CIV. 1

FB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 11 mars 2020

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 192 F-D

Pourvoi n° K 18-26.577

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2020

M. U… I…, domicilié […] , a formé le pourvoi n° K 18-26.577 contre l’arrêt rendu le 9 octobre 2018 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Toit basque, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est […] , exerçant sous l’enseigne Laforêt immobilier,

2°/ à la société Axa France IARD, dont le siège est […] ,

3°/ à la société Juris expertise conseil, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , représentée par son mandataire ad hoc, la société FHB, dont le siège est […] ,

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. I…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Toit basque, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, après débats en l’audience publique du 4 février 2020 où étaient présentes M^me Batut, président, M^me Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, et M^me Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 9 octobre 2018), courant décembre 2008, M. I…, propriétaire d’un appartement, en a confié la location à la société Toit basque et a souscrit, par l’intermédiaire de ce mandataire, une assurance « garantie de loyers impayés » auprès de la société CGAIM.

2. Le 16 décembre 2008, il a conclu avec la société Juris expertise conseil un mandat d’administration du bien et, le 26 décembre 2008, la société Toit basque et la société Juris expertise conseil ont conclu ensemble une convention de partenariat.

3. Le 6 novembre 2010, le bien a été donné en location. Le locataire n’ayant pas réglé les loyers, une ordonnance de référé du 10 juillet 2013 a constaté la résiliation du bail, décidé l’expulsion du locataire et condamné celui-ci au paiement d’une provision au titre de l’arriéré de loyers.

4. Soutenant que les sociétés Toit basque et Juris expertise conseil avaient commis des fautes dans la gestion locative en louant son appartement à un locataire impécunieux et en ne déclarant pas le sinistre en temps utile auprès de la société CGAIM qui a refusé de prendre en charge les arriérés locatifs, M. I… les a assignées, le 28 mai 2014, en responsabilité et indemnisation. La société Toit basque a appelé en la cause la société Axa France IARD (l’assureur), assureur de la société Juris expertise conseil.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

5. M. I… fait grief à l’arrêt de rejeter ses prétentions à l’égard de la société Axa France IARD et de mettre celle-ci hors de cause, alors :

« 1°/ que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ; que, par ses dernières écritures d’appel, M. I…, visant la garantie responsabilité civile souscrite par la société Juris expertise conseil auprès de l’assureur, avait entendu exercer, non un recours en garantie de l’assurée contre son assureur, mais une action directe, en tant que victime du dommage, contre l’assureur de son responsable ; que la cour d’appel a elle-même relevé que la société Juris expertise conseil, dont la responsabilité était établie à l’égard de M. I…, avait souscrit un contrat d’assurance avec l’assureur, de sorte qu’un droit d’action directe était ouvert contre ce dernier à M. I… ; qu’en estimant néanmoins que celui-ci n’avait pas demandé la condamnation solidaire de l’assureur aux côtés de son assurée, sans rechercher, comme elle en avait l’obligation aux termes de l’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile, si la demande de M. I… aux fins d’obtenir condamnation de l’assureur à garantir son assurée des condamnations prononcées contre cette dernière n’était pas en réalité une action directe contre l’assureur, tendant à le voir condamné à payer l’indemnité mise à la charge de l’assurée responsable, la cour d’appel a violé l’article 124-3 du code des assurances, ensemble le texte précité ;

2°/ que l’article L. 124-3 du code des assurances, selon lequel le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, fonde une règle que le juge doit relever d’office ; que, par ses dernières écritures d’appel, M. I… avait, en visant la garantie responsabilité civile souscrite par la société Juris expertise conseil auprès de l’assureur, invoqué l’existence d’une police d’assurance et, partant, d’une obligation de l’assureur de couvrir son assurée ; qu’en s’abstenant de relever d’office le droit d’action directe de la victime contre l’assureur du responsable, cependant qu’en l’état d’une telle police d’assurance, la victime devait se voir reconnaître un tel droit, la cour d’appel a derechef violé l’article 124-3 du code des assurances, ensemble l’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. Ayant relevé que M. I… ne faisait état d’aucun lien de droit avec l’assureur et qu’il ne demandait pas la condamnation solidaire de celui-ci et de la société Juris expertise conseil, la cour d’appel, qui ne pouvait modifier ses prétentions, n’a pas méconnu son office en énonçant exactement que M. I… ne pouvait réclamer, pour le compte de la société Juris expertise conseil, l’application de la garantie résultant de la police d’assurance liant cette dernière à l’assureur.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. M. I… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes formées contre la société Toit basque et de la mettre hors de cause, alors « que l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location par des vérifications sérieuses ; que le bailleur n’a donc pas, pour faire constater la responsabilité de l’agent immobilier au titre d’un manquement à cette obligation, à démontrer qu’il lui aurait donné des instructions spécifiques sur des justificatifs à fournir par ces candidats ; qu’après avoir constaté que la société Toit basque, agent immobilier, était liée à M. I… pour la recherche d’un locataire, la cour d’appel, pour écarter la responsabilité de cette société au titre d’un manquement à son obligation de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, s’est fondée sur la prétendue absence de preuve d’instructions spécifiques données à ladite société quant aux justificatifs à fournir par les candidats ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a violé l’article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1991 et 1992 du code civil :

9. Il résulte de ces textes que l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

10. Pour rejeter les demandes de M. I… formées contre la société Toit basque et mettre celle-ci hors de cause, l’arrêt retient que les éléments versés aux débats ne permettent pas de s’assurer que M. I… a donné des instructions concernant les justificatifs à fournir par le locataire qu’il souhaitait voir entrer dans son appartement.

11. En statuant ainsi, alors qu’il appartenait à l’agent immobilier de vérifier de manière sérieuse la solvabilité du locataire, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

12. M. I… fait grief à l’arrêt de limiter la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance, alors « que le préjudice causé par la faute de l’agent immobilier qui, ayant reçu mandat de gestion d’une location de bien, omet de faire en temps utile une déclaration de sinistre auprès de l’assureur tenu d’une garantie des loyers impayés, est, en présence d’un refus de garantie opposé par l’assureur pour cette raison, un préjudice direct et certain consistant dans l’absence de prise en charge des loyers impayés par l’assureur, et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non une simple perte de chance pour le bailleur mandant de bénéficier de cette garantie ; que la cour d’appel a non seulement retenu la faute de la société Juris expertise conseil, qui avait reçu mandat de gestion de la location du bien de M. I…, pour avoir omis de faire en temps utile une déclaration de sinistre auprès de l’assureur auprès de qui avait été souscrite une garantie des loyers impayés, mais aussi constaté le refus de garantie opposé par l’assureur pour cette raison, ce dont il résultait que le préjudice causé par cette faute était un préjudice direct et certain, consistant dans l’absence de prise en charge des loyers impayés par l’assureur et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non un simple préjudice de perte de chance, pour le bailleur mandant, de bénéficier de cette garantie ; qu’en retenant au contraire que la faute de la société Juris expertise conseil n’avait causé qu’un tel préjudice de perte de chance, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1147 ancien du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

13. Il résulte de ce texte que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, et que le préjudice causé par une telle perte est distinct de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Toutefois, la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier, et non une simple perte de chance.

14. Pour limiter la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte d’une chance, l’arrêt énonce que la faute de la société Juris expertise conseil n’a fait que contribuer au préjudice de M. I… en le privant d’une chance de bénéficier de l’assurance garantie des impayés ou d’engager moins tardivement des poursuites contre le locataire défaillant.

15. En statuant ainsi, alors que, si la faute relative à la tardiveté de l’action contre le locataire avait généré une perte de chance, celle consistant à ne pas avoir déclaré le sinistre en temps utile à l’assureur avait causé un préjudice plein et entier à M. I…, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. I… formées contre la société Toit basque et met celle-ci hors de cause, et en ce qu’il limite la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance occasionnée par sa défaillance, l’arrêt rendu le 9 octobre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne la société Toit basque et la société Juris expertise conseil, représentée par son mandataire ad hoc, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. I….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté monsieur I… de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la société Toit Basque et D’AVOIR mis hors de cause cette dernière ;

AUX MOTIFS QUE monsieur I… a engagé l’action devant le tribunal de grande instance de Bayonne sur le fondement de l’article 1147 du code civil – se prévalant ainsi des relations contractuelles de droit commun avec ses défenseurs – et des articles 1991 et 1993 visant plus spécifiquement les relations contractuelles entre mandant et mandataire ; que le contrat de bail portant sur l’appartement de monsieur I… qui a été consenti à monsieur S… T… le 6 novembre 2010 moyennant le paiement d’un bail mensuel de 700 €, mentionne que le mandataire immobilier est la société Toit Basque et que les loyers sont réglés à la société Juris Expertise Conseil ; que ce bail a, semble-t-il, fait l’objet d’une reconduction (tacite ou non, les pièces produites ne permettent pas de le savoir) et le commandement de payer – versé au dossier par monsieur I… – a été signifié au locataire au locataire débiteur le 20 août 2012 et vise des arriérés locatifs échus depuis le mois de novembre 2011 ; que l’ordonnance de référé rendue le 10 juillet 2013 ayant constaté la résiliation de bail, a condamné monsieur T… au paiement d’une somme principale de 9.968,80 € représentant les arriérés locatifs échus jusqu’au mois de juin 2013 inclus, sur la base d’un commandement de payer délivré le 26 novembre 2012 – mais ni le décompte de créance ni le commandement de payer sur lesquels le juge fonde sa décision ne sont versés au dossier ; que dans son courrier du 7 juin 2012, la CGAIM Assurances a refusé de prendre en charge le sinistre résultant du non-paiement des loyers au motif qu’elle ne peut intervenir quand le locataire est en situation d’arriérés lors des 6 mois précédant la date de mise en garantie du lot, et en précisant qu’en l’espèce, les impayés remontent au 1er août 2011 alors que la mise en garantie du bien a été faite le 1er février 2012 ; que le bail du 6 novembre 2010 a été versé aux débats par la société Toit Basque et il peut être déduit des éléments du dossier qu’il s’est renouvelé ; qu’aucune pièce du dossier n’atteste de ce que monsieur I… a contracté l’assurance garantie des loyers impayés dès la signature du bail original, mais les autres parties à l’instance n’émettent aucune objection à cet égard ; qu’il y a donc lieu de déterminer laquelle des deux sociétés parties au procès, était tenue de la gestion de la location du bien de monsieur I… à compter du mois d’août 2011 ; qu’il résulte des explications des parties et des pièces versées aux débats par leur avocat respectif, que : – des messages électroniques échangés entre le 15 décembre 2008 et le 13 janvier 2009 confirment que U… I… a confié à la société Toit basque la gestion de son appartement et a contracté par son intermédiaire, une assurance garantie loyers impayés auprès de la CGAIM, la société Toit Basque s’engageant à rechercher un locataire moyennant des honoraires s’élevant à 12 % du loyer annuel hors charges, – le 16 décembre 2008, monsieur I… a consenti à la société Juris Expertise Conseil un mandat d’administration du bien loué, – le 26 décembre 2008, la société Toit Basque et la société Juris Expertise Conseil ont conclu une convention de partenariat par laquelle la société Juris Expertise Conseil fournissait une structure d’accueil à sa partenaire pour la gestion des biens de tous ses clients souhaitant déléguer cette gestion, en contrepartie d’une commission, – le bail consenti à M. T… le 6 novembre 2010 désigne comme mandataire la société Toit Basque et stipule que les loyers sont versés entre les mains de « Juris Expertise Conseil Biarritz » ; qu’il est également produit des relevés de compte des gestion émis par la société Juris Expertise Conseil pour le bien de monsieur I… jusqu’au 30 novembre 2011 ; que d’ailleurs, dans un courrier, la société Toit Basque a informé monsieur I… de ce qu’elle reprenait la gestion de son patrimoine à compter du 1er décembre 2011 ; que monsieur I… était donc bien contractuellement lié pour la recherche d’un locataire et la signature du bail avec la société Toit Basque d’une part, la société Juris Expertise Conseil, d’autre part, pour l’administration et la gestion de la location de son appartement ; que les modalités de partenariat décidées par ces deux sociétés ne concernaient pas monsieur I… puisqu’il n’est pas partie à la convention du 26 décembre 2008 ; qu’il reste à déterminer si une faute contractuelle a été commise et, dans l’affirmative, par laquelle des deux sociétés ; que c’est la société Juris Expertise Conseil qui était chargée de percevoir les loyers et dès lors, il est manifeste que si le locataire a laissé plusieurs mensualités arriérées, seule cette société pouvait s’en apercevoir ; qu’or, d’après le mandat que lui a consenti monsieur T… (sic, lire : monsieur I…), outre la perception des sommes résultant de l’occupation locative, la société Juris Expertise Conseil avait également l’obligation d’effectuer les rappels de loyers échus, poursuites, expulsion, saisies, etc. ; que le mandat du 16 décembre 2008 montre qu’elle a reçu la déclaration de monsieur I… souhaitant souscrire à une assurance garantie impayés ; qu’à la reprise du dossier de l’appartement de monsieur I…, le 1er décembre 2011, par la société Toit Basque, le sinistre était déjà consommé puisque dans son courrier du 7 juin 2012, la CGAIM a refusé de couvrir les impayés locatifs après avoir constaté qu’à la fin de chacun des mois d’août à novembre 2011, il restait un solde débiteur ; que s’il est ainsi acquis que la négligence et l’inertie fautive de la société Juris Expertise Conseil – qui n’a pas agi à l’égard de monsieur T… ni effectué la déclaration de sinistre auprès de la CGAIM en temps utile – ont occasionné un préjudice à M. I…, il n’apparaît pas que la société Toit Basque ait commis un manquement en lien avec ses engagements contractuels à l’égard de celui-ci ; que monsieur I… soutient également que la société Toit Basque est responsable de son préjudice pour lui avoir fait signer un bail avec un locataire impécunieux, et qu’elle la prive d’une possibilité de demander un cautionnement en l’incitant à signer l’assurance garantie des impayés ; qu’à cet égard, la cour observe que le mandat consenti par monsieur I… à la société Toit Basque est formalisé par des messages électroniques et non par un contrat signé par les deux parties, énonçant de manière précise, les obligations de chacune des parties ; qu’en particulier, les éléments versés aux débats ne permettent pas de s’assurer que monsieur I… a donné des instructions concernant les justificatifs à fournir par le locataire qu’il souhaitait voir entrer dans son appartement ; qu’en effet, monsieur I… ne peut se borner à alléguer de ce qu’il avait demandé que les critères habituels concernant les garanties de solvabilité des candidats à la location soit appliquées, puisque le propriétaire d’un bien est totalement libre de louer son bien à la personne de son choix sans se référer à des conditions type, dès lors que les conditions posées sont plus favorables que celles qui sont fixées par la loi ; qu’au surplus, rien ne démontre que monsieur I… n’a pas été mis en mesure d’évaluer lui-même ou de refuser la candidature de monsieur T… avant de signer le bail : en effet, le mail du 15 décembre 2008 contenant l’offre de mandat soumise par la société Toit Basque à monsieur I… mentionne l’engagement pris par l’agence immobilière de rechercher un locataire, et donc de le présenter au bailleur auquel revenait donc la décision finale de signer ou non le bail ; que si monsieur I… a bien adressé un mail du 3 janvier 2011 à la société Toit Basque pour indiquer qu’il aurait souhaité voir le dossier de son locataire, monsieur T…, il s’agit d’une demande postérieure à la signature du bail, ne suffisant pas à démontrer que son consentement à la location a été surpris ou forcé ; que dès lors que l’étendue des obligations contractuelles de la société Toit Basque n’est pas déterminée, rien n’établit qu’elle a commis une faute à l’égard de son mandant en lui présentant monsieur T… ; que le jugement entrepris sera en conséquence réformé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Toit Basque solidairement avec celle de la société Juris Expertise Conseil (arrêt, pp. 6-8) ;

1°) ALORS QUE l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location par des vérifications sérieuses ; que le bailleur n’a donc pas, pour faire constater la responsabilité de l’agent immobilier au titre d’un manquement à cette obligation, à démontrer qu’il lui aurait donné des instructions spécifiques sur des justificatifs à fournir par ces candidats ; qu’après avoir constaté que la société Toit Basque, agent immobilier, était liée à monsieur I… pour la recherche d’un locataire, la cour d’appel, pour écarter la responsabilité de cette société au titre d’un manquement à son obligation de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, s’est fondée sur la prétendue absence de preuve d’instructions spécifiques données à ladite société quant aux justificatifs à fournir par les candidats ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a violé l’article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code ;

2°) ALORS QUE le bailleur n’a pas, pour faire constater la responsabilité de l’agent immobilier négociateur d’une opération locative au titre d’un manquement à son obligation de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, à démontrer l’impossibilité d’évaluer lui-même ou de rejeter la candidature du locataire impécunieux ; qu’en se fondant par ailleurs, pour écarter la responsabilité de la société Toit Basque au même titre, sur une prétendue absence de preuve de l’impossibilité pour monsieur I… d’évaluer lui-même ou de refuser la candidature du locataire impécunieux, la cour d’appel a de nouveau violé les textes précités ;

3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU’en statuant comme elle a fait, sans vérifier que, nonobstant l’absence d’instruction spécifique et l’absence d’impossibilité pour monsieur I… d’évaluer lui-même ou de refuser la candidature du locataire impécunieux, la société Toit Basque avait effectué une quelconque vérification sérieuse de la solvabilité du locataire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des textes précités ;

4°) ALORS, PAR AILLEURS, QUE les tiers à un contrat peuvent se prévaloir de la situation juridique créée par ce dernier, notamment à des fins probatoires ; qu’un mandant peut ainsi invoquer une convention de partenariat signée entre deux personnes pour démontrer que l’une est tenue à son égard des obligations nées du mandat confié à l’autre ; que, par ses dernières écritures d’appel (pp. 14 à 20, spéc. p. 16), monsieur I…, faisant en substance valoir que la société Toit Basque était tenue des obligations nées du mandat de gestion de la location de son appartement confié le 16 décembre 2008 à la société Juris Expertise Conseil, avait notamment souligné à cette fin l’existence d’une convention de partenariat signée le 26 décembre 2008 entre ces deux sociétés – laquelle stipulait notamment : « Tous les mandats de gestion transmis à Juris Expertise (restent) la propriété exclusive de l’agence Toit Basque. De ce fait, à la rupture de cette convention de partenariat, les mandats de gestion et contrats seront rattachés à l’agence Toit Basque (quelle que soit) la durée la cause et l’initiative de cette rupture » ; qu’après avoir constaté que la société Toit Basque avait informé monsieur I… de ce qu’elle reprenait la gestion de son patrimoine à compter du 1er décembre 2011, la cour d’appel, pour écarter la responsabilité de cette société au titre des manquements au mandat de gestion « repris », s’est bornée à retenir que les manquements commis étaient antérieurs à cette date et que monsieur I… n’était pas partie à la convention de partenariat précitée ; qu’en statuant de la sorte, sans expliquer en quoi monsieur I… ne pouvait utilement, comme tiers à cette convention, se prévaloir néanmoins de la situation juridique née de celle-ci pour démontrer que la société Toit Basque était tenue des obligations nées du mandat litigieux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1165 ancien du code civil ;

5°) ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE par ses dernières écritures d’appel (p. 21), monsieur I… avait fait valoir qu’à supposer même que la société Toit Basque ne soit pas tenue par les obligations nées du mandat de gestion litigieux, cette société avait engagé sa responsabilité pour avoir commis une faute dans la présentation de la société Juris Expertise Conseil, pour qu’il lui soit confié un tel mandat ; qu’en excluant toute responsabilité de la société Toit Basque, sans pourtant s’expliquer sur le moyen pris de la responsabilité de cette société dans la présentation à monsieur I… de la société Juris Expertise Conseil, pour qu’il lui soit confié un mandat de gestion, la cour d’appel a privé sa décision de motifs et méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR limité la condamnation de la société Juris Expertise Conseil envers monsieur I… au paiement de la somme de 3.000 €, au titre de la perte de chance occasionnée par la défaillance contractuelle de cette société ;

AUX MOTIFS QUE monsieur I… a engagé l’action devant le tribunal de grande instance de Bayonne sur le fondement de l’article 1147 du code civil – se prévalant ainsi des relations contractuelles de droit commun avec ses défenseurs – et des articles 1991 et 1993 visant plus spécifiquement les relations contractuelles entre mandant et mandataire ; que le contrat de bail portant sur l’appartement de monsieur I… qui a été consenti à monsieur S… T… le 6 novembre 2010 moyennant le paiement d’un bail mensuel de 700 €, mentionne que le mandataire immobilier est la société Toit Basque et que les loyers sont réglés à la société Juris Expertise Conseil ; que ce bail a, semble-t-il, fait l’objet d’une reconduction (tacite ou non, les pièces produites ne permettent pas de le savoir) et le commandement de payer – versé au dossier par monsieur I… – a été signifié au locataire au locataire débiteur le 20 août 2012 et vise des arriérés locatifs échus depuis le mois de novembre 2011 ; que l’ordonnance de référé rendue le 10 juillet 2013 ayant constaté la résiliation de bail, a condamné monsieur T… au paiement d’une somme principale de 9.968,80 € représentant les arriérés locatifs échus jusqu’au mois de juin 2013 inclus, sur la base d’un commandement de payer délivré le 26 novembre 2012 – mais ni le décompte de créance ni le commandement de payer sur lesquels le juge fonde sa décision ne sont versés au dossier ; que dans son courrier du 7 juin 2012, la CGAIM Assurances a refusé de prendre en charge le sinistre résultant du non-paiement des loyers au motif qu’elle ne peut intervenir quand le locataire est en situation d’arriérés lors des 6 mois précédant la date de mise en garantie du lot, et en précisant qu’en l’espèce, les impayés remontent au 1er août 2011 alors que la mise en garantie du bien a été faite le 1er février 2012 ; que le bail du 6 novembre 2010 a été versé aux débats par la société Toit Basque et il peut être déduit des éléments du dossier qu’il s’est renouvelé ; qu’aucune pièce du dossier n’atteste de ce que monsieur I… a contracté l’assurance garantie des loyers impayés dès la signature du bail original, mais les autres parties à l’instance n’émettent aucune objection à cet égard (arrêt, p. 6) ; que c’est la société Juris Expertise Conseil qui était chargée de percevoir les loyers et dès lors, il est manifeste que si le locataire a laissé plusieurs mensualités arriérées, seule cette société pouvait s’en apercevoir ; qu’or, d’après le mandat que lui a consenti monsieur T… (sic, lire : monsieur I…), outre la perception des sommes résultant de l’occupation locative, la société Juris Expertise Conseil avait également l’obligation d’effectuer les rappels de loyers échus, poursuites, expulsion, saisies, etc. ; que le mandat du 16 décembre 2008 montre qu’elle a reçu la déclaration de monsieur I… souhaitant souscrire à une assurance garantie impayés ; qu’à la reprise du dossier de l’appartement de monsieur I…, le 1er décembre 2011, par la société Toit Basque, le sinistre était déjà consommé puisque dans son courrier du 7 juin 2012, la CGAIM a refusé de couvrir les impayés locatifs après avoir constaté qu’à la fin de chacun des mois d’août à novembre 2011, il restait un solde débiteur ; que s’il est ainsi acquis que la négligence et l’inertie fautive de la société Juris Expertise Conseil – qui n’a pas agi à l’égard de monsieur T… ni effectué la déclaration de sinistre auprès de la CGAIM en temps utile – ont occasionné un préjudice à M. I… (arrêt, p. 7) ; que, s’agissant de l’étendue du préjudice causé directement à monsieur I… par la faute de la société Juris Expertise Conseil, la cour entrera également en voie de réformation du jugement querellé ; qu’en effet, Monsieur I… dispose avec l’ordonnance de référé ayant condamné monsieur T…, d’un titre exécutoire de condamnation à l’égard de monsieur T…, la seule partie qui en enfreignant ses obligations contractuelles, lui a causé un dommage direct et certain ; que d’ailleurs, il sera relevé qu’aucune pièce du dossier n’atteste de ce que monsieur I… a tenté en vain de faire exécuter ladite décision et qu’il n’a pas déjà recouvré au moins en partie, les sommes qu’il réclame aujourd’hui ; qu’or, monsieur I… ne peut prétendre récupérer deux fois le montant des mêmes loyers impayés ; que monsieur I… affirme également que son locataire n’a quitté les lieux qu’en février 2014 mais là encore, il lui sera répondu qu’il lui appartenait de faire procéder à l’exécution de l’ordonnance de référé exécutoire par provision, qui prononçait l’expulsion de Monsieur T… ; que par ailleurs, aucun décompte précis ne figure au dossier de monsieur I…, de sorte que la cour n’est pas en mesure de vérifier les arriérés qui sont en relation directe avec la faute de gestion commise par la société Juris Expertise Conseil et ceux qui sont nés postérieurement, au moment où le bailleur s’est nécessairement aperçu que les loyers ne lui était pas reversés par l’intermédiaire du mandataire immobilier ; qu’en tout état de cause, la faute de la société Juris Expertise Conseil n’a fait que contribuer au préjudice causé à monsieur I…, en le privant d’une chance de bénéficier de l’assurance garantie des impayés ou d’engager moins tardivement, des poursuites contre le locataire indélicat ; que compte tenu des éléments du dossier et au regard des pièces versées aux débats, la cour condamnera la société Juris Expertise Conseil au paiement d’une somme de 3 000 € représentant le préjudice qu’elle a effectivement causé à monsieur I… (arrêt, p. 8) ;

1°) ALORS QUE le préjudice causé par la faute de l’agent immobilier qui, ayant reçu mandat de gestion d’une location de bien, omet de faire en temps utile une déclaration de sinistre auprès de l’assureur tenu d’une garantie des loyers impayés, est, en présence d’un refus de garantie opposé par l’assureur pour cette raison, un préjudice direct et certain consistant dans l’absence de prise en charge des loyers impayés par l’assureur, et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non une simple perte de chance pour le bailleur mandant de bénéficier de cette garantie ; que la cour d’appel a non seulement retenu la faute de la société Juris Expertise Conseil, qui avait reçu mandat de gestion de la location du bien de monsieur I…, pour avoir omis de faire en temps utile une déclaration de sinistre auprès de l’assureur auprès de qui avait été souscrite une garantie des loyers impayés, mais aussi constaté le refus de garantie opposé par l’assureur pour cette raison, ce dont il résultait que le préjudice causé par cette faute était un préjudice direct et certain, consistant dans l’absence de prise en charge des loyers impayés par l’assureur et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non un simple préjudice de perte de chance, pour le bailleur mandant, de bénéficier de cette garantie ; qu’en retenant au contraire que la faute de la société Juris Expertise Conseil n’avait causé qu’un tel préjudice de perte de chance, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1147 ancien du code civil ;

2°) ALORS QUE le bailleur ayant confié la gestion de la location de son bien à un mandataire ne peut voir son droit à réparation du préjudice résultant de l’absence, par la faute du mandataire, de prise en charge par l’assureur de loyers impayés, subordonné à la mise en oeuvre de poursuites infructueuses contre le locataire ; qu’en subordonnant la réparation d’un tel préjudice à la démonstration par monsieur I… d’une vaine tentative de faire exécuter une ordonnance de référé ayant condamné le locataire défaillant à payer les loyers impayés, la cour d’appel a de plus fort violé le texte précité ;

3°) ALORS QUE par ses dernières écritures d’appel (p. 25, al. 4 et s.), monsieur I… avait nettement fait valoir l’existence du préjudice moral qu’il avait subi du fait des procédures ayant dû être mises en oeuvre en raison des fautes commises notamment par la société Juris Expertise Conseil ; qu’en s’abstenant de toute explication sur ce moyen, la cour d’appel a privé sa décision de motifs et méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté monsieur I… de ses prétentions à l’égard de la société Axa France Iard prise en sa qualité d’assureur de la société Juris Expertise Conseil et D’AVOIR mis hors de cause la société Axa France Iard ;

AUX MOTIFS QUE monsieur I… ne fait état d’aucun lien de droit avec la société Axa France Iard : il ne peut donc réclamer pour le compte de la société Juris Expertise Conseil, défaillante devant la cour, l’application de la garantie résultant de la police d’assurance qui la lie à la société Axa France Iard ; que dès lors, monsieur I… n’ayant pas demandé la condamnation solidaire de la société Juris Expertise Conseil et de la société Axa France Iard, cette dernière sera mise hors de cause (arrêt, p. 8) ;

1°) ALORS QUE le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ; que, par ses dernières écritures d’appel (p. 24), monsieur I…, visant la garantie responsabilité civile souscrite par la société Juris Expertise Conseil auprès de la société Axa France Iard, avait entendu exercer, non un recours en garantie de l’assurée contre son assureur, mais une action directe, en tant que victime du dommage, contre l’assureur de son responsable ; que la cour d’appel a elle-même relevé que la société Juris Expertise Conseil, dont la responsabilité était établie à l’égard de monsieur I…, avait souscrit un contrat d’assurance avec la société Axa France Iard, de sorte qu’un droit d’action directe était ouvert contre cette dernière à monsieur I… ; qu’en estimant néanmoins que celui-ci n’avait pas demandé la condamnation solidaire de l’assureur aux côtés de son assurée, sans rechercher, comme elle en avait l’obligation aux termes de l’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile, si la demande de monsieur I… aux fins d’obtenir condamnation de l’assureur à garantir son assurée des condamnations prononcées contre cette dernière n’était pas en réalité une action directe contre l’assureur, tendant à le voir condamné à payer l’indemnité mise à la charge de l’assurée responsable, la cour d’appel a violé l’article 124-3 du code des assurances, ensemble le texte précité ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l’article L. 124-3 du code des assurances, selon lequel le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, fonde une règle que le juge doit relever d’office ; que, par ses dernières écritures d’appel (p. 24), monsieur I… avait, en visant la garantie responsabilité civile souscrite par la société Juris Expertise Conseil auprès de la société Axa France Iard, invoqué l’existence d’une police d’assurance et, partant, d’une obligation de l’assureur de couvrir son assurée ; qu’en s’abstenant de relever d’office le droit d’action directe de la victime contre l’assureur du responsable, cependant qu’en l’état d’une telle police d’assurance, la victime devait se voir reconnaître un tel droit, la cour d’appel a derechef violé l’article 124-3 du code des assurances, ensemble l’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile.