COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78A

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2026

N° RG 25/07439 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XSWH

AFFAIRE :

S.C.I. SCI RESIDENCE AMYNA

C/

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Novembre 2025 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 25/00012

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.04.2026

à :

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. SCI [Adresse 1]

N° Siret : 832 229 652 (RCS Paris)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250351 – Représentant : M^e Charly AVISSEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

N° Siret : 542 016 381 (RCS Paris)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 – N° du dossier 374/25 M – Représentant : M^e Maryvonne EL ASSAAD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Mars 2026, Madame Florence MICHON, Conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Crédit Industriel et Commercial poursuit en vertu d’un acte notarié du 8 janvier 2018 le recouvrement d’une créance résultant d’un prêt immobilier consenti à la SCI [Adresse 1], constituée entre Mme [Z] et Mme [W], pour l’acquisition d’un bien à [Localité 1] selon offre en date du 14 décembre 2017 acceptée le 27 décembre 2017 annexée à l’acte notarié, par la saisie immobilière du bien de sa débitrice, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 1], lots n°145, 146 et 599, initiée par commandement délivré le 6 août 2024 pour le paiement d’une somme totale de 181 774,43 euros, publié au service la publicité foncière de Nanterre le 23 décembre 2024, volume 2024 S n°155.

Statuant sur la demande d’orientation de la procédure de saisie immobilière, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre, par jugement contradictoire du 13 novembre 2025, a :

— rejeté la demande d’annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière de la SCI [Adresse 1] ;

— mentionné que le montant retenu pour la créance de la société SA Crédit Industriel et Commercial s’élève au 6 juin 2025 à la somme de 156 471,56 euros en principal, intérêts et accessoires, outre les intérêts postérieurs ;

— autorisé la SCI [Adresse 1] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 190 000 euros net vendeur ;

— taxé les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 469,98 euros ;

— dit que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

— dit que conformément aux dispositions de l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 12 mars 2026 à 15 heures 00, salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre ;

— rappelé qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

de la consignation du prix de vente ;

du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

— rappelé qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si la SCI [Adresse 1] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

— rappelé qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que conformément aux dispositions de l’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

— rappelé qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce ;

— ordonné l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Le 16 décembre 2025, la SCI [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision.

Dûment autorisée à cette fin par ordonnance du 24 décembre 2025, l’appelante a assigné à jour fixe la société Crédit Industriel et Commercial pour l’audience du 18 mars 2026, par acte du 31 décembre 2025 délivré à sa personne et transmis au greffe par voie électronique le 6 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 13 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’appelante demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, demandes, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

— confirmer le jugement d’orientation rendu le 13 novembre 2025 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Nanterre (RG n°25/00012) en ce qu’il autorise la SCI [Adresse 1] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R. 222-20 à R. 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ; dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 190 000 euros net vendeur ;

— infirmer le jugement d’orientation rendu le 13 novembre 2025 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Nanterre (RG n°25/00012) pour le surplus en ce qu’il rejette la demande d’annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière de la SCI [Adresse 1] ; mentionne que le montant retenu pour la créance de la société SA Crédit Industriel et Commercial s’élève au 6 juin 2025 à la somme de 156 471,56 euros en principal, intérêts et accessoires, outre les intérêts postérieurs ; taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 469,98 euros ; dit que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente ; dit que conformément aux dispositions de l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ; dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 12 mars 2026 à 15 heures 00, salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre ; rappelle qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires : de la consignation du prix de vente// du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ; rappelle qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si la SCI [Adresse 1] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ; rappelle qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution ; rappelle que conformément aux dispositions de l’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valait saisie publié ; rappelle qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce ; ordonne l’emploi des dépens en frais taxés de vente,

Et statuant à nouveau,

À titre principal :

— juger abusive, in fine réputer non écrite la clause n°17 intitulée « Exigibilité immédiate » du contrat de prêt immobilier ;

— constater l’absence de toute mise en demeure RAR préalable à la déchéance du terme ;

— juger que la créance revendiquée par [la société ] Crédit Industriel et Commercial n’est pas exigible ;

En conséquence,

— prononcer la nullité de la déchéance du terme prononcée le 28 mai 2024 par le Crédit Industriel et Commercial, ainsi que l’ensemble des actes subséquents ;

— prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière à elle signifié le 7 novembre 2024 et publié au service de la publicité foncière de Nanterre le 23 décembre 2024 sous le volume 2024 S n°155 ;

— ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière précité ;

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie immobilière précité ;

— Rejeter toutes conclusions contraires comme injustifiées ou en tous les cas mal fondées ;

À titre subsidiaire :

— modérer le montant de la cause pénale et la ramener à la somme de 1 euro ;

— lui accorder un échelonnement des paiements sur une durée de 24 mois : 23 mensualités d’un montant unitaire de 879,77 euros et une dernière mensualité du solde ;

En tout état de cause :

— débouter le Crédit Industriel et Commercial de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner le Crédit Industriel et Commercial à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Crédit Industriel et Commercial aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Franck Lafon, avocat au Barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 17 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’intimée demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution en date du 13 novembre 2025 sauf en ce qu’il a fixé la créance à la somme de 156 471,56 euros en principal intérêts et accessoires outre les intérêts postérieurs,

Y ajouter :

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de prêt,

En conséquence,

— rejeter la demande d’annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière du bien de la SCI [Adresse 1],

— mentionner que le montant retenu pour la créance exigible du CIC poursuivant est de 162 027,53 euros suivant décompte au 6 juin 2025 outre les intérêts postérieurs se décomposant comme suit :

Capital et échéances de retard au 6 juin 2025 150 274,73 euros

Intérêts courus non capitalisés 196,63 euros

Indemnité conventionnelle 11 555,97 euros

— autoriser [la] SCI [Adresse 1] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 190 000 euros net vendeur,

— taxer les frais par elle exposés à la somme de 2 469,98 euros qui seront payés par l’acquéreur,

— condamner la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience, la cour a demandé aux parties de bien vouloir lui faire parvenir, par note en délibéré, sous 8 jours, leurs observations sur la recevabilité de la demande de résolution du contrat de prêt présentée par l’intimée au stade de l’appel du jugement d’orientation.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 18 mars 2026, le prononcé de l’arrêt a été annoncé au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu’elle ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Il convient de préciser, à cet égard, d’une part, que l’indication au dispositif des conclusions des moyens invoqués ne constitue pas l’énoncé d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, d’autre part, que les moyens simplement visés ou repris au dispositif des écritures ne sont pas examinés par la cour s’ils ne sont pas développés dans la discussion.

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de prêt

Par message électronique adressé à la cour en réponse à sa demande d’observations, le jour-même, la société Crédit Industriel et Commercial a indiqué qu’elle retirait de ses dernières conclusions la demande de résolution judiciaire du contrat de prêt, sur laquelle il n’y avait pas lieu de statuer.

Cette prétention, qui en tout état de cause était irrecevable tant en ce qu’elle excédait les pouvoirs du juge de l’exécution qu’en ce qu’elle constituait une demande nouvelle postérieure à l’audience d’orientation, interdite en principe par l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution, ne sera donc pas examinée.

Sur la créance du poursuivant

Quant à l’exigibilité de la créance

L’appelante soutient que la créance du CIC n’est pas exigible, et en tire comme conséquence la nullité du commandement de payer du 7 novembre 2024. Elle fait valoir à cet égard, en premier lieu, que la clause d’exigibilité immédiate du contrat de crédit dont la banque a fait application constitue une clause abusive au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation, qui doit être réputée non écrite, ce qui entraîne la nullité du prononcé de la déchéance du terme, et rend nul et de nul effet le commandement de payer, à défaut de créance certaine, liquide et exigible. La clause querellée est selon elle abusive en l’absence de stipulation expresse et non équivoque prévoyant que la résolution du contrat aura lieu de plein droit après une mise en demeure préalable de l’emprunteur, et en ce qu’elle constitue une source de déséquilibre significatif entre les parties au sens de ce texte. Contrairement à ce qu’a retenu le juge de l’exécution, elle peut, soutient-elle, se prévaloir des dispositions du code de la consommation, puisque, si elle ne peut pas bénéficier de la qualité de consommateur, elle peut se prévaloir de celle de non-professionnel. Au surplus, l’ensemble des actes émis par le CIC, qu’il s’agisse du contrat de crédit ou des avenants postérieurs, comportent tous en en-tête les mentions afférentes du code de la consommation, en sorte qu’elle a pu légitimement se croire protégée par les dispositions de ce code, étant rappelé que l’opération consistait dans le financement de la résidence principale de Mme [U], personne physique profane, associée majoritaire (99%) et gérante de la SCI et habitant à l’adresse du bien financé, et alimentant intégralement le compte bancaire sur lequel sont prélevées les échéances du crédit.

Elle fait valoir, ensuite, qu’en tout état de cause, la banque ne peut se prévaloir d’une déchéance du terme en bonne et due forme. Rappelant qu’elle doit être précédée de l’envoi à l’emprunteur défaillant d’une mise en demeure précisant le délai dont il dispose pour régulariser sa situation et faire ainsi obstacle à la déchéance du terme, elle expose que la mise en demeure du 13 mars 2024 dont s’est prévalue la banque en première instance n’a jamais été réceptionnée par ses soins, et souligne que l’accusé de réception produit par le CIC ne comporte ni sa signature, ni la mention 'pli avisé et non réclamé', le suivi en ligne produit par la banque étant en toute hypothèse inopérant pour justifier qu’elle a bien été touchée par cette missive. Faute d’avoir respecté les stipulations contractuelles, et faute de déchéance du terme régulièrement prononcée, le CIC ne justifie d’aucune créance exigible à son encontre lui permettant d’engager la procédure de saisie immobilière. En effet, si dans un tel cas sont exigibles les mensualités échues impayées prévues au tableau d’amortissement, il n’y a en l’espèce aucune mensualité échue impayée.

La société Crédit Industriel et Commercial objecte qu’il est impossible pour la SCI appelante de se prévaloir des dispositions relatives au caractère abusif des clauses figurant dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, puisqu’elle est une personne morale dont l’objet, selon le Kbis, est l’acquisition, la mise en valeur, l’administration, la location d’immeuble, la transformation et la construction, et que la conclusion du contrat de prêt pour l’acquisition d’un immeuble entre dans son champ d’activité professionnelle, ainsi que le juge la Cour de cassation. Quoi qu’il en soit, elle considère que, si la clause figurant au contrat de prêt ne prévoit effectivement pas de mise en demeure préalable avant le prononcé de l’exigibilité du prêt, une mise en demeure a en l’occurrence été adressée à la SCI d’avoir à régulariser dans un délai de 30 jours les échéances impayées du prêt, à défaut de quoi elle prononcerait la résiliation du contrat. Et si elle ne produit pas l’accusé de réception de ce courrier, mais seulement le suivi de la lettre recommandée mentionnant qu’elle a été distribuée à son destinataire contre sa signature, la SCI [Adresse 1] ne peut pas sans mauvaise foi soutenir qu’elle n’a pas eu connaissance de son intention de prononcer l’exigibilité du prêt en l’absence de régularisation des échéances impayées au vu des pièces qu’elle verse aux débats, et dont il ressort également qu’elle a disposé du délai raisonnable qu’exige la Cour de cassation avant le prononcé de l’exigibilité du prêt le 28 mai 2024. La déchéance du terme ayant été valablement prononcée, elle dispose d’une créance liquide et exigible lui permettant de poursuivre la procédure de saisie. Et en toute hypothèse, elle dispose d’une créance exigible au titre des mensualités échues et impayées depuis le 5 novembre 2022, à hauteur de 20 252,42 euros.

Ceci étant exposé, tout d’abord quant au moyen tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme, qui regarde la formation du contrat, il est rappelé qu’en vertu l’article L.212-1 du code de la consommation, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable à la cause, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Les dispositions de ce texte sont, en vertu de l’article L. 212-1 du même code, applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels.

Au sens du code de la consommation, en son article préliminaire, un consommateur est nécessairement une personne physique, et est un non professionnel toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles.

Il est constant que la SCI [Adresse 1], qui n’est pas une personne physique, ne peut pas avoir la qualité de consommateur.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation ( 1re Civ., 28 juin 2023, pourvoi n° 22-13.969, cité par l’intimée), une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet.

La SCI [Adresse 1], aux termes de ses statuts, a pour objet : 'l’acquisition, la mise en valeur, l’administration, la location d’immeuble. La transformation et la construction.'

Etant réputée agir conformément à son objet, elle a agi à des fins professionnelles en souscrivant un prêt destiné à l’acquisition d’un bien immobilier, en sorte qu’elle n’est pas un non-professionnel pouvant se prévaloir des dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives.

La référence par les stipulations contractuelles convenues entre les parties aux dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier figurant dans le livre troisième du code de la consommation n’a pas pour effet de conférer à la SCI [Adresse 1] la qualité de consommateur ou de non-professionnel, qui seule ouvre droit au bénéfice de la protection contre les clauses abusives relevant du livre deuxième du code de la consommation.

De la même manière, ni un manquement de la banque à son devoir d’information, ni la commission par elle d’une faute consistant dans le fait d’avoir induit sa cocontractante en erreur sur les dispositions applicables au crédit souscrit que fait valoir l’appelante ne seraient, à les supposer établis, susceptibles d’être sanctionnés par l’application de ces règles protectrices à son bénéfice, alors qu’elle n’en relève pas aux termes de la loi.

Et enfin, c’est en vain que l’appelante argumente sur le fait que sa gérante Mme [U] habite à l’adresse du bien financé et en règle les échéances, en sorte qu’elle serait bien fondée à invoquer les dispositions du code de la consommation. Au vu des pièces versées aux débats, Mme [U] n’était pas lors de la conclusion du contrat de prêt associée de la SCI : elle a acquis 99 parts sociales sur les 100 constituant son capital le 20 mars 2019, et à cette date, elle n’habitait pas dans les lieux acquis grâce au prêt, le seul justificatif de résidence produit, soit une facture EDF à son nom, étant daté du 3 avril 2025. Et il n’est pas non plus justifié qu’elle réglait elle-même les échéances du prêt ainsi qu’elle le prétend.

Il n’y a donc pas lieu de considérer que la clause d’exigibilité anticipée figurant au contrat de prêt devrait être réputée non écrite.

Quant au moyen ensuite tiré de la mise en oeuvre irrégulière de la déchéance du terme, qui regarde l’exécution du contrat, la clause d’exigibilité anticipée qu’a appliquée la banque est ainsi libellée :

' Les sommes exigibles seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit.

— si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit [suit l’énoncé des autres cas, qui n’intéressent pas la présente procédure].'

Il est de droit que, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l’espèce, aucune disposition du contrat ne dispense le créancier de la délivrance d’une mise en demeure préalablement au prononcé de la déchéance du terme.

En conséquence, la déchéance du terme qu’a prononcée la banque intimée n’est valable que si elle a été précédée d’une mise en demeure répondant aux conditions ci-dessus précisées.

Il est produit aux débats :

— une lettre recommandée datée du 30 octobre 2023, adressée par la société Crédit Industriel et Commercial à la SCI [Adresse 1], ainsi que son accusé de réception signé le 3 novembre 2023, intitulée, ' mise en demeure avant résiliation du contrat de crédit’ et visant les références du prêt en cause, qui indique que le prêt présente des échéances impayées qui s’élèvent à la somme de 9 843,59 euros ( échéances de novembre 2022 à octobre 2023) et la met par conséquent en demeure de régulariser sa situation sous 30 jours, faute de quoi, conformément aux dispositions contractuelles applicables, le non paiement à bonne date de toute somme due l’autoriserait à prononcer sa résiliation,

— une lettre recommandée datée du 13 mars 2024, adressée par la société Crédit Industriel et Commercial à la SCI [Adresse 1], intitulée ' mise en demeure avant résiliation du contrat de crédit’ et visant les références du prêt en cause, qui indique que le prêt présente toujours des échéances impayées qui s’élèvent à la somme de 9 695,16 euros ( échéances de mai 2023 à mars 2024) et la met par conséquent en demeure de régulariser sa situation sous 30 jours, faute de quoi, conformément aux dispositions contractuelles applicables, le non paiement à bonne date de toute somme due l’autoriserait à prononcer sa résiliation,

— une lettre recommandée datée du 28 mai 2024, adressée par la société Crédit Industriel et Commercial à la SCI [Adresse 1], ainsi que son accusé de réception signé ( sans date), intitulée 'résiliation du prêt/ mise en demeure de règlement préalable à une procédure judiciaire, qui indique que le prêt présente toujours des échéances impayées ( mai 2023 à mai 2025 [lire 2024]), malgré ses demandes de régularisation, et notifie par conséquent la résiliation du contrat de prêt, dont la totalité des montants est devenue exigible.

La SCI [Adresse 1] reconnaît expressément aux termes de ses conclusions qu’elle a réceptionné la mise en demeure du 30 octobre 2023, mais soutient qu’elle n’a pas réceptionné celle du 13 mars 2024, en soulignant, ce qui n’est pas contesté par son adversaire, que l’accusé de réception n’est pas produit.

Sont toutefois soumis à la cour :

— une copie des feuillets ( avis de passage du facteur, preuve de distribution, avis de réception), avant leur dépôt à la poste, et sans mention de celui-ci, de la lettre recommandée n°2C 175 254 6547 4, avec l’indication de la SCI [Adresse 1] comme destinataire,

— un relevé du suivi de la lettre recommandée n°2C 175 254 6547 4, avec l’indication qu’elle a été distribuée à son destinataire contre sa signature,

qui attestent suffisamment de l’envoi du courrier du 13 mars 2024 par voie recommandée, et de sa distribution le 22 mars 2024, soit plus de 30 jours avant le prononcé de la déchéance du terme, peu important que ne soit pas produit d’accusé de réception signé, étant observé que l’adresse de l’envoi est le [Adresse 2], soit le siège de la SCI, où ont été envoyés les deux courriers du 30 octobre 2023 et du 28 mai 2024, pour lesquels un accusé de réception est produit.

Il en découle que le prononcé de l’exigibilité immédiate du prêt a bien été précédé de l’envoi d’une mise en demeure rappelant à la SCI [Adresse 1] que la déchéance du terme était encourue, et précisant le délai dont elle disposait pour y faire obstacle, soit un délai de 30 jours qui constitue un délai raisonnable.

En conséquence, le moyen tiré de l’irrégularité du prononcé de la déchéance du terme et du défaut d’exigibilité de la créance du poursuivant est écarté, et le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du commandement de payer subséquente.

Quant au montant de la créance

Le montant de la créance du poursuivant a été fixé par le premier juge, au vu d’un décompte arrêté au 6 juin 2025, à la somme de 156 471,56 euros.

Les parties ne contestent ce montant qu’en ce qu’il a retenu une somme de 6 000 euros au titre de l’indemnité conventionnelle liée à l’exigibilité anticipée du prêt, réclamée à hauteur de 11 555,97 euros par la banque, et pour le surplus, le décompte de la créance, produit à nouveau devant la cour, n’est pas critiqué.

La SCI [Adresse 1] demande à la cour de ramener à 1 euro le montant de l’indemnité conventionnelle prévue au contrat, pour le même motif que celui retenu par le juge de l’exécution, à savoir son caractère manifestement excessif compte tenu de la reprise des versements, en faisant valoir sa bonne foi et sa volonté réelle et effective d’apurer sa dette, en ayant réglé l’intégralité des mensualités échues impayées.

La société Crédit Industriel et Commercial considère pour sa part qu’il n’y a pas lieu à réduction en application de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil, en l’absence de caractère excessif de la sanction au regard des conséquences de la résolution du contrat et de la durée du prêt restant à courir, soit en l’espèce 18 ans.

Aux termes du contrat de prêt, lorsqu’en cas de défaillance de l’emprunteur le prêteur décide d’exiger le remboursement immédiat du solde restant dû ( ce qu’il a fait en l’espèce), l’emprunteur est alors redevable d’une indemnité égale à 7% des sommes restant dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés.

Les parties s’accordent sur le fait que cette stipulation constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, aux termes duquel :

' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

Le juge de l’exécution a considéré qu’il convenait de modérer la pénalité convenue entre les parties au regard de son caractère manifestement excessif, compte tenu notamment de la reprise des versements par la SCI débitrice.

En l’occurrence, aucun des moyens invoqués par les parties ne conduit la cour à modifier l’appréciation du premier juge. La SCI [Adresse 1] se contente de dire qu’il aurait dû réduire davantage la pénalité appliquée, sans expliquer pourquoi. Quant à la société Crédit Industriel et Commercial, elle ne développe pas en fait son argumentation tenant aux conséquences de la résolution du contrat de prêt et à la durée de celui-ci restant à courir.

Le jugement sera donc confirmé quant au montant de la créance du poursuivant.

Sur la demande de délais de paiement

La SCI [Adresse 1] demande à la cour de lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette, en proposant 23 versements de 879,77 euros, correspondant au montant de l’échéance du crédit, et un dernier pour le solde de la dette.

Mais cette demande ne peut pas prospérer, puisque la SCI [Adresse 1] fait valoir qu’un délai lui permettrait de trouver une solution de refinancement de sa dette, mais ne produit aucun élément objectif en attestant.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en son appel, la SCI [Adresse 1] en supportera les dépens.

Elle devra également régler à la société intimée une somme totale de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel, et sera déboutée de sa propre demande d’indemnité de procédure.

Statuant sur les demandes au titre des frais irrépétibles sur lesquelles le juge de l’exécution a omis de statuer, la cour considère qu’il n’y a pas lieu, pour la première instance, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

CONFIRME la décision entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement de la SCI [Adresse 1] ;

Déboute la SCI [Adresse 1] de ses demandes, y compris au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI [Adresse 1] à régler à la société Crédit Industriel et Commercial une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la seule procédure d’appel, et rejette la demande de la société Crédit Industriel et Commercial au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens de l’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente