COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78A

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/02383 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XEIS

AFFAIRE :

S.C.I. ONZE

C/

SOCIÉTÉ LANDESBANK SAAR

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mars 2025 par le Juge de l’exécution de [Localité 7]

N° RG : 24/00022

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 11.09.2025

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. ONZE

N° Siret : 511 43 1 4 96 (RCS [Localité 7])

[Adresse 1]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26684 – Représentant : M^e Caroline GERAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T06

APPELANTE

****************

SOCIÉTÉ LANDESBANK SAAR

Etablissement de Crédit et d’Emission de Lettres de gages de droit public allemand

[Adresse 10]

[Localité 3] (ALLEMAGNE)

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Nicolas TAVIEAUX MORO de la SELARL TMDLS – AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J130 – Représentant : M^e Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : C0510 – N° du dossier E0009KBK

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juillet 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère entendue en son rapport et Madame Florence MICHON, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société de droit allemand Landesbank SAAR poursuit le recouvrement de sa créance en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 27 juin 2019 par Maître [M] [S], Notaire à [Localité 8], contenant prêt in fine expressément exclu des dispositions du code de la consommation, d’un montant de 1.000.000 euros consenti à la Société Onze, et arrivé à échéance le 30 juin 2023, par la saisie immobilière du bien de celle-ci, à savoir un pavillon d’habitation situé à [Adresse 6], cadastre section AK numéro [Cadastre 4], pour une contenance de l0a 1ca, initiée par commandement du 31 octobre 2023 publié le 14 décembre 2023 au Service de la publicité Foncière de [Localité 11] 2ème Bureau, volume 2023 S numéro 177.

Statuant sur la demande d’orientation de la procédure de saisie immobilière à la suite de l’audience qui s’est tenue le 23 janvier 2025, le juge de l’exécution de [Localité 7], par jugement contradictoire du 27 mars 2025 a :

débouté la SCI Onze de sa demande tendant à l’annulation de l’affectation hypothécaire et, par

voie de conséquence, du commandement de payer valant saisie immobilière ;

déclaré irrecevable la demande formulée par la SCI Onze au titre de la compensation de créances;

débouté la SCI Onze de sa demande de sursis à statuer ;

mentionné que le montant retenu pour la créance de la société Landesbank SAAR s’é1ève, au

28 août 2023, à la somme de l.009.511,90 euros, outre les intérêts postérieurs au taux contractuel de 5,50 % jusqu’au parfait paiement ;

débouté la SCI Onze de sa demande tendant à être autorisée à vendre le bien à l’amiable ;

ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

dit que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire Nanterre, le jeudi 12 juin 2025 à 14h30 […];

[procédé aux désignations nécessaires et fixé les modalités et formalités préalables à l’adjudication ] ;

condamné la SCI Onze à payer à la société Landesbank SAAR la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que les dépens seront compris dans les frais de vente ;

rappelé que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit.

Le 11 avril 2025, la SCI Onze a interjeté appel du jugement en visant toutes ses dispositions.

Dûment autorisée à cette fin par ordonnance du 6 mai 2025, l’appelante a assigné à jour fixe, pour l’audience du 2 juillet 2025, la société Landesbank SAAR par acte du 23 mai 2025 délivré dans les conditions prévues par le règlement (UE) 2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale. L’assignation a été déposée au greffe par la voie électronique le 25 mai 2025, et l’accusé de réception de l’entité requise par message du 5 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 26 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI appelante demande à la cour de :

infirmer intégralement le jugement d’orientation [visa de l’ensemble des chefs critiqués] ;

En conséquence et statuant à nouveau:

surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans la procédure au fond engagée devant le tribunal des activités économiques de Paris par la SCI Onze à1'encontre de la banque Landesbank Saar et son mandataire exclusif la société Master Finance et enrôlée sous le numéro RG n°2025008l66,

A titre principal:

juger éteinte la créance de la banque Landesbank Saar par compensation avec la créance de la SCI Onze à son égard telle qu’elle aura été fixée par le tribunal des activités économiques de Paris,

juger en tout état de cause que l’affectation hypothécaire consentie par la SCI Onze est contraire à son objet social et à son intérêt social,

En conséquence,

annuler l’affectation hypothécaire consentie par la SCI Onze en garantie du prêt et les actes subséquents,

annuler le commandement de payer en date du 31 octobre 2023 délivré à la SCI Onze et prononcer sa radiation,

A titre subsidiaire,

autoriser la SCI Onze à procéder à la vente amiable du bien, en fixant un prix plancher à 380.000 euros,

En tout état de cause:

débouter l’intimée de toutes demandes plus amples ou contraires,

condamner la banque Landesbank Saar à payer à la SCI Onze la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 1er juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Landesbank SAAR, intimée, demande à la cour de :

au visa ds articles L.311-2, L.311-6, R.322-15 à R.322-29 et R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

déclarer que la demande de sursis à statuer est manifestement infondée ;

déclarer que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir d’allouer des dommages et intérêts en réparation d’un manquement contractuel pour en ordonner la compensation ;

déclarer que l’affectation hypothécaire consentie par la SCI Onze à titre de garantie du prêt qui lui a été consenti par acte notarié du 27 juin 2019 est régulière ;

déclarer que la SCI Onze ne justifie pas de sa volonté de vendre amiablement son bien;

débouter la SCI Onze de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;

déclarer que la présente procédure de saisie immobilière est régulière;

En conséquence,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

En tout état de cause,

condamner la SCI Onze à verser à la Landesbank SAAR la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonner que les dépens de première instance et d’appel seront compris dans les frais taxés de vente.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 2 juillet 2025, le prononcé de l’arrêt a été annoncé au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et qu’elle ne répond par conséquent aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Elle rappelle par ailleurs que les ' dire', 'juger', 'déclarer', 'constater’ qui expriment le rappel de moyens invoqués à l’appui des demandes ne sont pas des prétentions, de sorte qu’ils ne seront examinés que dans la mesure nécessaire pour statuer sur la prétention au soutien de laquelle ils viennent.

Sur la demande de sursis à statuer:

A l’appui de sa demande de sursis à statuer, la SCI Onze fait valoir que dès lors que le juge de l’exécution a décliné sa compétence pour trancher une demande indemnitaire formée contre le prêteur au titre des manquements commis envers le débiteur lors de la conclusion du prêt, il devait corrélativement surseoir à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, cette demande étant nécessairement susceptible d’influer sur le sort de la saisie immobilière et particulièrement sur le montant de la créance, cause de la saisie.

Elle expose que [N] [V] était jusqu’à son décès le [Date décès 2] 2020, titulaire de 99% du capital de la SCI Onze qui a pour seul actif le bien de Boulogne Billancourt dans lequel il a établi sa résidence avec sa compagne et ses deux enfants. La banque et son courtier ont conditionné l’octroi du prêt du 27 juin 2019 à 3 garanties:

une hypothèque conventionnelle à hauteur de 1.200.000 euros (soit le montant du capital prêté plus les intérêts et les frais et accessoires) sur le seul actif immobilier de la SCI Onze;

une caution personnelle de Monsieur [V] à hauteur de 500.000 euros;

un nantissement d’un compte bloqué d’un montant de 100.000 euros ouvert par la SCI Onze

auprès de la banque LBS.

Elle reproche à la banque d’avoir imposé ces garanties, qui reposaient entièrement sur le gérant de la SCI Onze, M [V], et sur le seul actif saisissable de la SCI Onze constituant la résidence principale de sa famille, sans l’avoir alertée sur l’intérêt de souscrire une assurance décès du chef de M [V] et sur le risque d’un tel défaut d’assurance pour la SCI qui n’avait pas de revenus propres, et les conséquences financières pour M [V] et sa famille.

La SCI Onze en déduit que l’action pendante devant le TAE de [Localité 8] aura une incidence directe sur le bien fondé des poursuites de la Landesbank SAAR, puisque les manquements de la banque et de son mandataire exclusif sont à l’origine des dommages irréparables qui seraient causés par la poursuite de la saisie immobilière et la vente forcée du bien, à savoir l’expulsion de la famille [V] de sa résidence principale et la liquidation de la [9] Onze et que seul le sursis à statuer est de nature à éviter la réalisation de ce préjudice. Elle fait valoir que l’adjudication a été renvoyée à octobre 2025, que les parties ont conclu devant le TAE de [Localité 8] qui sera en mesure de retenir l’affaire à une audience de l’automne/hiver 2025, et que rien ne s’oppose au sursis demandé dans le souci d’une bonne administration de la justice, sans retarder à l’excès le jugement de la présente affaire.

La Landesbank SAAR, qui observe que la SCI ONZE a initié cette instance parallèle devant le TAE de [Localité 8] uniquement en réaction à la signification du commandement aux fins de saisie immobilière et de l’assignation à l’audience d’orientation, s’oppose à cette demande de sursis à statuer qui constitue selon elle une man’uvre purement dilatoire. Elle fait valoir qu’elle est titulaire d’une créance certaine, liquide et parfaitement exigible constatée par un titre exécutoire, celle prétendue de la SCI Onze n’étant qu’aléatoire, et que le préjudice qu’elle allègue n’est consécutif qu’au défaut de remboursement du prêt à son terme.

Ceci étant exposé, il n’est pas contesté que la créance de la banque fondant les poursuites de saisie immobilière, repose sur un titre exécutoire et qu’elle est liquide et exigible. La demande présentée par la débitrice devant le TAE de [Localité 8], tendant à la condamnation de la banque au paiement de dommages-intérêts, ne constitue pas un incident de la saisie immobilière, et n’est pas de nature à faire disparaître la créance de la banque, le manquement reproché ne pouvant s’il est constitué qu’être à l’origine d’une perte de chance de souscrire une garantie adaptée au risque, dont l’évaluation n’équivaut pas au montant du solde du prêt à rembourser.

A l’instar du premier juge, la cour d’appel conclut que l’issue de cette autre procédure, que la SCI Onze aurait pu introduire dès le décès de M [V], se résoudra le cas échéant financièrement et indépendamment de la présente saisie immobilière. Le rejet de la demande de sursis à statuer doit être confirmé.

Sur la créance de la banque:

La SCI Onze ne critique pas la créance de la Landesbank SAAR autrement qu’en la prétendant éteinte par compensation alors que les conditions dans lesquelles le juge de l’exécution peut constater une compensation à titre d’incident de saisie ne sont pas réunies.

Sur la contestation portant sur la validité de l’affectation hypothécaire du bien de la SCI:

La SCI Onze soutient que l’hypothèque conventionnelle consentie sur le seul bien dont elle est propriétaire, et qui abrite la résidence familiale de la compagne et des enfants de l’associé majoritaire désormais décédé ayant souscrit l’emprunt, ne rentrait ni dans l’objet social de la SCI, ni dans son intérêt social, étant précisé que ce prêt avait pour objet de financer l’activité professionnelle dudit associé et des travaux de rénovation d’un bien appartenant à une autre SCI, la SCI Otto, et que contrairement à l’argumentation adverse, le prêt litigieux ne présentait aucune contrepartie justifiant que la SCI Onze soit exposée à la réalisation de son entier patrimoine.

Elle fait valoir en se fondant sur des décisions rendues en matière de cautionnement hypothécaire, que la jurisprudence considère que l’affectation hypothécaire consentie par une SCI en garantie de la dette d’un tiers est contraire à son intérêt social si la sûreté est de nature à compromettre l’existence même du constituant, dès lors notamment qu’elle porte sur l’ensemble du patrimoine de la société.

Il y a lieu de constater cependant, comme le fait valoir la société Landesbank, que la SCI Onze n’a pas affecté son bien immobilier à la garantie de la dette d’un tiers, puisque c’est son propre prêt qui a fait l’objet de plusieurs garanties parmi lesquelles l’hypothèque conventionnelle consentie sur l’immeuble présentement saisi. Ainsi que l’observe la poursuivante, la banque ne répond pas de d’utilisation par l’emprunteur, des fonds prêtés.

En vertu de son titre exécutoire, la banque aurait parfaitement pu saisir ce bien même sans aucune inscription hypothécaire préalable, laquelle avait pour seul enjeu la prise d’un rang préférentiel sur d’autres éventuels créanciers, de sorte que d’une part l’affectation hypothécaire ne peut pas être critiquée efficacement sur la base des moyens développés, ne s’agissant pas d’une caution réelle, et que d’autre part, son irrégularité pour le cas où elle aurait été avérée, ne permettait pas d’invalider la saisie immobilière en tant que telle.

Le moyen d’annulation du commandement aux fins de saisie tiré de l’irrégularité de l’affectation hypothécaire du bien saisi a à bons droits été rejeté par le premier juge.

Sur la demande de vente amiable:

La SCI Onze expose que l’occupation du bien par Mme [F] et ses deux filles mineures, ainsi que sa configuration excluent une vente forcée par adjudication; que l’ensemble immobilier initialement acquis par la SCI Onze Onze en 2002 comprend 3 lots:

le lot n°1, composé d’un souplex entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, qui a été cédé par

la SCI Onze à la SARL [N] Communication en 2013 qui y a établi ses bureaux

le lot n°2 constitué par un appartement en triplex occupé par la famille [V] / [F], et qui n’est accessible que par le lot n°1, en vertu de quoi en pratique, la société [N] Communication loue son lot à Mme [R] [F]

le lot n°3 qui est un garage sur rue situé au rez-de-chaussée et accessible par une entrée propre.

La vente telle que prévue par le créancier des seuls lots 2 et 3 appartenant à la SCI sans servitude sur le lot n°1 ne trouvera selon elle jamais acquéreur à la mise à prix fixée par la banque à la somme de 800 000 euros. Elle estime qu’en l’état, la valeur de ces lots ne peut excéder 380 000 euros, compte tenu du coût des travaux qu’un acquéreur serait contraint de réaliser pour créer une servitude au préjudice de la société propriétaire du lot n°1, sans compter les travaux d’isolation, le DPE réalisé en 2023 classant l’appartement à la lettre E.

La société Landesbank SAAR estime contradictoire le raisonnement tenu par la débitrice sur la valeur de l’immeuble, et ajoute que la SCI Onze ne justifie toujours pas de la moindre démarche pour vendre amiablement son bien.

Il s’avère que pas plus qu’en première instance la SCI Onze, en dehors des difficultés juridiques et pratiques tenant à l’imbrication des lots, ne fait de proposition de vente amiable de ses lots, qui en réalité, supposerait la cession concomitante du lot n°1 par la SARL [N] Communication pour constituer une opération économique satisfaisante. Elle ne fournit aucune estimation ni ne justifie d’aucune démarche pour solutionner la difficulté relevée, qu’elle a elle-même créée en 2013, et ne prétend pas avoir mis en vente l’ensemble immobilier dans des conditions lui permettant de respecter les délais contraints imposés par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution au cas où le juge ou la cour autoriserait la vente amiable.

Elle se contredit même sur ce point puisqu’elle avance qu’autoriser la vente amiable permettrait à la famille [V] / [F] de négocier un délai pour retrouver un logement, voire de trouver un investisseur lui donnant le bien à la location, ce que ne permet pas l’orientation de la saisie en vente amiable.

Le jugement qui a écarté cette orientation de la procédure de saisie immobilière doit être confirmé en ce qu’il a ordonné la vente forcée.

Il convient en définitive de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

La SCI Onze qui succombe supportera les dépens d’appel et l’équité commande d’allouer à la société Landesbank SAAR la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en dernier ressort;

Rejette la demande de sursis à statuer ;

CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI Onze à payer à la société Landesbank SAAR la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens d’appel seront compris dans les frais taxés de vente.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente