COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MAI 2026

N° RG 23/02736 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V2GG

AFFAIRE :

S.C.I. [Localité 1]

C/

[J] [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

N° RG : 22/00179

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marie-Emily VAUCANSON,

M^e Laurence HERMAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marie-Emily VAUCANSON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 554

APPELANTE

****************

Madame [J] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Laurence HERMAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253 et M^e Hervé LEHMAN de la SCP AVENS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0286

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCEDURE

Par acte authentique du 6 juillet 2021, la société [Localité 1] a consenti à Mme [T] une promesse unilatérale de vente d’un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le prix de 350 000 euros net vendeur.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 6 octobre 2021 à 16 heures, et assortie d’une condition suspensive particulière d’obtention de prêt ainsi que d’autres conditions suspensives de droit commun. A cet égard, il était stipulé à la treizième page de la promesse que : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner ».

Les parties sont convenues de fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme de 35 000 euros, laquelle a été versée à hauteur de 17 500 euros entre les mains de M. [L] [O], comptable de l’office notarial, désigné séquestre.

En date du 4 octobre 2021, la mairie a délivré à Mme [T] un certificat d’urbanisme qui lui a révélé à cette date que : « le terrain comporte un bâtiment ou une partie de bâtiment susceptible d’être affecté par une demande de démolition dans le cadre d’aménagements publics ou privés ».

La société [Localité 1] précise que ce certificat d’urbanisme lui a été transmis par le notaire le 5 octobre 2021. Elle indique en outre que le rendez-vous de signature de la vente, initialement prévu le 5 octobre 2021 à 11 heures, a finalement été annulé, faute pour Mme [T] de s’y être présentée.

Soutenant que le certificat d’urbanisme délivré le 4 octobre 2021 faisait obstacle à l’accomplissement de la condition suspensive relative à l’absence de servitudes, de charges ou de vices, Mme [T] a sollicité, par courrier recommandé du 15 novembre 2021, la restitution à son profit du montant séquestré au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 18 novembre 2021, la société [Localité 1] s’est opposée à cette demande en considérant qu’il n’y avait pas caducité de la promesse mais renoncement unilatéral de la bénéficiaire à la vente.

C’est dans ces conditions que par acte du 22 décembre 2021, Mme [T] a fait assigner la société [Localité 1] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de se voir restituer, outre les intérêts, le montant séquestré au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré irrecevable la demande présentée par la société [Localité 1] aux fins de sursis à statuer;

— autorisé M. [L] [O], désigné séquestre, à restituer à Mme [J] [T] la somme de 17 500 euros versée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamné la société [Localité 1] à verser à Mme [T] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 17 500 euros à compter du 15 novembre 2021 ;

— débouté Mme [J] [T] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamné la société [Localité 1] aux entiers dépens ;

— condamné la société [Localité 1] à payer à Mme [J] [T] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 21 avril 2023, la société [Localité 1] a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2025, dans lesquelles la société [Localité 1], appelante, expose :

— qu’elle n’a jamais eu connaissance, lorsqu’elle a fait elle-même l’acquisition de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6] en 2006, du projet de démolition de la Mairie dont fait état le certificat d’urbanisme qui a finalement été versé ;

— qu’elle a essayé de retrouver l’historique réglementaire du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et qu’elle a alors découvert que ce document n’a jamais été approuvé dans les conditions légales prévues à l’époque, ni dans les conditions légales prévues ultérieurement ; qu’elle a saisi, en décembre 2021, le Tribunal administratif d’une demande d’annulation du certificat d’urbanisme litigieux ;

— que, par arrêt du 2 octobre 2025, la cour administrative d’appel de [Localité 2] a annulé le certificat d’urbanisme du 4 octobre 2021 ;

— à titre principal, sur la date de conclusion de l’accord sur la vente :

— que Mme [T] a adressé par courriel à l’agent immobilier concerné une offre d’achat le 1er juin 2021 ainsi rédigée : « Je soussignée [J] [T] souhaite faire une offre au prix de 365 000 euros pour acquérir l’appartement situé au [Adresse 4], [Localité 7] » ;

— que la gérante de la société [Localité 1] a répondu par courriel, le 1er juin 2021 : « Bon pour accord de vente » ;

— que l’offre d’achat est parfaite par l’accord des parties sur la chose et le prix sans qu’il soit besoin d’établir un compromis, l’établissement d’un compromis notarié n’étant pas une condition de la formation de la vente (3ème Civ, 29 septembre 2016, n°14-26.674) ;

— que, selon l’article 1113 du code civil : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. / Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur » et que, dans ce contexte, l’établissement postérieur d’une promesse unilatérale de vente avec des conditions suspensives qui n’ont pas été prévues au moment de la formation de la vente est sans portée juridique, Mme [T] s’étant engagée à acheter sans condition ; que le seul intérêt du document notarié est alors de fixer les modalités pratiques de la vente, à savoir la date de signature de l’acte de vente, l’indemnité d’immobilisation, etc …

— que, selon l’article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire » ; qu’en l’espèce, le consentement du bénéficiaire a déjà été donné dans les termes qu’il a lui-même fixés ;

— que le document de la 'promesse unilatérale de vente’ ne relève plus de l’article 1304-6 du code civil (selon lequel l’obligation ne devient pure et simple qu’à compter de l’accomplissement de la condition suspensive) car, l’accord étant parfait dès le 1er juin 2021, il n’y a plus de conditions suspensives ;

— qu’en l’espèce, il n’y a pas de date limite pour conclure la vente, de sorte que l’acheteur ne dispose pas de la possibilité de se rétracter sauf à verser des dommages-intérêts en sus de l’indemnité d’immobilisation ; que cela résulte du seul fait de l’acheteuse qui s’est engagée de façon ferme et définitive à acquérir le bien sans condition ;

— que, face à cette situation, les conclusions adverses tentent vainement de prétendre que le principe posé par l’article 1583 du code civil ne s’appliquerait qu’au vendeur ; que telle n’est pas la position des arrêts récents de la Cour de cassation ;

A titre subsidiaire, sur la promesse unilatérale de vente conclue postérieurement à l’accord des parties :

— que si, par extraordinaire, la Cour considérait que la promesse unilatérale de vente conclue le 6 juillet 2021 est venue remettre en cause l’accord parfait des parties du 1er juin 2021, il conviendrait d’examiner les éléments suivants : la portée de l’obligation d’information du vendeur et des autres intervenants (1) ; l’absence de motivation de la rétractation de Mme [T] (2) ; l’absence de défaillance des conditions suspensive (3),

— sur la portée de l’obligation d’information du vendeur et des autres intervenants (1) : que l’obligation d’information du vendeur ne porte que sur les éléments dont il a connaissance (article 1112-1 du code civil) ; que le devoir d’information du vendeur ne porte pas sur l’estimation de la valeur du bien (même article) ; que l’obligation d’information du vendeur n’exclut pas l’obligation pour l’acheteur de se renseigner ; qu’au moment où Mme [T] a fait une offre d’achat, tous les documents relatifs au PSMV et notamment le Plan légendé se trouvaient sur le site internet de la commune (pièce 22) de sorte que, même sans se déplacer à la mairie, Mme [T] pouvait avoir connaissance des dispositions particulières au [Adresse 3] ; qu’ainsi, l’affirmation du jugement entrepris selon laquelle Mme [T] ne pouvait avoir connaissance des dispositions règlementaires que le 4 octobre 2021 au vu du Certificat d’urbanisme est totalement hypothétique ; que l’obligation d’information du vendeur n’exclut pas l’obligation d’information du notaire ;

— sur la rétractation de Mme [T] (2) : que celle-ci a rompu de fait le contrat de façon unilatérale le 5 octobre 2021 sans même établir un écrit à destination de la société [Localité 1] ; que la connaissance du motif est essentielle pour apprécier la validité du refus ; que la direction de l’urbanisme a indiqué que le risque de démolition était égal à zéro sauf si l’immeuble était en péril ; qu’un risque inférieur à zéro n’existe pas et que le jugement entrepris a donc commis une erreur en considérant qu’il subsistait un risque ; que le fait de ne pas se présenter au rendez-vous de signature fixé au 5 octobre 2021, sans même s’en expliquer par écrit, constitue une rupture unilatérale du contrat ; que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » (art 1193 du code civil) ;

— sur l’absence de défaillance des conditions suspensives (3) :

— qu’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) est un document de planification et d’orientation portant sur l’aménagement urbain futur, qu’il indique « des orientations d’aménagement et de programmation » ; qu’il ne s’agit pas d’un document d’urbanisme opérationnel qui donnerait des pouvoirs spécifiques au maire pour réaliser ses projets ; que pour réaliser ses projets, le maire doit avoir recours aux textes particuliers qui lui donnent des pouvoirs (péril, insalubrité, immeuble indigne, expropriation pour cause d’utilité publique, etc) ; que la mention figurant à la page 4 du certificat d’urbanisme est la suivante : « Le terrain comporte un bâtiment ou une partie de bâtiment susceptible d’être affecté par une demande de démolition dans le cadre d’aménagements publics ou privés (voir plan et légende n°14 du PSMV) » ; qu’il s’agit d’un texte général sans portée pratique ; que la commune, qui indique elle-même n’avoir aucun projet de démolition, n’en aura peut-être jamais ; que le code de l’urbanisme en son article R 313-2 prévoit que le PSMV comprend des documents graphiques et des règles écrites ; qu’un plan légendé établi de façon unilatérale par un bureau d’urbanisme et ne comportant aucune motivation ni explication sur la raison de l’inscription n’est pas opposable, ne se suffit pas à lui-même et n’établit pas, à lui seul, de servitude d’urbanisme ; qu’en l’absence de servitude caractérisée, il n’y a pas de défaillance des conditions suspensives ;

— que, par ailleurs, en signant la promesse unilatérale de vente, Mme [T] a accepté de façon définitive les vices apparents et cachés;

— que, faute pour le contrat d’avoir prévu que sa caducité interviendra automatiquement à l’expiration du délai de réitération, tel n’a pas pu être le cas en l’espèce ; qu’ainsi, le processus de vente peut se poursuivre, et ce, dans la limite du délai de prescription de cinq ans ;

— que la promesse de vente stipule qu’en l’absence de défaillance de l’une des conditions suspensives, le contrat se poursuit jusqu’à la vente ou la renonciation de l’acheteur à acheter (qui le rend, dans ce dernier cas, redevable de l’indemnité d’immobilisation) ;

— qu’en l’espèce, il n’y a pas eu de défaillance de la condition suspensive car, d’une part, Mme [T] n’a pas motivé son refus d’acheter, d’autre part, il n’y a pas eu de projet de démolition mais un simple rappel d’un texte législatif périmé (L. 313-1 du code de l’urbanisme dans sa version applicable de 1974 à 1984 – pièce n°28) ; de plus, le certificat d’urbanisme du 4 octobre 2021 a été annulé par la cour administrative d’appel (pièce n°33) ;

Sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation (1) avec intérêts légaux (2) :

— que le jugement entrepris, qui a autorisé la restitution à Mme [T] de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, ne comporte aucune motivation sur ce point alors que l’article 1187 du code civil envisage la restitution comme une possibilité et non comme une obligation, et alors qu’il faut caractériser une faute du vendeur pour ordonner la restitution ; que, compte tenu de l’effet dévolutif de l’appel, il est nécessaire de statuer sur ce point ;

— sur l’indemnité d’immobilisation (1) : qu’elle est prévue par l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation pour les promesses de vente supérieures à 18 mois ; que tel est le cas en l’espèce puisque, faute de défaillance de la condition suspensive, la promesse unilatérale de vente s’est poursuivie sans date butoir ; qu’aucune clause de la promesse n’indique que la société [Localité 1] aurait renoncé au bénéfice de la loi ; que la promesse comporte une erreur de droit en ce qu’elle donne à la caducité un effet rétroactif ; que ce n’est pas le contrat qui disparaît en cas de caducité de la promesse unilatérale de vente mais seulement l’obligation d’acheter ; que la caducité suppose une faute du vendeur ; que le juge ne peut pas réviser le montant de l’indemnité d’immobilisation, qui ne fonctionne pas comme une clause pénale ; que la rupture unilatérale du contrat sans motif ne libère pas Mme [T] du paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

— sur les intérêts légaux de la somme restituée (2) : que le jugement entrepris s’est fondé sur l’article 1231-6 du code civil ; que cet article suppose une faute de la personne condamnée aux intérêts prévus ; qu’en l’espèce, le jugement indique pourtant que la société [Localité 1] n’a commis aucune faute ; que le seul fait que la société [Localité 1] ait pris l’initiative de demander le séquestre de l’indemnité d’immobilisation n’est pas suffisant pour caractériser la faute requise par cet article, car ce séquestre était prévu par le contrat en cas de litige ; que le texte applicable à la situation est l’article 1352-6 du code civil qui ne prévoit toutefois les intérêts légaux que sur une somme reçue ; qu’en l’espèce, la société [Localité 1] n’a rien perçu, la somme litigieuse étant séquestrée par le notaire ; qu’on ne peut, en outre, appliquer des intérêts légaux qu’en cas de condamnation, tandis que le jugement entrepris ne condamne pas la société [Localité 1] à restituer la somme séquestrée mais autorise simplement le notaire à le faire ; que celle-ci sollicite par conséquent le remboursement de cette somme versée à tort ainsi que le remboursement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Subsidiairement, sur la portée de la décision de la juridiction administrative :

— que la disposition litigieuse du certificat d’urbanisme ne crée par de risque juridique pour l’acheteur car elle n’apparaît pas en première page en tant que servitude, mais en quatrième page sous forme d’une simple annotation ;

— que, par un arrêt rendu le 2 octobre 2025, la Cour administrative d’appel a annulé le certificat d’urbanisme du 4 octobre 2021 ainsi que la décision du maire du 3 décembre 2021 qui avait rejeté le recours gracieux exercé contre ce même certificat d’urbanisme ; que cet arrêt se fonde sur le fait que la directrice de l’urbanisme à l’origine du certificat litigieux ne disposait pas d’une délégation de signature du maire en matière de certificat d’urbanisme ; que la mention de l’arrêt selon laquelle « aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation du certificat d’urbanisme » n’a pas de portée juridique dans la mesure où cette mention précise « en l’état du dossier » ; qu’ainsi, le rejet des autres moyens n’est pas motivé au sens où la jurisprudence l’entend ; qu’il y a donc lieu de se focaliser uniquement sur les conséquences de l’annulation du certificat d’urbanisme ;

— que l’annulation du certificat d’urbanisme présente d’abord un caractère rétroactif ; qu’ainsi, il y a lieu de considérer qu’à la date du 4 octobre 2021, correspondant à la veille de la signature de l’acte de vente, il n’y avait pas de certificat d’urbanisme et donc pas de mention d’un « projet de démolition » ; qu’avant de refuser de signer l’acte de vente, Mme [T] aurait du lire les documents d’urbanisme, et notamment le Plan de sauvegarde et de mise en valeur, pour constater qu’il n’existait aucune servitude de démolition concernant le [Adresse 4] ; qu’ainsi, le refus de Mme [T] de signer l’acte de vente était totalement infondé ;

— sur l’indemnisation du préjudice de la société [Localité 1] : qu’un délai supérieur à cinq ans s’étant écoulé depuis le 5 octobre 2021 jusqu’à l’audience du 1er décembre 2026, la société [Localité 1] n’est plus fondée à solliciter la réitération de la vente ; qu’elle l’est en revanche à demander réparation du préjudice que lui a causé le refus de Mme [T] de signer l’acte de vente ; que la société [Localité 1] a engagé des frais en pure perte par le fait de l’intimée ; qu’il s’agit notamment du coût des diagnostics, de la taxe communale de vérification du raccordement au tout à l’égoût, des frais de notaire, de l’état daté du syndic, des frais de déménagement (pièce n°34) ; que, Mme [T] ayant pris sa décision juste avant l’heure de la signature de l’acte de vente, la société [Localité 1] a été contrainte d’effectuer le déménagement total de l’appartement le 5 octobre au matin ; qu’elle avait par ailleurs programmé le réinvestissement du prix de la vente dans un autre appartement dès le 8 octobre 2021 ;

Sur l’appel incident de Mme [T]:

— que Mme [T] fonde sa demande incidente de dommages-intérêts sur la prétendue résistance abusive de la société [Localité 1] ; que la promesse unilatérale de vente prévoyait pourtant la possibilité pour les parties de demander le séquestre de l’indemnité d’immobilisation en cas de désaccord entre elles ; qu’au surplus, c’est Mme [T] qui a résisté au processus normal de la vente en reniant son engagement initial, et que c’est donc elle qui se trouve à l’origine du préjudice dont elle demande réparation, à savoir le coût de la promesse, évalué à 600 euros ; que Mme [T] ne démontre pas avoir subi de préjudice financier (mais plutôt un gain financier) en mettant en location son ancien appartement, dans la mesure où elle le loue en tant que propriétaire à un loyer plus élevé que celui qu’elle paie en tant que locataire dans le nouvel appartement où elle a emménagé ; qu’il n’y a pas lieu non plus de condamner la société [Localité 1] à indemniser Mme [T] des frais liés au prêt qu’elle a pu souscrire ; qu’il est donc demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

La société [Localité 1] demande par conséquent à la Cour de :

— déclarer Mme [T] irrecevable et mal fondée en son appel incident ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé la restitution par le notaire de l’indemnité d’immobilisation de 17 500 euros séquestrée avec paiement d’intérêts légaux par la société [Localité 1] ;

— statuer sur les demandes de la société [Localité 1] de paiement de l’indemnité d’immobilisation et de paiement de dommages-intérêts ;

Réformant le jugement entrepris sur les chefs visés dans la déclaration d’appel, y ajoutant et statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire et juger que l’accord sur la chose et le prix était parfait à la date du 1er juin 2021 ;

— condamner Mme [T] à payer la somme de 35 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Mme [T] au paiement des intérêts légaux sur cette somme ;

— condamner Mme [T] à restituer les sommes versées par la société [Localité 1] au titre de l’exécution provisoire de droit, à savoir 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 746,66 euros au titre des intérêts légaux sur la somme de 17 500 euros restituée par le notaire;

— condamner Mme [T] à payer à la société [Localité 1] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— constater que Mme [T] n’a notifié à la société [Localité 1] aucun écrit permettant de déterminer le motif de son refus de signer l’acte de vente ;

— dire et juger que Mme [T] a rompu de fait le contrat de façon unilatérale le 5 octobre 2021 en renonçant de fait à acheter le bien objet de la promesse unilatérale de vente ;

— dire et juger que faute d’une renonciation expresse, cette rupture n’est pas motivée par une défaillance des conditions suspensives ;

— dire et juger qu’en tout état de cause, la défaillance des conditions suspensives n’est pas établie

— condamner Mme [T] à payer la somme de 35 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Mme [T] au paiement des intérêts légaux sur cette somme ;

— condamner Mme [T] à restituer les sommes versées par la société [Localité 1] au titre de l’exécution provisoire de droit, à savoir 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et 746,66 euros au titre des intérêts légaux sur la somme de 17 500 euros restituée par le notaire;

— condamner Mme [T] à payer à la société [Localité 1] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre également subsidiaire,

— dire et juger qu’il n’y a pas, faute de servitude d’urbanisme, de défaillance de la condition suspensive ;

— condamner en conséquence Mme [T] à payer la somme de 35 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner en conséquence Mme [H] au paiement des intérêts légaux sur cette somme ;

— condamner en conséquence Mme [H] à restituer les sommes versées par la société [Localité 1] au titre de l’exécution provisoire de droit, à savoir 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et 746, 66 euros au titre des intérêts légaux sur la somme de 17 500 euros restituée par le notaire ;

— condamner Mme [T] à payer à la société [Localité 1] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la société [Localité 1] n’a pas reçu la somme de 17 500 euros séquestrée par le notaire ;

— condamner Mme [T] à restituer les sommes versées par la société [Localité 1] au titre de l’exécution provisoire de droit, à savoir 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et 746, 66 euros au titre des intérêts légaux sur la somme de 17 500 euros restituée par le notaire;

— condamner Mme [T] à payer à la société [Localité 1] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2026, par lesquelles Mme [T], intimée, expose :

— qu’un certificat d’urbanisme, délivré par la mairie de [Localité 8] le 4 octobre 2021 a révélé que le terrain sur lequel repose l’immeuble litigieux « comporte un bâtiment ou une partie de bâtiment susceptible d’être affecté par une demande de démolition dans le cadre d’aménagements publics ou privés (voir plan et légende n°14 du règlement du PSMV joint) » (Pièce n°2) ;

— que le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé le 3 mars 1988, modifié en 2000 et 2014, précise que, pour une partie de l’immeuble comprenant l’appartement visé par la promesse, « la démolition ou la modification pourra être imposée à l’occasion d’opérations d’aménagement publiques ou privées » (partie signalée par la couleur jaune sur le plan) (Pièce n°3) ;

— qu’il résulte de ce qui précède que la condition suspensive prévue par la promesse et relative à l’absence de servitudes, de charges ou de vices révélés par les pièces d’urbanisme n’est pas réalisée;

— que, par courrier du 15 novembre 2021, le conseil de Mme [T] a informé Mme [F], en sa qualité de gérante de la société [Localité 1], que, compte tenu de la situation, la promesse était caduque et que sa cliente était en droit d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation (Pièce n°4) ;

— que, par courriel de réponse du 18 novembre 2021, Mme [F] a affirmé qu’elle n’entendait pas restituer l’indemnité d’immobilisation à Mme [T] car cette dernière « s’était rétractée unilatéralement de façon brutale », « qu’il n’y a pas de caducité de la promesse de vente mais rupture unilatérale de cette promesse par Mme [T] » , que le projet de démolition évoqué était « obsolète » et que les deux notaires en charge du dossier auraient dû « informer les parties de l’existence d’un document « obsolète » et en cours de révision » (Pièce n°5) ; que Mme [F] ne pouvait pourtant pas sérieusement soutenir que le projet de démolition était obsolète alors qu’elle sollicitait, dans le même temps, l’annulation dudit projet devant le tribunal administratif ;

Sur la date de conclusion de l’accord sur la vente (A) :

— que la société [Localité 1] soutient, pour la première fois en cause d’appel, que l’accord entre les parties était parfait dès le 1er juin 2021, date à laquelle elle a accepté l’offre formulée par Mme [T] ;

Sur la promesse de vente conclue postérieurement à l’accord des parties (B) :

— que la société [Localité 1] sollicite subsidiairement de la Cour qu’elle examine les éléments suivants si elle retenait par extraordinaire que la promesse de vente conclue le 6 juillet 2021 était venue remettre en cause l’accord parfait des parties du 1er juin 2021 : la portée de l’obligation d’information du vendeur et autres intervenants, l’absence de motivation de la rétractation de Mme [T], l’absence de défaillance des conditions suspensives, et la restitution de l’indemnité d’immobilisation avec les intérêts légaux ;

— qu’en l’espèce, la condition suspensive prévue par la promesse selon laquelle « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner » vise les vices et servitudes qui auraient pu être révélés par la production de documents d’urbanisme ou de pièces nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente ; qu’il s’agit là de vices affectant la situation administrative ou juridique de l’immeuble ; que tel est exactement le cas en l’espèce ; qu’en l’espèce, des documents officiels en vigueur faisaient état, juste avant la date d’expiration de la promesse, d’un risque réel de démolition d’une partie de l’immeuble impliquant le logement faisant l’objet de la promesse ; que ce risque justifie le refus de la bénéficiaire de réaliser la vente dans les conditions que prévoyait la promesse ;

— que, pour l’ensemble de ces raisons, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la condition suspensive de droit commun liée aux pièces d’urbanisme devait être considérée comme défaillie ; qu’il en découle que la caducité de la promesse doit être automatiquement constatée (article 1304-6 du code civil) ;

— que, si la sanction de caducité de la promesse doit être prévue en cas de non-respect du terme fixé pour la signature de l’acte authentique (ce qui est également le cas en l’espèce), tel n’est pas le cas dans l’hypothèse de la non-réalisation d’une condition suspensive, qui entraîne automatiquement la caducité de la promesse et, par extension, de la vente ;

— qu’il ressort de la jurisprudence que l’apport tardif de justification de la réalisation de la condition suspensive ne permet pas d’éviter la défaillance de la condition suspensive et la caducité de la vente (3ème Civ, 28 mars 2007, n°03-14. 681) ;

— sur l’arrêt rendu le 2 octobre 2025 par la Cour administrative d’appel ayant annulé le certificat d’urbanisme litigieux : que cette annulation intervient plus de quatre ans après la signature du certificat d’urbanisme et à la suite d’un jugement de première instance ayant rejeté le recours de la société [Localité 1] ; que l’annulation est justifiée uniquement par le fait que la personne signataire du certificat d’urbanisme n’était pas compétente ; que la bénéficiaire d’une promesse de vente n’a pas à deviner l’issue d’une longue procédure devant les juridictions administratives et est donc fondée à se fier au certificat d’urbanisme tel qu’il lui est délivré en temps utile ; que la condition suspensive portait sur le fait que « les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble » et non pas sur la solidité juridique de ces pièces d’urbanisme ; qu’ainsi, dès lors que le certificat d’urbanisme révélait une charge grevant l’immeuble, la condition suspensive n’était pas réalisée en l’espèce ;

— sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation par la société [Localité 1] et sur la condamnation de cette dernière aux intérêts légaux : que le jugement est parfaitement motivé sur ce point (p.11 du jugement) ; qu’il n’est pas nécessaire de caractériser une faute du promettant pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation (article 1304-6 du code civil : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ») ; qu’il ressort de la promesse de vente que l’indemnité d’immobilisation sera « restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des condisions suspensives énoncées aux présentes » ; que la jurisprudence est également constante dans ce sens (3ème Civ, 3 mai 2018, n°17-15.603 + 3ème Civ, 5 mars 2020, n°19-13386, n°19-13717) ; qu’il conviendra ainsi de condamner la société [Localité 1] à payer les intérêts légaux ayant couru sur la somme séquestrée à compter du 15 novembre 2021, date de la mise en demeure qui lui a été adressée de restituer les fonds (conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, qui ne supposent pas la démonstration de la mauvaise foi du créancier) ; que la société [Localité 1] avait l’obligation de permettre la restitution de l’indemnité d’immobilisation à compter de la caducité du compromis de vente (sans pouvoir invoquer utilement, comme elle le soutient, le fait qu’elle n’avait pas reçu directement ces fonds puisqu’ils étaient séquestrés) ; qu’ainsi, son abstention doit être assimilée à un retard de paiement ; qu’il sera demandé à la Cour de confirmer le jugement sur ce point ;

Mme [T] demande par conséquent à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— autorisé M. [L] [O], désigné séquestre, à restituer à Mme [J] [T] la somme de 17 500 euros versée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation, – condamné la société [Localité 1] à verser à Mme [T] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 17 500 euros à compter du 15 novembre 2021,

— condamné la société [Localité 1] aux entiers dépens,

— condamné la société [Localité 1] à payer à Mme [J] [T] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

— débouter la société [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société [Localité 1] à payer à Mme [T] la somme de 5 000 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Y ajoutant,

— condamner la société [Localité 1] à payer à Mme [T] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Localité 1] aux entiers dépens d’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire :

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur les demandes de la société [Localité 1] afin d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé la restitution par le notaire de l’indemnité d’immobilisation de 17 500 euros qui était séquestrée, et en ce qu’il a condamné la société [Localité 1] au paiement d’intérêts légaux sur cette somme :

En droit :

Aux termes de l’article 1113 du code civil : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. / Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

Aux termes de l’article 1114 du même code : « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. / A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Aux termes de l’article 1589 du même code : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. / Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. / La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte ».

Aux termes de l’article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

Aux termes de l’article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire »

Sur la validité de la promesse unilatérale de vente signée le 6 juillet 2021 et sur sa primauté par rapport à tout éventuel accord antérieur des parties concernant la vente envisagée :

Il ressort de la combinaison des articles 1193 et 1124 du code civil que la signature par deux parties d’une promesse unilatérale de vente a nécessairement pour effet de remplacer tout éventuel accord de volonté antérieur relatif à la conclusion du contrat de vente envisagé (que cette promesse unilatérale de vente a justement pour objet de préparer). Quand bien même le consentement du bénéficiaire à la vente envisagée aurait-il été caractérisé préalablement à la signature d’une promesse unilatérale de vente relative au même bien, cette promesse aurait alors pour effet de caractériser la volonté réciproque des parties, à la date de sa signature, de modifier le contrat antérieur et de reconnaître que le consentement du bénéficiaire de la promesse à la vente future n’est plus acquis à ce stade.

En conséquence, il convient de ne prendre en compte que le régime applicable à l’acte authentique signé le 6 juillet 2021 entre les parties, qui se présente lui-même comme une promesse unilatérale de vente, ainsi que le prévoit sa clause 'caractéristiques’ (page 6), qui doit être qualifié comme tel dans la mesure où il stipule les clauses suivantes :

1) « les parties conviennent entre elles d’établir les présentes sous la forme d’une promesse unilatérale dans les termes du second alinéa de l’article 1106 du code civil » (p.6 de l’acte) ;

2) «la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 6 octobre 2021 à seize heures»;

3) « par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant (p. 9 de l’acte) » ;

4) la somme de 17 500 euros, qui sera versée par le bénéficiaire au promettant au plus tard le 16 juillet 2021 au titre de la moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation convenue entre eux «sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes » (p. 11 de l’acte) ;

5) dans le cadre d’une clause relative aux « conditions suspensives de droit commun » située à la treizième page de l’acte, que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner ».

Il y a ainsi lieu de relever que les parties sont convenues qu’à la date de cet acte authentique, le consentement du bénéficiaire à la vente n’était pas caractérisé, ce qui prévaut sur tout éventuel accord antérieur contraire qui aurait pu être passé entre elles, de sorte que l’acte authentique du 6 juillet 2021 constitue bien une promesse unilatérale de vente et relève, en conséquence, du régime qui lui est applicable.

Sur l’appréciation de l’accomplissement de la condition suspensive litigieuse et ses conséquences:

La Cour adopte les motifs du Tribunal judiciaire de Versailles qui a justement relevé, s’agissant de la défaillance la condition suspensive et du sort de l’indemnité d’immobilisation :

— que l’absence de justification de la condition suspensive à la date prévue dans une promesse unilatérale de vente entraîne de plein droit la caducité de celle-ci ;

— qu’en l’espèce, la promesse de vente était assortie d’une condition suspensive en vertu de laquelle devaient être transmis divers documents (pièces d’urbanime comprises) qui ne devaient pas révéler de « servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner »;

— que le certificat d’urbanisme reçu le 4 octobre 2021 mentionne, en sa troisième page, que « le terrain comporte un bâtiment ou une partie de bâtiment susceptible d’être affecté par une demande de démolition dans le cadre d’aménagements publics ou privés» ; qu’un tel risque de démolition est manifestement susceptible de diminuer significativement la valeur de l’immeuble; qu’il importe peu de savoir si ce risque est faible ou élevé dès lors qu’il est mentionné sur un document d’urbanisme en vigueur au jour prévu de réitération de la vente ;

— que la promesse de vente stipulait également, en sa onzième page, que l’indemnité d’immobilisation sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives.

La Cour souligne à cet égard que, dans la mesure où Mme [T] ne pouvait pas, à la date du 4 octobre 2021, anticiper l’annulation dudit certificat d’urbanisme par la Cour administrative d’appel le 2 octobre 2025, quatre ans plus tard, et que c’est donc à bon droit qu’elle a constaté la défaillance de la condition suspensive litigieuse en octobre 2021 et qu’elle en a tiré les conséquences en temps utile (sachant que la promesse unilatérale de vente expirait le 6 octobre 2021), sans que cette défaillance et ses conséquences ne puissent être remises en cause rétroactivement à partir du mois d’octobre 2025 par la société [Localité 1].

La Cour reprend donc à son compte le raisonnement du Tribunal, qui en a justement déduit que, la condition suspensive de droit commun liée aux pièces d’urbanisme devant en conséquence être considérée comme défaillie sans que cette défaillance ne soit imputable au comportement de la bénéficiaire de la promesse, il y avait lieu de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente, intervenue au plus tard à la date du 6 octobre 2021 à 16 heures (date d’expiration de la promesse), et de décider que la somme de 17 500 euros versée entre les mains du séquestre au titre de l’indemnité d’immobilisation devait être restituée à Mme [T].

Le jugement ayant en conséquence vocation à être confirmé sur ce point, les demandes incompatibles avec ce raisonnement présentées par la société [Localité 1] seront rejetées.

Sur les intérêts légaux (dans le cadre de la restitution des fonds séquestrés au titre de l’indemnité d’immobilisation) :

En droit :

Aux termes de l’article 1344 du code civil : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ».

Aux termes de l’article 1344-1 du même code : « La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice ».

Aux termes de l’article 1231-6 du même code : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. / Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. / Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes de l’article 1352-6 du même code : « La restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue ».

En l’espèce :

Ainsi qu’il vient d’être dit, c’est à bon droit que Mme [T] a sollicité la restitution de la somme de 17 500 euros, qui n’avait plus lieu d’être séquestrée à partir de la date de caducité de la promesse unilatérale de vente qui est intervenue le 6 octobre 2021 à 16h, il sera fait droit à sa demande visant à faire condamner la société [Localité 1] au paiement des intérêts au taux légal dus sur cette somme de 17 500 euros à compter du 18 novembre 2021, date de réception du courrier recommandé par lequel Mme [T] la mise en demeure de lui restituer la somme en question).

Le jugement ne sera infirmé sur ce point, que dans la mesure où il a retenu la date d’émission et non la date de réception de la mise en demeure comme point de départ des intérêts au taux légal.

Sur la demande de Mme [T] visant à faire condamner la société [Localité 1] au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive :

En droit :

Aux termes du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce :

Faute pour Mme [T] de démontrer l’existence d’un abus ou de la mauvaise foi de la société [Localité 1] dans l’exercice de son droit de résister aux prétentions adverses, cette demande doit être rejetée, et le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société [Localité 1], partie perdante, sera en outre condamnée à supporter la charge des dépens d’appel, et à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

REFORME le jugement du 23 mars 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles seulement en ce qu’il a condamné la société [Localité 1] à verser à Mme [J] [T] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 17 500 euros à compter du 15 novembre 2021 ;

CONFIRME le jugement en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau du chef réformé,

CONDAMNE la société [Localité 1] à verser à Mme [J] [T] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 17 500 euros à compter du 18 novembre 2021 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société [Localité 1] à payer à Mme [J] [T] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE la société [Localité 1] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT