Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

La SCI L’Adret a demandé au tribunal administratif de Grenoble de prononcer la décharge la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités correspondantes qui lui ont été réclamés au titre de la période du 27 mai 2016 au 30 juin 2019 à hauteur de 122 129 euros.

Par un jugement n° 2202514 du 6 décembre 2024, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 6 mars et 8 août 2025, la SCI L’Adret, représentée par M^e Duvaux, demande à la cour :

1°) d’annuler ou de réformer ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge de ces impositions et pénalités ;

3) à titre subsidiaire, de prononcer la décharge partielle des impositions à hauteur de 3/20ème des montants réclamés ;

4°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– son projet était d’acquérir un chalet en vue de le louer dans le cadre d’activités assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée dans le cadre d’un bail commercial ;

– dès lors que le chalet est exclusivement exploité pour le besoin d’opérations imposables à la taxe sur la valeur ajoutée, elle doit bénéficier d’un coefficient d’assujettissement de l ;

– dès lors qu’elle exerce une activité de location meublée assortie de services assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée en vertu du b. du 4° de l’article 261 D du code général des impôts et au regard des trois prestations proposées elle doit bénéficier d’un coefficient de déduction de 1 ;

– à titre subsidiaire, à supposer que son activité de location ne remplisse pas les conditions d’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, elle est en droit de régulariser sa situation à compter de l’exercice 2020 en vertu de l’article 207, III-2-4° de l’annexe II au code général des impôts, entrainant une limitation du montant des rappels et pénalités afférentes au 3/20ème des montants réclamés.

Par des mémoires, enregistrés le 9 juillet et 27 août 2025, la ministre chargée des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de M. Haïli, président-assesseur,

– et les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

La SCI L’Adret, créée le 27 mai 2016 ayant opté pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés et à la taxe sur la valeur ajoutée, qui avait pour objet l’acquisition, l’administration et la gestion de biens immobiliers détenue par M. et M^me C… et leurs trois enfants, a acquis, le 25 novembre 2016, un chalet à usage d’habitation avec terrain attenant situé route de Charmy l’Adroit à Abondance (Haute-Savoie) d’une surface de logement de 118 m². Elle a déposé des déclarations de taxe sur la valeur ajoutée trimestrielles au titre des 2ème et 3ème trimestres 2016 faisant état d’un crédit de taxe sur la valeur ajoutée respectivement d’un montant de 2 003 euros et de 74 167 euros dont elle a obtenu le remboursement après avoir indiqué, lors de l’instruction de ses demandes, qu’elle avait en vue, d’une part, la location à la société Oasis du Manabe des locaux commerciaux en rez-de-jardin d’une surface de 50 m² et, d’autre part, la location meublée à usage d’habitation à l’année ou saisonnière des locaux du rez-de-chaussée d’une surface de 70 m² et ceux du 1er étage d’une surface de 48 m². Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 27 mai 2016 au 30 juin 2019, à l’issue de laquelle l’administration a remis en cause, d’une part, l’option à la taxe sur la valeur ajoutée de la partie de l’activité correspondant à la location d’un local commercial à l’intérieur du chalet, ce local n’ayant pas d’existence et le chalet étant à usage d’habitation dans sa totalité et, d’autre part, l’assujettissement de l’activité de location meublée à la taxe sur la valeur ajoutée au motif que la société n’était pas en mesure de proposer à sa clientèle, en sus de l’hébergement, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, trois des quatre prestations prévues au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts. Par suite, le coefficient de déduction déterminé selon les règles de l’article 206 de l’annexe II au code général des impôts étant nul, elle s’est vu réclamer des droits de taxe sur la valeur ajoutée de 80 329 euros au titre de la période du 27 mai 2016 au 30 septembre 2017 et de 807 euros au titre de la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018. Ces rappels de taxe sur la valeur ajoutée ont été assortis des intérêts de retard et de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l’article 1729 du même code. Par la présente requête, la SCI L’Adret relève appel du jugement du 17 janvier 2025 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande de décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes.

Sur le bien-fondé des impositions :

En premier lieu, aux termes de l’article 260 du code général des impôts : « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : (…) 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti. / L’option ne peut pas être exercée : / a. Si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation ou à un usage agricole ; (…) ». Aux termes de l’article 261 D du code général des impôts : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : / (…) 2° Les locations (…) de locaux nus (…) ; (…) ». Aux termes de l’article 271 de ce code : « I. 1. La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. (…) ».

Lorsque l’administration, sur le fondement de ces dispositions, met en cause la déductibilité de la taxe ayant grevé l’acquisition d’un bien ou d’un service, il lui appartient, lorsqu’elle a mis en œuvre la procédure de rectification contradictoire et que le contribuable n’a pas accepté le redressement qui en découle, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour soutenir que le bien ou le service acquis était utilisé à des fins étrangères à l’entreprise.

Il résulte des mentions de la proposition de rectification du 28 janvier 2020 que pour remettre en cause l’option de la SCI L’Adret de soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée les loyers afférents à la location à l’EURL L’Oasis du Manabe dont M. A… C… était le gérant et unique associé, par un bail commercial prenant effet le 1er décembre 2016, d’un local commercial de 40 m² au rez-de-chaussée de son chalet acquis le 25 novembre 2016, le service vérificateur a relevé que le local commercial n’avait pas d’existence et que le chalet consistait en totalité en un local d’habitation. Il résulte de l’instruction que le service vérificateur a relevé que ce local est constitué d’une chambre meublée comme telle, qu’aucun établissement n’a été déclaré par l’Eurl L’Oasis du Manabe auprès du tribunal de commerce pour une activité commerciale sur la commune d’Abondance, que le contrat d’assurance habitation souscrit par la société requérante porte sur une occupation de la totalité du chalet en tant que résidence secondaire sans possibilité d’y conclure un bail commercial, que les factures d’électricités établissent que le chalet a été occupé régulièrement à compter de l’hiver 2016/2017, en particulier avant le 4 février 2019, période durant laquelle le chalet aurait été loué en totalité, selon les déclarations de la société requérante, à la SARL Les Jardins d’Héricy dans le cadre d’une activité de location meublée. Le service vérificateur a ainsi conclu qu’en dehors des périodes auxquelles le chalet a été effectivement donné en totalité en location meublée, ce bien était mis à disposition gratuite des associés de la SCI L’Adret et qu’aucune partie du chalet n’avait fait l’objet d’une utilisation par l’EURL L’Oasis du Manabe pour une activité commerciale.

Si la société appelante se prévaut de son intention d’acquérir son chalet en vue de le louer dans le cadre d’activités assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée, en faisant état d’un document de constitution de prêt auprès de la banque Crédit Mutuel, au demeurant non daté et non présenté au cours des opérations de contrôle sur place, et de la mise en place en rez-de-jardin de bureaux indépendants pour l’installation au sein du chalet d’une agence de la SARL Les Jardins d’Héricy, exerçant une activité d’entretien d’espaces verts et dont le capital est détenu à 99 % par l’EURL L’Oasis du Manabe, il résulte de l’instruction, en particulier des constatations opérées sur place par le service vérificateur que les indications du permis de construire et la déclaration d’achèvement de travaux sont relatives à un local d’habitation, que cette pièce est une chambre équipée comme telle, sans accès séparé permettant l’exercice simultané des deux activités déclarées et que la société requérante n’a aucunement précisé et justifié une éventuelle répartition effective entre la location de ce bureau et l’activité parallèle de location meublée de ce même chalet. Par suite, et dans ces conditions, eu égard à ces constatations non sérieusement contestées, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause le bénéfice de l’option prévue au 2° de l’article 260 du code général des impôts au motif que le local était destiné à l’habitation.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 261 D du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : (…) 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. Toutefois, l’exonération ne s’applique pas : / (…) b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. (…) ».

Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération.

Le b. du 4° de l’article 261 D du code général des impôts a pour effet d’inclure dans le champ de l’exonération de taxe sur la valeur ajoutée qu’il prévoit toute mise à disposition d’un local meublé qui n’est pas assortie de l’offre, par l’exploitant, d’au moins trois des quatre services que constituent la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Ces dispositions sont ainsi susceptibles d’entraîner l’exonération de locations de logements meublés au seul motif que deux de ces prestations accessoires ne sont pas offertes à la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers, alors que le cumul de trois de ces quatre prestations n’apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte dans lequel elles sont proposées, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier. Par suite, ce b. est incompatible avec les objectifs de l’article 135 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 en tant qu’il subordonne la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée des activités de mise à disposition d’un local meublé ou garni à la condition que soient proposées au moins trois des quatre prestations accessoires qu’il énumère, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers. En revanche, ces dispositions demeurent compatibles avec les objectifs dudit article en tant qu’elles excluent de l’exonération de taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient les activités se trouvant dans une situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. Il appartient à l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, d’apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. °

Il résulte des mentions de la proposition de rectification du 28 janvier 2020 que pour remettre en cause l’option de la SCI L’Adret de soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée les loyers correspondants à son activité de location meublée du chalet, le service vérificateur s’est fondé sur l’absence de fourniture de trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts, la fourniture du linge, la prestation de ménage et la fourniture du petit-déjeuner, et sur la circonstance que les modalités pratiques d’exercice de cette activité n’étaient pas similaires à celle de l’hôtellerie professionnelle.

Il résulte de l’instruction, notamment des contrats conclus par la société requérante pour la location meublée à usage d’habitation du chalet, du règlement intérieur du chalet, ainsi que des indications fournies au service vérificateur, dans le cadre de l’exercice du droit à communication, par des clients locataires et par l’entreprise en charge du nettoyage Val Propreté, que le locataire dudit bien effectue lui-même le nettoyage et que la seule prestation de cette nature est proposée aux clients dans un forfait nettoyage à l’occasion de la location meublée de l’intégralité du chalet et en fin de séjour, payés par les clients directement à l’entreprise de nettoyage qu’ils contactent. Si la SCI L’Adret soutient avoir fourni le linge de maison, il résulte de l’instruction que le règlement intérieur et les contrats de location précisent qu’aucun drap et linge de maison n’est fourni et il n’est pas contesté par la société requérante que cette prestation n’a pas fait l’objet d’une facturation. Il résulte également de l’instruction que la société appelante n’a pas donné de suite favorable aux demandes formulées de location du chalet pour une durée inférieure à la semaine, que le tarif alors indiqué était identique à celui de la location pour une semaine entière sur la même période, que les contrats de location établis par la société n’ont pas porté sur une durée inférieure à une semaine et n’ont pas porté sur une chambre mais sur l’intégralité du chalet. Enfin, il résulte de l’instruction que la mise à disposition du logement nécessite la rédaction d’un contrat, dont les stipulations prévoient des modalités de sortie des lieux par l’établissement d’un compte-rendu et l’acquittement par le locataire d’un dépôt de garantie remboursable déduction faite des détériorations. Par conséquent, eu égard à ces spécifications générales de location et aux conditions dans lesquelles elle propose les logements meublés à la location, la SCI L’Adret, qui ne proposait aucun service de petit déjeuner, ne peut être regardée comme ayant assuré, au cours de la période en litige, les fonctions essentielles d’une entreprise hôtelière la plaçant en concurrence potentielle avec les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle. Par suite, l’administration est fondée à soutenir que son activité de location meublée devait être exonérée de taxe sur la valeur ajoutée sans possibilité d’option en application des dispositions précitées, ce qui faisait obstacle à la déduction de la taxe sur les déclarations qu’elle a souscrites au titre de la période en litige à raison de cette activité.

Il résulte de ce qui précède que les opérations imposables pour lesquelles les biens étaient utilisés n’ouvrant pas droit à déduction et dès lors, le coefficient de taxation et, par suite, le coefficient de déduction, étant devenus nuls pour la période en litige du 27 mai 2016 au 30 juin 2019, la société appelante ne peut utilement se prévaloir d’un coefficient d’assujettissement de 1 pour contester les rappels de taxe sur la valeur ajoutée en litige procédant de ces chefs de rectification.

En troisième lieu, d’une part, aux termes de l’article 207 de l’annexe II du même code : « (…) / III. – 1. Une régularisation de la taxe initialement déduite et grevant un bien immobilisé est également opérée : / (…) / IV- 4° Lorsqu’il vient en cours d’utilisation à être utilisé à des opérations ouvrant droit à déduction ou, sous réserve du 5°, lorsqu’il cesse d’être utilisé à des opérations ouvrant droit à déduction ; / (…) ». D’autre part, aux termes de l’article L. 203 du livre des procédures fiscales : « Lorsqu’un contribuable demande la décharge ou la réduction d’une imposition quelconque, l’administration peut, à tout moment de la procédure et malgré l’expiration des délais de prescription, effectuer ou demander la compensation dans la limite de l’imposition contestée, entre les dégrèvements reconnus justifiés et les insuffisances ou omissions de toute nature constatées dans l’assiette ou le calcul de l’imposition au cours de l’instruction de la demande ». Aux termes de l’article L. 205 du livre des procédures fiscales : « Les compensations de droits prévues aux articles L. 203 et L. 204 sont opérées dans les mêmes conditions au profit du contribuable à l’encontre duquel l’administration effectue une rectification lorsque ce contribuable invoque une surtaxe commise à son préjudice ou lorsque la rectification fait apparaître une double imposition. ».

En matière de taxe sur la valeur ajoutée, la compensation ne peut s’effectuer entre des impositions qui ne sont pas dues par le contribuable et des impositions qui avaient été initialement omises par l’administration que lorsque chacune de ces impositions est relative à la période couverte par un même avis de mise en recouvrement.

La société appelante, qui fait valoir à titre subsidiaire que l’affectation effective du chalet, à compter de l’exercice 2020, à une activité taxable au regard de ces mêmes dispositions ouvre droit à une régularisation de la taxe sur la valeur ajoutée antérieurement déduite en vertu des dispositions citées au point précédent de l’article 207 de l’annexe II au code général des impôts, doit être regardée comme demandant une compensation de la surtaxe résultant des rectifications à son préjudice sur le fondement des articles L. 203 et L. 205 du livre des procédures fiscales. Toutefois cette demande ne concerne pas la période couverte par l’avis de mise en recouvrement du 24 août 2021 relatifs aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée en litige mis à sa charge au titre de la période de mai 2016 à juin 2019. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à solliciter cette compensation. Au demeurant, sa demande de régularisation portant sur une période postérieure, et par suite, différente de celle visée par sa réclamation contentieuse formée le 30 septembre 2021, il appartiendrait, le cas échéant, à la société appelante de présenter une réclamation auprès de l’administration fiscale conformément aux articles R. 190-1 et R. 200-2 du livre des procédures fiscales.

Il résulte de tout ce qui précède que la société appelante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande. Par conséquent, les conclusions qu’elle présente sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI L’Adret est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI L’Aldret et au ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 21 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Pruvost, président de chambre,

M. Haïli, président-assesseur,

M. Laval, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 11 juin 2026.

Le rapporteur,

X. Haïli

Le président,

D. Pruvost

La greffière,

M. B…

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,