CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 mars 2019

Rejet

M^me BATUT, président

Arrêt n° 254 F-D

Pourvoi n° Y 18-12.605

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société De l’Union & L, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 7 novembre 2017 par la cour d’appel de Poitiers (1^re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. H… W…,

2°/ à M^me M… C…, épouse W…,

domiciliés tous deux […],

3°/ à la commune de Drancy, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité […] ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 5 février 2019, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société De l’Union & L, de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la commune de Drancy, de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. et M^me W…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 7 novembre 2017), que, le 22 mars 2012, M. et M^me W… ont confié à la société Agence de l’union & L (l’agent immobilier) un mandat exclusif de vendre un bien immobilier appartenant en propre à l’époux, moyennant une rémunération de 8 % du prix de vente à la charge de l’acquéreur ; qu’ils ont signé, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse de vente au profit d’un tiers, pour le prix de 440 000 euros ; que la commune de Drancy (la commune) a exercé son droit de préemption pour le prix de 370 000 euros, en ce compris la rémunération de l’agent immobilier ; que M. W… a renoncé à la vente en raison du prix offert et, par lettre recommandée du 17 décembre 2012, a résilié le mandat de l’agent immobilier ; que, suivant délibération du 24 janvier 2013, la commune a décidé de procéder à l’acquisition amiable du bien au prix de 400 000 euros et la vente est intervenue par acte authentique du 30 avril 2013 ; que l’agent immobilier a assigné en indemnisation M. et M^me W…, et la commune de Drancy ;

Attendu que l’agent immobilier fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que, lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, trouve un acquéreur au bien mis en vente et que le vendeur traite ensuite directement avec cet acquéreur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt attaqué que l’agent immobilier, titulaire d’un mandat de vente, en date du 22 mars 2012, portant sur un immeuble appartenant à M. W… situé à […], a fait visiter le bien à une SCI B&B, avec laquelle M. et M^me W… ont conclu un compromis de vente le 19 juillet 2012 ; qu’à la suite de l’envoi par l’agent immobilier de la déclaration d’aliéner et de l’exercice par la commune de son droit de préemption, M. W… a déclaré renoncer à la vente et révoqué le mandat de vente ; qu''il a, néanmoins, conclu la vente de gré à gré avec la commune selon acte authentique du 30 avril 2013 ; que, pour rejeter la demande de l’agent immobilier en paiement du montant de la commission stipulée dans ce mandat, la cour d’appel a retenu que ce dernier avait expiré le 2 janvier 2013, et la clause pénale qui y était stipulée le 2 avril 2013, de sorte qu’il ne pouvait être reproché à M. et M^me W… d’avoir ultérieurement cédé le bien en cause à la commune ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

2°/ qu’ainsi que le faisait valoir l’agent immobilier, il était stipulé dans le mandat du 22 mars 2012 conclu avec M. et M^me W… : « Durée du mandat – exclusivité : Le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé avec exclusivité pour une durée maximale de douze mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin, chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation » ; qu’était également stipulée une clause pénale ainsi libellée : « Fixation de la durée du paragraphe c – de la clause pénale stipulée au verso : de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant une durée de trois mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui (

) Clause pénale – Exclusivité : De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant (

) b – autorise le mandataire, pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s’interdit de négocier directement ou indirectement, s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement. c) – S’interdit, pendant la durée du mandat et pendant période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » ; qu’il résultait des termes clairs et précis de cet acte que pendant toute la durée du mandat, les mandants s’interdisaient de négocier avec un tiers, ainsi que de traiter directement avec une personne qui leur aurait été présentée par l’entremise de l’agent immobilier, pendant une période de trois mois suivant l’expiration du mandat ; qu’en rejetant la demande de l’agent immobilier tendant à l’application de cette clause pénale, au motif inopérant que M. W… avait conclu l’acte de vente de son bien avec la commune postérieurement à la date d’expiration de la clause pénale stipulée dans le mandat de recherche, et alors qu’elle constatait que le conseil municipal de la commune avait autorisé l’acquisition du bien de M. W… dès le 24 janvier 2013, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil (dans sa version applicable en la cause, antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, nouvel article 1103 du code civil), ensemble l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

3°/ qu’en se bornant à retenir que la preuve de manoeuvres dolosives de la part de la commune ou de M. et M^me W… n’était pas rapportée, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si la circonstance que par délibération du 24 janvier 2013, le conseil municipal de la commune avait autorisé l’acquisition du bien de M. et M^me W… ne démontrait pas que dès cette période, ces derniers étaient en relations d’affaires avec la commune et qu’ils avaient ainsi méconnu les termes de la clause pénale stipulée dans le mandat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil (nouveaux articles 1103 et 1231-1 du code civil), ensemble l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) ;

Mais attendu, d’abord, qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, lors de l’exercice du droit de préemption, son titulaire n’était tenu de payer les commissions de l’intermédiaire qu’en cas de transfert effectif de la propriété du bien et que M. W… avait renoncé à la vente, de sorte que le droit à commission de l’agent immobilier était éteint au regard de la vente initiale à défaut de substitution à l’acquéreur, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente de gré à gré, intervenue après la période pendant laquelle M. W… ne pouvait pas traiter avec la commune, n’ouvrait pas droit à rémunération pour l’agent immobilier ;

Attendu, ensuite, qu’ayant justement énoncé, par motifs adoptés, que, le mandat étant expiré le 2 janvier 2013, le b) de la clause pénale n’avait pas vocation à s’appliquer, et, par motifs propres, que M. W… retrouvait toute liberté de vendre à compter du 2 avril 2013 et pouvait donc conclure la vente avec la commune le 30 avril 2013 sans être tenu à l’égard de l’agent immobilier, la cour d’appel n’a pas dénaturé le document en cause ;

Et attendu, enfin, qu’en retenant que la circonstance de la délibération du conseil d’administration de la commune du 24 janvier 2013 autorisant l’acquisition du bien de M. W… était insuffisante à établir la preuve requise d’une collusion frauduleuse des vendeurs et de l’acquéreur, la cour d’appel a procédé à la recherche prétendument omise ;

D’où il suit que le moyen, qui ne tend, en sa troisième branche, qu’à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l’appréciation souveraine par les juges du fond de l’existence de manoeuvres dolosives, n’est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société De l’Union & L aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société De l’Union & L.

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la SARL DE L’UNION & L de l’ensemble de ses demandes,

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l’applicabilité du mandat à la date de la vente amiable du 30/04/2013. Le mandat a été signé le 22/03/2012. Il était prévu initialement pour une durée de 3 mois avec tacite reconduction pendant 12 mois période à l’issue de laquelle il prenait automatiquement fin. Le mandat prévoit en outre que « chacune des parties pourra, moyennant un préavis de 15 jours par LRAR y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa durée de prorogation ». Le §-c- de la clause pénale mentionne que le mandant « s’interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur avant été présenté par le mandataire ou avant visité les locaux avec lui ». S’agissant de la durée du §-c- de la clause pénale, il a été prévu que« de convention expresse et à litre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de 3 mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ». Il résulte de l’acte de vente du 30/04/2013 que M et M^me W… sont mariés sous le régime légal à défaut de contrat de mariage préalable. N’ayant pas été dénoncé avant le 22/06/2012, il s’est renouvelé pour une période de 12 mois soit jusqu’au 22/06/2013. Ce renouvellement n’empêche pas le mandant de mettre fin audit mandat à tout moment, ce qui a été fait le 17/12/2012 par LRAR. L’expiration du délai de préavis porte la fin de mandat au 02/01/2013. Il est constant que M W… a révoqué seul le mandat le 17/12/2012 par courrier recommandé (pièces 4 et 6 appelant) de sorte que la durée de 3 mois prévue au titre de la clause pénale expirait au 02/04/2013. C’est la position retenue par le premier juge. Pour autant, il ne peut être considéré que la validité du mandat suppose le consentement des deux époux unis sous le régime de communauté légale ainsi que l’a retenu le premier juge. En effet, le mandat même exclusif peut valablement être signé par un seul des époux dès lors qu’il s’agit d’un mandat donné à l’agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non un mandat d’aliéner le bien ou un mandat de représentation pour conclure la vente. Le mandat de vente d’un bien commun n’est donc pas un acte de disposition qui nécessite le consentement de chacun des deux conjoints (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 20 novembre 2013, 12-26.128, Publié au bulletin). Il en est de même en conséquence de la révocation du mandat initialement donné. Il sera d’ailleurs observé que l’acte final de vente montre que le bien dont s’agit est un bien propre appartenant à M W… et qu’in fine, si M^me W… a donné son consentement, c’est uniquement en application de l’article 215 du code civil. En conséquence, la révocation du mandat est régulière et doit être prise en considération pour le calcul des différents délais contenus dans cet acte. L’appelante ne peut donc soutenir que la vente du 30/04/2013 a eu lieu avant l’expiration du délai de 3 mois suivant l’expiration du mandat, une telle position faisant fi de la révocation valablement faite du mandat donné ; Sur le droit à commission en l’état d’un mandat expiré. Il s’agit donc de savoir si le fait que le mandat soit expiré permet à M W… de conclure avec la Commune de Drancy alors que celle-ci n’a pas été présentée par l’appelante mais qu’elle a eu connaissance de la vente par la notification de l’intention d’aliéner au titre du compromis initial conclu avec la SCI B&B, pendant la période d’applicabilité du mandat. Lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission intervenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier. (Cour de Cassation 14 Novembre 2000 – 1^re Chambre Civile – pourvoi 98-10.629, publié au Bulletin). Ce principe est en particulier applicable pour les mandats non exclusifs et en tout état de cause pendant les durées que les parties ont contractuellement entendu convenir. Or, en l’espèce, si la Commune de Drancy doit être assimilée à « un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » pour avoir préempté le bien dans le cadre du compromis signé pendant la durée de validité du mandat exclusif, le mandat a conventionnellement limité à 3 mois la période pendant laquelle M W… ne pouvait traiter avec elle. En application de l’article 1134 du code civil énonçant que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont laites », la société Agence de l’Union ne peut arguer donc d’une protection de son travail mené pendant le cours du mandat au-delà du délai de 3 mois. Les moyens soulevés concernant la faculté pour une Agence immobilière de percevoir la commission lorsque la vente s’effectue par voie de préemption publique sont inopérants s’agissant de l’application du délai de 3 mois post fin de mandat. Le jugement a considéré à juste titre que le vendeur retrouvait toute liberté de cession à compter du 02/04/2013 et pouvait donc conclure la vente du 30/04/2013 sans être tenu à l’égard de l’Agence de l’Union, fût-ce dans le cadre d’une vente du bien à la Commune de Drancy. Sur la responsabilité de la commune de DRANCY (article 1382 du code civil). L’appelante soutient que la commune de Drancy avait connaissance du mandat de vente la liant à M W…. Elle soutient qu’elle a été privée de sa rémunération, qui aurait dû intervenir lors de la vente, et ce du fait des manoeuvres commises par les époux W… en concertation avec la Commune de DRANCY, afin de l’évincer purement et simplement de la transaction, et ainsi la priver à son droit à percevoir la commission. L’appelante ne peut invoquer une collusion avec la Commune dès lors qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. W…. Elle ne démontre pas plus de faute personnelle de la Commune qui serait à l’origine d’un préjudice. Un tel préjudice est de fait inexistant puisqu’il résulte des motifs qui précèdent que la société Agence de l’Union ne dispose pas de droit à commission sur la vente amiable du 30/04/2013. En effet, il résulte des motifs qui précèdent que :

— M. W… a respecté les termes du mandat et notamment le délai de 3 mois que les parties avaient choisi de retenir au titre de la clause pénale §-c-.

— M. W… a renoncé à la vente en toute légalité (articles L. 213-7 et R. 213-10 du Code de l’urbanisme).

Le premier juge a parfaitement apprécié les circonstances de la cause, par des motifs que la Cour adopte et notamment en indiquant que : « La vente de gré à gré de Monsieur et Madame W… avec la commune de DRANCY, titulaire du droit de préemption intervenue dans les conditions du droit commun, hors procédure de préemption, n’ouvre pas droit à rémunération pour l’agent immobilier précédemment mandaté. Les manoeuvres, destinées à éluder sa rémunération, invoquées par L’AGENCE DE L’UNION & L ne sont pas autrement démontrées. La circonstance de la délibération du Conseil Municipal de Drancy du 24 janvier 2013 autorisant celte acquisition est insuffisante à établir la preuve requise d’une collusion frauduleuse des vendeurs et de leur acquéreur ». Etant libre de procéder à une autre vente, il ne peut être reproché à M W… d’avoir vendu le bien à la Commune à un prix supérieur au montant de la valeur de préemption initiale. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Agence de l’Union de sa demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de la Commune de Drancy sur le fondement de l’article 1382 du code civil. L’appelante ne peut donc invoquer une condamnation in solidum de M et M^me W… et de la Commune au paiement du montant de la commission initialement prévue. En conclusion, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. Sur les dépens. Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (..) ». Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la société AGENCE DE L’UNION, appelante. Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Il est équitable de condamner la société AGENCE DE L’UNION à payer à M et M^me W… d’une part et à la commune de DRANCY d’autre part, chacun, la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile » ;

ET AUX MOTIFS SUPPOSEMENT ADOPTES QUE « Le mandat de vente donné à L’AGENCE DE L’UNION & L par Monsieur et Madame W…, le 22 mars 2012, renouvelable par tacite reconduction, a été révoqué par Monsieur W…, seul, par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 décembre 2012, ce qui ne permet pas de retenir la validité du mandat quand bien même Madame W… ne l’a pas dénoncé. En effet, la validité du mandat suppose le consentement des deux époux unis sous le régime de communauté légale. Il s’ensuit que Monsieur et Madame W… ne sont plus liés par ce mandat depuis le 2 janvier 2013. S’agissant de la clause pénale, le mandat prévoit que le mandant s’interdit pendant une période de trois mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. La période visée par la clause pénale s’étend, en l’espèce, jusqu’au 2 avril 2013. La vente amiable est intervenue postérieurement le 30 avril 2013. Il est avéré que Monsieur et Madame W… ont entendu renoncer à la vente à la suite de l’exercice de son droit de préemption par la Commune de DRANCY, que celle-ci, ayant initié l’exercice son droit de préemption, ne peut être considérée dans la vente de gré à gré intervenue postérieurement, comme un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. Par ailleurs, le mandat étant expiré, la clause b de l’article 4- Clause pénale-Exclusivité n’a pas vocation à s’appliquer. Il convient, en effet, d’indiquer que l’agent immobilier ne peut prétendre à ta commission convenue que si l’opération pour laquelle il a été mandaté, a été effectivement conclue. Dans le cadre de l’exercice du droit de préemption, son titulaire n’est tenu de payer les commissions de l’intermédiaire qu’en cas de transfert effectif de la propriété du bien. En la cause, Monsieur et Madame W… ont renoncé à vendre leur bien, de sorte que le droit à commission de l’agent immobilier est éteint au regard de la vente initiale à défaut de substitution de l’acquéreur. La vente de gré à gré de Monsieur et Madame W… avec la Commune de DRANCY, titulaire du droit de préemption, intervenue dans les conditions du droit commun, hors procédure de préemption, n’ouvre pas droit à rémunération pour l’agent immobilier précédemment mandaté. Les manoeuvres, destinées à éluder sa rémunération, invoquées par L’AGENCE DE L’UNION & L ne sont pas autrement démontrées. La circonstance de la délibération du Conseil Municipal de Drancy du 24 janvier 2013 autorisant cette acquisition est insuffisante à établir la preuve requise d’une collusion frauduleuse des vendeurs et de leur acquéreur. Ne remplissant pas les conditions prévues à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, L’AGENCE DE L’UNION & L ne peut prospérer dans sa demande tendant à obtenir le paiement d’une rémunération. Pas davantage, L’AGENCE DE L’UNION & L ne peut prétendre à indemnisation à défaut de démonstration des conditions de la responsabilité. En conséquence, L’AGENCE DE L’UNION & L doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame W… et de la Commune de DRANCY les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. L’AGENCE DE L’UNION & L doit être condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à leur verser respectivement la somme de 1.800 €. Il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire. Monsieur et Madame W… doivent être déboutés de ce chef de demande. En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, L’AGENCE DE L’UNION & L succombant à l’instance, supporteront les dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile » ;

1°) ALORS QUE lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, trouve un acquéreur au bien mis en vente et que le vendeur traite ensuite directement avec cet acquéreur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt attaqué que la SARL DE L’UNION & L, titulaire d’un mandat de vente en date du 22 mars 2012 portant sur un immeuble appartenant à Monsieur W… situé à DRANCY, a fait visiter le bien à une SCI B&B, avec laquelle les époux W… ont conclu un compromis de vente le 19 juillet 2012 ; qu’à la suite de l’envoi par la SARL DE L’UNION & L de la déclaration d’aliéner et de l’exercice par la commune de DRANCY de son droit de préemption, Monsieur W… a déclaré renoncer à la vente et révoqué le mandat de vente ; qu''il a néanmoins conclu la vente de gré à gré avec la commune selon acte authentique du 30 avril 2013 ; que, pour rejeter la demande de la SARL DE L’UNION & L en paiement du montant de la la commission stipulée dans ce mandat, la cour d’appel a retenu que ce dernier avait expiré le 2 janvier 2013, et la clause pénale qui y était stipulée le 2 avril 2013, de sorte qu’il ne pouvait être reproché aux époux W… d’avoir ultérieurement cédé le bien en cause à la commune de DRANCY ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

2°) ALORS, EN OUTRE, QU’ainsi que le faisait valoir la SARL DE L’UNION & L (ses conclusions d’appel, spéc. p. 5-6), il était stipulé dans le mandat du 22 mars 2012 conclu avec les époux W… : « DUREE DU MANDAT – EXCLUSIVITE : Le présent mandat est consenti et accepté AVEC EXCLUSIVITE pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé avec exclusivité pour une durée maximale de douze mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin, chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation » ; qu’était également stipulée une clause pénale ainsi libellée : « Fixation de la durée du paragraphe c- de la clause pénale stipulée au verso : de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant une durée de trois mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui (

) CLAUSE PENALE – EXCLUSIVITE : De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant (

) b – autorise le mandataire, pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s’interdit de négocier directement ou indirectement, s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement. c) — S’interdit, pendant la durée du mandat et pendant période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » ; qu’il résultait des termes clairs et précis de cet acte que pendant toute la durée du mandat, les mandants s’interdisaient de négocier avec un tiers, ainsi que de traiter directement avec une personne qui leur aurait été présentée par l’entremise de l’agent immobilier, pendant une période de trois mois suivant l’expiration du mandat ; qu’en rejetant la demande de la SARL DE L’UNION & L tendant à l’application de cette clause pénale, au motif inopérant que Monsieur W… avait conclu l’acte de vente de son bien avec la commune de DRANCY postérieurement à la date d’expiration de la clause pénale stipulée dans le mandat de recherche, et alors qu’elle constatait que le conseil municipal de la commune de DRANCY avait autorisé l’acquisition du bien de Monsieur W… dès le 24 janvier 2013, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil (dans sa version applicable en la cause, antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, nouvel article 1103 du code civil), ensemble l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ;

3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU’en se bornant à retenir que la preuve de manoeuvres dolosives de la part de la commune de DRANCY ou des époux W… n’était pas rapportée, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée (Cf. les conclusions d’appel de la SARL DE L’UNION & L, p. 4-7) si la circonstance que par délibération du 24 janvier 2013, le conseil municipal de la commune de DRANCY avait autorisé l’acquisition du bien des époux W… ne démontrait pas que dès cette période, ces derniers étaient en relations d’affaires avec la commune et qu’ils avaient ainsi méconnu les termes de la clause pénale stipulée dans le mandat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil (nouveaux articles 1103 et 1231-1 du code civil), ensemble l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970).