CIV. 3

CF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 février 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 79 F-D

Pourvoi n° J 18-18.825

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020

1°/ M. M… D…,

2°/ M^me A… X…, épouse D…,

domiciliés tous deux […],

3°/ M^me E… D…, veuve I…, domiciliée […] , prise tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses deux enfants mineurs, O… I… et Y… I…,

ont formé le pourvoi n° J 18-18.825 contre l’arrêt rendu le 18 avril 2018 par la cour d’appel de Bastia (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. L… C…,

2°/ à M^me J… T…, épouse C…,

domiciliés tous deux […],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. et M^me D… et de M^me I…, tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, O… et Y… I…, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et M^me C…, après débats en l’audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 18 avril 2018), que M. et M^me C…, propriétaires du lot n° […], dans un immeuble en copropriété, ont assigné M. et M^me D…, usufruitier du lot n° […], et M. I…, nu-propriétaire, aux droits duquel se trouve M^me I…, tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, O… et Y… I… (les consorts D…), en condamnation à remettre les lieux en l’état après démolition de la piscine et du local technique situés sur les parties communes et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que les consorts D… font grief à l’arrêt d’accueillir la demande ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’état descriptif de division détaillait dans un tableau les parties communes et les parties privatives, que ce tableau comportait des mentions contradictoires entre elles, relatives au terrain attenant au logement, ce terrain y figurant dans la colonne des parties privatives tout en étant défini comme en jouissance privative et perpétuelle, que le titre des consorts D… précisait qu’ils disposeraient de la jouissance privative d’un terrain de 313,25 m² et exactement retenu que, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune, la cour d’appel, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du règlement de copropriété-état descriptif de division, que son ambiguïté rendait nécessaire, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les consorts D… ne pouvaient construire une piscine sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les consorts D… font le même grief à l’arrêt ;

Mais attendu que les consorts D…, qui ont soutenu devant la cour d’appel que la copropriété n’avait jamais été pourvue de syndic, ne sont pas recevables à présenter devant la Cour de cassation un moyen incompatible avec leurs écritures ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et M^me D… et M^me I…, tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, O… et Y… I…, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et M^me D… et M^me I…, tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, O… et Y… I… et les condamne in solidum à payer à M. et M^me C… la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et M^me D… et M^me I…, tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, O… et Y… I…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir ordonné la remise des lieux en l’état, d’avoir ordonné la démolition de la piscine et du local technique, dans un délai de deux mois à compter de sa signification, d’avoir fixé à cinquante euros par jour de retard l’astreinte due par les consorts D… I…, passé ce délai et d’avoir condamné in solidum M. M… D…, M^me A… X… épouse D…, M^me E… D…, en son nom propre et en sa qualité de représentante légale des enfants mineures O… et Y… I…, à payer à M. L… C… et J… T… épouse C… la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « ainsi que l’a relevé le tribunal, le litige porte sur la qualification juridique du terrain du lot […] à la suite de la subdivision du lot […] ; il est constant que les auteurs de la subdivision ont entendu soumettre l’ensemble immobilier qui en est issu au statut de la copropriété ainsi que cela résulte du règlement de copropriété établi le 11 février 2008 qui s’impose en conséquence aux parties, la loi ne distinguant pas entre copropriété horizontale ou verticale. Celui-ci inclut un état descriptif de division, qui précise que chaque lot comprend un terrain dont la surface totale est détaillée, et détaille dans un tableau les parties communes et parties privatives mais ce tableau comporte des mentions contradictoires entre elles, s’agissant du terrain attenant au logement ; en effet, si ce terrain figure au tableau dans la colonne des parties privatives, en revanche, dans sa définition, il est clairement stipulé qu’il est « déterminé en jouissance privative et perpétuelle » ; en application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune ; de plus, le titre de propriété des consorts D… I… précise que les acquéreurs disposeront, s’agissant du terrain, de la « jouissance privative de 313,25 m2 et le stationnement privatif de 25,64 m2 ». En conséquence, les époux D… et M. I… ne pouvaient, sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété, creuser le sol et y construire une piscine » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. L’acte de vente signé le 20 mars 2008 par les consorts D… et I… devant Maître U…, notaire à l'[…], décrit le lot […] comme comprenant une villa, « avec terrain d’une surface totale de 450,41 m2 en ce compris le sol du bâtiment de 111,52 m2, la jouissance privative de 313,25 m2 et le stationnement privatif de 25,64 m2, et la moitié des parties communes comme prévu à l’état descriptif de division ». Cette description figure de manière identique dans le règlement de copropriété qui dispose qu’il s’agit d’une copropriété horizontale. Celui-ci précise d’une part que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et font l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires de l’immeuble (clôture de limite de jouissance entre lots, canalisations, installations, conduites, drains, équipements et aménagements communs), d’autre part que les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, chacun en jouira sans nuire à l’autre copropriétaire. Il est en outre spécifié au titre des parties privées que « le terrain attenant au logement est déterminé en jouissance privative et perpétuelle ». Le litige porte sur la qualification juridique du terrain du lot 16B qui bénéficie d’une « jouissance privative ». La copropriété est caractérisée lorsqu’un immeuble est divisé en lots, chaque lot étant composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. La partie privative est la propriété exclusive de chaque copropriétaire et les parties communes sont détenues en indivision par l’ensemble des copropriétaires qui peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires notamment lorsqu’ils sont les seuls à y avoir accès. En l’espèce, c’est le cas du terrain attenant au logement sur lequel la piscine a été édifiée. Or, un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne peut la transformer en une partie privative, ne fait pas perdre son caractère de partie commune à la partie sur laquelle il s’exerce et n’est pas assimilable à un droit de propriété. Il s’agit d’un simple droit d’usage privatif rattaché à un lot. Ce droit de jouissance exclusif d’une partie commune est prévu au sein du règlement de copropriété et doit être conforme à la destination de l’immeuble. Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation. Toutefois, la réalisation de travaux importants nécessite l’accord des autres copropriétaires. Les aménagements des parties communes à usage exclusif doivent en effet respecter l’harmonie de l’immeuble et son aspect extérieur. Il faut donc les soumettre à l’approbation de l’assemblée générale. Ce droit de jouissance exclusive est un droit réel, le titulaire disposant du droit d’en user et d’en jouir librement, sous réserve toutefois de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, le droit de jouissance exclusif accordé par le règlement à un copropriétaire sur le terrain privatif attenant à sa maison ne comporte pas le droit d’affouiller le sol et de construire une piscine sur un terrain, partie commune à jouissance privative. En effet, seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser une construction en surface ou en sous-sol, le sol restant partie commune. Il échet donc de constater en l’espèce que M. Q… I…, M. et M^me D… ont fait édifier une piscine sur un terrain, certes à usage exclusif, mais qui demeure une partie commune, sans obtenir au préalable l’autorisation nécessaire de l’assemblée générale. Le terme de jouissance privative ne caractérise pas une partie privative mais bien une partie commune dont l’usage est exclusivement attribué à l’un des copropriétaires. Le fait que le terrain des consorts D… et I… soit délimité strictement par une clôture ne l’empêche pas de revêtir la qualification de partie commune. S’agissant par ailleurs des difficultés liées à la convocation de l’assemblée générale, il résulte du règlement de copropriété que la réunion des deux copropriétaires constitue l’assemblée générale qui contrôle l’administration et la gestion de l’immeuble. Enfin, le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres. En ce sens, l’action de M. et M^me C… est recevable sans qu’ils soient astreints de démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et spécial distinct du préjudice collectif, leur intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété » ;

1°) ALORS QU’il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu’en l’espèce, le règlement de copropriété contenant état descriptif de division en date du 21 janvier 2008 et signé le 11 février 2008 stipule la construction, sur le terrain de 944 m2 constituant le lot n° […], de « DEUX logements avec garage indépendant, entrée indépendante et jardin privatif » ; que cet état descriptif divise le lot n° […] en deux sous-lots identifiés sous n° […] et n° […] et définit ce dernier comme étant composé d’une « maison d’habitation

avec terrain d’une superficie totale de 450,41 m2 en ce compris le sol du bâtiment de 111,52 m2, la jouissance privative de 313,25 m2 et le stationnement privatif de 25,64 m2, et la moitié des parties communes » ; que ce document contractuel précise encore que « Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et font l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires de l’immeuble (cf. tableau ci-dessous). (

) Les parties privatives sont celles réservées à l’usage EXCLUSIF d’un copropriétaire déterminé (

) sans que cette énumération soit limitative et, dans un souci de clarté, il est établi ci-dessous une classification sommaire des parties communes et privées» ; que la dernière ligne du tableau classe dans la colonne « PRIVE » « Le terrain attenant au logement » ; qu’en considérant que ce document contractuel est affecté d’une contradiction interne par cela seul qu’il précise que le terrain attenant au logement, expressément classé en partie privative, « est déterminé en jouissance privative et perpétuelle, comme mentionné au plan », et en décidant pour cette seule raison d’user du principe consistant à réputer commun le sol de la copropriété, la cour a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, et a violé l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats ;

2°) ALORS QUE constitue une partie privative le terrain expressément qualifié comme tel par le règlement de copropriété et auquel nul autre copropriétaire que le titulaire du lot ne peut avoir l’accès et l’usage ; qu’il importe peu que le règlement de copropriété précise, par une mention incidente, que ce terrain, ainsi expressément qualifié de partie privative, fait l’objet d’une « jouissance privative et perpétuelle », formulation pouvant évoquer un (simple) droit d’usage d’une partie commune mais qui est quasiment synonyme de la définition des parties privatives donnée par l’article 2 de la loi fixant le statut de la copropriété ; qu’en jugeant que l’intégration du terrain litigieux – clos et inaccessible aux autres copropriétaires – dans les parties privatives, clairement opérée par le règlement de copropriété, ne pouvait être considérée par cela seul qu’il était incidemment mentionné que « le terrain attenant au logement est déterminé en jouissance privative et perpétuelle » et tandis que le règlement de copropriété ne précisait pas par ailleurs que le sol était partie commune, la cour a violé les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

3°) ALORS en tout état de cause QUE lorsque le règlement et l’état descriptif de division ne précisent pas le caractère commun ou privatif d’une partie de l’immeuble en copropriété ou lorsqu’ils comportent des mentions contradictoires, il incombe au juge de se déterminer en fonction de l’usage que font ou peuvent faire les copropriétaires de cette partie ou de l’utilité qu’elle représente pour eux ; que, pour juger que le terrain attenant au logement et sur lequel se situe un « jardin privatif » est une partie commune, le juge du fond s’est borné à relever l’emploi, dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, d’une formule – « jouissance privative » – faisant référence habituellement à une partie commune puis à exploiter le principe en vertu duquel le sol de la copropriété est réputé partie commune ; qu’en statuant de la sorte sans constater que le terrain des lots […] et […], clôturé et supportant un jardin privatif à usage exclusif du titulaire du lot, était affecté à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 3 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

SECOND MOYEN DE CASSATION

(subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir ordonné la remise des lieux en l’état, d’avoir ordonné la démolition de la piscine et du local technique, dans un délai de deux mois à compter de sa signification, d’avoir fixé à cinquante euros par jour de retard l’astreinte due par les consorts D… I…, passé ce délai et d’avoir condamné in solidum M. M… D…, M^me A… X… épouse D…, M^me E… D… en son nom propre et en sa qualité de représentante légale des enfants mineures O… et Y… I… à payer à M. L… C… et J… T… épouse C… la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « ainsi que l’a relevé le tribunal, le litige porte sur la qualification juridique du terrain du lot […] à la suite de la subdivision du lot […] ; il est constant que les auteurs de la subdivision ont entendu soumettre l’ensemble immobilier qui en est issu au statut de la copropriété ainsi que cela résulte du règlement de copropriété établi le 11 février 2008 qui s’impose en conséquence aux parties, la loi ne distinguant pas entre copropriété horizontale ou verticale. Celui-ci inclut un état descriptif de division, qui précise que chaque lot comprend un terrain dont la surface totale est détaillée, et détaille dans un tableau les parties communes et parties privatives mais ce tableau comporte des mentions contradictoires entre elles, s’agissant du terrain attenant au logement ; en effet, si ce terrain figure au tableau dans la colonne des parties privatives, en revanche, dans sa définition, il est clairement stipulé qu’il est « déterminé en jouissance privative et perpétuelle » ; en application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune ; de plus, le titre de propriété des consorts D… I… précise que les acquéreurs disposeront, s’agissant du terrain, de la « jouissance privative de 313,25 m2 et le stationnement privatif de 25,64 m2 ». En conséquence, les époux D… et M. I… ne pouvaient, sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété, creuser le sol et y construire une piscine. Les appelants ne sont pas fondés à reprocher aux intimés l’absence de réunion d’une assemblée générale et de désignation d’un syndic, eux-mêmes s’étant abstenus de prendre toutes dispositions pour permettre à la copropriété de s’organiser et de fonctionner ; ils ne le sont pas plus à soutenir l’absence de troubles du voisinage et de préjudice pour les époux C… puisqu’en matière de violation de règlement de copropriété, chaque copropriétaire est en droit d’exiger le respect de celui-ci ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. L’acte de vente signé le 20 mars 2008 par les consorts D… et I… devant Maître U…, notaire à l'[…], décrit le lot […] comme comprenant une villa, « avec terrain d’une surface totale de 450,41 m2 en ce compris le sol du bâtiment de 111,52 m2, la jouissance privative de 313,25 m2 et le stationnement privatif de 25,64 m2, et la moitié des parties communes comme prévu à l’état descriptif de division ». Cette description figure de manière identique dans le règlement de copropriété qui dispose qu’il s’agit d’une copropriété horizontale. Celui-ci précise d’une part que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et dont l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires de l’immeuble (clôture de limite de jouissance entre lots, canalisations, installations, conduites, drains, équipements et aménagements communs), d’autre part que les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, chacun en jouira sans nuire à l’autre copropriétaire. Il est en outre spécifié au titre des parties privées que « le terrain attenant au logement est déterminé en jouissance privative et perpétuelle ». Le litige porte sur la qualification juridique du terrain du lot 16B qui bénéficie d’une « jouissance privative ». La copropriété est caractérisée lorsqu’un immeuble est divisé en lots, chaque lot étant composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. La partie privative est la propriété exclusive de chaque copropriétaire et les parties communes sont détenues en indivision par l’ensemble des copropriétaires qui peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires notamment lorsqu’ils sont les seuls à y avoir accès. En l’espèce, c’est le cas du terrain attenant au logement sur lequel la piscine a été édifiée. Or, un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne peut la transformer en une partie privative, ne fait pas perdre son caractère de partie commune à la partie sur laquelle il s’exerce et n’est pas assimilable à un droit de propriété. Il s’agit d’un simple droit d’usager privatif rattaché à un lot. Ce droit de jouissance exclusif d’une partie commune est prévu au sein du règlement de copropriété et doit être conforme à la destination de l’immeuble. Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation. Toutefois, la réalisation de travaux importants nécessite l’accord des autres copropriétaires. Les aménagements des parties communes à usage exclusif doivent en effet respecter l’harmonie de l’immeuble et son aspect extérieur. Il faut donc les soumettre à l’approbation de l’assemblée générale. Ce droit de jouissance exclusive est un droit réel, le titulaire disposant du droit d’en user et d’en jouir librement, sous réserve toutefois de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, le droit de jouissance exclusif accordé par le règlement à un copropriétaire sur le terrain privatif attenant à sa maison ne comporte pas le droit d’affouiller le sol et de construire une piscine sur un terrain, partie commune à jouissance privative. En effet, seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser une construction en surface ou en sous-sol, le sol restant partie commune. Il échet donc de constater en l’espèce que M. Q… I…, M. et M^me D… ont fait édifier une piscine sur un terrain, certes à usage exclusif, mais qui demeure une partie commune, sans obtenir au préalable l’autorisation nécessaire de l’assemblée générale. Le terme de jouissance privative ne caractérise pas une partie privative mais bien une partie commune dont l’usage est exclusivement attribué à l’un des copropriétaires. Le fait que le terrain des consorts D… et I… soit délimité strictement par une clôture ne l’empêche pas de revêtir la qualification de partie commune. S’agissant par ailleurs des difficultés liées à la convocation de l’assemblée générale, il résulte du règlement de copropriété que la réunion des deux copropriétaires constitue l’assemblée générale qui contrôle l’administration et la gestion de l’immeuble. Enfin, le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres. En ce sens, l’action de M. et M^me C… est recevable sans qu’ils soient astreints de démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et spécial distinct du préjudice collectif, leur intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété » ;

ALORS QU’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant ; qu’en permettant en l’espèce aux époux C… d’agir aux fins de remise en état d’une partie commune sans appeler en la cause le syndicat des copropriétaires, la cour a violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965.