COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 24/07542 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W42W

AFFAIRE :

[B] [N]

et autres

C/

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE PIR RELAYE BESSANCOURS (SMAPP)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Octobre 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 19]

RG n° : 23/216

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Sophie REVERS,

M^e Dominique LE BRUN,

Mme [S] [J] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Thomas RAEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [R] [T] [V]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Thomas RAEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Y] [Z] [D] [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Thomas RAEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [C] [M] [A] [V] EPOUSE [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Thomas RAEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

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SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 17] [Localité 11] (SMAPP)

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [S] [J], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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Le Syndicat mixte pour l’aménagement de la plaine de [Localité 18], ci-après dénommé le SMAPP, procède à l’expropriation de parcelles cadastrées [Cadastre 10] (d’une superficie de 997 m²) et BA [Cadastre 4] (celle-là étant expropriée pour partie, à concurrence de 2 495 m²) sises [Adresse 14] à [Localité 17] (95), appartenant à [B] [G], [R] [V], [Y] [V] et [C] [V], ci-après dénommés ' les consorts [V]', et ce, aux fins de réaliser un projet d’aménagement forestier de la plaine de [Localité 18]. La déclaration d’utilité publique est datée du 24 février 2020, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 24 juin 2021.

Saisi par le SMAPP selon requête datée du 31 juillet 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 19] a par jugement en date du 1er octobre 2024 fixé le montant de l’indemnité due aux consorts [V] à 2 933,28 euros, soit 2 444,40 euros au titre de l’indemnité principale et 488,88 euros au titre de l’indemnité de remploi, sur la base de un euro/m² mais en pratiquant un abattement pour occupation de 30 %, et a condamné le SMAPP à payer aux consorts [V] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 3 décembre 2024, les consorts [V] ont relevé appel de ce jugement.

En leur mémoire parvenu au greffe le 5 février 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 27 mai 2025, les consorts [V] exposent :

— que les biens sont viabilisés et situés à proximité des transports, alors qu’il n’existe pas de risques naturels ; que ces terrains sont nivelés et couverts de gravillons, avec un parking, alors que même si des travaux y ont été faits sans autorisation, toute action en justice à ce sujet est prescrite ;

— qu’ils ne doivent dès lors pas être évalués comme des terrains en zone naturelle ;

— qu’à la date de référence ils se trouvaient en zone Nf ;

— qu’une société a valorisé ces biens à 86 000 euros ;

— qu’ils sont en droit de réclamer pareille somme au titre de l’indemnité principale, et 9 600 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— que subsidiairement, il y a lieu de retenir une situation privilégiée si bien que l’indemnité principale s’élèverait à 76 824 euros et l’indemnité de remploi à 8 682 euros ;

— que très subsidiairement, il n’y aurait pas lieu à abattement car il s’agit de terrains nus, si bien que l’indemnité principale serait de 3 492 euros et l’indemnité de remploi de 698,40 euros ;

— qu’en outre une dépréciation du surplus peut être retenue, la somme de 998 euros étant due.

Les consorts [V] demandent en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement quant aux indemnités, et d’en fixer le montant comme suit :

—  86 000 euros au titre de l’indemnité principale et 9 600 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— subsidiairement, 76 824 euros au titre de l’indemnité principale et 8 682 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— très subsidiairement 3 492 euros au titre de l’indemnité principale et 698,40 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  998 euros au titre de la dépréciation du surplus ;

et de condamner le SMAPP au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 11 février 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée avec avis de réception du 27 mai 2025, le SMAPP réplique :

— que si les appelants soutiennent qu’ils s’agit d’un terrain à bâtir c’est à la date de référence que cette question doit être appréciée, alors qu’en l’espèce les parcelles étaient, du fait de leur classement en zone N, inconstructibles ;

— que ces terres sont polluées, ce qui a motivé la prise d’arrêtés préfectoraux en réduisant les possibilités d’exploitation, en raison des risques pour les personnes ;

— que l’ampleur de la pollution compense la situation privilégiée des terres qui sont proches d’une zone industrielle ;

— que l’étendue de la pollution doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation ;

— que la situation privilégiée des terres doit être reconsidérée en ce que elles ne peuvent recevoir aucune autre destination qu’une forêt ; qu’elles ne sont desservies par aucun réseau ;

— que le tribunal a correctement évalué ces terres, en appliquant notamment un abattement pour occupation agricole ;

— qu’une valeur de un euro/m² doit être retenue conformément aux nombreuses décisions de justice qui ont été rendues par le juge de l’expropriation de Pontoise et par la Cour d’appel de céans ;

— que s’agissant de la dépréciation du surplus, il s’agit d’une demande nouvelle, comme telle irrecevable ;

— que de plus, la partie non expropriée se situe en zone A, et est donc par nature inconstructible, si bien qu’aucune dépréciation ne peut être mise en évidence.

Le SMAPP demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner les consorts [V] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 23 juillet 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 25 juillet 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de confirmer le jugement dont appel, faisant valoir :

— que la valeur vénale des terres sur le marché est affectée par le phénomène de pollution ;

— que la situation privilégiée des parcelles en cause est à relativiser, eu égard à la circonstance qu’il n’existe pas de pression foncière, et à la présence de routes, lesquelles n’apportent aucune plus-value à des terres inconstructibles ;

— que les termes de comparaison produits par les consorts [V] sont anciens, alors que ceux versés aux débats par le SMAPP sont adaptés.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En application de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur les indemnités principale et de remploi

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En vertu de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 1er octobre 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, se situe au 5 juin 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Les parcelles litigieuses ne sont pas constructibles ainsi qu’il est prévu à l’article N 1 du plan local d’urbanisme, l’article N 2 autorisant tout au plus, en zone Nf, des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; il importe peu, à cet égard, que les constructions illicites qui s’y trouvent ne puissent plus faire l’objet d’une action en justice pour cause de prescription. Les terres sont situées dans une zone entourée de communes fortement urbanisées.

Il est constant que ces parcelles, à l’instar de partie de celles sises sur les communes de [Localité 11] et de [Localité 15], ont été polluées par les eaux usées provenant de la ville de [Localité 16], et ce depuis l’année 1899 ; sont présents des métaux lourds (arsenic, plomb, cadmium, chrome, cuivre, nickel, mercure, zinc), et des arrêtés datés de 1999 et du 31 mars 2000 ont prohibé la vente de cultures légumières en provenant, puis leur production, un autre arrêté du 15 juin 2019 ayant interdit toute culture à vocation humaine ou animale. D’ailleurs, il est prévu d’interdire au public l’accès des zones les plus polluées et de les chauler. Et cette pollution a une incidence négative sur la valeur des terres dont s’agit, même si la circulation du public n’y a pas été interdite car la pollution des eaux n’est pas toxique à un point tel que semblable mesure doive être prise. Dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rétablir l’équilibre qui a été rompu par l’expropriation, en allouant à la partie expropriée une somme correspondant à la valeur des parcelles en cause. Celle-ci est nécessairement amoindrie par l’état de pollution. Il doit en conséquence en être tenu compte dans l’évaluation de l’indemnité de dépossession revenant aux appelants, comme l’a fait le premier juge à juste titre.

La partie expropriée invoque diverses ventes dont les références de publication ne sont pas produites ; elles ne sauraient donc être retenues.

Le SMAPP, de son côté, invoque divers actes d’adhésion ou accords amiables qui ont été conclus. Il produit également des références d’actes de vente portant sur des parcelles dont la configuration est semblable à celles objet du litige, notamment les suivantes :

— vente du 23 février 2021, portant sur des terres sises à [Localité 13] et [Localité 17], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 13] et [Localité 17], pour 0,60 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11] et [Localité 15], pour 0,87 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 17], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,93 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 15] et [Localité 17], pour 0,92 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,64 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,55 euros le m² ;

— vente du 7 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 24 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 15], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 4 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 11], pour 0,94 euros le m² ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 19] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 15] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— autre jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 19] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 15] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 19] le 15 avril 2022 (terres sises à [Localité 11] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 19] le 25 novembre 2022 (terres sises à [Localité 11] évaluées à 0,70 euros/m²).

Aucune des références susvisées ne dépasse un prix de un euro/m² alors que la plupart retiennent un prix de 0,70 euros/m².

Les consorts [V] prétendent, pour obtenir une indemnité plus importante, que leurs terrains bénéficient d’une plus-value liée à leur situation privilégiée. Or il a été nécessairement tenu compte de leur situation dans les éléments de comparaison analysés supra.

Le premier juge doit ainsi être approuvé d’avoir fixé la valeur des parcelles à un euro/m², avec application d’un abattement de 0,7 que la Cour maintiendra, pour occupation agricole d’une part, et construction irrégulière d’un parking d’autre part.

En définitive, les indemnités allouées aux consorts [V] ont été correctement évaluées, si bien que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la dépréciation du surplus

Les consorts [V] soutiennent que la parcelle BA [Cadastre 4] d’une contenance totale de 4 490 m² n’a pas été appréhendée en totalité dans l’expropriation, mais à concurrence de seulement 2 495 m² si bien que le restant sera dégradé.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 566 permet toutefois aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge des demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Au cas d’espèce, la demande relative à la dépréciation du surplus n’a pas été soumise au premier juge mais il s’agit d’une demande accessoire, comme portant sur la parcelle qui a été expropriée (et a donné lieu à indemnisation) pour partie. Elle est donc recevable.

En cas d’expropriation partielle, le surplus non touché par l’emprise peut quelquefois se trouver déprécié, et la nécessité qu’il y a de réparer l’intégralité du préjudice oblige l’expropriant à régler une indemnité de dépréciation du reste de la propriété. Celle-ci est due si les parcelles en cause forment une unité foncière. A l’appui de leur demande les consorts [V] n’explicitent nullement en quoi la parcelle BA [Cadastre 4], partiellement expropriée, serait dépréciée en son surplus.

Leur demande au titre de la dépréciation du surplus sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Les consorts [V], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au SMAPP la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 1er octobre 2024 ;

y ajoutant :

— DECLARE recevable la demande de [B] [G], [R] [V], [Y] [V] et [C] [V] épouse [U] au titre de la dépréciation du surplus ;

— REJETTE la demande de [B] [G], [R] [V], [Y] [V] et [C] [V] épouse [U] au titre de la dépréciation du surplus ;

— CONDAMNE [B] [G], [R] [V], [Y] [V] et [C] [V] épouse [U] à payer au SMAPP la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [B] [G], [R] [V], [Y] [V] et [C] [V] épouse [U] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT