COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2019

L.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/16199 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBDVB

SARL CEDITOUL

C/

Société Y C D E F E

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Vincent MASTROPIERRO

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 17 Juillet 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 2017/807.

APPELANTE

SARL CEDITOUL

venant aux droits de la société CEDIMARS, dont le siège social est […]

représentée par M^e Vincent MASTROPIERRO, avocat au barreau de GRASSE

assistée par M^e Saida MAHNI, avocat au barreau de TOULOUSE,plaidant

INTIMEE

S.C.P. Y C D E au capital de 457.347,05 €, RCS ANTIBES n° 782 471 163 titulaire d’un office notarial prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social […]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE,plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 02 janvier 2002 rédigé par la SCP Y C D E (la SCP Y) , la société CEDIMARS est devenue titulaire d’un bail commercial concernant un local sis […] à […] appartenant à la société PATRIMO II et auparavant exploité par M^me A B veuve X, ancienne locataire.

L’acte précise qu’ 'à la connaissance des parties', la durée du bail a été fixée à neuf années qui a commencé à courir le 1^er août 1996, pour venir à expiration le 31 juillet 2005.

Il a été ultérieurement porté à la connaissance de la société CEDIMARS qu’il s’agissait en réalité d’un bail en période de prorogation qui avait commencé à courir non pas le 1^er août 1996 mais en juillet 1978, de sorte que ce bail encourait le déplafonnement de son loyer.

Par acte extra judiciaire du 02 janvier 2007, la société H3M, nouveau propriétaire du local commercial, a donné congé avec offre de renouvellement à la société CEDIMARS, indiquant qu’elle entendait se prévaloir du déplafonnement du loyer, que le bail n’avait en réalité pas été renouvelé depuis 1978 et que, du fait de sa durée supérieure à douze ans, il échappait au principe du plafonnement du loyer et qu’elle entendait ainsi voir porter le loyer annuel du nouveau bail à la somme de 30.000 € hors taxes et hors charges.

Par jugement du 28 novembre 2011, confirmé en toutes ses dispositions par un arrêt du 27 juin 2013 de la cour de céans, le tribunal de grande instance de Grasse a constaté que le bail commercial, objet de la cession, s’était tacitement reconduit depuis le 1^er juillet 1987, avait une durée supérieure à 12 ans et encourrait en conséquence le déplafonnement.

Par jugement en date du 04 août 2015, également confirmé par un arrêt de la cour d’appel du 24 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Grasse a fixé à compter du 29 septembre 2007, le montant annuel du bail renouvelé pour le local en cause à la somme de 21.170 €.

Par acte d’huissier en date du 20 août 2014, la société CEDITOUL, venant aux droits de la société CEDIMARS, a fait assigner la SCP Y C D E devant le tribunal de grande instance de Grasse en paiement de dommages et intérêts, considérant que celle-ci avait manqué à son obligation de conseil et d’information lors de la rédaction de l’acte de cession.

Par jugement contradictoire en date du 17 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a:

— rejeté la fin de non recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société CEDITOUL,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en responsabilité de la société CEDITOUL à l’encontre de la SCP Y C D E,

— condamné la société CEDITOUL à payer à la SCP Y C D E la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 23 août 2017, la société CEDITOUL a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 mars 2019, la société CEDITOUL demande à la cour de:

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité de la société CEDITOUL à l’encontre de la SCP Y C D E,

— la réformer en ce qu’elle a condamné la société CEDITOUL à lui payer une indemnité de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a écarté la fin de non recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société CEDITOUL,

Statuant à nouveau,

— dire et juger non prescrite l’action de la société CEDITOUL,

— dire et juger que la SCP Y a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de la société CEDITOUL en manquant à son obligation de conseil et d’information,

— en conséquence, condamner la SCP Y à réparation de l’entier préjudice subi par la société CREDITOUL,

— condamner la SCP Y à payer à la société CEDITOUL au titre du préjudice économique un montant correspondant à la différence de valeur entre le loyer contractuel et la valeur locative retenue par le juge des loyers,

— dire et juger que cet écart de valeur est de 67.480 € pour la période ayant couru jusqu’au 31 décembre 2015 et allouer à la société CEDITOUL une indemnité à due concurrence,

— nommer un expert, pouvant être un expert-comptable, avec mission de déterminer et calculer le montant du préjudice subi par la société CEDITOUL à compter du 1^er janvier 2016 et tenant à l’écart résultant de ce que le loyer d’un montant de 14.695 € (valeur au 1^er mars 2007) est passé à un montant de 21.170 € , au besoin par capitalisation de l’écart ou le cas échéant par toute méthode lui paraissant mieux adaptée,

— dire que le préjudice devra être évalué sur une période de neuf renouvellements à compter du 1^er janvier 1996,

— condamner à titre provisionnel la SCP Y à payer une indemnité de 155.400 € correspondant à l’évaluation du préjudice entre le 1^er janvier 2016 et le 1^er janvier 2018 ( à parfaire),

A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande d’indemnisation sur les bases ci-dessus indiquées, condamner la SCP Y à payer à la société CEDITOUL au titre du préjudice économique, un montant de 140.000 €,

En tout état de cause,

— allouer à la société CEDITOUL une indemnité de 20.000 € au titre des frais de procédure de déplafonnement,

— condamner la SCP Y à payer à la société CEDITOUL une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que son action n’est pas prescrite, dès lors que contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, le délai n’a pas commencé à courir le 02 janvier 2007 qui n’est pas celui de la réalisation du dommage ou la date à laquelle il a été révélé à la victime. Elle estime qu’en matière de responsabilité, le dommage ne se manifeste qu’au moment de sa constatation judiciaire, qui correspond au jour de la réalisation concrète du dommage et non à celle de la réalisation probable d’un dommage futur. Elle ne partage donc pas l’analyse de la SCP intimée qui prétend que le point de départ se situe au 02 janvier 2007, date de la délivrance du congé et donc de la connaissance de la faute du notaire, puisque le dommage ne s’est manifesté qu’au moment de sa constatation judiciaire, soit lors de l’arrêt de la cour d’appel de céans du 27 juin 2013 jugeant qu’aucun nouveau bail n’avait été signé depuis le 1^er janvier 1978 et que ce bail s’était poursuivi par tacite reconduction depuis le 1^er juillet 1987, de sorte que sa durée excédait 12 ans. Elle souligne qu’avant cette décision définitive, le dommage était incertain, étant précisé que le préjudice découlant des fautes mêmes du notaire n’est lui-même devenu certain que par un arrêt de la cour d’appel du 24 novembre 2016, qui a fixé la valeur locative du loyer suite au déplafonnement.

Sur le fond, elle reproche au notaire deux séries de manquements :

— un manquement à son devoir de vérification:

* celui-ci ne peut acter une cession de droit au bail commercial sans se soucier de savoir qu’elle est la situation exacte du bail cédé,

* en l’espèce, lors de la signature de l’acte, elle entendait devenir cessionnaire d’un bail qui avait été renouvelé en 1996 et donc soumis au statut protecteur des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953 notamment en ce que le loyer était plafonné,

* M^e Y aurait dû procéder aux vérifications nécessaires pour établir l’existence du droit de la

cessionnaire à obtenir le plafonnement dudit bail et en ne procédant pas aux recherches nécessaires sur la situation du doit cédé, il n’a pas rempli son devoir de conseil, puisqu’il a laissé sa cliente prendre à bail un local dont le loyer était déjà à l’époque ' déplafonnable',

— l’impossibilité de fournir un avenant aurait dû l’inciter à douter de la véracité des informations données par les parties,

— un manquement à son devoir d’information:

* M^e Y ne lui a pas délivré toutes les informations utiles au moment de la cession, de sorte qu’elle n’était pas en mesure de connaître toutes les conséquences liées à la conclusion de l’acte,

* ce sont les maladresses et approximations de la rédaction de l’acte de cession qui in fine ont incité le nouveau propriétaire à saisir les juridictions,

* le notaire ne peut prétendre avoir été tenu à l’écart pour se soustraire à sa responsabilité de rédacteur d’acte, peu importe les compétences personnelles de son client ou le fait que ce dernier était assisté par un avocat.

Elle soutient que les fautes du notaire ont permis au propriétaire d’exercer une action en fixation du loyer à la valeur locative, que la preuve d’un lien de causalité entre la faute et son préjudice ne lui incombe pas, d’autant que précisément le risque avéré s’est réalisé.

Sur son préjudice, elle souligne que si M^e Y avait correctement rempli sa mission, elle serait titulaire d’un bail dont le loyer au 1^er mars 2007 aurait été fixé à la somme de 14.695 € (au lieu des 21.170 € fixés judiciairement), de sorte que le préjudice est certain et ne manquera pas de représenter une somme importante, le déplafonnement intervenant une fois pour toute et compte tenu de la durée statuaire de la société, il peut être escompté au moins neuf renouvellements, ce qui justifie une mesure d’expertise pour la période courant à compter du 1^er janvier 2016.

La SCP Y C D E, dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 23 janvier 2018, demande à la cour de:

A titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 17 juillet 2017 en ce qu’il a déclaré l’action de la société CEDITOUL irrecevable comme prescrite et l’a condamnée à payer à la SCP Y C D E la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Subsidiairement,

— dire et juger l’action de la société CEDITOUL mal fondée à défaut de rapporter la preuve d’un manquement de M^e Y lui ayant causé un préjudice indemnisable né, actuel et certain,

En conséquence,

— débouter la société CEDITOUL de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP Y C D E,

— débouter la société CEDITOUL de sa demande d’expertise judiciaire,

A titre principal et subsidiaire,

— condamner la société CEDITOUL à payer à la SCP Y C D E la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle conclut à la prescription de l’action de la société CEDITOUL pour les motifs suivants:

— en application de l’ancien article 2270-1 du code civil, toute action en responsabilité quasi délictuelle se prescrivait par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou son aggravation,

— depuis la loi du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer,

— en application de l’article 26 de ladite loi, les actions personnelles, qui se prescrivaient par dix ans, devaient être engagées dans les 5 ans de l’entrée en vigueur de la présente loi, soit avant le 19 juin 2013,

— en l’occurrence, la société appelante a été informée de l’action en déplafonnement du loyer par le bailleur à l’occasion du congé avec offre de renouvellement qu’elle reçu par acte d’huissier du 02 janvier 2007, qui constitue le point de départ de la prescription de 10 ans puisque précisément la société CREDITOUL reproche à la SCP Z , à l’occasion de la rédaction de l’acte de cession du bail du 02 janvier 2002, de ne pas avoir vérifié si le bail avait bien été renouvelé le 1^er août 1986,

— la prescription de 10 ans, qui a commencé à courir le 02 janvier 2007, n’était pas acquise lors de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, et s’est donc trouvée acquise le 19 juin 2013, alors que l’assignation n’a été délivrée que le 20 août 2014.

Sur le fond, elle conteste les manquements qui lui sont reprochés:

— manquement à son devoir de vérification:

* M^e Y n’avait aucune raison de remettre en cause les déclarations des parties à l’acte sur la durée du bail qui était en cours, l’obligation d’investigation du notaire ne pouvant excéder ce qui est raisonnable compte tenu des circonstances dans lesquelles il est intervenu,

* il peut s’en tenir aux déclarations des parties et ne peut être tenu pour responsable des conséquences de leur dissimulation ou rétention d’informations,

* le notaire ne commet aucune faute en faisant état d’indications dont rien ne lui permettait de soupçonner la fausseté,

* en tout état de cause il n’avait aucun moyen de vérifier les déclarations des parties puisqu’elles avaient été dans l’impossibilité de lui fournir l’avenant de renouvellement du bail, voir le nouveau bail, de sorte qu’il a bien été précisé dans l’acte que les parties déclaraient ' qu’à leur connaissance’ le bail de neuf ans avait commencé à courir le 1^er août 1996,

— manquement à son devoir d’information :

* M^e Y n’a pas mené les négociations et la société appelante a renoncé, dans le cadre de ces négociations, à la condition tenant à la conclusion d’un nouveau bail,

* il n’y avait donc plus de place pour le devoir de conseil, la décision ayant déjà été prise, la marginalisation de l’intervention du notaire devant conduire à l’exonérer de toute responsabilité,

* la société CEDIMARS, qui était assistée de son avocat, connaissait parfaitement les conséquences d’un bail reconduit par tacite reconduction depuis plus de 12 ans, soit la possibilité pour le bailleur de solliciter le déplafonnement du loyer,

* elle a cependant accepté de faire confiance au cédant et au bailleur en acceptant de ratifier la cession en l’absence de l’acte de renouvellement et en renonçant à signer un nouveau bail.

Sur le lien de causalité, elle relève que le préjudice invoqué par la société appelante est constitué par le surcoût du loyer du fait de son déplafonnement, alors que M^e Y n’est pas la cause de ce déplafonnement, ni du préjudice tiré d’une augmentation de loyer du fait d’un déplafonnement, puisqu’au jour de la signature de l’acte, le bail encourait le déplafonnement depuis près de 15 ans. Elle ajoute qu’il appartient à la société CEDITOUL de démontrer que mieux informée par le notaire, elle aurait renoncé à l’acquisition du bail, le seul préjudice indemnisable étant de lui avoir fait perdre une chance de renoncer à acquérir au vu du risque de déplafonnement du loyer.

Elle souligne enfin que le créancier qui a perdu une garantie par la faute du notaire doit justifier d’un préjudice définitivement réalisé, qu’en l’occurrence compte tenu du jugement fixant le loyer annuel à la somme de 21.170 € ( et non 33.000 € ), le déplafonnement est peu important.

Elle ajoute que la demande de condamnation provisionnelle et d’expertise judiciaire n’est pas davantage fondée, le notaire ne pouvant supporter l’écart de loyer depuis le jour du déplafonnement et ce sur la durée de plusieurs baux.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 mars 2019.

MOTIFS

Les dispositions du jugement querellé ayant rejeté la fin de non recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société CEDITOUL ne font l’objet d’aucune discussion en cause d’appel et seront donc purement et simplement confirmées.

Sur la prescription de l’action de la société CEDITOUL

En application de l’ancien article 2270-1 du code civil, toute action en responsabilité quasi délictuelle se prescrivait par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

Depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les parties s’opposent sur le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité intentée par la société CEDITOUL à l’encontre de la SCP Y, la première soutenant que celui-ci doit être fixé à compter de la décision de la cour d’appel de céans du 27 juin 2013 constatant que la durée du bail avait excédé 12 ans, alors que le notaire considère que le délai a commencé à courir le 02 janvier 2007, date de la délivrance du congé avec offre de renouvellement à l’appelante.

Il y a lieu de rappeler que la détermination de la date à laquelle le dommage s’est manifesté doit se faire en prenant en compte le jour de la réalisation concrète du dommage et non pas celle de la réalisation probable d’un dommage futur.

En l’occurrence la SCP Y prétend que, à supposer que le notaire ait commis une faute, la société CEDITOUL en a eu connaissance dès le 02 janvier 2007, date à laquelle compte tenu du congé qui lui a été signifié, elle n’ignorait plus que le bail n’avait pas été renouvelé contrairement aux déclarations des parties dans l’acte de cession du droit au bail et que le loyer encourait le

déplafonnement.

Or, comme le souligne à juste titre la société CEDITOUL, cette affirmation est sans portée dès lors qu’il importe de vérifier la date de la manifestation du dommage et non celle de la faute, laquelle peut rester sans conséquence et ne pas permettre d’engager une action en responsabilité civile.

Le dommage, en l’espèce, ne s’est manifesté de manière concrète et certaine qu’au moment de sa constatation judiciaire, à savoir à compter de l’arrêt de la cour d’appel en date du 27 juin 2013 confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Grasse qui a retenu que le bail initial s’était poursuivi par tacite reconduction depuis le 1^er juillet 1987, de sorte que sa durée avait excédé 12 ans et qu’il encourait le déplafonnement.

Avant cette date, le dommage restait incertain, la société CEDITOUL pouvant parfaitement contester les termes du congé et la position du nouveau bailleur.

En conséquence, c’est à tort que le premier juge a estimé que le délai avait commencé à courir le 02 janvier 2007 et que la demande de la société CEDITOUL était prescrite, alors que le point de départ du délai doit être fixé au 27 juin 2013, de sorte que l’action en responsabilité engagée par l’appelante par exploit du 20 août 2014 est parfaitement recevable.

Sur la responsabilité de la SCP Y

Le notaire, professionnel du droit et officier ministériel, est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

Il doit donc, au préalable, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires afin de conférer une sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit, cet impératif d’efficacité imposant au notaire un devoir d’investigation et s’appréciant par rapport à la volonté des parties.

Par ailleurs, en exécution de l’obligation de conseil lui incombant, le notaire est tenu d’éclairer les parties en s’assurant non seulement de la validité des actes qu’il rédige mais en informant aussi son client sur la portée générale et les conséquences de l’opération projetée, afin de permettre à ce dernier de prendre sa décision en toute connaissance des aléas susceptibles d’en altérer l’efficacité.

En l’espèce, la société CEDITOUL reproche à la SCP Y un manquement, d’une part, à son devoir de vérification et, d’autre part, à son devoir d’information.

L’acte de cession de droit au bail en date du 02 janvier 2002 reprend en premier lieu ( pages 2 et 3), l’historique des différents baux et avenants de manière relativement précise et complète jusqu’à la mention suivante ' Les parties déclarent qu’à leur connaissance la durée du bail a été fixée à 9 années qui a commencé à courir le 1^er août 1996, pour venir à expiration le 31 juillet 2005".

Il est manifeste pour la société CEDITOUL ( anciennement CEDIMARS), lors de la signature de cet acte, qu’elle entendait devenir cessionnaire d’un bail qui avait été renouvelé en 1996 et donc soumis au statut protecteur des baux commerciaux posé par le décret du 30 septembre 1953, permettant d’exclure que le propriétaire puisse user de son droit au déplafonnement.

Il est d’ailleurs stipulé en page 4 que la cession de droit au bail opère cession de ' tous les droits pour le temps qui reste à courir à compter du 02 janvier 2002" ou encore que CEDIMARS ' paiera exactement en lieu et place du cédant à compter du 02 janvier 2002 et jusqu’à la fin du bail les loyers, charges et accessoires' et enfin que le propriétaire agrée la cession ' jusqu’à l’expiration de la période de neuf ans actuellement en cours'.

Or, un notaire ne peut pas acter une cession de droit au bail commercial sans se soucier de savoir

quelle est la situation exacte du bail cédé et se contenter des déclarations des parties, alors qu’une telle vérification ne peut être qu’un impératif pour tout notaire chargé de rédiger un acte de cession de droit au bail, puisqu’il s’agit de l’objet même du contrat.

L’impossibilité alléguée des parties de fournir un avenant de renouvellement du bail ou un nouveau bail aurait dû au contraire l’alerter sur la véracité des informations qui lui étaient délivrées et l’inciter à redoubler de vigilance.

Il est incontestable qu’en ne procédant pas à la vérification de la situation exacte du bail, le notaire a rédigé un acte dépourvu d’efficacité puisqu’il est avéré que le bail en cause n’a pas été renouvelé depuis 1978 et que du fait de sa durée supérieure à douze ans, il échappait au principe du plafonnement du loyer.

Il a également manqué à son devoir de conseil en se contenant d’insérer dans l’acte de cession, la prétendue déclaration des parties, sans avoir au préalable attiré l’attention de la société CEDITOUL sur ce point et sur les conséquences de l’inexactitude éventuelle des informations délivrées sur le statut juridique du bail cédé.

La SCP Y ne peut prétendre échapper à toute responsabilité au motif que le notaire n’a pas été associé aux négociations et que la société CEDITOUL était assistée d’un avocat, alors que le devoir de conseil du notaire est absolu et que les compétences personnelles du client ou la présence d’un conseiller à ses côtés, tel un avocat, ne sont pas de nature à dispenser ce professionnel du droit de ses obligations.

Au regard de ces éléments, les fautes invoquées par l’appelante à l’encontre de la SCP Y sont établies.

Le préjudice allégué par la société CEDITOUL consécutivement aux manquements commis par le notaire est constitué par le surcoût du loyer du fait de son déplafonnement et elle en demande réparation sur une période de neuf renouvellements à compter du 1^er janvier 2016. A titre subsidiaire, si la cour ne faisait pas droit à la demande d’indemnisation sur la base susvisée, elle évalue son préjudice à 140.000 € correspondant à la somme versée lors de son entrée dans les lieux.

Comme le fait observer à juste titre la SCP Y, au jour de la signature de l’acte de cession de bail du 02 janvier 2002, le bail était expiré depuis le 1^er juillet 1987 et reconduit tacitement sans renouvellement, contrairement aux déclarations du cédant et du bailleur, si bien que le loyer encourait depuis près de 15 ans le déplafonnement. Il s’ensuit que le notaire n’est pas la cause du déplafonnement du loyer, ni de l’augmentation du loyer du fait de ce déplafonnement.

Le seul préjudice en lien de causalité avec les fautes du notaire consiste à avoir fait perdre une chance à la société CEDITOUL ( anciennement CEDIMARS ) de renoncer à acquérir le droit au bail au vu du risque de déplafonnement du loyer.

Il n’est pas contesté que le loyer annuel lors de la signature de l’acte de cession litigieux ressortait à 18.345,96 € et que le tribunal n’a pas fait droit à la demande du bailleur de voir porter le loyer annule à 33.000 € mais a suivi l’avis de l’expert judiciaire en retenant un loyer annuel de 21.170 € à compter du 29 septembre 2007.

Il peut être raisonnablement admis que l’augmentation du loyer par l’effet du déplafonnement( soit environ 2.800 €) n’était pas prévue dans l’économie du contrat et doit servir de base de calcul au préjudice subi par l’appelante, pendant toute la période de rattrapage, à savoir à compter du 21 septembre 2007 et ce jusqu’en 2025, soit 18 années, au-delà de laquelle la poursuite du bail et l’évolution des facteurs locaux de commercialité rendent le préjudice subi par l’appelante hypothétique, soit un préjudice global de 2.800 € x 18 années = 50.400 €.

La perte de chance subie à ce titre par la société CEDITOUL doit être qualifiée de sérieuse, aucun commerçant responsable ne prenant à bail un local dont le loyer n’est pas déterminé et soumis à un risque d’augmentation compte du déplafonnement.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, le fait que la société CEDITOUL ait renoncé à la rédaction d’un nouveau bail ne signifie nullement qu’elle aurait accepté le déplafonnement, aucun commerçant n’ayant intérêt à renoncer au statut protecteur des baux commerciaux posé par le décret du 30 septembre 1953 prévoyant notamment le plafonnement du loyer.

Cette perte de chance sera arrêtée à 70% de 50.400 €, soit 35.280 €, montant auquel la SCP Y sera condamnée.

La société CEDITOUL ne peut pas davantage prétendre au remboursement de la somme de 140.000 € qu’elle a versée au titre de l’acquisition du droit au bail, qui n’est pas un préjudice indemnisable et correspond à une double indemnisation, l’appelante ne pouvant à la fois prétendre à un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas acquérir et de ne pas avoir à subir un supplément de loyer et d’autre part le prix payé pour son entrée dans les lieux pour le droit au bail, qui lui permet d’exploiter son fonds de commerce et qui constitue un investissement qui lui profite et ne saurait être pris en charge par le notaire.

La partie appelante réclame enfin une somme de 20.000 € au titre des frais et tracas liés à l’action entreprise contre elle par le nouveau propriétaire.

Elle ne produit strictement aucun décompte, ni aucune explication quant au quantum réclamé. L’examen des différentes décisions de justice met en évidence qu’une seule condamnation a été prononcée à son encontre au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1.300 €. Pour le surplus, elle ne justifie aucunement du montant des dépens mis à sa charge, ni des frais d’avocat qu’elle a dû exposer.

Au regard de ces éléments et compte tenu de la condamnation susvisée ainsi que des tracas auxquels elle a nécessairement fait face, il lui sera alloué une somme de 3.000 € à ce titre.

En définitive, le jugement entreprise sera infirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société CEDITOUL.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société CEDITOUL,

Et statuant à nouveau,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action de la société CEDITOUL,

Dit que la SCP Y C D E a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de la société CEDITOUL compte tenu de ses manquements,

Condamne la SCP Y C D E à payer à la société CEDITOUL la somme de 35.280 € en réparation de son préjudice de perte de chance,

Condamne la SCP Y C D E à payer à la société CEDITOUL la somme de 3.000 € au titre des frais et tracas de la procédure de déplafonnement,

Déboute la société CEDITOUL du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne la SCP Y C D E à payer à la société CEDITOUL la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCP Y C D E aux dépens de première instance et de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT