CIV. 1

CHB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 31 janvier 2018

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 120 F-D

Pourvoi n° M 17-13.303

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Claude X…,

2°/ M^me Laurence Y…, épouse X…,

domiciliés tous deux […] ,

contre l’arrêt rendu le 8 décembre 2016 par la cour d’appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Frédéric Z…, domicilié […] ,

2°/ à la société Actif Immo, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est […] ,

3°/ à la société Olivier Duquesnoy immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M^me Batut, président, M. Betoulle, conseiller rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Betoulle, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et M^me X…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Z…, l’avis de M. Ride, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. et M^me X… du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Actif Immo et la société Olivier Duquesnoy immobilier ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 4 octobre 2011, conclu par l’entremise de la société Olivier Duquesnoy immobilier (l’agent immobilier), la société Actif Immo (le vendeur) a promis de vendre à M. et M^me X… (les acquéreurs) un terrain à bâtir ; que l’acte authentique de vente a été reçu le 22 décembre 2011 par M. Z… (le notaire) ; qu’alléguant que le permis de construire qu’ils avaient demandé leur avait été refusé et que le terrain s’avérait inconstructible, les acquéreurs ont assigné le vendeur, l’agent immobilier et le notaire en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter leurs demandes dirigées contre le notaire au titre de sa responsabilité civile professionnelle, l’arrêt retient que celui-ci n’est pas intervenu au stade de la négociation du bien, mais seulement pour l’établissement de l’acte authentique, qu’il ne peut donc se voir reprocher de n’avoir pas conseillé l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, condition introduite habituellement dans le compromis de vente, et qu’il justifie de ce qu’il avait obtenu, pour garantir l’efficacité de son acte, un certificat d’urbanisme dont il ressortait que le terrain litigieux était constructible ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’un certificat d’urbanisme, document purement informatif, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire se devait d’appeler l’attention des acquéreurs sur le fait qu’un tel document ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. et M^me X… contre M. Z…, l’arrêt rendu le 8 décembre 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Amiens ;

Condamne M. Z… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. et M^me X… la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X….

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M. et M^me X… de leurs demandes dirigées contre M^e Frédéric Z…, notaire, au titre de sa responsabilité civile professionnelle ;

Aux motifs que « M^e Z… n’est pas intervenu au stade de la négociation du bien mais seulement pour l’établissement de l’acte authentique, ne peut donc se voir reprocher de n’avoir pas conseillé l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, condition introduite habituellement dans le compromis de vente, et justifie de ce qu’il avait obtenu, pour garantir l’efficacité de son acte, un certificat d’urbanisme duquel il ressortait que le terrain litigieux était constructible ; qu’aucune faute n’est caractérisée en ce qui le concerne, de sorte que les époux X… doivent être déboutés de leurs demandes à son encontre » (arrêt attaqué, p. 5, §8) ;

1°) Alors que le notaire est tenu de vérifier la validité et l’efficacité de l’acte qu’il authentifie ; que lorsqu’il authentifie une vente portant sur un terrain à bâtir, le notaire est tenu de vérifier le constructibilité du terrain vendu ; qu’en retenant que pour garantir l’efficacité de son acte, M^e Z… avait obtenu un certificat d’urbanisme duquel il ressortait que le terrain acquis par les époux X… était constructible, quand ce document ne permettait nullement de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble les articles L. 410-1 et R. 410-1 du code de l’urbanisme ;

2°) Alors que le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties ; qu’en retenant que M^e Z… ne pouvait se voir reprocher de n’avoir pas conseillé l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, condition introduite habituellement dans le compromis de vente, dès lors qu’il n’était pas intervenu au stade de la négociation de la vente, mais seulement pour l’établissement de l’acte authentique, cependant que cette circonstance était sans incidence sur l’étendue de son devoir de conseil, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°) Alors que, en tout état de cause, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que dans leurs conclusions d’appel, les époux X… soutenaient que M^e Z… leur avait délivré une information tronquée et insuffisante à propos de la constructibilité du terrain vendu, dès lors que la clause de reconnaissance de conseils donnés insérée dans l’acte authentique n’évoquait à aucun moment le risque que le terrain soit intrinsèquement inconstructible à défaut d’obtention préalable d’un permis de construire purgé de recours (conclusions d’appel des exposants, p. 23) ; qu’en retenant, pour écarter tout manquement de M^e Z… à son devoir de conseil, que, s’étant borné à procéder à l’établissement de l’acte authentique, il n’avait pas à conseiller les époux X… sur l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, et que, pour garantir l’efficacité de son acte, il avait obtenu, à titre informatif, un certificat d’urbanisme positif, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le manquement de M^e Z… à son devoir de conseil ne résultait pas de ce qu’il s’était abstenu d’alerter les époux X… du risque d’inconstructibilité intrinsèque du terrain faute d’obtention préalable d’un permis de construire purgé de recours, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil.