 139 515,14 euros) en fonction de la variation de l’indice BT01 publié mensuellement par l’INSEE, selon la formule suivante : montant du devis x indice BT01 du mois d’établissement du devis / indice BT 1 du mois au cours duquel l’arrêt est rendu, le tout TVA en sus,

— de condamner in solidum la société Lorelca, M. [N] et les sociétés MAF, [J] et MMA à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de leurs conclusions n°2 remises au greffe le 1er juin 2023 (22 pages) les sociétés [M] [J] et [M] [J] construction forment appel incident et demandent à la cour :

— à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société [M] [J] et en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de la société [M] [J] construction,

— de rejeter les demandes de réformation du jugement formulées par les sociétés MMA en ce qu’elles sont dirigées contre la société [J],

— de débouter la société Lorelca, M. [N], la société MAF et le SDC de toutes leurs demandes et appels incidents dirigés à l’encontre de la société [J],

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a condamnée in solidum avec M. [N] et les sociétés MAF et MMA à payer au SDC :

— au titre des travaux de remise en état, la somme de 36 784 euros TTC, avec actualisation

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus ;

— au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage, 2,15 % TTC du montant des travaux ;

— l’a condamnée in solidum avec M. [N] et les sociétés MAF et MMA à lui payer au SDC une somme mensuelle de 300 euros à compter de février 2013 jusqu’à parfaite réalisation des travaux de reprise, au titre du préjudice de jouissance,

— l’a condamnée à hauteur de 5 % et les sociétés MMA à hauteur de 50 %, à garantir M. [N] et la société MAF des condamnations prononcées à leur encontre,

— l’a condamnée in solidum avec M. [N] et les sociétés MAF et MMA à payer au SDC la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise,

— dit que la charge finale des dépens et de celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile serait répartie à hauteur des responsabilités retenues,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

— en conséquence, de débouter les sociétés Lorelca, MMA, MAF, M. [N] et le SDC de leurs demandes formulées à l’encontre de la société [J],

— à titre subsidiaire, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en tout état de cause, de condamner la société Lorelca ou tout autre succombant à payer à la société [J] une indemnité de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Lorelca ou tout autre succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 remises au greffe le 30 avril 2025 (26 pages) M. [N] et son assureur la société MAF forment appel incident et demandent à la cour :

— in limine litis (sic), d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes,

— de déclarer irrecevable l’action engagée par la société Lorelca à l’encontre de M. [N] et de la société MAF pour non-respect de la clause de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes,

— de débouter la société Lorelca de son action,

— en cas de rejet de cette fin de non-recevoir, d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— les a condamnés, in solidum avec les sociétés [J] et MMA à payer au SDC :

— au titre des travaux de remise en état, 36 784 euros TTC, outre l’actualisation,

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, 9 %, du montant HT des travaux, TVA en sus,

— au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage, 2,15 % TTC du montant des travaux,

— une somme mensuelle de 300 euros à compter de février 2013 jusqu’à réalisation des travaux de reprise, au titre du préjudice de jouissance,

— une somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, dont les frais d’expertise,

— les a condamnés in solidum à hauteur de 45 % avec la société [J] à hauteur de 5 % à garantir les sociétés MMA des condamnations prononcées à leur encontre,

— a dit que la charge finale des dépens et frais irrépétibles serait répartie à hauteur des responsabilités retenues,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les sociétés MMA et [J] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre,

— à titre principal, de débouter le SDC et les sociétés Lorelca, [J] et MMA de leurs demandes de condamnation ou de leurs appels en garantie à leur encontre,

— de prononcer leur mise hors de cause,

— subsidiairement, si la responsabilité de M. [N] et les garanties de la société MAF étaient retenues, de rejeter toute demande de condamnation in solidum à leur encontre,

— de rejeter les appels en garantie formés par les sociétés MMA et [J] à leur encontre,

— de réduire leur quote-part retenue par le tribunal, à 20 %,

— en tout état de cause, de dire bien fondée la société MAF à opposer le cadre et les limites de sa police,

— de rejeter toute demande de condamnation à l’encontre de la société MAF qui excéderait le cadre et les limites de sa police,

— de condamner la société Lorelca ou tout autre succombant au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n°3 remises au greffe le 5 mai 2025 (33 pages) la société Lorelca forme appel incident et demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de remboursement de 84 502,56 euros et en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes ou contraires,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— écarté sa responsabilité,

— débouté le SDC, M. [N] et les sociétés MAF, MMA et [J] de leurs demandes dirigées contre elle,

— de condamner in solidum les sociétés MMA à lui payer :

— à titre principal, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil

— à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,

la somme de 84 502,56 euros représentant le coût des travaux avancés par cette dernière,

— d’ordonner que les sommes portent intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir,

— d’ordonner que les montants HT alloués soient actualisés en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre la délivrance de l’assignation et la date du paiement à intervenir,

— de débouter le SDC, M. [N] et les sociétés MMA, MAF et [J] de toutes leurs demandes et contestations dirigées contre elle,

— à titre subsidiaire si la cour devait la condamner au profit du SDC, de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes,

— de débouter M. [N] et la société MAF de leur fin de non-recevoir dirigée contre elle,

— de condamner in solidum M. [N] et les sociétés MMA, MAF et [J],

— à titre principal, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— à titre subsidiaire, sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil,

à la garantir de toutes condamnations intervenant à son encontre à la requête du SDC,

— en tout état de cause, de condamner solidairement (sic) toute partie succombant à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 3 novembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, la cour constate qu’en l’absence de contestation, les dispositions du jugement relatives à la mise hors de cause de la société [M] [J] et à l’intervention volontaire de la société [M] [J] construction sont définitives.

De même, le jugement n’est pas critiqué sur les manquements prépondérants de l’entreprise générale aujourd’hui liquidée, ni sur la mobilisation de la garantie de la société MAF à l’égard de son assuré, M. [N].

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En l’espèce, la cour constate que le SDC n’a formulé aucun moyen relatif à sa demande complémentaire sur le quantum du préjudice de jouissance.

Sur la recevabilité de la demande de la société Lorelca à l’encontre de l’architecte

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

Cet article fournit une liste non exhaustive des fins de non-recevoir et il est admis que parmi les fins de non-recevoir figure la clause de saisine préalable d’un ordre professionnel qui peut être stipulée contractuellement.

En l’espèce, l’article G 10 « Litiges » du contrat d’architecte du 10 janvier 2011 stipule que : « En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes, dont relève l’architecte avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Cette saisine intervient sur l’initiative de la partie la plus diligente ».

En l’espèce, il est patent que la société Lorelca, maître d’ouvrage, n’a pas saisi le Conseil régional de l’ordre des architectes mais elle fonde son appel en garantie contre M. [N], à titre principal, sur l’article 1792 du code civil et à titre subsidiaire, sur l’article 1147 du code civil.

Il est admis que si le litige porte sur la garantie légale édictée par les articles 1792 et suivants du code civil, l’absence de saisine de l’ordre professionnel ne rend pas la demande irrecevable afin de ne pas faire obstacle à la mise en jeu d’une garantie légale.

Il est noté de surcroît que la clause litigieuse ne concerne que le « seul respect des clauses du présent contrat » et ne saurait s’appliquer dans le cadre d’un appel en garantie réclamé dans une action non initiée par la société Lorelca.

Ainsi la demande de la société Lorelca est recevable à l’égard de M. [N] et le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les principes applicables

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Les constructeurs concernés par des désordres relevant des garanties décennale engagent leur responsabilité de plein droit, autrement dit sans que soit exigée la démonstration d’une faute, à l’égard du maître de l’ouvrage, sauf s’ils établissent que les désordres proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention, étant précisé que la mission de chaque intervenant à l’acte de construire s’interprète strictement.

Selon les articles 1792-1 et 1831-1 du même code, sont réputés constructeurs de l’ouvrage le promoteur immobilier, ainsi que tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

L’architecte, outre les garanties légales dont il répond, est tenu, sur le fondement contractuel d’une obligation de moyens variable selon le contrat qui le missionne.

Le contrôleur technique, en application des articles aujourd’hui numérotés L.125-1 et L.125-2 du code de la construction et de l’habitation, a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages. Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d’ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes.

Il est également soumis à la garantie décennale dans les limites de la mission confiée par le maître d’ouvrage.

Pour retenir la garantie décennale, il faut être en présence d’un ouvrage, d’une réception, d’un désordre non apparent à la réception et non réservé et affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage, cette garantie se prescrivant par dix ans à compter de la réception des travaux en application de l’article 1792-4-1 du code civil.

Les désordres qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. La responsabilité de droit commun est une responsabilité subsidiaire applicable seulement dans les hypothèses où les conditions des garanties décennales ne sont pas réunies. En revanche, la garantie de parfait achèvement coexiste avec la responsabilité de droit commun.

En outre, les désordres apparents au jour de la réception peuvent relever de la responsabilité civile de droit commun de l’entrepreneur s’ils ont fait l’objet d’une réserve non levée dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Les dommages affectant un ouvrage aux sens de l’article 1792 du code civil mais qui ne remplissent pas les conditions d’application des garanties légales, peuvent engager la responsabilité du constructeur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Mais, au contraire des dommages apparus avant la réception, les dommages apparus après la réception ne relèvent pas du régime de l’obligation de résultat, sauf garantie de parfait achèvement, lorsque l’action est engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle, il faut prouver la faute commise par le constructeur.

Lorsque plusieurs personnes sont responsables d’un même désordre, chacune est tenue, à l’égard du maître de l’ouvrage ou son ayant-droit, de le réparer en totalité, sans possibilité d’opposer à ce dernier le fait d’un tiers, et notamment celui d’un autre constructeur. Ceci n’a d’incidence que sur les rapports entre les personnes coobligées, pour la détermination de la charge finale de l’indemnisation.

En l’absence de lien contractuel, la responsabilité peut être engagée sur le fondement délictuel, étant précisé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur ce dernier fondement, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

La réparation du dommage doit être intégrale, donc sans perte ni profit, de façon à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu. Elle ne doit pas toutefois être disproportionnée par rapport à la solution réparatoire retenue.

Sur la réalité des désordres et leur qualification juridique

M. [K] rapporte que la société Lorelca a fait état d’un ensemble de 42 griefs qui ont été soumis à son expertise. Il a constaté que les griefs n°9, 20, 25, 43 et 45 étaient devenus sans objet après reprise et qu’en toute hypothèse, les griefs n° 43 à 47 dénoncés en cours d’expertise, devaient être considérés comme hors mission car non visés dans la demande initiale. Il a relevé que la société Lorelca a fait procéder à divers travaux de reprises dont les détails et les coûts afférents n’étaient pas connus.

Le tribunal a retenu l’existence des désordres suivants :

— appuis de fenêtres et rejingots (griefs n°1 et 2) ' réservés à la réception

— panneaux Prodema et ossature primaire (grief n°5) ' réservé à la réception

— appui porte-fenêtre (grief n°7))

— étanchéité ' terrasse végétalisée (grief n°11) ' réservé à la réception

— absence de garde-corps au pourtour des terrasses végétalisées (grief n°12)

— évacuations EP et tés de dégorgement non conformes (grief n°13)

— carrelage du hall (grief n°14) ' réservé à la réception

— faux plafond du hall à réviser (grief n°19) ' réservé à la réception

— ravalement « maison rouge » (grief n°21) ' réservé à la réception

— gouttières PVC / enduit de ravalement (grief n°24)

— ravalement mur mitoyen / parking (grief n°30) ' réservé à la réception

— contrôle d’accès au parking non fait (grief n°32) ' réservé à la réception

— relevés et couvertines / mur courette parking (grief n°33)

Il n’est pas contestable que neuf de ces désordres ont été réservés à la réception et qu’ils ne peuvent de ce fait être couverts par la garantie décennale.

À hauteur d’appel, seul le SDC, qui réclame que les griefs non retenus par l’expert soit les numéros 15 (carrelage sur marche d’escalier), 16 (cloison gaine technique), 26 (trottoir du porche), 38 (contrôle et fixation des couvertines), 46 (absorption insuffisante des EP) et 47 (jardins) soient néanmoins compris dans son indemnisation, maintient que ces désordres revêtent une gravité décennale.

Il soutient que le tribunal a écarté à tort les garanties décennales et biennales alors que « les désordres affectent généralement l’étanchéité et la mise hors d’eau de l’immeuble ».

Contrairement à ce qu’il prétend, rien ne démontre que la non-conformité des aérateurs, grief n°44 (ventilation primaire des descentes [Localité 18]/EV) que l’expert a considéré comme « hors mission », relèverait de la garantie décennale.

Les affirmations du SDC ne sont ni fondées ni justifiées.

En outre, il ne saurait être retenu de désordres expressément écartés par l’expert. À ce titre, la cour relève, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que l’expert a estimé, s’agissant du grief n°13 (évacuations EP et tés de dégorgement non conformes), que cette non-conformité au DTU était sans conséquence dommageable avérée. Or sur ce point, le SDC, qui ne mentionne pas ce grief dans ses écritures, n’apporte aucune précision sur la réalité d’un dommage qui est contestée par M. [N]. Rien ne justifie de le retenir.

Dans ces conditions, et au regard des principes rappelés ci-avant, il est jugé qu’aucune des garanties légales ne s’applique aux désordres retenus, qui ne portent ni atteinte à la solidité de l’immeuble ni ne le rendent impropre à sa destination et que seule la responsabilité contractuelle des constructeurs ne peut être invoquée. Le jugement est partiellement infirmé en ce qu’il a retenu le désordre n°13 et confirmé en ce qu’il n’a pas retenu de désordre de nature décennale.

Sur les responsabilités encourues

L’engagement de la responsabilité contractuelle de la société ID construction aujourd’hui liquidée n’est pas remise en cause à hauteur d’appel.

La responsabilité de la société Lorelca, maître d’ouvrage

Le SDC maintient en appel que la responsabilité de la société Lorelca aurait dû être retenue.

Il fait valoir qu’en sa qualité de venderesse, elle était tenue de délivrer une chose conforme et exempte de vices, qu’elle ne l’a pas informé de la gravité des désordres et qu’elle n’a que très partiellement pourvu aux remises en état.

Il ajoute qu’elle aurait dû sécuriser son opération de promotion, notamment en s’assurant que l’entrepreneur choisi souscrive les assurances idoines.

La société Lorelca rétorque que l’expert n’a absolument pas retenu sa responsabilité dans la survenance des désordres.

Il incombe au SDC de rapporter la preuve d’un défaut de conformité de l’immeuble livré ou la preuve d’une faute ou d’un manquement imputable à la société Lorelca et à l’origine des désordres retenus.

Aucun défaut de conformité n’est démontré et rien dans l’expertise ne permet d’imputer au maître d’ouvrage vendeur une faute ou un manquement à l’origine des désordres retenus.

Pas plus en première instance qu’en appel, le SDC n’apporte de preuve de nature à étayer ses affirmations.

Partant, le jugement est confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de la société Lorelca.

La responsabilité de l’architecte

M. [N] et son assureur réclament leur mise hors de cause. Ils font valoir que l’architecte n’a qu’une obligation générale de moyens et n’est pas un exécutant, que l’expert n’a retenu qu’une responsabilité ponctuelle et que la non-conformité du grief n°12 aurait dû être détectée par le contrôleur technique.

Le SDC demande la confirmation du jugement.

Il fait valoir que l’architecte est un homme de l’art qui conçoit et dirige les travaux mais aussi un conseiller, qu’il a laissé l’entreprise réaliser de nombreuses prestations non conformes, qu’il n’a accompli aucune diligence pour faire reprendre les non-façons ou malfaçons et qu’il a manqué à ses obligations concernant l’ensemble des désordres.

Il produit un devis de reprise d’un montant de 26 169 euros TTC pour les garde-corps (pièce n°13).

Il est rappelé que le respect des normes et des règles de l’art s’impose à l’architecte qui est également soumis à un devoir de conseil.

Il ressort du rapport que si l’expert a bien retenu la responsabilité prépondérante de l’entreprise générale, il a néanmoins estimé que la responsabilité du maître d''uvre ne devait être retenue que pour les griefs n°12 (absence de garde-corps au pourtour des terrasses végétalisées) et 44 (ventilation primaire des descentes [Localité 18]/EV). L’indemnisation de ce dernier grief n’est pas réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Il a précisé que le grief n°12 contrevenait au décret du 1er septembre 2004 et à la norme NF-E-85-015 d’avril 2008 puisque les terrasses inaccessibles n’avaient pas de protection pour leur entretien.

Il est exact que le devis tous corps d’état du 19 novembre 2010 signé par le maître d’ouvrage, l’entreprise générale et l’architecte mentionne en page 19 l’installation, en option, d’une ligne de vie pour un montant de 12 810 euros HT et que cette option n’a pas été intégrée au montant général du marché. Cette omission est imputable au maître d''uvre qui ne justifie pas avoir conseillé au maître d’ouvrage de valider cette option et a manqué à son obligation de conseil sur ce point. Contrairement à ce que soutient M. [N], il ne peut être reproché à l’entreprise générale, qui avait chiffré dans son devis cette prestation qui n’a pas été retenue par le maître d’ouvrage, de ne pas avoir exécuté une prestation qu’elle avait préconisée mais qui n’a pas été retenue par le maître d’ouvrage.

Dans ces conditions, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’architecte pour ce grief.

La responsabilité du bureau de contrôle

Le SDC demande la confirmation du jugement.

M. [N] et son assureur font valoir que la société [J] aurait dû dénoncer la non-conformité concernant l’absence de garde-corps sur les terrasses de couverture.

Il ressort du rapport que l’expert a retenu la responsabilité du contrôleur technique devait être retenue pour les griefs n°12 (absence de garde-corps au pourtour des terrasses végétalisées) et 44 (ventilation primaire des descentes [Localité 18]/EV). L’expert est resté laconique sur cette implication, plus affirmée que démontrée.

Comme rappelé ci-dessus, sa responsabilité s’apprécie au regard de la mission confiée par le maître d’ouvrage.

Selon la convention de contrôle technique signée le 27 janvier 2011 par les sociétés [J] et Lorelca, les missions « L, AV, SH et LE » confiées portaient sur la solidité des ouvrages et éléments d’équipements indissociables, la stabilité des avoisinants, la sécurité des personnes dans les bâtiments d’habitation et la solidité des existants dans les phases 1, 2, 3 et 4 jusqu’à l’examen avant réception.

L’alinéa deux de l’article 2.2 des conditions générales d’intervention pour le contrôle technique d’une construction dispose : « La mission ne s’étend pas aux aléas ni aux ouvrages et éléments d’équipement relatifs au nettoyage, à l’entretien et à la maintenance des constructions ».

L’alinéa deux de l’article 2 des modalités spéciales d’intervention de la mission SH prévoit : « Ne relèvent pas de la présente mission, les équipements et aménagements spécifiques liés à l’exploitation du bâtiment ».

L’article 3 précise que cette mission s’exerce notamment au regard du référentiel « Article R.111-15 du code de la construction et de l’habitation relatif aux garde-corps et fenêtres basses » devant être mis en 'uvre dans le cadre de terrasses accessibles.

Le SDC réclame la confirmation du jugement mais n’avance aucun moyen pertinent. Il invoque un manquement « de manière générale » compte tenu des nombreuses non-conformités aux DTU par l’entreprise générale, ce qui ne permet pas de caractériser un manquement contractuel précis concernant les autres griefs.

Il n’est pas contesté que le grief n°12, non-conformité apparente non réservée à la réception, concerne des terrasses inaccessibles. Au vu des documents contractuels, il apparaît que la société [J] n’avait pas pour mission de se prononcer sur cette non-conformité qui relève de celle d’un coordonnateur SPS, en application des articles L.4532-2 et L.4532-7 du code du travail. En l’absence de manquement caractérisé dans le cadre de la mission confiée, le jugement est infirmé sur ce point.

S’agissant du grief n°44, il est patent que le SDC ne forme aucune demande chiffrée à ce titre et que le tribunal a, par erreur, prononcé une condamnation concernant le grief n°13 (évacuations EP et tés de dégorgement non conformes) qui ne relève absolument pas de la mission de la société [J], au demeurant non impliquée par l’expert à ce titre.

Partant, le jugement est également infirmé sur ce point et la société [J] est mise hors de cause.

Sur la garantie des assureurs

En application de l’article L.124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l’assureur peut, selon l’article L.112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer à son assuré.

Pour mettre en jeu l’action directe des assureurs, il est nécessaire de démontrer que la responsabilité de leur assuré peut être retenue.

Comme indiqué ci-avant, la garantie de la société MAF est acquise pour son assuré. S’agissant de dommages relevant de la responsabilité contractuelle de l’architecte, M. [N] et son assureur sont bien fondés à opposer les limites contractuelles et en particulier la franchise. Le jugement est également confirmé sur ce point.

La garantie des MMA

Les MMA dénient leur garantie.

Le SDC fait valoir qu’aucune des exclusions revendiquées n’est établie, l’avenant technique n°1 du 1er janvier 2010 n’en faisant pas état. Les autres parties n’ont opposé aucun moyen sur ce point.

La société Lorelca affirme que les conditions particulières que le contrat d’assurance n’excluent pas la prise en charge de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il ressort des pièces produites que la société ID construction a souscrit auprès des MMA un contrat DÉFI n°116208380 comportant un volet « Assurance décennale du constructeur » et un volet « Assurance de la responsabilité civile de l’entreprise » (pièces 2, 3 et 4) et que ce contrat a été résilié à effet du 21 juillet 2013 (pièce n°1).

Néanmoins, le premier volet RCD n’a pas vocation à garantir la responsabilité de l’assuré au titre de désordres qui ne relèvent pas de sa responsabilité décennale, ce qui est le cas en l’espèce, le litige portant sur des désordres qui ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination et sur des désordres concernant des éléments dissociables mais dont le bon fonctionnement n’est pas en cause. Aucun grief ne concerne par ailleurs les existants.

Ainsi, ni la garantie obligatoire, ni les garanties facultatives (bon fonctionnement, dommages aux existants et dommages immatériels) ne sont mobilisables en l’espèce. Aucune garantie « Dommages intermédiaires » n’a par ailleurs été souscrite.

En outre, il est rappelé que l’existence d’une réserve interdit toute mobilisation de la police d’assurance de responsabilité décennale.

Quant à la police de responsabilité civile professionnelle (RC), en présence de réserve, elle n’a pas vocation à pallier la défaillance contractuelle de l’entrepreneur dans son obligation de faire, dont il est tenu dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Ceci se traduit par une clause d’exclusion classique dans les contrats d’assurance RC excluant la garantie des désordres affectant les travaux sur l’ouvrage litigieux et explicitement les dommages réservés. Cette clause est admise et n’est pas considérée comme abusive.

En l’espèce, le litige porte sur des ouvrages et /ou travaux auxquels l’assuré a participé et les conventions spéciales n°971K du contrat comporte un article 33 mentionnant expressément cette exclusion. Contrairement à ce qu’indique le SDC, les conditions particulières du contrat font expressément référence aux conditions générales n°248 D et aux conventions spéciales n°971 K. Cette assurance ne couvre pas la responsabilité contractuelle de son assurée.

La société MAAF en sa qualité d’assureur décennal de la société ID construction aujourd’hui liquidée ne doit pas sa garantie faute de retenue de la garantie décennale.

Partant, le jugement est infirmé en ce qu’il a déclaré les garanties des sociétés MMA mobilisables et condamné celles-ci à indemniser le SDC pour l’ensemble des désordres retenus par le tribunal. Ce dernier est débouté de ses demandes au titre des désordres incombant à la société ID construction aujourd’hui liquidée et non assurée au titre de sa responsabilité contractuelle.

Sur l’obligation à la dette

Au vu de ce qui précède, M. [N] et son assureur la société MAF sont condamnés à indemniser les préjudices subis par le SDC au titre du seul griefs n°12 (absence de garde-corps au pourtour des terrasses végétalisées).

En l’absence de condamnation in solidum avec les autres parties, la demande visant à l’application de la clause contractuelle d’exclusion de solidarité est devenue sans objet.

Sur les préjudices subis

Les travaux de remise en état

Au vu de la solution adoptée au litige et en l’absence de contestation sur le quantum, il convient de confirmer le devis validé par l’expert et retenus par le tribunal, soit une somme de 26 169 euros TTC pour les garde-corps (pièce n°13).

Le préjudice de jouissance

Dans les motifs de ses écritures (pages 13 et 14), le SDC demande la confirmation du jugement et maintient qu’il a subi un trouble de jouissance persistant du fait des anomalies qui affectent la construction et dès lors qu’il n’a pas bénéficié d’une jouissance pleine et entière des parties communes pendant de nombreuses années.

Il fait valoir qu’il s’agit d’un trouble collectif trouvant son origine dans une défectuosité ou une non-conformité des parties communes de l’immeuble et précise que le tribunal a fixé le point de départ du trouble au mois de février 2013.

Il produit à l’appui de sa demande des photos peu lisibles (pièces 28 et 29) et des attestations (pièces 42, 43, 44, 45 et 46) évoquant notamment :

— un parking régulièrement inondé et inaccessible en cas de fortes pluies, les eaux n’étant pas évacuées efficacement,

— des infiltrations dans les parties communes dues à la dégradation accélérée du bardage Promeda,

— des jardins ou terrasses qui ne peuvent être librement utilisés par crainte du décrochage de plaques Prodema ou de la présence de guêpes et frelons qui profitent des ouvertures du revêtement pour installer leurs essaims,

— des jardins et terrasses végétalisées dépourvus de toute végétation et où rien ne pousse,

— infiltrations résultant du défaut d’étanchéité des terrasses végétalisées,

— incommodités diverses provenant du dysfonctionnement des pompes de relevage des eaux usées.

M. [N] et son assureur soutiennent que ce préjudice n’est nullement démontré, ni dans son principe, ni dans son quantum. Il ajoute que le tribunal n’a pas arrêté de date précise concernant la fin de la prise en compte de ce préjudice.

L’expert avait retenu que l’évaluation présentée par le SDC de la valeur mensuelle de son trouble de jouissance, soit 800 euros par mois, n’était pas motivée, ni celui lié aux travaux à venir (page 47 du rapport).

Si des désordres importants affectent les parties communes de l’immeuble, le préjudice de jouissance invoqué est sans lien avec les deux manquements contractuels reprochés au maître d''uvre.

Dans ces conditions le jugement est infirmé sur ce point et le SDC est débouté de sa demande à ce titre.

Sur les appels en garantie

Il est admis que, dans leurs rapports entre eux, les constructeurs ne contribuent à la dette qu’à proportion de leur part de responsabilité à l’origine des désordres retenus.

Au vu de la solution adoptée au litige, M. [N] et son assureur, qui ne peuvent se retourner contre la société ID construction au titre leur contribution définitive à la dette, sont déboutés de leur appel en garantie à l’encontre des sociétés MMA et Véritas, mises hors de cause pour le grief le concernant.

Sur la demande de remboursement des dépenses engagées par la société Lorelca

Au vu des précédents développements, et en l’absence de toute preuve d’un lien entre les factures présentées par la société Lorelca et les désordres retenus, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer partiellement les condamnations au titre des dépens puisque seul M. [N], garanti par son assureur, est condamné aux dépens de première instance qui comprennent les frais d’expertise.

Le SDC et la société Lorelca qui succombent en grande partie en appel, sont également condamnés aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code. Ils conserveront chacun la charge de leurs frais irrépétibles.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce justifient de condamner M. [N], garanti par son assureur, à payer au SDC une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Le SDC est condamné de son côté, in solidum avec la société Lorelca, à payer aux sociétés MMA une somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Le SDC est également condamné à payer à la société [J] une somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— mis hors de cause la société [M] [J],

— reçu l’intervention volontaire de la société [M] [J] construction,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes,

— dit que les condamnations interviendraient déduction faite des limites contractuelles opposables à tous s’agissant de garanties facultatives, notamment les franchises et plafonds prévus,

— débouté la société Lorelca de sa demande de remboursement de la somme de 84 502,56 euros,

— condamné M. [F] [N], garanti par la société Mutuelle des architectes français aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Pro-Copro ' Century 21 Beaurepaire de ses demandes concernant les désordres n° 13 (évacuations EP et tés de dégorgement non conformes), 15 (carrelage sur marche d’escalier), 16 (cloison gaine technique), 26 (trottoir du porche), 38 (contrôle et fixation des couvertines), 46 (absorption insuffisante des EP) et 47 (jardins) et de ses demandes en réparation du préjudice de jouissance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Pro-Copro ' Century 21 Beaurepaire de toutes ses demandes à l’encontre des sociétés [M] [J] construction Lorelca, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;

Condamne M. [F] [N], garanti par la société Mutuelle des architectes français à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Pro-Copro ' Century 21 Beaurepaire :

— au titre des travaux de remise en état la somme de 26 169 euros TTC, au titre du grief n°12 actualisée en fonction de la variation de l’indice BT publié mensuellement par l’INSEE, selon la formule suivante : montant du devis x indice BT 1 du mois d’établissement du devis / indice BT 1 du mois au cours duquel le jugement est rendu,

— au titre des honoraires de maîtrise d''uvre un pourcentage de 9 % du montant HT des travaux, TVA en sus,

— au titre du coût de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, un pourcentage de 2,15 % TTC du montant des travaux ;

Condamne M. [F] [N], garanti par la société Mutuelle des architectes français, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Pro-Copro ' Century 21 Beaurepaire la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Pro-Copro ' Century 21 Beaurepaire et la société Lorelca aux dépens de l’appel et à payer aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Pro-Copro ' Century 21 Beaurepaire à payer à la société [M] [J] construction une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,