5ème Chambre

ARRÊT N°-45

N° RG 22/03611 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S2TG

(Réf 1ère instance : 20/02134)

S.A.R.L. LA BELLE ET LA VILAINE

C/

Me [P] [D]

SCI MADRID

Société LOURY-INVEST

SCP PHILIPPE OUAIRY, FRANCOIS BUIN, [P] [D]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2024

ARRÊT :

Rendu par défaut prononcé publiquement le 12 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. LA BELLE ET LA VILAINE, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège

et INTIMEE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean HAMET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Maître [P] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Constance PARIS de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SCP PHILIPPE OUAIRY, FRANCOIS BUIN, [P] [D] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

SCI MADRID agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié de droit au siège.

ET APPELANTE

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL LOURY-INVEST Société à responsabilité à associé unique prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié de droit au siège, ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’ayant pas constitué avocat ;

[Adresse 5]

[Localité 2]

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2015, la société Loury Invest a donné à bail commercial à la société The Jack’s des locaux situés à [Adresse 8], décrits comme étant 'un local d’activités de 300 m², livré brut de béton comprenant une surface de bureaux à l’étage'. Le bail était conclu pour 9 ans commençant le 1er décembre 2015 moyennant un loyer annuel de 25 200 euros HT. La destination du bail était celle de 'bar-restauration'.

Par acte du 5 octobre 2017 au rapport de maître [D], notaire, la société Loury Invest a vendu les murs commerciaux, objets du bail commercial, à la SCI Madrid.

Par jugement du 14 mars 2018, le tribunal de commerce de Rennes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société The Jack’s et par ordonnance du 27 juin 2018, le juge-commissaire a autorisé la vente du fonds de commerce de la société The Jack’s.

Par acte du 10 octobre 2018 au rapport de maître [F], notaire, maître [G], ès-qualités de liquidateur, a cédé à la société La belle et la vilaine, le fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la société The Jack’s. La SCI Madrid, bailleresse, est intervenue à l’acte pour autoriser la cession et permettre l’adjonction d’une nouvelle activité à la destination du bail, à savoir celle de 'café-concert’ sous réserve d’éventuelles mises aux normes administratives et autoriser la réalisation de travaux d’aménagement du local.

Le 24 janvier 2019, la société La belle et la vilaine a déposé à la mairie de [Localité 7] une demande d’autorisation de travaux et une déclaration préalable tendant au changement de destination d’un entrepôt de commerce et à la modification de la façade des lieux loués. Par arrêté du 1er avril 2019, la mairie de [Localité 7] s’est opposée à ladite déclaration préalable au motif que le projet était incompatible avec le PLU en vigueur et elle a rejeté la demande d’autorisation de travaux.

La société SARL La belle et la vilaine, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 juin 2019, a sollicité de sa bailleresse, la société SCI Madrid, qu’elle consente à la résiliation amiable du bail, en raison de l’impossibilité d’ordre administratif dans laquelle elle se trouvait, depuis le mois de mars, d’exploiter l’activité de bar restauration prévue au bail.

Par exploit d’huissier de justice du 29 novembre 2019, la SCI Madrid a fait signifier à la société La belle et la vilaine un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par assignation du 10 avril 2020, la société SARL La belle et la vilaine a fait citer la société SCI Madrid à comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes

Par jugement en date du 2 mai 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société SCI Madrid,

— déclaré la société SARL La belle et la vilaine recevable en toutes ses demandes,

— déclaré la société SCI Madrid recevable en son appel en intervention forcée et garantie tel que dirigé vers maître [D], la SCP notariale Ouairy-Buin-[D] et la société Loury Invest,

— dit que la société SCI Madrid doit garantie de délivrance à la société SARL La belle et la vilaine,

— condamné la société SCI Madrid à payer à la société SARL La belle et la vilaine la somme de 22 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté la société SARL La belle et la vilaine de toutes ses plus amples demandes indemnitaires,

— constaté la résiliation du bail du 6 novembre 2015, avec effet pour l’avenir à compter du 1er avril 2019,

— débouté la société SCI Madrid de toutes ses demandes de paiement d’arriérés de loyers, pénalités, indemnités d’occupation et accessoires,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion et de concours de la force publique,

— débouté la SCI Madrid de son appel en garantie de maître [D], de la SCP notariale Ouairy-Buin-[D] et de la société Loury Invest et rejeté toutes ses demandes à ce titre,

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SCI Madrid à payer à la société SARL La belle et la vilaine la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Madrid à payer à maître [D] et à la SCP notariale Ouairy-Buin-[D], ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Madrid aux entiers dépens de l’instance,

— prononcé l’exécution provisoire du jugement.

Le 10 juin 2022, la société SARL La belle et la vilaine a interjeté appel de cette décision.

Le 24 juin 2022, la SCI Madrid a également interjeté appel.

Par ordonnance du 7 juillet 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 novembre 2024, la société SARL La belle et la vilaine demande à la cour de :

— recevoir son appel, le dire bien fondé et y faire droit,

— rejeter l’appel de la société SCI Madrid, le dire mal fondé,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* constaté la résiliation du bail du 6 novembre 2015 avec effet pour l’avenir à compter du 1er avril 2019,

* condamné la société SCI Madrid à lui payer la somme de 22 000 euros à titre de dommages intérêts,

* l’a déboutée de toutes ses demandes ses plus amples demandes indemnitaires ainsi que de ses autres demandes tendant à voir :

* prononcer l’annulation de la convention de bail pour défaut d’objet licite ou de cause voire sa résolution pour manquement à l’obligation de délivrance incombant à la bailleresse,

* condamner la SCI Madrid à lui verser la somme de 966 397, 78 euros,

* pour le cas où le tribunal n’entérinerait pas cette évaluation, condamner la SCI Madrid à lui verser une provision de 45 000 euros et ordonner une expertise judiciaire aux fins d’évaluer son préjudice,

* condamner en tout état de cause la société SCI Madrid à lui verser à la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamner la société SCI Madrid aux entiers dépens,

*débouter la société SCI Madrid de toutes ses demandes,

Et statuant à nouveau en cause d’appel :

— débouter la société SCI Madrid de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a déclarée recevable,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la faute du bailleur,

À titre principal,

— juger nulle et de nul effet la convention de bail signée le 6 novembre 2015 entre la société Loury Invest et la société The Jack aux droits desquelles viennent respectivement les sociétés SCI Madrid et La belle et la vilaine,

— en conséquence, annuler la convention de bail du 6 novembre 2015,

— la juger bien fondée à solliciter la réparation du dommage que lui cause cette annulation,

À titre subsidiaire,

— juger que le bailleur a manqué à son obligation de garantie de délivrance,

— prononcer la résolution du bail aux torts de la société SCI Madrid pour défaut de délivrance avec effet rétroactif au 6 novembre 2015,

— la juger bien fondée à solliciter la réparation du dommage que lui cause cette résolution,

À titre plus subsidiaire,

— juger que le bailleur a manqué à son obligation de garantie de délivrance,

— prononcer la résolution du bail aux torts de la société SCI Madrid pour défaut de délivrance avec effet rétroactif au 10 octobre 2018,

— la juger bien fondée à solliciter la réparation du dommage que lui cause cette résolution,

À titre infiniment subsidiaire,

— juger que le bailleur a manqué à son obligation de garantie de délivrance,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de la société SCI Madrid avec effet rétroactif au 1er avril 2019,

— la juger bien fondée à solliciter la réparation du dommage que lui cause cette résolution,

En tout état de cause :

— juger que la perte de son droit au bail, pour nullité, résolution ou résiliation entraîne la disparition du fonds de commerce qu’elle a acquis le 10 octobre 2018,

— condamner la société SCI Madrid à réparer le préjudice qui lui a causé l’annulation ou subsidiairement la résolution ou encore plus subsidiairement la résiliation du contrat de bail,

En conséquence :

— condamner la société SCI Madrid à lui payer la somme totale de 842 030 euros en réparation du préjudice que lui cause directement l’annulation ou à titre subsidiaire la résolution ou encore plus subsidiairement la résiliation du bail soit :

* 10 020 euros au titre de l’indemnisation de la perte des investissements réalisés pour l’acquisition du fonds de commerce et de la Licence IV,

* 500 euros au titre de l’indemnisation de l’investissement réalisé pour la réalisation d’études comptables du projet de cession de fonds de commerce, * 22 000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de l’investissement réalisé pour l’acquisition du droit au bail,

* 3 400 euros au titre de l’indemnisation de la perte de certains éléments corporels du fonds de commerce,

* 3 000 euros au titre de l’indemnisation de la perte des stocks acquis avec le fonds de commerce,

* 56 678 euros au titre de l’indemnisation de la perte des investissements réalisés pour les travaux d’aménagement et de rénovation des locaux,

* 12 300 euros au titre de la restitution des loyers ou de l’indemnisation de la perte de l’investissement réalisé dans le paiement de loyers sans pouvoir exploiter le fonds de commerce,

* 4 200 euros au titre de l’indemnisation du manquement par le bailleur à son obligation de restituer le dépôt de garantie,

* 5 120 euros en indemnisation du préjudice liée au paiement de la Cotisation Foncière des Entreprise sans pouvoir exploiter les locaux,

* 3 391 euros au titre des frais de stockage,

* 10 026 euros en indemnisation de frais divers engagés sans cependant pouvoir exploiter les locaux,

* 3 640 euros au titre de l’indemnisation de la perte de l’investissement réalisé en frais de contestation des décisions administratives concernant la destination des locaux,

* 411 880 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance et des gains

manqués,

* 295 875 euros au titre de la perte de chance de pouvoir céder son fonds de

commerce,

— condamner la société SCI Madrid à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI Madrid en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.

Par dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2024, la société SCI Madrid demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et l’y dire bien fondée,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il :

* a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par elle,

* a dit qu’elle doit garantie de délivrance à la société SARL La belle et la vilaine,

* l’a condamnée à payer à la société SARL La belle et la vilaine la somme de 22 000 euros à titre de dommages intérêts,

* a constaté la résiliation du bail avec effet pour l’avenir à compter du 1er avril 2019,

* l’a déboutée de toutes ses demandes de paiement d’arriérés de loyers, pénalités, indemnités d’occupation et accessoires,

* a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion et de concours de la force publique,

* l’a déboutée de son appel en garantie de maître [P] [D], de la SCP notariale Ouairy-Buin-[D] et de la société Loury Invest et a rejeté toutes ses demandes à ce titre,

* l’a condamnée à payer à la société SARL la belle et la vilaine la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée à payer à maître [D] et à la SCP notariale Ouairy-Buin-[D], ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— débouter la société SARL La belle et la vilaine, de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires qui seront déclarées autant irrecevables que mal fondées,

— déclarer irrecevable l’action intentée par la SARL la belle et la vilaine à son encontre,

— constater et subsidiairement prononcer la résiliation du bail consenti à la société SARL La belle et la vilaine par elle, à la date du 29 décembre 2019, soit à la date de la prise d’effet du commandement visant la clause résolutoire,

— condamner la société SARL La belle et la vilaine à lui payer la somme de 22 937,28 euros TTC, correspondants aux loyers et charges échus jusqu’au 31 décembre 2019 ainsi qu’une somme de 1 911,44 euros au titre des pénalités de retard applicables,

— constater que la société SARL La belle et la vilaine est restée occupante des lieux objet du bail commercial, après sa résiliation en tant qu’occupante sans titre ni droit,

— condamner, en conséquence, la société SARL La belle et la vilaine à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 52 920 euros, conformément aux dispositions prévues dans le bail commercial,

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu le 2 mai 2022, en ce qu’il n’établit la résiliation du bail qu’au jour où les activités n’ont plus été en mesure d’être exercées conformément à une autorisation administrative,

— confirmer le jugement rendu le 2 mai 2022, en ce qu’il établit que le seul préjudice directement en lien avec le trouble de droit causé par des décisions administratives, est l’investissement réalisé pour obtenir le droit au bail, évalué à 22 000 euros,

— déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à la société Loury-Invest ainsi qu’à maître [P] [D] et à la société la SCP notariale Ouairy-Buin-[D],

— débouter maître [D] et la SCP notariale Ouairy-Buin-[D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Et si par impossible, la cour la condamnait :

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la société Loury Invest, maître [P] [D] et la SCP notariale Ouairy-Buin-[D], à la garantir et à la relever indemne de l’intégralité des condamnations éventuelles qui seraient prononcées contre elle,

En toute hypothèse,

— condamner, à titre principal la société SARL La belle et la vilaine, et à titre subsidiaire in solidum la société Loury Invest, maître [P] [D] et la SCP notariale Ouairy-Buin-[D], à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SARL La belle et la vilaine aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire signifié par maître [Y], huissier de justice à [Localité 7], le 29 novembre 2019, et qui seront recouvrés par maître Chauvin SELARL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux de première instance et par maître Le Couls-Bouvet pour ceux de deuxième instance.

Par dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2024, la SCP notariale Ouairy-Buin-[D] et M. [P] [D], notaire, demandent à la cour de :

— confirmer la décision dont appel,

— débouter la société SCI Madrid de toutes ses demandes fins et prétentions à leur encontre,

— condamner la société SCI Madrid ou tout succombant à leur verser une somme de 3 000 euros chacun,

— condamner les mêmes aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la Selarl Ab Litis.

La société Loury-Invest n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à l’étude du commissaire de justice, le 6 octobre 2022. Les conclusions d’appelant incident lui ont été dénoncées, le 14 novembre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur l’exception d’irrecevabilité de l’action

Au visa de l’article 122 du code de procédure civile, la SCI Madrid soutient que la société La belle et la vilaine est irrecevable à agir contre elle, car elle a pris l’engagement unilatéral dans l’acte de cession de fonds de commerce de 'renoncer à exercer son recours contre quiconque’ (cf page 15 de l’acte notarié du 10 octobre 2018), et donc a fortiori contre le bailleur. Elle considère que les premiers juges en ont fait une interprétation restrictive.

Selon elle, un tel engagement est un fait juridique, dont elle peut, en qualité de tiers au contrat, se prévaloir.

Elle reprend également son argumentation développée devant le premier juge concernant l’engagement de renoncer à tous recours en ce que l’acte de cession du fonds de commerce, page 18, mentionne que ' le cessionnaire s’oblige expressément à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées dans les documents ci-dessus énoncés et dont il déclare avoir eu connaissance'. Elle rappelle que la société La belle et la vilaine en acquérant le fonds a accepté les clauses stipulées dans l’acte de cession, que les parties ont déclaré qu’elles 'n’ont jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire une condition des présentes.'

Elle ajoute que la preneuse a reconnu avoir reçu tous éclaircissements du notaire et qu’elle était assistée par un conseil.

Elle rappelle que les conditions nécessaires à la conclusion d’un bail sont un objet, une cause et un contenu licite, soutient que la société La belle et la vilaine a accepté en toute connaissance de cause de ne pas se prévaloir de son droit à agir contre le bailleur concernant le fonds acquis et à assumer toutes les difficultés liées au fonds de commerce et notamment s’agissant de ses démarches administratives nécessaires au développement de son activité.

La société La belle et vilaine souligne que la SCI Madrid n’est pas partie à l’acte de cession, ayant simplement été appelée à l’acte afin de lui rendre la cession opposable.

Elle considère que la bailleresse ne peut se prévaloir des clauses de cet acte.

En tout état de cause, elle relève que l’acte ne contient aucune clause par laquelle le preneur aurait expressément pris l’engagement de renoncer à tout recours à l’encontre de la SCI Madrid.

L’article 122 du code de procédure civile dispose :

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SCI Madrid prétend que la société La belle et la vilaine ne dispose pas du droit d’agir à son encontre, au motif qu’elle y aurait renoncé.

Les faits juridiques sont définis dans le code civil comme des agissements ou des événements auxquels la loi attache des effets de droit (article 1100-2 du code civil). Inversement, l’acte juridique recouvre toute manifestation de volonté destinée à produire des effets de droit, qu’il s’agisse d’un accord de volonté ou de la manifestation d’une volonté unilatérale (article 1100-1 du code civil).

De toute évidence, la renonciation à exercer un recours énoncée dans une clause contractuelle n’est pas un fait juridique.

Le bailleur est intervenu à l’acte de cession du fonds de commerce du 10 octobre 2018 (cf page 9 de l’acte) pour consentir à la cession du droit au bail et agréer l’acquéreur comme locataire, agréer la nouvelle activité de 'café-concert’ dans les lieux, et également agréer la réalisation de divers travaux par le locataire.

La renonciation à recours invoquée est énoncée dans l’acte de cession de fonds de commerce, en page 15 au paragraphe 'Hygiène’ dans lequel le cédant déclare :

— 'n’avoir pu communiquer les rapports des différentes commissions d’hygiène, de sécurité, d’accessibilité,

— qu’il a remis au cessionnaire l’ensemble des factures des travaux réalisés par la personne faillie,'

et le cessionnaire déclarant qu’il 'prend le bien en l’état sans recours contre quiconque à ce sujet, et en particulier le cédant, quelles qu’en soient les conséquences, à ses frais, risques et périls.'

L’acte de cession en page 18 comporte dans un paragraphe ' information sur les règles d’urbanisme’ la mention selon laquelle ' le cessionnaire aux présentes s’oblige expressément à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnés dans les documents ci-dessus énoncés et dont il déclare avoir parfaitement connaissance. Il reconnaît au surplus que le notaire soussigné lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets desdites charges, prescriptions et limitations.'

De telles clauses ne peuvent être entendues de manière large, tel que prétendu par la SCI Madrid, et notamment englobant une renonciation à recours contre le bailleur concernant son obligation de délivrance, qui n’a nullement été expressément énoncée et ce d’autant que l’obligation de délivrance, d’ordre public, ne peut faire l’objet d’aménagements conventionnels dans la mesure où elle est de l’essence même du bail.

La cour, comme le tribunal, rejette cette exception et confirme le jugement sur ce point.

— sur le bail

La société La Belle et la vilaine critique le jugement qui n’a pas accueilli sa demande. Elle fait valoir que :

— en application de l’article 1216-2 du code civil, elle peut opposer au bailleur tous les droits et actions que la société The Jack’s pouvait opposer

au bailleur initial, la société Loury Invest, et donc la nullité du contrat à la date de sa conclusion soit le 6 novembre 2015,

— la jurisprudence reconnaît qu’un bailleur manque à son obligation de délivrance dès lors que les locaux ne sont pas dans l’intégralité susceptibles d’être affectés à un usage commercial,

— la décision d’opposition de la commune de [Localité 7] à déclaration préalable du 4 mars 2019 n’est pas uniquement motivée par la modification du PLU qui n’autoriserait plus l’implantation des activités prévues au bail dans la zone Ul 1A, mais aussi par la situation particulière de l’immeuble situé dans le périmètre d’une usine présentant des dangers d’explosion (silos de la société Triskalia),

— l’implantation de ce silo date d’avant le 13 février 2015, ainsi que rappelé par le tribunal administratif,

— la preneuse ne pouvait savoir que le fonds de commerce acquis était irrégulièrement exploité et n’a commis aucune faute,

— le bail doit être déclaré nul au sens des articles 1108 et 1178 du code civil, en l’absence d’objet, l’impropriété à l’usage prévu au bail l’en privant,

— il est également nul pour objet illicite, puisque portant sur des locaux d’entrepôts, ce qui est une violation des règles applicables au statut des baux commerciaux, l’article L145-1 du code de commerce réservant la conclusion d’un bail commercial à des locaux à usage commercial, c’est-à-dire affectés à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle, et ne pouvant, dès lors, porter sur la location de locaux à usage d’entrepôts,

— le bail est encore nul pour erreur, conformément à l’article 1110 du code civil, car le preneur pensait légitimement en 2015 pouvoir exercer dans les locaux loués une activité commerciale, et cette erreur sur la substance a vicié son consentement,

— le bailleur a commis un dol car il ne pouvait ignorer la destination administrative de l’immeuble et a dissimulé sciemment cette information et les risques encourus par le preneur pour le déterminer à signer le bail.

Elle ajoute que les conséquences de cette annulation du bail ne peuvent être un motif pour s’y opposer. En tout état de cause, consécutivement à cette annulation, le remboursement des loyers pour la période antérieure à la cession ne concerne que la société The Jack’s non en procédure.

Elle estime enfin que la bailleresse a aggravé sa faute en autorisant la cession du bail irrégulier, comme d’ailleurs relevé par le tribunal.

À titre subsidiaire, la société La belle et la vilaine demande à la cour de prononcer la résolution du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil, et à tout le moins la résiliation du bail. Elle affirme ainsi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, en ne mettant pas à sa disposition un local conforme à son usage.

Elle fait observer que les renonciations à recours indiquées dans l’acte de cession du fonds de commerce en page 15 ou 18 ou dans l’acte de bail page 4 sont inopérantes, ne concernant pas l’obligation de délivrance de la bailleresse, étant ajouté que celle mentionnée dans l’acte de cession ne concerne en tout état de cause pas la SCI Madrid, tiers.

S’agissant de la date de la résolution du bail, elle considère que la décision du tribunal de fixer celle-ci au 1er avril 2019 manque de cohérence, cette date correspondant uniquement à celle à laquelle le preneur a été informé de la destination administrative de l’immeuble, et le tribunal faisant rétroagir les effets de cette résiliation au 18 octobre 2018 en indemnisant la preneuse du prix d’acquisition du droit au bail.

Elle relève que la destination d’entrepôt de l’immeuble ne pouvait être modifiée depuis février 2015.

Elle soutient que les loyers n’étaient pas utiles depuis au moins la date de l’acte de cession du bail et que cette rétroactivité est d’autant plus justifiée qu’en intervenant à l’acte de cession du fonds de commerce pour autoriser la cession du bail et autoriser le preneur à exercer une activité supplémentaire de ' café-concert', le bailleur a une nouvelle fois manqué à son obligation de délivrance.

Elle demande donc de fixer la date de résolution du bail au 6 novembre 2015, à titre subsidiaire au 10 octobre 2018 et à titre infiniment subsidiaire de prononcer la résiliation de bail au 1er avril 2019.

Elle s’oppose à la demande tendant à constater la résiliation du bail au 31 décembre 2019, à toute demande en paiement des loyers et d’indemnités d’occupation, indiquant sur ce dernier point, que la Cour de cassation retient qu’un 'vendeur n’est pas fondé en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble’ et que 'la partie de bonne foi au contrat de vente, peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé’ (Cass ch. mixte 9 juillet 2004 n° 02-16302).

La SCI Madrid, en réponse, entend contester toute faute. Elle rappelle que la société La belle et la vilaine a acquis le fonds de commerce de la société The Jack’s et que, pour sa part, elle est intervenue à cet acte en qualité de bailleur pour agréer la nouvelle activité de 'café-concert’ sous réserve que les éventuelles mises aux normes soient à la charge du nouveau preneur’ et que le bail stipule ' il [ le locataire] devra obtenir tous agréments ou autorisations nécessaires à l’exercice de son activité s’il y a lieu'.

Elle note que ce n’est que le 24 janvier 2019, soit 3 mois après la cession du fonds de commerce que la société La belle et la vilaine a déposé sa déclaration préalable de travaux pour obtenir le changement de destination d’un entrepôt en commerce et la modification de la façade du restaurant destiné à recevoir du public et que cette démarche est tardive.

Elle ajoute ensuite que, si par arrêté du 1er avril 2019, le maire de [Localité 7] s’est opposé à cette déclaration, c’est en raison d’une modification du PLU le 7 mars 2019, alors que le PLU du 17 mai 2004 autorisait le développement d’une telle activité de restauration.

Elle souligne que la société The Jack’s n’avait à la date de la cession jamais procédé au changement d’affectation du local d’entrepôt en restaurant, alors qu’elle avait réalisé des aménagements au rez-de-chaussée et au premier étage du local, mais que si le changement d’affectation du local avait été fait dès son entrée dans les lieux le 10 octobre 2018, la mairie de [Localité 7] n’aurait pu s’y opposer, le PLU sur lequel elle se fonde dans sa décision étant postérieur (7 mars 2019), de sorte que selon elle, l’impossibilité pour la preneuse d’exploiter son fonds de commerce aujourd’hui ne résulte que de sa propre carence.

Elle fait valoir que ce changement de PLU est un fait du prince constitutif d’un cas de force majeure qui ne peut être imputé à aucun des acteurs dans cette affaire. Selon elle, la société La belle et la vilaine est donc mal fondée à lui reprocher un défaut de délivrance pour un fait postérieur à la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, alors qu’à la date de conclusion du bail en 2015 et a fortiori à la date de la cession du fonds de commerce, le développement d’une activité commerciale de 'restauration-café-concert’ dans les locaux de la SCI Madrid était tout à fait possible.

Elle souligne qu’il appartenait à la société The Jack’s d’effectuer toutes les déclarations concernant son activité et que les locaux étaient alors la propriété de la société Loury Invest.

Elle relève que la société La belle et la vilaine dispose d’une action en garantie contre son cédant en application de l’article 1641 du code civil, alors qu’aucune obligation de garantie ne pèse sur la SCI Madrid, tiers à la cession du fonds.

En tout état de cause, la SCI Madrid demande à être exonérée de toute responsabilité en application de l’article 1148 ancien du code civil et du fait du prince.

À titre subsidiaire, si la cour prononçait la nullité du bail, elle demande de dire que sa responsabilité n’est pas engagée, car le défaut de délivrance ne lui est pas imputable, seule la responsabilité de la société Loury Invest pouvant être recherchée. Elle note que toute annulation rétroactive du bail empêcherait toute transmission de ce bail à la SCI Madrid.

Elle estime que la résiliation du bail doit être constatée à la date du 29 décembre 2019. Elle considère que cette résiliation ne lui est pas imputable, qu’à supposer que la conformité du bail a pris fin en cours de bail, le bail était conforme et valide les premières années de son existence, les sommes payées par le preneur jusqu’à ce moment sont acquises au bailleur et on ne peut lui faire grief d’avoir refusé d’acquiescer un arrangement contraire. Elle estime être de bonne foi dans la tentative de conciliation au cours de laquelle la preneuse a fait part de demandes exorbitantes.

Selon elle, la résiliation du bail doit être prononcée aux torts exclusifs du preneur, au motif qu’il a refusé de payer les sommes commandées selon commandement visant la clause résolutoire signifié le 29 novembre 2019 et resté sans effet à ce jour.

Elle réclame le paiement des loyers échus au 31 décembre 2019 soit la somme de 22 937,28 euros et une somme de 1 911,44 euros au titre des pénalités de retard applicables ainsi qu’une somme de 52 920 euros pour l’occupation illicite du bien de janvier 2020 à juillet 2021, au regard d’une ordonnance du juge de la mise en état du 10 juin 221 qui impose à la société La belle et la vilaine de restituer les locaux.

Me [P] [D] et la société notariale Philippe Ouairy, François Buin, et [P] [D] formulent les observations suivantes :

— la cession de contrat pour évoquer la nullité du bail originel suppose que le cédant cède sa qualité de partie au cessionnaire avec l’accord de son co-contractant, le cédé, alors que tel n’est pas le cas en l’espèce,

— on doit donc se placer à la date du bail conclu par la société La belle et la vilaine pour apprécier la demande de nullité,

— le 5 octobre 2017, le jour où Me [D] a instrumenté, le règlement du PLU ne faisait pas obstacle à l’exploitation d’un bar-restaurant, un certificat d’urbanisme révélant que l’immeuble en cause était situé en zone Ul1, classement permettant une exploitation commerciale de l’immeuble.

* sur la nullité du bail

L’article 1178 du code civil énonce :

Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

La SCI Madrid est intervenue à l’acte de cession du fonds de commerce du 10 octobre 2018 pour :

'déclarer :

— que le montant actuel du loyer s’élève à la somme de 2 100 euros payable d’avance le premier de chaque mois,

— que le montant du dépôt de garantie versé est d’un montant de 4 200 euros,

— qu’aucune contravention aux clauses du bail n’a été commise, susceptible de permettre au bailleur de demander la résiliation du bail ou refuser le renouvellement du bail au profit du cessionnaire,

— qu’il n’a été apporté aucun changement à l’activité autorisée ni à la désignation des lieux loués,

— avoir personnellement vérifié que les biens objets du bail n’ont fait l’objet d’aucun travaux en contravention avec les charges et conditions du bail et plus particulièrement que les travaux éventuellement réalisés et nécessitant son accord ont été préalablement et valablement autorisés par lui,

….

— consentir à la cession du droit au bail et agréer l’acquéreur comme locataire,

— agréer la nouvelle activité de 'café-concert’ dans les lieux, sous réserve que les éventuelles mises aux normes administratives soient à la charge du preneur,

— être informé des travaux d’embellissement, de rafraîchissement et de décoration que le cessionnaire envisage à l’intérieur des locaux afin des locaux,

— agréer la pose d’une nouvelle enseigne en façade par le nouveau locataire, sous réserves des autorisations administratives nécessaires,

— agréer la réalisation d’un projet d’aménagement de la terrasse.'

….

Au vu de ces stipulations engageant la SCI Madrid à l’égard du cessionnaire, son nouveau preneur, le tribunal a justement considéré que la demande de nullité du bail les liant ne pouvait en l’espèce s’apprécier qu’à la date de cet acte soit le 10 octobre 2018, qui marque la rencontre des consentements entre la société La belle et la Vilaine et la SCI Madrid.

La cour considère que la société La belle et la vilaine ne peut se prévaloir des dispositions des articles 1216 et suivants du code civil, les conditions du bail initial ayant été modifiées en accord avec les deux nouveaux contractants. Toute demande de nullité du bail à compter du 6 novembre 2015 ne peut donc être valablement entreprise.

Il appartient donc à la société appelante de démontrer qu’à la date du 10 octobre 2018, existe une cause de nullité du bail, et donc, tel qu’invoqué, une absence d’objet, un objet illicite ou un vice du consentement.

L’arrêté du maire de [Localité 7] en date du 1er avril 2019 faisant opposition à la déclaration préalable de travaux présentée le 24 janvier 2019 par la société preneuse, se fonde sur :

— le fait que la construction objet de la demande de changement de destination et de modification de façades est située dans un secteur de risque et de nuisance technologique, dans le périmètre significatif (effets irréversibles ou effets indirects par bris de vitres) au sein duquel les changements de destination sont autorisés sous réserve de ne pas augmenter la population exposée,

— le fait que le projet prévoit l’aménagement d’un établissement recevant du public d’une capacité déclarée de 289 personnes en lieu et place d’un entrepôt, augmentant ainsi la population exposée aux risques,

— le fait que la demande portant sur un changement de destination avec une modification de façade relève de la procédure de permis construire et non de celle de la déclaration préalable.

Cet arrêté vise le plan local d’urbanisme approuvé le 7 mars 2019.

Jusqu’à la cession de 2018, les lieux étaient exploités par la société The Jack’s conformément à la destination donnée au bail initial à savoir une activité de 'bar-restauration'. La teneur de cet arrêté révèle qu’aucune demande d’autorisation de travaux d’aménagement des locaux en vue d’accueillir du public n’avait été présentée par le précédent preneur, le maire considérant en effet que la demande de la société La belle et la vilaine portait sur 'une demande d’aménagement d’un établissement recevant du public en lieu et place d’un entrepôt', laquelle correspond à la désignation du bien dans le bail d’origine de 2015, correspondant à 'un local brut de béton'.

Si la présence de l’usine Triskalia dans l’environnement des locaux remonte à 2015, telle que soulignée par le juge des référés administratif (saisi en juin 2019 par la preneuse en vue de suspendre l’arrêté du maire, demande qui a été rejetée par ordonnance du 9 juillet 2019), il n’est démontré par aucune pièce, que l’exploitation par l’ancien preneur sans autorisation demandée au titre de l’urbanisme, était irrégulière, dans la mesure où il est justifié en l’espèce que le PLU de 2004 alors en vigueur permettait l’exploitation commerciale du bien.

Cette seule exploitation sans demande d’autorisation ne peut donc suffire à affirmer que le bail consenti en 2018 par la SCI Madrid à la société La belle et la vilaine était dépourvu d’objet ou portait sur un objet illicite.

La SCI Madrid a acquis le bien le 5 octobre 2017 de la société Loury Invest. Le bien est décrit alors non comme 'un local d’entrepôt’ mais comme 'un local d’activités comprenant deux cellules (un local de 300m² et un autre d’environ 450 m² ', actuellement loués pour le premier au profit de la société The Jack’s et pour le second au profit de l’association Les agités du bocal.

Il n’est nullement démontré que la SCI Madrid a induit le preneur en erreur en 2018, alors que le PLU alors en vigueur autorisait l’exploitation commerciale du bien loué et qu’elle ne pouvait anticiper la modification de ce règlement.

Aucun vice du consentement n’affecte le bail liant les parties à la date du 10 octobre 2018. La demande de nullité du bail est rejetée.

* sur la résolution du bail

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de la chose louée.

L’obligation de délivrance s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution efface l’acte juridique tant pour ses conséquences passées que pour les conséquences à venir, et se distingue de la résiliation qui n’entraîne l’anéantissement du contrat que pour l’avenir.

Conformément aux règles qui gouvernent la résolution pour inexécution, seule une inexécution imparfaite d’une gravité suffisante permet le prononcé de la résolution du contrat par le juge entraînant son anéantissement.

La SCI Madrid, en l’espèce, a consenti le 10 octobre 2018 à la cession du droit au bail commercial portant sur une activité de 'bar-restaurant', et à l’ajout d’une activité de 'café-concert’ par la société La belle et la vilaine.

Dès lors que le local remis au preneur ne permet pas la destination contractuellement convenue, à savoir une activité de 'restaurant-café concert', le défaut de délivrance est caractérisé.

Quand bien même l’impossibilité d’exploiter a été formalisée par l’arrêté du maire le 1er avril 2019, et résulte d’une modification du PLU étrangère au bailleur, de telles circonstances ne peuvent exonérer la SCI Madrid de son obligation de délivrance.

Si la société La belle et la vilaine a présenté une demande d’autorisation de travaux le 24 janvier 2019, soit un peu plus de deux mois et demi après l’acte de cession, il est à raison considéré par les premiers juges que le délai écoulé ne peut être considéré comme tardif, au regard du nécessaire délai de préparation de tels dossiers et la SCI Madrid est mal fondée à soutenir qu’il appartenait à la preneuse de présenter plus tôt sa demande d’autorisation de travaux, avant la modification du PLU, un tel argument n’étant pas de nature à l’exonérer de sa propre défaillance dans son obligation de délivrance.

Le manquement du bailleur à son obligation est donc établi.

En l’absence de démonstration par la société La belle et la vilaine d’une impossibilité d’exploiter dès l’origine du bail, dans la mesure où la modification du PLU est survenue ultérieurement, il est considéré que ce manquement n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier une résolution du contrat de bail au 10 octobre 2018.

L’absence de délivrance conforme à la destination suffit en revanche à justifier le prononcé de la résiliation du bail à la date du 1er avril 2019 comme justement retenu par les premiers juges, cette date matérialisant de façon incontestable le défaut de délivrance du bailleur, et à retenir que la SCI Madrid, défaillante dans son obligation de délivrance, doit supporter les conséquences indemnitaires directes de cette résiliation du bail. Le jugement est confirmé.

La demande de la bailleresse tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 décembre 2019 à la suite d’un commandement de payer est donc sans objet, le bail étant déjà résilié à cette date. La cour confirme en conséquence le rejet de cette demande de la SCI Madrid.

* sur les demandes de la SCI Madrid

S’agissant des loyers, le bail ayant pris fin le 1er avril 2019, toute demande en paiement de loyer pour la période de mai 2019 à décembre 2019 est infondée. Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette cette demande.

En ce qui concerne la mesure d’expulsion, la SCI Madrid n’entend pas contester le jugement en ce qu’il dit n’y avoir lieu à expulsion. La bailleresse ne formule d’ailleurs aucune demande sur ce point. Le jugement est confirmé.

En ce qui concerne la demande en paiement au titre d’une indemnité d’occupation, la jurisprudence invoquée par la partie appelante concerne un acte de vente annulé et n’est pas transposable en l’espèce, s’agissant d’un bail résilié.

La cour note que le juge de la mise en état, par ordonnance du 10 juin 2021, a constaté que l’exploitation prévue au bail était impossible, a dispensé le preneur de verser le montant du loyer et a autorisé le bailleur à reprendre possession des lieux. Si compte tenu d’une résiliation du bail prononcée au 1er avril 2019, seules des indemnités d’occupation et non des loyers sont susceptibles d’être réclamés au preneur après cette date, les termes de cette décision qui dispense le preneur de paiement de verser le montant du loyer, ici entendu comme indemnité d’occupation, s’opposent au bien fondé de cette demande.

La cour confirme le jugement qui rejette la demande portant sur des indemnités d’occupation et déboute plus particulièrement la SCI Madrid de sa demande de condamnation à paiement d’une somme de 52 920 euros pour des indemnités d’occupation de janvier 2020 à juillet 2021.

— sur les demandes indemnitaires de la société La belle et la vilaine

La cour n’examinera ces demandes qu’en tant que demandes consécutives à la résolution du bail et non à la nullité du bail, celle-ci ayant été écartée.

La société appelante estime que l’allocation de la seule somme de 22 000 euros représentant le prix d’acquisition du droit au bail commercial, ne peut suffire à l’indemniser de ses préjudices subis en raison du défaut de délivrance.

Elle fait valoir qu’elle a engagé de nombreux frais en vue de l’exploitation de locaux et a payé au bailleur des loyers en pure perte.

Elle réclame :

— des frais d’acquisition du fonds : 10 200 euros (frais d’avocats pour 6 320 euros), facture de greffe (78,34 euros), frais de notaire et frais d’enregistrement (3 622 euros),

— des frais de comptabilité pour l’acquisition du fonds : 500 euros,

— la perte du droit au bail : 22 000 euros,

— la perte de certains éléments corporels du fonds de commerce : 3 400 euros,

— la perte du stock : 3 000 euros,

— les travaux d’aménagement et des frais divers : 56 678,17 euros,

— les loyers payés depuis le 10 octobre 2018 au 30 avril 2019: 12 300 euros,

— le dépôt de garantie : 4 200 euros,

— les frais de fonctionnement de la société : 5 120 euros,

— les frais de stockage : 3 391 euros,

— les frais divers et abonnements : 10 026 euros,

— les frais liés à la contestation de l’arrêté du 1er avril 2019 : 3 640 euros,

— les gains manqués : 411 880 euros,

— la perte de chance de pouvoir céder son fonds de commerce : 295 875 euros.

La SCI Madrid estime que le tribunal a justement écarté les demandes en restitution des loyers et charges payés par le locataire, le bail n’étant pas nul à la date de la cession.

Elle considère n’avoir commis aucune faute et qu’aucune somme ne peut être mise à sa charge.

Elle fait valoir que le préjudice invoqué par la société La belle et la vilaine n’est pas avéré. Elle indique qu’elle n’a jamais ouvert son fonds de commerce, et n’a donc subi aucune perte de bénéfices ou de perte de chance de valoriser son fonds de commerce.

Elle relève que ses demandes sont exorbitantes.

Si la cour retenait l’existence d’un préjudice, elle considère qu’il n’est qu’éventuel, la société La belle et la vilaine ne faisant d’ailleurs état que d’un prévisionnel. Un tel préjudice hypothétique n’est donc, selon elle, pas indemnisable.

Elle déclare que tout au plus, le seul montant qui pourrait lui être alloué est celui qu’elle a dépensé pour acquérir le droit au bail.

Elle objecte qu’elle n’a pas à supporter tous les frais qui résulte d’un choix délibéré de l’appelante qui ne lui est pas imputable, citant par exemple, les frais d’avocat payés pour l’acquisition du fonds de commerce.

Les parties admettent que le paiement du droit au bail de 22 000 euros constitue un préjudice en lien avec ce défaut de délivrance.

La société La belle et la vilaine est mal fondée à réclamer restitution des loyers payés avant le 1er avril 2019, à défaut de caractériser le défaut de délivrance du bailleur avant cette date. En revanche, au regard de l’impossibilité de toute exploitation dans les lieux loués à compter du 1er avril 2019, sa demande sur ce point est justifiée pour le loyer d’avril 2019 dont elle justifie le paiement (2 100 euros) ainsi que le dépôt de garantie de 4 200 euros, la bailleresse ne justifiant pas que des sommes lui restent dues.

L’appelante ne démontre pas avoir été contrainte de payer des frais au titre d’abonnement électrique postérieurement à la résolution. La somme réclamée à ce titre n’est pas retenue.

Elle justifie toutefois avoir réglé des cotisations d’assurances pour le bien loué en 2019 et 2020, la cour estime fondée sa demande indemnitaire à ce titre, soit 1 215,13 euros.

La société La belle et la vilaine justifie avoir payé de 2019 à 2023 des frais de cotisations foncières des entreprises, soulignant que sa présence à cette procédure empêchait sa dissolution. La cour considère que ces frais constituent un préjudice en lien avec la résiliation du bail, et donc indemnisable et retient donc la somme de 5 120 euros.

Toutes les demandes indemnitaires basées sur des prévisionnels d’exploitation sont hypothétiques. Aucune perte réelle d’exploitation n’est avérée, la société La belle et la vilaine n’ayant jamais exploité le fonds. À défaut de constituer des préjudices directs et certains en lien avec le défaut de délivrance, les demandes portant sur des gains manqués (411 880 euros) ou une perte de chance de céder son fonds (295 875 euros) sont rejetées.

La société La belle et la vilaine doit supporter les frais qu’elle a engagés de sa propre initiative. Il en est ainsi des frais suivants :

— les frais engagés pour contester l’arrêté du maire devant le tribunal administratif (3 640 euros),

— les frais d’assistance par un conseil à l’acte de cession du fonds de commerce (6 320 euros),

— les frais d’expert comptable pour un bilan prévisionnel dressé dans le cadre des opérations d’acquisition du fonds de commerce (500 euros),

— les frais pour des travaux d’aménagement engagés avant même de présenter sa demande d’autorisation de travaux pour changement de la destination

(10 026 euros).

Les frais de greffe et frais notariés pour la réalisation de l’acte de cession du fonds de commerce ne constituent pas un préjudice directement en lien avec le fait générateur de dommage. La demande portant sur les sommes de 78,34 euros et 3 622 euros est écartée.

De même, la société La belle et la vilaine ne démontre pas que la perte de certains éléments corporels (meubles sur mesure et système d’alarme) du fonds de commerce qu’elle n’a pu céder (3 400 euros) ou la perte de son stock constitué par des fûts de bière (3 000 euros), qu’elle n’a pu valoriser, sont des préjudices directement en lien avec le défaut de délivrance. Il en est de même de ses frais de stockage de mobiliers acquis avec le fonds de commerce dans l’attente de les vendre (3 391 euros).

En conséquence la cour condamne la SCI Madrid à payer à la société La belle et la vilaine la somme totale de :

22 000 +2 100 + 4 200 + 1 215,13 + 5 120 = 34 635,13 euros.

Le jugement est infirmé en ce qu’il limite l’indemnisation à la somme de

22 000 euros et la société La belle et la vilaine est déboutée de ses demandes en ce qu’elles portent sur des prétentions non évoquées en première instance.

— sur les recours en garantie

La SCI Madrid entend être garantie solidairement ou in solidum par la société Loury Invest, Me [D] et la SCP notariale Ouairy-Buin-[D].

S’agissant de la société Loury Invest sa venderesse, elle rappelle qu’elle lui doit une garantie au titre des vices cachés et qu’en application de l’article 1112-1 du code civil, elle est tenue à une obligation d’information.

Elle estime que si un défaut de délivrance est reconnu à ses torts, la constitution du risque a pris forme au moment où la société The Jack’s n’a pas déclaré les nouvelles activités auxquelles elle s’adonnait dans le local, et que la société Loury Invest ne l’a pas informée qu’un tel vice affectait le bail commercial portant sur l’immeuble cédé.

S’agissant du notaire rédacteur de l’acte et de la SCP notariale, elle lui reproche un manquement à son obligation d’information et de conseil, observant que, si elle avait eu connaissance de cette absence de conformité, elle aurait pu engager des démarches de régularisation.

Elle rappelle que le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte instrumenté.

Me [D] et la SCP notariale contestent la demande formée à leur encontre. Ils font valoir que lorsque Me [D] a reçu l’acte, l’immeuble était d’ores et déjà à usage commercial et qu’à la date du 5 octobre 2017, le règlement du PLU ne faisait pas obstacle à l’exploitation d’un bar-restaurant. Ils rappellent que Me [D] a pris soin de solliciter un certificat d’urbanisme lequel révélait que l’immeuble était situé en zone Ul1, permettant une exploitation commerciale.

Ils ajoutent que, si le permis de construire d’origine délivré en 1993 prévoyait un usage d’entrepôt, il n’appartenait pas au notaire de rechercher le permis de construire initial de l’immeuble, qui datait de plus de 25 ans.

* sur la garantie de la société Loury Invest

La garantie des vices cachés est prévue aux articles 1641 et suivants du code civil.

L’article 1641 du code civil énonce ainsi :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il n’est pas démontré par la SCI Madrid qu’à la date de l’achat de l’immeuble, soit le 5 octobre 2017, l’exploitation de l’immeuble donné à bail était impossible, en raison des règles d’urbanisme alors applicables. Il est en effet constant qu’un certificat d’urbanisme délivré le 8 août 2017 mentionnait que le terrain se situait en zone Ul1, selon le PLU du 7 mai 2004.

Le risque d’une impossibilité d’exploitation commerciale auquel la SCI Madrid s’est exposée en donnant son accord à la cession du fonds de commerce entre la société The Jack’s et la société La belle et la vilaine n’est pas né de l’absence de demande d’autorisation administrative par la société The Jack’s, mais de la modification du PLU, événement que la société venderesse, la société Loury Invest ne pouvait connaître en 2017. L’absence d’information qui lui est reprochée ne peut être constitutive d’un vice caché.

L’article 1112-1 du code civil dispose :

Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Le bail du 6 novembre 2015 consenti par la société Loury Invest à la preneuse portant sur 'un local d’activités de 300 m² livré brut de béton, comprenant une surface de bureaux à l’étage', en vue d’y 'exploiter personnellement une activité de bar-restauration', prévoit, page 4 du bail, que 'le preneur devra obtenir tous agréments ou autorisations nécessaires à l’exercice de son activité s’il y a lieu', de sorte que ces démarches administratives incombait au seul preneur sans obligation d’en aviser le bailleur.

Il n’est pas discuté qu’une exploitation commerciale du bien a été effective du 1er décembre 2015, date de prise d’effet du bail au 14 mars 2018, date de la liquidation judiciaire de la société The Jack’s de sorte que la connaissance certaine par la société Loury Invest, le 5 octobre 2017, de ce manquement de la société The Jack’s n’est pas établie.

La SCI Madrid ne démontre donc pas que la société Loury Invest détenait l’information selon laquelle la preneuse, la société The Jack’s, n’avait pas sollicité les autorisations administratives en vue d’exploiter commercialement le bien. Une telle information, devant malgré tout être connue et communiquée à l’acquéreur, ne peut avoir de caractère déterminant, alors qu’il est argué par la SCI Madrid de la possibilité en tout état de cause d’une exploitation commerciale le 10 octobre 2018 au regard du PLU en vigueur.

Sa demande de garantie est rejetée.

* sur la garantie du notaire

Les obligations du notaire, lorsqu’elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

L’article 1382 devenue 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il appartient à la SCI Madrid de rapporter la preuve de la responsabilité de Me [D].

La faute reprochée à Me [D] en l’espèce, un manquement à son obligation d’information et de conseil pour ne pas avoir attiré l’attention de la SCI Madrid acquéreur de l’immeuble le 5 octobre 2017 de l’absence de demande par la société The Jack’s de déclaration de travaux permettant la transformation des lieux loués de simple entrepôt en restaurant-bar, n’apparaît pas en lien avec le préjudice causé, qui est ici le risque d’une opposition administrative au projet d’exploitation commerciale, alors que ce risque n’est né que de la modification du PLU en 2019, soit deux ans après l’acte notarié et que le certificat d’urbanisme réclamé par le notaire en 2017 ne révélait aucun empêchement à une exploitation commerciale. La demande de garantie recherchée n’est pas fondée.

La cour confirme le jugement en ce qu’il rejette ces demandes en garanties.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société La belle et la vilaine et au profit de la Me [D] et de la SCP notariale Ouairy-Buin-[D] La cour condamne la SCI Madrid à payer à ce titre à la société La belle et la vilaine une somme de 5 000 euros et à Me [D] et de la SCP notariale Ouairy-Buin-[D] une somme de 2 500 euros.

La SCI Madrid qui succombe en ses prétentions est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés au cours de cette instance d’appel.

La SCI Madrid est condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré du sauf en ce qu’il condamne la SCI Madrid à payer à la société La belle et la vilaine la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Condamne la SCI Madrid à payer à la société La belle et la vilaine la somme de 34 635,13 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Déboute la société La belle et la vilaine de ses nouvelles demandes indemnitaires ;

Déboute la SCI Madrid de sa demande en paiement d’une somme de 52 920 euros d’indemnités d’occupation ;

Condamne la SCI Madrid à payer à la société La belle et la vilaine la somme de 5 000 euros et à maître [P] [D] et à la SCP Philippe Ouairy, François Buin et [P] [D] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Madrid aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente