Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et M^me D… ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler la décision du 12 novembre 2019 par laquelle le président de l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris a décidé d’exercer le droit de préemption urbain et d’acquérir aux prix et conditions fixés dans la déclaration d’intention d’aliéner, un bâtiment à usage mixte situé à Clamart, 83 avenue Henri Barbusse, sur la parcelle cadastrée section C numéro 169.

Par un jugement n° 2000328 du 7 novembre 2022, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 16 janvier 2023, M. et M^me D…, représentés par M^e Gelpi, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) d’annuler cette décision ;

3°) de mettre à la charge de l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

-

la décision de préemption attaquée est dépourvue de caractère exécutoire dès lors qu’elle n’a pas fait l’objet d’une transmission au préfet ;

-

la décision doit donner lieu préalablement à son édiction à un avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble, en application de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme ; le sens de cet avis n’est pas justifié ;

- le conseil municipal doit donner son avis sur tout projet d’acquisition ou d’aliénation d’immeuble, en application de l’article L. 2121-13 du code général des collectivités territoriales, ce qui n’a pas été fait ;

-

la décision de préemption attaquée est insuffisamment motivée, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, dès lors qu’elle ne donne aucune indication relative à la réalisation d’un programme quelconque, et en particulier ne précise pas les conditions du programme de revitalisation du commerce de proximité allégué ;

- la décision de préemption méconnaît les dispositions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme dès lors que le projet est dépourvu d’intérêt général et n’apparaît ni précis ni réel et semble même inexistant ; ce projet ne se rattache pas à une opération d’aménagement existante au sens de l’article précité ; le besoin de revitalisation du centre-ville est sans lien avec cet immeuble principalement dédié à l’habitation ;

- cette décision de préemption est entachée d’un détournement de procédure.

Par un mémoire, enregistré le 8 février 2024, l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris, représenté par M^e Aaron, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que la requête est irrecevable et qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Pilven,

- les conclusions de M. Fremont, rapporteur public,

- et les observations de M^e Lopes, pour l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris.

Considérant ce qui suit :

Par un courrier reçu le 11 septembre 2019, M. E… D… et M^me B… C… épouse D…, bénéficiaires d’une promesse de vente, ont adressé à la commune de Clamart une déclaration d’intention d’aliéner un bâtiment à usage mixte d’une superficie totale de 110 m² situé 83 avenue Henri Barbusse, sur la parcelle de la commune cadastrée section C numéro 169. Par une décision du 12 novembre 2019, le président de l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris a exercé le droit de préemption urbain sur cette parcelle au prix de 482 000 euros dont 17 352 euros de frais d’agence à la charge du vendeur. M. et M^me D…, en leur qualité d’acquéreurs évincés, ont demandé l’annulation de cette décision. Ils relèvent appel du jugement n° 2000328 du 7 novembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande tendant à l’annulation de cette décision de préemption.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

Aux termes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, rendu applicable aux établissements publics de coopération intercommunale par l’application de l’article L. 5211-3 du même code : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement ». Par ailleurs, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. (…) ». Enfin, aux termes de l’article D. 213-13-1 du code de l’urbanisme : « La demande de la visite du bien prévue à l’article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l’article R. 213-25. / Le délai mentionné au quatrième alinéa de l’article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. ». Il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires, qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption, doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles précitées du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’État. Ainsi, la réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’État dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue une condition de la légalité de la décision de préemption.

Les requérants soutiennent, qu’à défaut d’avoir été transmis dans le délai de deux mois prévu à l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales au représentant de l’État, l’arrêté attaqué n’aurait pas acquis de caractère exécutoire. Or, il ressort des pièces du dossier que la décision d’intention d’aliéner a été enregistrée à la préfecture des Hauts-de-Seine le 11 septembre 2019 et qu’une visite des lieux a été effectuée les 17 et 23 octobre 2019, dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 213-2 susmentionné et de nature à suspendre le délai de deux mois prévu à l’article L. 2131-1 précité, de sorte que la décision de préemption en litige, transmise au contrôle de légalité et réceptionnée par le préfet des Hauts-de-Seine le 13 novembre 2019, l’a été antérieurement à l’expiration du délai de deux mois dont disposait la commune pour exercer son droit de préemption. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales ne peut qu’être écarté.

Il y a lieu, par adoption des motifs retenus à bon droit par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, d’écarter les moyens tirés de l’absence de consultation du service des domaines en application de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme et de l’absence d’information du conseil municipal de la commune de Clamart en application de l’article L. 2121-13 du code général des collectivités territoriales.

Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. (…) / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone (…) ». Aux termes de l’article L. 300-1 du même code, dans sa version alors applicable : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels (…) ».

Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

La décision de préemption contestée vise les dispositions des articles L. 211-2, L. 211-5, L. 213-1 à L. 213-18, L. 300-1 et R. 213-4 à R. 213-12 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, elle se fonde sur la circonstance que la commune de Clamart a mis en œuvre depuis plusieurs années, en collaboration avec les chambres consulaires et les associations de commerçants, une politique de dynamisation des commerces et que l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris entend assurer une politique de développement commercial plus attractive sur des secteurs stratégiques de la commune de Clamart, avec comme buts de maîtriser les loyers de façon à permettre l’implantation de façon pérenne des commerces de proximité qui complèteront et assureront une armature commerciale de qualité. Au demeurant, la décision de préemption fait aussi référence au plan local d’urbanisme de 2016 et à sa modification n° 1 approuvée le 25 septembre 2018 qui prend en compte les objectifs de développement commercial. Par suite, la décision attaquée fait apparaître de manière suffisante la nature du projet en vue duquel le droit de préemption est exercé et est, dès lors, suffisamment motivée en application des exigences de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme précité.

Les requérants soutiennent que la décision attaquée porte sur un projet imprécis et que l’opération prévue ne comporte aucun objectif d’intérêt général. Toutefois, cette volonté d’implantation pérenne des commerces de proximité ressort, tout d’abord, d’une étude relative à l’équipement commercial de la ville, réalisée en 2017 à la demande de la commune, qui préconise de renforcer l’offre commerciale sédentaire sur son territoire, notamment en se dotant des outils permettant de préserver, redynamiser et mettre en valeur les commerces existants. Ensuite, le projet d’aménagement et de développement durable de la commune de Clamart mentionne la nécessité d’impulser un dynamisme économique et commercial, en créant des pôles commerciaux secondaires, notamment sur l’avenue Henri Barbusse. Enfin, l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris fait valoir, sans être contesté, que l’immeuble préempté, d’une superficie de 110 m² et comportant déjà un commerce, est situé à un emplacement stratégique au cœur du quartier résidentiel Percy-Schneider, sous doté en matière de commerces comme le souligne le rapport de présentation de la modification n° 1 du plan local d’urbanisme de la commune de Clamart. Il s’ensuit que l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris justifie, à la date de la décision attaquée, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant à un des objets définis par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, conformément à l’article L. 210-1 du même code et que les objectifs de redynamisation du commerce et de développement de commerces de proximité répondent à un but d’intérêt général, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’avaient pas été définies à cette date.

Enfin, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la décision de préemption en litige aurait été prise pour des motifs différents de ceux mentionnés dans cette décision. Par suite, le moyen tiré du détournement de procédure doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par l’établissement public Vallée Sud – Grand Paris, que M. et M^me D… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que M. et M^me D… demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et M^me D… une somme à verser à l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris sur le fondement des mêmes dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me D… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. E… et M^me B… D… et à l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris. Copie en sera adressée à M^me F… A… née G….

Délibéré après l’audience du 8 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président de chambre,

M. Pilven, président-assesseur,

M. Clot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

Le rapporteur,

J-E. Pilven

Le président,

F. Etienvre

La greffière,

S. Diabouga

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.