Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. B… C… et la société civile immobilière (SCI) Le Château de Balanzac ont demandé au tribunal administratif de Poitiers d’annuler pour excès de pouvoir le permis de construire accordé par le maire de Balanzac (Charente-Maritime) à la SCI Bernard Immo le 28 avril 2018.

Par un premier jugement n° 1801493 du 19 septembre 2019, ce tribunal a décidé, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur cette requête et d’accorder à la SCI Bernard Immo un délai de trois mois pour obtenir un permis modificatif régularisant les vices qu’il a retenus. Par un second jugement n° 1801493 du 19 mars 2020, le tribunal administratif a rejeté la demande.

Procédure devant la cour avant cassation :

I.- Par une requête, enregistrée le 25 mai 2020 sous le n° 20BX01740 et des mémoires, enregistrés les 14 mars, 18 mai, 29 juin, 27 août, 4 novembre et le 14 décembre 2021 et le 13 avril 2022, M. C… et la SCI le Château de Balanzac, représentés par M^e Lelong puis par M^e Leriche-Milliet, demandent à la cour :

1°) d’annuler ces jugements du tribunal administratif de Poitiers des 19 septembre 2019 et 19 mars 2020 ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire initial délivré le 28 avril 2018 et le permis de construire modificatif délivré le 20 janvier 2020 à la SCI Bernard Immo par la commune de Balanzac ;

3°) d’annuler l’arrêté de permis modificatif n° PC 017 030 18 S0001 M03 accordé par le maire de Balanzac à la SCI Bernard Immo le 3 mai 2021, pour la création d’un logement et d’une dépendance, sur le terrain sis Château de Balanzac à Balanzac ;

4°) d’écarter de la procédure, dans leur ensemble, les écritures et pièces produites pour la commune de Balanzac ;

5°) subsidiairement, de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la démarche initiée par les appelants devant le procureur de la République, tendant à être autorisés à solliciter la copie intégrale des actes de naissance A…. Dominique et Damien Bernard, sur le fondement de l’article 30, dernier alinéa, du décret n° 2017-890 du 6 mai 2017 relatif à l’état civil ;

6°) de mettre à la charge de la commune de Balanzac et de la SCI Bernard Immo la somme globale de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 9 novembre 2020 et les 18 mai, 24 juin et 4 novembre 2021, la commune de Balanzac, représentée par la SCP KPL Avocats, conclut au rejet de la requête et à la mise à charge de M. C… et de la SCI le Château de Balanzac d’une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 janvier, 18 mai, 28 juin, et 4 novembre 2021 et les 9 février et 9 juin 2022, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la SCI Bernard Immo, représentée par M^e Verger, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de M. C… et de la SCI le Château de Balanzac d’une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

II.- Par une requête, enregistrée le 2 août 2021 sous le numéro n° 21BX03379 et des mémoires, enregistrés les 25 août et 29 septembre 2022, M. C… et la SCI le Château de Balanzac, représentés par M^e Leriche-Milliet, demandent à la cour :

1°) d’annuler le permis de construire modificatif n° PC 017 030 18 S0001 M03 accordé par le maire de Balanzac à la SCI Bernard Immo le 6 mai 2021, pour la création d’un logement et d’une dépendance, sur le terrain situé Château de Balanzac à Balanzac, parcelles 30 D 553, 30 D 555, 30 D 557 et 30 D 588 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Balanzac et de la SCI Bernard Immo la somme globale de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 juin 2022, la commune de Balanzac, représentée par la SCP KPL Avocats conclut au rejet de la requête et à la mise à charge de M. C… et de la SCI le Château de Balanzac d’une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 septembre 2022, la SCI Bernard Immo, représentée par M^e Verger et M^e Finkelstein, conclut au rejet de la requête et à la mise à charge de M. C… et de la SCI le Château de Balanzac d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un arrêt n°s 20BX01740, 21BX03379 du 9 novembre 2022, la présente cour a rejeté l’appel formé par M. C… et la SCI le Château de Balanzac contre ces jugements, ainsi que leurs conclusions tendant à l’annulation des permis de construire modificatifs délivrés les 3 et 6 mai 2021 à la SCI Bernard Immo

Par une décision n° 470383 du 13 décembre 2024, le Conseil d’État statuant au contentieux a, saisi d’un pourvoi présenté par la SCI le Château de Balanzac et M. C…, annulé l’arrêt du 9 novembre 2022 de la présente cour en tant qu’il statue sur le permis de construire modificatif du 3 mai 2021 et lui a, dans cette mesure, renvoyé l’affaire, désormais enregistrée sous le numéro 24BX02978.

Procédure devant la cour administrative d’appel après renvoi du Conseil d’État :

Par des mémoires, enregistrés les 4 février et 12 septembre 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la commune de Balanzac, représentée par la SCP KPL Avocats, conclut au rejet de la requête de la SCI le Château de Balanzac et de M. C… et à ce que la somme de 2 000 soit mise à leur charge au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

la requête est irrecevable en l’absence de notification du recours dans les conditions énoncées à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

la SCI Bernard Immo n’était pas tenue de solliciter un permis de construire portant sur l’ensemble des éléments de la construction en litige dès lors que les travaux réalisés antérieurement à la délivrance du permis du 3 mai 2021 l’ont été dans des conditions régulières.

Par un mémoire, enregistré le 3 mars 2025, la SCI Bernard Immo, représentée par M^e Verger, conclut au rejet de la requête de la SCI le Château de Balanzac et de M. C… et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à leur charge au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’elle n’était pas tenue de solliciter un permis de construire portant sur l’ensemble des éléments de la construction en litige dès lors que les travaux réalisés antérieurement à la délivrance du permis du 3 mai 2021 l’ont été dans des conditions régulières.

Par un mémoire, enregistré le 10 août 2025, la SCI le Château de Balanzac et M. C…, représentés par M^e Leriche-Milliet, demande à la cour :

1°) d’annuler le permis de construire accordé par le maire de Balanzac à la SCI Bernard Immo le 3 mai 2021 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Balanzac et de la SCI Bernard Immo la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

la SCI Bernard Immo a réalisé, sur la construction en litige, des travaux qui ne respectent pas les prescriptions du permis de construire délivré le 28 avril 2018 et d’autres travaux qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation ;

il appartenait dès lors à la SCI Bernard Immo de déposer une demande de permis de construire portant sur l’ensemble de la construction afin de régulariser les travaux réalisés de manière irrégulière.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code du patrimoine ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Henriot,

- les conclusions de M^me Pruche-Maurin, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Kolenc Le Bloch, représentant la commune de Balanzac, et celles de M^e Verger, représentant la SCI Bernard Immo.

Considérant ce qui suit :

La SCI Bernard Immo, propriétaire d’une parcelle cadastrée D 555 située 14 rue de l’Église à Balanzac (Charente-Maritime), sur laquelle se trouvent des bâtiments agricoles, a demandé, le 2 janvier 2018, la délivrance d’un permis de construire valant autorisation de démolir en vue de la création de deux logements, la réhabilitation d’un logement et la démolition d’un hangar métallique. Par un arrêté du 28 avril 2018, le maire de la commune de Balanzac a délivré le permis de construire valant autorisation de démolir en l’assortissant de prescriptions. Par un jugement du 19 septembre 2019, le tribunal administratif de Poitiers a décidé, après avoir écarté tous les autres moyens, de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur la requête de M. C… et de la SCI le Château de Balanzac tendant à l’annulation de cet arrêté et d’accorder à la SCI Bernard Immo un délai de trois mois pour obtenir un permis modificatif régularisant le vice d’incompétence et la méconnaissance de l’article R. 451-4 du code de l’urbanisme. Le 22 janvier 2020, la SCI Bernard Immo a produit le permis modificatif délivré le 20 janvier 2020. M. C… et la SCI le Château de Balanzac ont demandé l’annulation de ce permis modificatif. Par un jugement du 19 mars 2020, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande. M. C… et la SCI le Château de Balanzac ont, d’une part, relevé appel des jugements du tribunal administratif de Poitiers des 19 septembre 2019 et 19 mars 2020 et, d’autre part, demandé, sur le fondement de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, l’annulation des arrêtés de permis de construire modificatifs accordés par le maire de Balanzac à la SCI Bernard Immo les 3 et 6 mai 2021. Par un arrêt du 9 novembre 2022, la présente cour a rejeté l’appel formé par M. C… et la SCI le Château de Balanzac contre ces jugements, ainsi que leurs conclusions tendant à l’annulation des permis de construire modificatifs délivrés les 3 et 6 mai 2021 à la SCI Bernard Immo. Par une décision du 13 décembre 2024, le Conseil d’État statuant au contentieux a, saisi d’un pourvoi présenté par la SCI le Château de Balanzac et M. C…, annulé l’arrêt du 9 novembre 2022 de la présente cour en tant qu’il statue sur le permis de construire modificatif du 3 mai 2021 et lui a, dans cette mesure, renvoyé l’affaire.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Balanzac :

D’une part, aux termes des dispositions de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ». Il résulte de ces dispositions que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue sont recevables à contester la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu’elle leur a été communiquée, tant que le juge n’a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai. Si cette contestation prend la forme d’un recours pour excès de pouvoir présenté devant la juridiction saisie de la décision initiale ou qui lui est transmis en application de l’article R. 351-3 du code de justice administrative, elle doit être regardée comme un mémoire produit dans l’instance en cours. La circonstance qu’elle ait été enregistrée comme une requête distincte est toutefois sans incidence sur la régularité du jugement ou de l’arrêt attaqué, dès lors qu’elle a été jointe à l’instance en cours pour y statuer par une même décision.

D’autre part, selon l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. (…) ».

Il est constant que le permis de construire, délivré le 3 mai 2021, intitulé « arrêté accordant un modificatif de permis de construire » a été transmis à M. C… et à la SCI le Château de Balanzac au cours de l’instance n° 20BX01740, relative aux permis des 28 avril 2018 et 22 janvier 2022, dans les conditions prévues par les dispositions de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme. Par suite, cette société pouvait solliciter l’annulation de la décision du 3 mai 2021 dans le cadre de cette même instance, sans condition de forme ni de délai et, notamment, sans être soumise à l’obligation de notification instituée par les dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. En tout état de cause, M. C… et la SCI le Château de Balanzac ont, par des lettres recommandées avec avis de réception du 16 juillet 2021, notifié à la commune de Balanzac et à la SCI Bernard Immo leur recours tendant à l’annulation d’un arrêté du 6 mai 2021, identique à celui du 3 mai 2021, ce recours ayant été enregistré par la cour sous le n° 21BX03379 après avoir été transmis par le tribunal administratif de Poitiers en application de l’article R. 351-3 du code de justice administrative. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Balanzac doit être écartée.

Sur la légalité du permis de construire délivré le 3 mai 2021 :

D’une part, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

D’autre part, aux termes des dispositions de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « I. – Les immeubles ou ensembles d’immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. La protection au titre des abords a le caractère de servitude d’utilité publique affectant l’utilisation des sols dans un but de protection, de conservation et de mise en valeur du patrimoine culturel. II. – La protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. La protection au titre des abords s’applique à toute partie non protégée au titre des monuments historiques d’un immeuble partiellement protégé. (…) ». Selon l’article L. 621-32 du même code : « Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d’un monument historique ou des abords. Lorsqu’elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme ou au titre du code de l’environnement, l’autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1 ». Aux termes des dispositions de l’article R. 421-12 du code de l’urbanisme : « Doit être précédée d’une déclaration préalable l’édification d’une clôture située : a) Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé en application de l’article L. 631-1 du code du patrimoine ou dans les abords des monuments historiques définis à l’article L. 621-30 du code du patrimoine ; (…) ». L’article R. 425-1 du code de l’urbanisme prévoit, de même, que lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-32 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que ne peuvent être délivrés qu’avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France les autorisations d’urbanisme portant sur des immeubles situés, en l’absence de périmètre délimité, à moins de cinq cents mètres d’un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, s’ils sont visibles à l’œil nu de cet édifice ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de cinq cents mètres entourant l’édifice en cause.

Il ressort des pièces du dossier que deux espaces en herbe attenants à la façade Ouest de la construction, objet des travaux de rénovation en litige, ont été clôturés par des panneaux de bois afin de doter deux des logements réalisés d’espaces extérieurs privatifs. La réalisation de tels aménagements n’a été ni autorisée par les permis des 28 avril 2018 et 22 janvier 2022, le projet présenté par la SCI Bernard Immo ne faisant état d’aucune installation de clôture ou de dispositif occultant devant la façade Ouest, ni n’a fait l’objet d’une déclaration préalable. Or, il est constant que la construction en litige est située aux abords d’un monument historique, le château de Balanzac. En outre, la façade Ouest de l’immeuble est directement visible depuis le château. Dans ces conditions, les réalisations susceptibles de modifier l’aspect de cette construction, et en particulier celles affectant la façade Ouest, sont soumises à déclaration préalable, en application des dispositions de l’article R. 421-12 du code de l’urbanisme ainsi qu’à la délivrance d’une autorisation préalable, en application des dispositions de l’article L. 621-32 du code du patrimoine. Il appartenait, par conséquent, à la SCI Bernard Immo, dans le cadre de sa demande tendant à la réalisation d’un nouveau logement au sein de la construction en litige, de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Par suite, le maire de la commune de Balanzac ne pouvait délivrer à la SCI Bernard Immo l’autorisation sollicitée dès lors que l’installation de clôtures a été réalisée de manière irrégulière.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de l’arrêté en litige.

Il résulte de tout ce qui précède que M. C… et la SCI le Château de Balanzac sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 3 mai 2021 en litige.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Balanzac et de la SCI Bernard Immo le versement de la somme de 500 euros chacune au bénéfice de M. C… et de 500 euros chacune au bénéfice de la SCI le Château de Balanzac au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces dispositions font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de cette société, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

dÉcide :

Article 1er :

L’arrêté du maire de Balanzac du 3 mai 2021 est annulé.

Article 2 :

La commune de Balanzac et de la SCI Bernard Immo verseront, chacune, 500 euros à M. C… et 500 euros à la SCI le Château de Balanzac au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :

Le surplus de la requête de la SCI Le Château de Balanzac et les conclusions formulées par la commune de Balanzac et la SCI Bernard Immo au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.

Article 4 :

Le présent arrêt sera notifié à M. B… C…, à la société civile immobilière le Château de Balanzac, à la commune de Balanzac et à la société civile immobilière Bernard Immo.

Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026 à laquelle siégeaient :

M. Rey-Bèthbéder, président,

M^me Ladoire, présidente-assesseure,

M. Henriot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

Le rapporteur,

J. HENRIOT

Le président,

É. REY-BÈTHBÉDER

La greffière,

DETRANCHANT

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.