COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°82

CONTRADICTOIRE

DU 03 MARS 2026

N° RG 25/01505 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XB45

AFFAIRE :

[A] [L]

C/

[Y] [R] [F] [H] épouse [O]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Février 2024 par le Tribunal de proximité de COLOMBES

N° chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03/03/2026

à :

M^e Francis TAGNE

M^e Julie

GOURION-RICHARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [A] [L]

née le 26 Novembre 1980 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Francis TAGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 42

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-[Numéro identifiant 1] du 15/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

****************

INTIMES

Madame [Y] [R] [F] [H] épouse [O]

née le 28 Octobre 1979 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [C] [P] [O]

né le 07 Juin 1978 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par : M^e Julie GOURION-RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 2251572

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 avril 2013 à effet au 20 avril 2013, Mme [X] [N] a donné à bail à Mme [A] [L] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 600 euros, outre 50 euros à titre de provision sur charges, et un dépôt de garantie de 600 euros.

Le logement a été vendu le 21 juillet 2022 à Mme [Y] [O] née [H] et M. [C] [O].

Par courrier du 22 décembre 2022 reçu le 23 décembre 2022, Mme [L] a donné congé à M. et Mme [O] avec préavis d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 8 février 2023 avec convocation préalable, par lettre recommandée du 28 janvier 2023 envoyée à l’adresse du bien donné à bail, de Mme [L] qui ne s’est ni présentée ni fait représenter.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 décembre 2023, M. et Mme [O] ont fait assigner Mme [L] aux fins de voir :

— condamner Mme [L] à leur verser la somme de 7 630,34 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 1 888,92 euros correspondant aux loyers impayés de novembre 2022, décembre 2022 et janvier 2023 au prorata, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 janvier 2023,

— condamner Mme [L] à leur verser la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Mme [L] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 janvier 2023, la moitié du coût du constat du 8 février 2023 et de l’assignation.

Par jugement contradictoire du 9 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— prononcé la jonction des affaires enrôlées sous les n°1123-508 et 1123-515,

— condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 264,50 euros TTC au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023,

— condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1 888,92 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés des termes de novembre 2022, décembre 2022 jusqu’au 22 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2023,

— condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [O] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné Mme [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 janvier 2023, la moitié du coût du procès-verbal de sortie du 8 février 2023 et les frais d’assignation,

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 28 février 2025, Mme [L] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, Mme [L], appelante, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel, la dire bien fondée,

— infirmer ou réformer le jugement du tribunal de proximité de Colombes du 9 février 2024,

— annuler le jugement du tribunal de proximité de Colombes du 9 février 2024,

A défaut,

— réformer le jugement en toutes ses dispositions critiquées et en conséquence :

— annuler sa condamnation au paiement de 3 264,50 euros TTC au titre des réparations locatives,

— A défaut, infirmer ou réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de 3 264,50 euros TTC au titre des réparations locatives et, statuant à nouveau sur ce chef, constater ou déclarer qu’elle n’est pas redevable au titre des réparations locatives ou des frais de remise en état de l’appartement,

— condamner Mme et M. [O] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes les demandes de Mme et M. [O],

— déclarer l’appel incident interjeté par Mme et M. [O] recevable mais mal fondé,

— débouter Mme et M. [O] de leur demande visant à la condamner à leur payer la somme de 7 630,34 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement (déduction du dépôt de garantie déjà effectuée) outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation au visa de l’article 1231-6 du code civil,

— en conséquence, débouter Mme et M. [O] en toutes leurs demandes, fins et conclusions au titre de l’appel incident,

— débouter Mme et M. [O] de leur demande visant à la condamner à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer que les dépens seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, M. et Mme [O], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel principal interjeté par Mme [L],

— juger qu’aucune cause d’annulation du jugement n’est invoquée par Mme [L] au soutien de sa demande,

En conséquence,

— l’en débouter purement et simplement,

— confirmer le jugement rendu le 9 février 2024 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de proximité de Colombes, en ce qu’il a :

— prononcé la jonction des affaires enrôlées sous les n° 1123-508 et 1123-515,

— condamné Mme [L] à leur payer la somme de 1 888,92 euros TTC correspondant aux loyers et provisions sur charges impayées des termes de novembre 2022, décembre 2022 jusqu’au 22 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 janvier 2023, ce chef n’étant pas spécifiquement énoncé, ni contesté dans le dispositif des conclusions de l’appelante,

— condamné Mme [L] à leur payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce chef n’étant pas spécifiquement énoncé, ni contesté dans le dispositif des conclusions de l’appelante

— dit que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné Mme [L] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 janvier 2023, la moitié du coût du procès-verbal de sortie du 8 février 2023 et les frais d’assignation, ce chef n’étant pas spécifiquement énoncé, ni contesté dans le dispositif des conclusions de l’appelante,

— actualiser leur créance à la somme de 6 066,93 euros encore due au 18 septembre 2025, avec les intérêts légaux en sus (a minima de 1 214,08 euros au 18 septembre 2025 en sus), telle qu’elle ressort de la pièce adverse 7 communiquée le 19 septembre 2025,

— condamner Mme [L] au paiement de ces sommes,

— déclarer recevable et fondé leur appel incident,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 9 février 2024 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de proximité de Colombes en ce qu’il a :

— condamné Mme [L] à leur payer la somme de 3 264,50 euros TTC au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023,

— rejeté le surplus des demandes (exclusivement les concernant, ce chef n’étant pas visé par l’appelante dans sa déclaration d’appel),

Statuant de nouveau de ces chefs,

— condamner Mme [L] à leur payer la somme de 7 630,34 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement (déduction du dépôt de garantie déjà effectuée), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation au visa de l’article 1231-6 du code civil,

Y ajoutant,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la date anniversaire de leur demande, concernant toutes les condamnations prononcées,

— déclarer irrecevable la demande subsidiaire formée par Mme [L] dans le dispositif de ses conclusions régularisées le 4 novembre 2025 tendant à :

'A défaut, infirmer ou réformer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [L] au paiement de la somme de 3 264,50 euros TTC au titre des réparations locatives et, statuant à nouveau sur ce chef, constater ou déclarer qu’elle n’est pas redevable au titre des réparations locatives ou des frais de remise en état de l’appartement',

non contenue dans le dispositif de son premier jeu de conclusions, en parfaite méconnaissance des dispositions de l’article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile,

— débouter Mme [L] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [L] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— débouter Mme [L] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— condamner Mme [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et charges du 21 janvier 2023, la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 8 février 2023, sa convocation, ainsi que l’assignation introductive d’instance (ainsi que tous les débours tarifiés et émoluments de l’huissier de justice mandaté, conformément aux dispositions des alinéas 5 et 6 de l’article 695 du code de procédure civile),

— dire qu’ils pourront être directement recouvrés par M^e Julie Gourion-Richard, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du jugement

Mme [L] ne formant aucun moyen au soutien de sa demande d’annulation du jugement déféré, la cour ne peut que la débouter de cette demande comme le demandent M. et Mme [O].

Sur la demande au titre des réparations locatives

M. et Mme [O], qui poursuivent l’infirmation du chef du jugement ayant condamné Mme [L] au paiement de la somme de 3 264,50 euros au titre des réparations locatives, demandent sa condamnation à leur verser la somme de 7 630,34 euros à ce titre, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Au soutien de leur demande, ils font valoir que le premier juge a fait une inexacte appréciation des faits de la cause et des droits respectifs des parties.

Ils soutiennent que :

— lors de son acquisition, le bien était, dans son ensemble, dans un état d’usure normal au regard des dix années d’occupation par Mme [L], à l’exception de la salle de bains et de sa fenêtre en raison d’un défaut d’entretien, qu’il n’y avait donc aucun problème d’humidité déclaré ou avéré dans l’immeuble, que le prix d’achat tenait compte d’un rafraîchissement résultant d’un usage normal et non anormal du bien et que Mme [L] n’a émis aucune plainte auprès de son ancien bailleur ni de l’agence immobilière,

— pour évaluer l’état de l’appartement, seuls sont valables l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, les acquéreurs d’un bien donné à bail n’ayant pas l’obligation légale de faire un état des lieux lors de la vente et ce d’autant plus qu’aucun nouveau bail n’a été conclu entre eux et Mme [L],

— l’appartement a été rendu avec des dégradations importantes liées au déménagement ainsi qu’avec du mobilier et des affaires non débarrassées, des clés partiellement restituées et dans un état très sale, caractérisant un usage anormal des lieux, ce qui résulte du constat d’état des lieux de sortie et a nécessité une remise en état et un nettoyage complet du bien, que la locataire ne peut se prévaloir de sa propre turpitude dans la mesure où les moisissures résultent exclusivement de son absence d’aération et d’entretien des lieux loués qu’elle a dégradés, ce qui doit donner lieu à leur indemnisation intégrale,

— en cause d’appel, ils produisent l’état des lieux d’entrée faisant apparaître le bon état de l’appartement loué et relèvent qu’en tout état de cause, la présomption de bon état des lieux appliquée par le premier juge en l’absence d’état des lieux d’entrée avait bien joué et n’était combattue par aucune pièce adverse probante permettant d’établir que les lieux auraient été vétustes dès l’origine ; que le DPE que Mme [L] a versé aux débats en septembre 2025 date de 2022 et ne constitue pas une preuve de la vétusté du logement, ajoutant qu’il ne reflète pas l’état du bien lors de la sortie des lieux de Mme [L] et ne prouve nullement que le logement était impropre à la location ou en mauvais état lorsqu’ils ont acquis le bien,

— la preuve de la prétendue insalubrité du bien alléguée par Mme [L] n’est pas rapportée par les pièces qu’elle verse aux débats,

— ils versent aux débats deux devis, l’un pour le changement d’une fenêtre qu’ils avaient accepté de prendre à leur frais en décembre 2022 malgré le défaut d’entretien patent ayant seul causé sa dégradation, avant d’y renoncer au regard de la mauvaise foi de Mme [L]. Ils indiquent que le second devis détaillant les travaux nécessaires pour la remise en état du logement comporte déjà un coefficient de vétusté de 50 % à leur demande pour le poste peinture, de sorte que le premier juge ne pouvait appliquer un nouveau coefficient de vétusté de 50% en leur défaveur. Ils ajoutent que bien que Mme [L] ait occupé le logement pendant 10 ans, elle se devait de maintenir le logement en bon état, les dégradations constatées dépassant la simple usure normale du bien devant donc être mises à sa charge.

Ils soutiennent par ailleurs que la demande subsidiaire de Mme [L] visant à infirmer le chef du jugement l’ayant condamnée au paiement de la somme de 3 264,50 euros TTC au titre des réparations locatives et statuant à nouveau, de constater ou déclarer qu’elle n’est pas redevable au titre des réparations locatives ou des frais de remise en état de l’appartement est irrecevable, au motif qu’elle ne figure pas dans le dispositif de ses premières conclusions en méconnaissance des dispositions de l’article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile.

Mme [L] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 3 264,50 euros au titre des réparations locatives et de dire qu’elle n’est pas redevable au titre de réparations locatives ou des frais de remise en état de l’appartement. Elle conclut également au rejet de la demande de M. et Mme [O] à ce titre.

Elle ne répond pas sur la question de la recevabilité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le jugement déféré a permis aux bailleurs de se prévaloir de leur propre turpitude en ne produisant ni la grille de vétusté FNAIM annexée au bail ni l’état des lieux d’entrée. Elle fait également grief au premier juge d’avoir tenu compte de l’occupation du logement pendant 10 ans pour appliquer un coefficient de vétusté de 50% au devis produit par les bailleurs alors même que ces dernier n’étaient pas propriétaires du logement durant ces dix années. Elle souligne qu’ils ne l’ont acquis qu’en juillet 2022 après l’avoir visité et qu’ils l’ont acheté dans un état vétuste dont il a été tenu compte dans la négociation du prix.

Elle ajoute que les bailleurs n’ont pas justifié de travaux après l’acquisition du bien qui était déjà loué depuis 10 ans et n’ont volontairement produit aucun état des lieux d’entrée. Elle soutient que le premier juge, de façon contradictoire, a présumé que le logement avait été pris en bon état tout en lui appliquant une vétusté de 50%.

Elle affirme s’être régulièrement plainte, pendant l’occupation des lieux, de la vétusté et de l’humidité du logement et avoir réclamé des travaux et qu’il aurait été logique de retenir que le logement acquis par M. et Mme [O] et loué aussitôt sans les moindres travaux ne pouvait avoir été loué en bon état.

Elle indique avoir eu la naïveté de produire de simples photographies devant le premier juge qui n’a pas retenu leur valeur probante, mais que d’autres preuves de la vétusté de l’appartement dès l’acquisition par M. et Mme [O] sont rapportées comme le constat d’huissier qu’ils produisent. Elle soutient qu’il révèle d’importantes moisissures dans la salle de bains et que la fenêtre de la salle d’eau est hors d’usage. Elle indique que les propriétaires, qui s’étaient engagés à changer la fenêtre, ne l’ont pas fait et ont profité de la procédure pour qu’elle soit condamnée au paiement de son remplacement au titre de réparations locatives alors qu’il leur incombait. Elle soutient que la fenêtre de la salle d’eau hors d’usage est nécessairement à l’origine des importantes moisissures et des murs en très mauvais état. Elle ajoute que le plafond avec des marques de peinture sur les bords résulte nécessairement des travaux de rafraîchissement effectués par les propriétaires après l’acquisition du bien. Elle indique que le DPE du 31 mars 2022 place l’appartement en classe G, de sorte que M. et Mme [O] se sont contentés de simples travaux de rafraîchissement pour le remettre en location.

Elle s’interroge sur le fait de savoir si au-delà de dix ans d’occupation, les locataires peuvent être condamnés à des réparations locatives alors que le logement était manifestement vétuste et impropre à la location.

Sur ce,

* Sur la recevabilité des demandes de Mme [L]

A titre liminaire, la cour relève qu’au regard de la date de la déclaration d’appel, les articles du code de procédure civile visées dans le présent arrêt s’entendent dans leur version issue du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023.

En application de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

L’article 915-2 du code de procédure civile dispose que l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

La Cour de cassation est d’avis qu’il résulte des articles 561, 562, 901, 915-2, 954, alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, que lorsque l’appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l’article 915-2, alinéa 1, en l’absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l’appelant dans sa déclaration d’appel sont dévolus à la cour d’appel.

En effet, si l’appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d’appel emporte effet dévolutif de l’appel, selon l’étendue ainsi définie, sans que l’appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l’absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction (avis de la Cour de cassation, 2e Civ., 20 novembre 2025, n° 25-70.017).

En l’espèce, la cour relève que dans sa déclaration d’appel, Mme [L] a expressément visé le chef du jugement l’ayant condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 264,50 euros TTC au titre des réparations locatives.

Dans ses premières conclusions, Mme [L] a demandé à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions critiquées, d’annuler sa condamnation au paiement de la somme de 3 264,50 euros au titre des réparations locatives, et de rejeter toutes les demandes de M. et Mme [O], en motivant ces demandes dans ses écritures.

Dans ces conditions, quand bien même elle n’a pas mentionné les chefs du jugement dont elle demande l’infirmation, Mme [L] n’a pas retranché le chef du jugement relatif à sa condamnation au titre des réparations locatives dans ses premières écritures, de sorte que la cour en est bien saisie. Au surplus, la cour relève que ce chef du jugement a été déféré à la cour par les intimés qui ont formé un appel incident sur ce point.

Par ailleurs, la demande de Mme [L] visant à débouter M. et Mme [O] de leur demande au titre de ces réparations locatives n’est pas nouvelle puisqu’elle figurait bien dans ses premières conclusions, de sorte qu’elle ne saurait être déclarée irrecevable comme le demandent les intimés qui seront déboutés de cette prétention.

* Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Il est rappelé que la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et que la production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’absence de production par les parties de l’état des lieux d’entrée, le premier juge a justement retenu que le logement était présumé avoir été pris en bon état, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, étant relevé que Mme [L] pouvait également produire ce document qui était annexé au contrat de bail.

En tout état de cause, les bailleurs produisent devant la cour ce document (leur pièce 10) réalisé de manière contradictoire entre les parties le 20 avril 2013 et qui est paraphé et signé par Mme [L]. L’appartement y est décrit dans toutes les pièces comme étant en bon état à l’exception du radiateur de la salle de bains mentionné en état d’usage.

Le fait que le bien ait été acquis par M. et Mme [O] en cours de bail ne justifie pas la réalisation d’un nouvel état des lieux en l’absence de signature d’un nouveau bail entre les nouveaux propriétaires et la locataire en place. Il convient donc de se référer à l’état des lieux réalisé en 2013 lors de l’entrée dans les lieux de Mme [L].

Le fait que le prix d’acquisition du bien aurait tenu compte de l’état du bien, ce qui n’est au demeurant pas établi, ne saurait priver les bailleurs de leur droit à indemnisation au titre des réparations locatives, étant ajouté que M. et Mme [O], substitués au bailleur d’origine, ont donc le droit d’agir contre Mme [L] en dédommagement pour les dégradations commises dès lors que les locataires doivent restituer les lieux en bon état de réparations locatives (3e Civ., 21 novembre 2001, pourvoi n°00-13.237).

Par ailleurs, en l’absence de conclusion d’un nouveau bail, M. et Mme [O] n’avaient pas l’obligation de faire réaliser des travaux lors de l’acquisition du bien et ce d’autant qu’il n’est pas établi que Mme [L] se serait plainte, tant auprès de ses anciens bailleurs que des intimés, de désordres dans le logement et aurait demandé la réalisation de travaux.

Il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé le 8 février 2023 par commissaire de justice, en l’absence de Mme [L] pourtant dûment convoquée, que :

— le parquet massif est en état d’usage avec la présence de plusieurs auréoles, rayures, taches et multiples salissures dans l’entrée. Il est décrit en mauvais état dans la chambre avec de multiples salissures, taches et traces de poussière ainsi que dans le salon avec en plus de multiples rayures.

— le sol de la cuisine est recouvert de revêtement plastifié en grande partie arraché et très sale, décrit comme hors d’usage.

— la toile de verre murale est décrite dans l’entrée comme étant en mauvais état, avec quelques éclats et de multiples salissures ainsi que la présence de plusieurs marques de colle sur le mur de droite. Dans la salle d’eau, la cuisine et la chambre, elle est décrite comme étant hors d’usage. De multiples salissures et traces de champignon noirâtres sont relevées sur les murs.

Le toile de verre est décrite dans le salon comme étant en mauvais état avec six trous de cheville, de multiples salissures et deux traces en forme rectangulaire avec des restes de colle.

— le plafond de la chambre est décrit en état usage avec la présence de marques de peinture sur les bords du plafond et quelques traces linéaires noircies. Les plafond des autres pièces est décrit en état d’usage sans traces de dégradation.

— la fenêtre de la salle d’eau est décrite comme hors d’usage.

— dans la cuisine, le revêtement des portes de placard est décrit en mauvais état et il est noté la présence d’une cuisinière de marque Indesit laissée dans les lieux par la locataire sortante, ce qu’elle ne conteste pas.

— il est présenté au commissaire de justice par la requérante les clés reçues de la locataire sortante, à savoir une clé de la boîte aux lettres, une clé de verrou, deux clés des parties communes et une clé du logement. L’état des lieux d’entrée mentionne la remise de deux clés pour le verrou bas, deux clés pour le verrou haut et deux clés pour la porte d’entrée, outre la boîte aux lettres et celles de l’immeuble.

Il ressort de ce constat que les désordres relevés ne résultent pas d’une usure normale du bien ni de sa vétusté comme l’affirme Mme [L] mais de dégradations qui lui sont imputables, étant relevé qu’elle ne démontre pas avoir avisé les bailleurs durant son occupation des lieux de problèmes d’humidité ou de moisissures ni sollicité la réalisation de travaux au sein du logement.

Aucun arrêté d’insalubrité ou rapport des services d’hygiène et de sécurité de la ville n’est par ailleurs produit. Contrairement à ce que soutient Mme [L], l’origine des moisissures et des murs en mauvais état ne résulte pas nécessairement du problème de fermeture de la fenêtre de la salle d’eau comme elle l’affirme, ce qui est en tout état de cause exclu dans les autres pièces de l’appartement. Le DPE réalisé en mars 2022 ne permet pas d’exonérer Mme [L] de sa responsabilité au titre de l’entretien courant du bien et de la réalisation des réparations locatives, s’agissant uniquement d’une évaluation de la performance énergétique du logement.

Au vu de ces éléments, il apparaît que le devis réalisé le 16 février 2023 par la société TCR Sarl (pièce 8 des appelants) pour des travaux de remise en état d’un montant total de 7 729 euros TTC est justifié à l’exception du coût des joints de douche à refaire et du remplacement de prises électriques arrachées (9), ces dégradations ne résultant pas du constat d’huissier.

Si le devis comporte un poste 'fourniture et application d’une couche d’impression et deux couches de peinture sur toutes les surfaces dans la cuisine, couloir et chambre d’env. 50 m² (moitié de la surface) murs et plafonds à hauteur de 1 680 euros HT, il n’en résulte pas qu’il s’agissait d’un coefficient de vétusté de 50% appliqué par les bailleurs en raison de la durée d’occupation des lieux, qui ne concernerait en tout état de cause que ce poste de travaux, et non de la superficie correspondant à la remise en état des murs et plafonds résultant des dégradations locatives.

Ainsi, il convient d’appliquer, ainsi que l’a justement fait le premier juge, un coefficient de vétusté de 50 % au regard de la durée d’occupation des lieux de 10 ans, la remise des lieux en état exigée du locataire ne s’entendant évidemment pas d’une remise à neuf à l’exception du remplacement de la serrure rendu nécessaire uniquement en raison de l’absence de remise de l’intégralité des clés.

Au vu de ces éléments, le montant de ces réparations locatives peut donc être fixé à hauteur de 3 975,75 euros TTC.

M. et Mme [O] produisent également un devis pour un changement de la fenêtre dans la salle de bains par pose en rénovation pour un montant de 501,34 euros. Il ressort de l’état des lieux de sortie que la fenêtre est hors d’usage. Le commissaire de justice a relevé l’absence de système de fermeture et indiqué qu’il ne parvenait pas à la fermer.

Le juge des contentieux de la protection a relevé que 'la propriétaire a reconnu dans un mail du 16 décembre 2022 qu’elle avait constaté lors de l’acquisition du logement que cette huisserie fermait mal et qu’elle était disposée à la changer à ses frais', et en a déduit que ce poste de dépense ne pouvait être mis à la charge de Mme [L]. En cause d’appel, ce courriel, non contesté, n’est pas produit.

Au vu de ces éléments, il n’est pas démontré que la défectuosité de la fenêtre résulterait d’une dégradation de la locataire alors que les propriétaires avaient déjà relevé quelques mois plus tôt qu’elle fermait mal en acceptant de prendre à leur charge le coût de son remplacement.

Il convient, en conséquence, d’infirmer ce chef du jugement uniquement sur le montant des réparations locatives mises à la charge de Mme [L] et de la condamner au paiement de la somme de 3 373,75 euros, après déduction du dépôt de garantie de 600 euros, à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, ce point n’étant pas contesté par l’appelante.

Sur la demande au titre de la dette locative

Le premier juge a condamné Mme [L] au paiement de la somme de 1 888,92 euros correspondant aux loyers et charges impayés de novembre 2022 au 22 janvier 2022, date de fin du préavis d’un mois, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2023.

Mme [L], qui poursuit l’infirmation de ce chef du jugement et demande à la cour de rejeter les demandes de M. et Mme [O], fait valoir que des paiements ont été faits comme en atteste le décompte du commissaire de justice arrêté au 18 septembre 2025 qu’elle produit.

M. et Mme [O] sollicitent la confirmation du jugement déféré sur ce point tout en demandant à la cour d’actualiser leur créance à la somme de 6 066,9 euros restant due.

Ils font valoir que dans le dispositif de ses premières conclusions, Mme [L] n’a pas repris ce chef du jugement visé dans sa déclaration d’appel, de sorte qu’en application de l’article 954 alinéa 2 et 3, la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement qui n’est pas spécifiquement énoncé ni contesté dans le dispositif de ses conclusions.

Ils ajoutent que le décompte produit ne modifie pas la réalité des loyers impayés au moment du jugement rendu. Ils relèvent qu’une somme de 6 066,93 euros est encore due au 18 septembre 2025 assortie des intérêts au taux légal et sollicitent la capitalisation des intérêts.

Sur ce,

La cour relève que dans sa déclaration d’appel, Mme [L] a visé le chef du jugement l’ayant condamnée au paiement de la somme de 1 888,92 euros, et dans ses premières conclusions, elle a demandé l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions. Le fait qu’elle n’ait pas expressément repris ce chef du jugement dans ses premières conclusions n’étant assortie d’aucune sanction (avis de la Cour de cassation, 2e Civ., 20 novembre 2025, n° 25-70.017), la cour est donc bien saisie de ce chef du jugement.

Par ailleurs, dans ses dernières conclusions, elle formule bien une demande d’infirmation de l’ensemble du jugement et sollicite le rejet des demandes des intimés.

Sur le fond, Mme [L] ne conteste pas être redevable de la somme de 1 888,92 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte produit qu’elle a versé, entre le 27 juin 2025 et le 11 septembre 2025, des acomptes d’un montant total de 1 840 euros ainsi qu’il en résulte du décompte du commissaire de justice du 18 septembre 2025, de sorte qu’il reste encore dû la somme de 48,92 euros à cette date au titre des loyers et charges impayés.

Les intimés demandent à la cour d’actualiser leur créance à la somme de 6 066,93 euros en se référant au décompte du commissaire de justice produit par Mme [L] (sa pièce 7) arrêté au 18 septembre 2025. Cependant, il convient de relever que ce montant inclut, outre la somme due au titre de la dette locative (1 888,92 euros), les réparations locatives (3 264,50 euros), les frais de procédure et les intérêts ainsi que la somme accordée par le premier juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il apparaît que la demande d’actualisation de la dette de M. et Mme [O] ne concerne pas uniquement la dette locative au titre des loyers et charges impayées, mais également des sommes dues à d’autres titres qui sont fixées par le présent arrêt ou en résultent au titre des dépens. Il convient donc de déclarer cette demande sans objet dans la mesure où ils disposent d’un titre exécutoire en vertu duquel les sommes restant dues par Mme [L] dépendront.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Mme [L], par actualisation de la dette locative, au paiement de la somme de 48,92 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La demande de M. et Mme [O] sera en conséquence accueillie dans les conditions prévues par cet article, le fait que Mme [L] effectue des règlements pour solder sa dette ne suffisant pas à y faire obstacle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [L], qui succombe à titre principal, est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

Mme [L] est par ailleurs condamnée à payer à M. et Mme [O] une somme que l’équité commande de fixer à la somme de 1 500 euros, l’appelante étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle (55%).

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [A] [L] de sa demande en annulation du jugement déféré ;

Déboute M. [C] [O] et Mme [Y] [H] épouse [O] de leur demande visant à déclarer irrecevable la demande de M. [C] [O] et Mme [Y] [H] épouse [O] tendant à : 'A défaut, infirmer ou réformer le jugement en ce qu’il a condamné au paiement de 3 264,50 euros TTC au titre des réparations locatives et, statuant à nouveau sur ce chef, constater ou déclarer qu’elle n’est pas redevable au titre des réparations locatives ou des frais de remise en état de l’appartement’ ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant des réparations locatives à la somme de 3 264,50 euros et, par actualisation de la dette, en ce qu’il a condamné Mme [A] [L] à payer à Mme [Y] [O] née [H] et M. [C] [O] la somme de 1 888,92 euros au titre des loyers et charges impayées ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [A] [L] à payer à Mme [Y] [O] née [H] et M. [C] [O] la somme de 3 373,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, au titre des réparations locatives ;

Condamne Mme [A] [L] à payer à Mme [Y] [O] née [H] et M. [C] [O] la somme de 48,92 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de novembre et décembre 2022 et jusqu’au 22 janvier 2023, déduction faite des versements d’un montant total de 1 840 euros arrêté au 18 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2023 ;

Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déclare la demande de Mme [Y] [O] née [H] et M. [C] [O] en paiement de la somme de 6 066,9 euros sans objet ;

Condamne Mme [A] [L] à payer à Mme [Y] [O] née [H] et M. [C] [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [A] [L] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle et qui pourront être recouvrés par M^e Gourion-Richard, avocate, qui en fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président