CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 30 juin 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 580 FS-D

Pourvoi n° R 20-11.893

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021

La société Espace Houville ULM, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 20-11.893 contre l’arrêt rendu le 14 novembre 2019 par la cour d’appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [Q] [Q],

2°/ à Mme [F] [R], épouse [Q],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à la société Panagri, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

4°/ à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) du Centre, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

5°/ à la société Passand, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de M. et Mme [Q],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Espace Houville ULM, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. et Mme [Q] et de la SCI Passand, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la SAFER du Centre, et l’avis de M^me Morel-Coujard, avocat général, après débats en l’audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M^me Andrich, MM. Barbieri, Jessel, David, Jobert, conseillers, MM. Béghin, Jariel, M^me Schmitt, conseillers référendaires, M^me Morel-Coujard, avocat général, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 14 novembre 2019), la société civile immobilière Panagri (la SCI), propriétaire d’un ensemble immobilier à usage de plateforme pour l’activité d’aéronefs, a consenti une promesse unilatérale de vente à M. et Mme [Q] en qualité de bénéficiaires substitués à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural du Centre (SAFER), qui a notifié la promesse à la société Espace Houville ULM, locataire de la SCI.

2. La société Espace Houville ULM s’est portée acquéreur aux prix et conditions fixés dans la promesse en vertu de son droit légal de préférence.

3. Elle a assigné la SCI, la SAFER et M. et Mme [Q] en constatation de la vente à son profit.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

5. La société Espace Houville Ulm fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que, aux termes de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal, lorsqu’il envisage de vendre celui-ci, en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ; que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier ces conditions et ce prix au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, à peine de nullité de la vente ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ; que ces dispositions, qui ne sont pas applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant

des locaux commerciaux et des locaux destinés à un autre usage, sont en revanche applicables lorsque les locaux commerciaux objet d’un unique bail sont l’élément essentiel de l’immeuble auquel elles confèrent sa raison d’être économique, les autres éléments de l’immeuble n’en constituant que l’accessoire indivisible ; que la Cour d’appel a constaté, après comparaison des termes du bail du 28 avril 2015 et de la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, que « la seule différence » entre les biens immobiliers objets du bail commercial consenti à la société Espace Houville Ulm pour une contenance totale de 4 ha 7 a 40 ca, et les biens objets de la promesse de vente, portant sur la même surface exactement, réside dans le fait que les combles situés au-dessus de la salle d’accueil des pilotes, d’une surface habitable bien inférieure à 76 m² et inaccessibles en l’état, ne sont pas soumis au bail, alors que la promesse de vente les inclut dans la vente ; qu’en tout état de cause, la promesse précise que « le bien (était) vendu loué » et que « le bien étant loué selon l’usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s’appliquer », le bénéficiaire de la promesse déclarant de surcroît « qu’il entend(ait) (…) utiliser (le bien) pour le même usage que celui actuel » ; qu’il en résulte que les combles constituent seulement un accessoire indivisible et négligeable des locaux donnés à bail commercial à la société Espace Houville Ulm ; qu’en déduisant néanmoins de la « volonté certaine (des parties au bail) d’exclure les combles de la location » que la promesse de vente constitue « une cession globale d’un bien partiellement loué, la loi ne faisant aucune distinction selon l’importance respective des parties louées et affectées à un autre usage », de sorte que « La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (…) pas d’un droit de préemption et c’est à tort que lui que lui a été faite l’offre d’acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente », la Cour d’appel a violé, par refus d’application, l’article L. 145-46-1, alinéas 1 à 5, du Code du commerce et, par fausse application, l’alinéa 6 de ce même texte. »

Réponse de la Cour

6. La SAFER conteste la recevabilité du moyen en soutenant qu’il est nouveau et mélangé de fait et droit.

7. Il ne résulte ni des conclusions ni de l’arrêt que la société Espace Houville Ulm ait soutenu que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce s’appliquent en cas de cession globale d’un immeuble lorsque les locaux commerciaux, objet d’un unique bail, sont l’élément essentiel de l’immeuble auquel ils confèrent sa raison d’être économique, les autres éléments de l’immeuble n’en constituant que l’accessoire indivisible.

8. Le moyen est donc nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

9. La société Espace Houville ULM fait grief à l’arrêt de dire la vente parfaite entre M. et Mme [Q] et la SCI dans les conditions prévues par la promesse de vente, alors :

« 1°/ que, par l’arrêt attaqué, la cour d’appel a débouté la société Espace Houville ULM, preneuse à bail commercial, de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait dit que la société Espace Houville ULM dispose d’un droit de préférence en application de l’article 145-46-1 du code de commerce au titre des biens décrits dans la promesse de vente du 11 septembre 2018 et en ce qu’il avait prononcé la vente du bien immobilier litigieux au profit de la société Espace Houville ULM ; que la cour, ensuite, a dit parfaite la vente entre les époux [Q]-[R], d’une part, et la SCI Panagri, d’autre part, ayant pour objet les biens décrits dans la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, dans les conditions prévues par cette promesse ; que la cour n’a pu déclarer parfaite la vente au profit des époux [Q]-[R] que parce qu’elle avait préalablement infirmé le jugement entrepris en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société Espace Houville ULM ; qu’ainsi, il existe un lien de dépendance nécessaire entre le chef de l’arrêt attaqué déboutant la société Espace Houville ULM de sa demande tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait dit que la société Espace Houville ULM dispose d’un droit de préférence sur le bien immobilier litigieux et en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société Espace Houville ULM et le chef de l’arrêt disant parfaite la vente au profit des époux [Q]-[R] ; d’où il suit que la censure à intervenir sur le premier moyen, visant le chef de l’arrêt déboutant la société Espace Houville ULM de toutes ses demandes, s’étendra nécessairement au chef de cet arrêt disant parfaite la vente entre les époux [Q]-[R], d’une part, et la SCI Panagri, d’autre part, ayant pour objet les biens décrits dans la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, dans les conditions prévues par cette promesse ;

2°/ que, en tout état de cause, et comme la société Espace Houville ULM le soulignait expressément dans ses écritures d’appel, la promesse du 11 septembre 2008 stipule, non seulement au § « 12 – Conditions suspensives, (…) Situation locative : Purge du droit de préférence du locataire », que « le Bien étant loué selon l’usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s’appliquer », mais encore (§ « 12 – Conditions suspensives, (…) Condition suspensive à laquelle aucune des parties ne peut renoncer : Droit de préemption) que « La présente promesse est consentie sous la condition qu’aucun droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puisse être exercé sur le bien concerné. Dans l’hypothèse où un tel droit existerait le promettant s’engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge. L’offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution d’acquérir ou de préférence à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l’exercice pur et simple du droit de préemption. En cas d’exercice du droit de préemption, la promesse sera caduque de plein droit et le promettant délié de toute obligation à l’égard du bénéficiaire substitué (…) En cas de défaillance de ces conditions au jour fixé pour la signature de l’acte authentique de vente, le promettant, la SAFER et le bénéficiaire substitué se trouveront déliés de tout engagement et la présente promesse sera considérée comme caduque » ; qu’ainsi et à l’évidence, dans l’esprit des parties à la promesse, l’exercice du droit de préemption, même à des prix et conditions différents de ceux notifiés et donc même s’il n’était pas susceptible d’entraîner la formation du contrat de vente entre le promettant et le préempteur, suffisait, à lui seul, pour rendre caduque la promesse ; qu’au demeurant, quelle que soit la formulation de la condition suspensive figurant dans la promesse de vente et tenant à l’absence d’exercice du droit de préemption, la mise en oeuvre de celui-ci suffit à rendre définitivement caduque ladite promesse, peu important que le droit de préemption soit reconnu a posteriori comme ayant été irrégulièrement exercé, voire comme étant inexistant ; que dans ces conditions, la cour d’appel, en déclarant « indifférent que (…) la purge d’éventuels droits de préemption soit érigée en condition suspensive » dans la promesse de vente et en refusant de considérer la promesse de vente comme caduque dès lors que – selon elle – « La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (….) pas d’un droit de préemption », a violé, par refus d’application, l’article 1134 ancien du code civil, devenu l’article 1103 nouveau de ce code. »

Réponse de la Cour

10. D’une part, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

11. D’autre part, la cour d’appel a retenu que, la société Espace Houville ULM ne bénéficiant pas d’un droit de préférence, l’offre d’acquérir le bien après signature de la promesse de vente lui avait été présentée à tort.

12. Elle en a déduit à bon droit que la promesse de vente stipulant une condition suspensive tenant à la purge du droit de préférence n’était pas caduque et que la vente entre la SCI et M. et Mme [Q] était parfaite.

13. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

14. La société Espace Houville ULM fait grief à l’arrêt de dire qu’elle est redevable des loyers à la SCI jusqu’au paiement du prix de vente par M. et Mme [Q] et de rejeter ses demandes en remboursement du dépôt de garantie et du trop versé des loyers, alors que « par l’arrêt attaqué, la cour d’appel a débouté la société Espace Houville ULM, preneuse à bail commercial, de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait dit que la société Espace Houville ULM dispose d’un droit de préférence et en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société Espace Houville ULM, et également de celles tendant à la condamnation de la SCI Panagri à rembourser à la société Espace Houville ULM le dépôt de garantie de 2 500 euros et à lui restituer les loyers versés pour la période postérieure au jugement entrepris ayant prononcé la vente à son profit ; que la cour, ensuite, a dit que la société Espace Houville ULM doit les loyers à la SCI Panagri jusqu’à paiement du prix de vente par M. et Mme [Q] ; que la cour n’a pu considérer la société Espace Houville ULM comme continuant à être tenue des obligations nées du bail pour la période postérieure au jugement entrepris ayant prononcé la vente à son profit que parce qu’elle avait préalablement infirmé ce jugement en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société Espace Houville ULM ; qu’ainsi, il existe un lien de dépendance nécessaire entre le chef de l’arrêt attaqué déboutant la société Espace Houville ULM de toutes ses demandes, et le chef de l’arrêt disant que la société Espace Houville ULM doit les loyers à la SCI Panagri jusqu’à paiement du prix de vente par M. et Mme [Q] ; d’où il suit que la censure à intervenir sur le premier moyen, visant le chef de l’arrêt déboutant la société Espace Houville ULM de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait dit que la société Espace Houville ULM dispose d’un droit de préférence en application de l’article 145-46-1 du code de commerce au titre des biens décrits dans la promesse de vente du 11 septembre 2018 et en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société Espace Houville ULM, s’étendra nécessairement au chef de cet arrêt disant que la société Espace Houville ULM doit les loyers à la SCI Panagri jusqu’à paiement du prix de vente par M. et Mme [Q]. »

Réponse de la Cour

15. La cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Espace Houville ULM aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Espace Houville ULM et la condamne à payer à M. et Mme [Q] la somme de 3 000 euros et à la SAFER la somme de 3 000 euros.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Espace Houville ULM

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté la société ESPACE HOUVILLE ULM de toutes ses demandes ; d’avoir dit que la vente est parfaite entre M. [Q] [Q], né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1], et son épouse [F] [R], née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 1], d’une part, et la S.C.I. PANAGRI, ayant pour objet le bien sis à [Adresse 1], à usage de « plateforme pour l’activité d’aéronefs » composé de : une salle d’accueil de 76 m² environ située au rez-de-chaussée avec WC et douche, lavabo et, juste au-dessus de la salle d’accueil des pilotes, comble, un hangar de 1 200 m² pour le stockage d’ULM (80 x 15 m), un hangar de 450 m² pour le stockage d’ULM (30 x 15 m), un terrain à usage de taxi-way et de piste, terrain et cour, une réserve incendie (réalisée en 2015 suivant les recommandations du service départemental d’incendie et de secours d'[Localité 2]) figurant au cadastre : ZN [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 81 a 10 ca, ZN [Cadastre 2] [Adresse 1] 00 ha 00 a 34 ca, ZN 23p [Adresse 1] 00 ha 17 a 32 ca, ZN [Cadastre 3]p [Adresse 1] 02 ha 94 a 48 ca, ZN 41p [Adresse 1] 00 ha 14 a 16 ca, Total surface : 04 ha 07 a 40 ca, et devant figurer au cadastre auprès division de la manière suivante selon document d’arpentage : ZN [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 81 a 10 ca, ZN [Cadastre 2] [Adresse 1] 00 ha 00 a 34 ca, ZN [Cadastre 4] [Adresse 1] 00 ha 17 a 32 ca, ZN [Cadastre 5] [Adresse 1] 02 ha 94 a 48 ca, ZN [Cadastre 6] [Adresse 1] 00 ha 14 a 16 ca, Total surface : 04 ha 07 a 40 ca, dans les conditions prévues par la promesse unilatérale de vente signée le 11 septembre 2018 avec le concours de la SAFER DU CENTRE ; d’avoir dit qu’à défaut de régularisation de cette vente par les parties devant le notaire de leur choix dans un délai de trois mois, son arrêt tiendrait lieu d’acte de vente ; d’avoir dit que son arrêt devrait être publié au service de la publicité foncière ; et d’avoir encore dit que la société ESPACE HOUVILLE ULM doit les loyers à la S.C.I. PANAGRI jusqu’à paiement du prix de vente par M. et Mme [Q],

Aux motifs que « Le tribunal a jugé, après avoir rapproché les descriptions des locaux figurant d’une part dans le bail et d’autre part dans la promesse de vente que les exceptions au droit de préférence du preneur commercial telles que prévues par l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’étaient pas applicables en l’espèce, et a donc jugé bien fondée la société Espace Houville ULM à se prévaloir d’un droit de préemption. Il a en conséquence jugé caduque la promesse de vente au profit de M. et Mme [Q] et précisé que les loyers seraient dus par la société Espace Houville ULM jusqu’à la date du jugement valant vente.

M. et Mme [Q] exposent que l’article L. 145-46-1 du code de commerce a été appliqué de manière erronée, puisqu’il n’y a pas d’identité entre les biens loués et les biens vendus, en raison du fait que les combles de la salle dite des pilotes étaient exclus du bail, ainsi qu’une portion de terrain. Or le texte précité exclut le droit de préférence en cas de cession globale de la totalité d’un immeuble abritant un ou des locaux commerciaux et des locaux destinés à un autre usage. Dès lors que le droit de préférence n’est pas applicable, sa notification est sans objet et ne saurait constituer une offre de contracter valable. Ils observent que la promesse prévoit expressément qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire substitué de la promesse faite par le promettant, il s’est formé entre eux un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil, et que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réalisée en ce qui les concerne. Ils ajoutent enfin qu’une promesse de vente n’est pas caduque par le seul fait du dépassement du délai de réitération, puisque la date d’expiration de ce délai n’est pas extinctive mais seulement le point de départ de la période à partir de laquelle une partie peut obliger l’autre à s’exécuter.

La société Espace Houville ULM rappelle qu’elle n’a pas initialement indiqué ne pas être acquéreur qu’en raison du prix alors proposé de 590 000 euros. Elle fait valoir que toutes les parties à l’acte avaient conscience de l’existence du droit de préemption à son profit et ne peuvent dès lors le contester. Elle considère qu’il y a identité entre le bien loué et le bien vendu. Elle observe enfin que la promesse expirait le 21 décembre 2018 et qu’elle est donc caduque à l’égard de M. et Mme [Q]. Elle ajoute que la promesse est nulle, comme n’ayant pas été précédée de la purge de son droit de préemption, et ne saurait donc être opposée à son acceptation régulière de l’offre d’acquisition qui lui a été notifiée.

La SAFER du Centre expose que la cession globale d’un immeuble abritant des locaux commerciaux est exclue du droit de préemption du preneur et que, lorsque le droit de préemption est purgé par erreur, l’acceptation du preneur ne saurait former la vente. Elle considère que l’échec de la vente ne lui est pas imputable et conteste devoir quelques dommages et intérêts que ce soit.

La société Panagri se déclare indifférente à la question du droit d’acquérir le bien mais observe que ses loyers ne sont plus payés depuis janvier 2019, alors qu’ils doivent l’être jusqu’au paiement intégral du prix de vente par l’acquéreur quel qu’il soit.

Sur le droit de préemption de la société Espace Houville ULM :

L’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit en son alinéa 6 que le droit de préemption n’est pas applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Il résulte des travaux préparatoires de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel que l’expression plurielle « des locaux commerciaux » ne peut s’interpréter comme exigeant qu’il y a ait plusieurs commerciaux, ce texte ayant pour objet précisément de permettre la cession globale d’un immeuble partiellement loué et d’exclure, dans un tel cas, le droit de préemption du preneur commercial. Ainsi, pour que ce texte soit applicable, il suffit que l’immeuble vendu ne soit que partiellement donné à bail commercial, peu important qu’il y ait un seul local commercial loué ou plusieurs.

Ainsi que l’a justement constaté le tribunal, la seule différence dans la description du bien réside dans le fait que les combles situés au-dessus de la salle d’accueil ne sont pas mentionnés dans le bail, qui indique au contraire dans la description des lieux loués le seul rez-de-chaussée de la salle d’accueil et qui réserve la faculté pour le bailleur d’y accéder en faisant édifier un escalier, la surface nécessaire à cette opération lui étant également réservée. Ces précisions révèlent dans la commune intention des parties une volonté certaine d’exclure les combles de la location.

Au contraire, dans la promesse de vente, les combles sont mentionnés comme inclus dans la vente. Les références cadastrales et de contenance étant identiques dans les deux actes, rien ne démontre qu’une partie du terrain n’était pas louée.

L’assiette du bail et celle de la vente ne sont donc pas identiques. Il s’agit ainsi bel et bien d’une cession globale d’un bien partiellement loué, la loi ne faisant aucune distinction selon l’importance respective des parties louées et affectées à un autre usage.

Il est à cet égard indifférent que la promesse de vente précise que le bien est vendu loué et que la purge d’éventuels droits de préemption soit érigée en condition suspensive, d’ailleurs en termes très généraux, en sorte qu’il est impossible d’en déduire que les parties aient toutes deux considéré que la société Espace Houville ULM en ait été titulaire.

La société Espace Houville ULM ne bénéficiait dès lors pas d’un droit de préemption et c’est à tort que lui que lui a été faite l’offre d’acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente et le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il a été jugé que la vente était parfaite à son profit » ;

1°) Alors que, aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal, lorsqu’il envisage de vendre celui-ci, en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ; que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier ces conditions et ce prix au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, à peine de nullité de la vente ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ; que ces dispositions, qui ne sont pas applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et des locaux destinés à un autre usage, sont en revanche applicables lorsque les locaux commerciaux objet d’un unique bail sont l’élément essentiel de l’immeuble auquel elles confèrent sa raison d’être économique, les autres éléments de l’immeuble n’en constituant que l’accessoire indivisible ; que la Cour d’appel, statuant sur l’application en l’espèce de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, a constaté, après comparaison des termes du bail du 28 avril 2015 et de la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, que « la seule différence » entre les biens immobiliers objets du bail commercial consenti à la société ESPACE HOUVILLE ULM, pour une contenance totale de 4 ha 7 a 40 ca, et les biens objets de la promesse de vente, portant sur la même surface exactement, réside dans le fait que les combles situés au-dessus de la salle d’accueil des pilotes, d’une surface habitable bien inférieure à 76 m² et inaccessibles en l’état, ne sont pas soumis au bail, alors que la promesse de vente les inclut dans la vente ; qu’en tout état de cause, la promesse précise que « le BIEN (était) vendu loué » et que « le BIEN étant loué selon l’usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s’appliquer », le bénéficiaire de la promesse déclarant de surcroît « qu’il entend (…) utiliser (le bien) pour le même usage que celui actuel » ; qu’il en résulte que, dans l’esprit des parties à la promesse de vente, la chose promise à la vente est identique à la chose louée, l’ajout des combles, accessoire indivisible des locaux donnés à bail commercial à la société ESPACE HOUVILLE ULM, étant négligeable ; qu’en déduisant néanmoins de la « volonté certaine (des parties au bail) d’exclure les combles de la location » que « L’assiette du bail et celle de la vente ne sont donc pas identiques », la Cour d’appel a dénaturé la promesse de vente du 11 septembre 2018, violant ainsi l’article 1134 ancien du Code civil devenu l’article 1103 nouveau de ce Code ;

2°) Et alors que, aux termes de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal, lorsqu’il envisage de vendre celui-ci, en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ; que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier ces conditions et ce prix au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, à peine de nullité de la vente ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ; que ces dispositions, qui ne sont pas applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et des locaux destinés à un autre usage, sont en revanche applicables lorsque les locaux commerciaux objet d’un unique bail sont l’élément essentiel de l’immeuble auquel elles confèrent sa raison d’être économique, les autres éléments de l’immeuble n’en constituant que l’accessoire indivisible ; que la Cour d’appel a constaté, après comparaison des termes du bail du 28 avril 2015 et de la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, que « la seule différence » entre les biens immobiliers objets du bail commercial consenti à la société ESPACE HOUVILLE ULM, pour une contenance totale de 4 ha 7 a 40 ca, et les biens objets de la promesse de vente, portant sur la même surface exactement, réside dans le fait que les combles situés au-dessus de la salle d’accueil des pilotes, d’une surface habitable bien inférieure à 76 m² et inaccessibles en l’état, ne sont pas soumis au bail, alors que la promesse de vente les inclut dans la vente ; qu’en tout état de cause, la promesse précise que « le BIEN (était) vendu loué » et que « le BIEN étant loué selon l’usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s’appliquer», le bénéficiaire de la promesse déclarant de surcroît « qu’il entend(ait) (…) utiliser (le bien) pour le même usage que celui actuel » ; qu’il en résulte que les combles constituent seulement un accessoire indivisible et négligeable des locaux donnés à bail commercial à la société ESPACE HOUVILLE ULM ; qu’en déduisant néanmoins de la « volonté certaine (des parties au bail) d’exclure les combles de la location » que la promesse de vente constitue « une cession globale d’un bien partiellement loué, la loi ne faisant aucune distinction selon l’importance respective des parties louées et affectées à un autre usage », de sorte que « La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (…) pas d’un droit de préemption et c’est à tort que lui que lui a été faite l’offre d’acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente », la Cour d’appel a violé, par refus d’application, l’article L. 145-46-1, alinéas 1 à 5, du Code du commerce et, par fausse application, l’alinéa 6 de ce même texte.

Deuxième moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté la société ESPACE HOUVILLE ULM de toutes ses demandes ; d’avoir dit que la vente est parfaite entre M. [Q] [Q], né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1], et son épouse [F] [R], née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 1], d’une part, et la S.C.I. PANAGRI, ayant pour objet le bien sis à [Adresse 1], à usage de « plateforme pour l’activité d’aéronefs » composé de : une salle d’accueil de 76 m² environ située au rez-de-chaussée avec WC et douche, lavabo et, juste au-dessus de la salle d’accueil des pilotes, comble, un hangar de 1 200 m² pour le stockage d’ULM (80 x 15 m), un hangar de 450 m² pour le stockage d’ULM (30 x 15 m), un terrain à usage de taxi-way et de piste, terrain et cour, une réserve incendie (réalisée en 2015 suivant les recommandations du service départemental d’incendie et de secours d'[Localité 2]) figurant au cadastre : ZN [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 81 a 10 ca, ZN [Cadastre 2] [Adresse 1] 00 ha 00 a 34 ca, ZN [Cadastre 7]p [Adresse 1] 00 ha 17 a 32 ca, ZN [Cadastre 3]p [Adresse 1] 02 ha 94 a 48 ca, ZN 41p [Adresse 1] 00 ha 14 a 16 ca, Total surface : 04 ha 07 a 40 ca, et devant figurer au cadastre auprès division de la manière suivante selon document d’arpentage : ZN [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 81 a 10 ca, ZN [Cadastre 2] [Adresse 1] 00 ha 00 a 34 ca, ZN [Cadastre 4] [Adresse 1] 00 ha 17 a 32 ca, ZN [Cadastre 5] [Adresse 1] 02 ha 94 a 48 ca, ZN [Cadastre 6] [Adresse 1] 00 ha 14 a 16 ca, Total surface : 04 ha 07 a 40 ca, dans les conditions prévues par la promesse unilatérale de vente signée le 11 septembre 2018 avec le concours de la SAFER DU CENTRE ; d’avoir dit qu’à défaut de régularisation de cette vente par les parties devant le notaire de leur choix dans un délai de trois mois, son arrêt tiendrait lieu d’acte de vente ; et d’avoir dit que son arrêt devrait être publié au service de la publicité foncière,

Aux motifs que « (…).

Sur le droit de préemption de la société Espace Houville ULM :

(…)

Il est (…) indifférent que la promesse de vente précise que le bien est vendu loué et que la purge d’éventuels droits de préemption soit érigée en condition suspensive, (…)

La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (…) pas d’un droit de préemption et c’est à tort que lui que lui a été faite l’offre d’acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente et le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il a été jugé que la vente était parfaite à son profit.

Sur la demande de M. et Mme [Q] tendant à voir juger la vente parfaite à leur profit :

Il résulte des pièces que le notaire pressenti par la venderesse a, en présence de la contestation élevée par la société Espace Houville ULM refusé de passer l’acte authentique en faveur de l’un ou de l’autre des acquéreurs, dans l’attente que la difficulté soit tranchée par le tribunal. La vente n’a donc pas été réitérée dans le délai prévu pour un motif se rattachant au promettant. Or ce dernier s’étant d’ores et déjà engagé irrévocablement à vendre, la promesse prévoit que le bénéficiaire peut poursuivre l’exécution de la vente si l’acte n’est pas passé dans le délai. L’expiration du délai prévu pour la signature de l’acte authentique ne peut donc en un tel cas priver les bénéficiaires de la promesse du droit d’obtenir l’exécution de l’engagement du promettant et la signature de la vente, en sorte que c’est à tort que la société Espace Houville ULM fait valoir que la promesse serait caduque à l’égard de M. et Mme [Q] par suite du dépassement de son délai de validité. Ces derniers justifient d’ailleurs avoir obtenu leur prêt le 5 décembre 2018.

Dès lors, M. et Mme [Q] ayant clairement manifesté leur volonté d’acquérir aux conditions de la promesse de vente, la vente doit être déclarée parfaite à ces conditions à leur profit. Pour des raisons pratiques, cependant, la S.C.I. Panagri et M. et Mme [Q] seront invités à régulariser la vente par acte authentique devant notaire » ;

1°) Alors que par l’arrêt attaqué, la Cour d’appel a débouté la société ESPACE HOUVILLE ULM, preneuse à bail commercial, de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait dit que la société ESPACE HOUVILLE ULM dispose d’un droit de préférence en application de l’article 145-46-1 du Code de commerce au titre des biens décrits dans la promesse de vente du 11 septembre 2018 et en ce qu’il avait prononcé la vente du bien immobilier litigieux au profit de la société ESPACE HOUVILLE ULM ; que la Cour, ensuite, a dit parfaite la vente entre les époux [Q]-[R], d’une part, et la S.C.I. PANAGRI, d’autre part, ayant pour objet les biens décrits dans la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, dans les conditions prévues par cette promesse ; que la Cour n’a pu déclarer parfaite la vente au profit des époux [Q]-[R] que parce qu’elle avait préalablement infirmé le jugement entrepris en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société ESPACE HOUVILLE ULM ; qu’ainsi, il existe un lien de dépendance nécessaire entre le chef de l’arrêt attaqué déboutant la société ESPACE HOUVILLE ULM de sa demande tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait dit que la société ESPACE HOUVILLE ULM dispose d’un droit de préférence sur le bien immobilier litigieux et en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société ESPACE HOUVILLE ULM et le chef de l’arrêt disant parfaite la vente au profit des époux [Q]-[R] ; d’où il suit que la censure à intervenir sur le premier moyen, visant le chef de l’arrêt déboutant la société ESPACE HOUVILLE ULM de toutes ses demandes, s’étendra nécessairement au chef de cet arrêt disant parfaite la vente entre les époux [Q]-[R], d’une part, et la S.C.I. PANAGRI, d’autre part, ayant pour objet les biens décrits dans la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, dans les conditions prévues par cette promesse ;

2°) Et alors que, en tout état de cause, et comme la société ESPACE HOUVILLE ULM le soulignait expressément dans ses écritures d’appel, la promesse du 11 septembre 2008 stipule, non seulement au § « 12 – Conditions suspensives, (…) Situation locative : Purge du droit de préférence du locataire », que « le BIEN étant loué selon l’usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s’appliquer », mais encore (§ « 12 – Conditions suspensives, (…) Condition suspensive à laquelle aucune des parties ne peut renoncer : Droit de préemption) que « La présente promesse est consentie sous la condition qu’aucun droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puisse être exercé sur le bien concerné. Dans l’hypothèse où un tel droit existerait le promettant s’engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge. L’offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution d’acquérir ou de préférence à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l’exercice pur et simple du droit de préemption. En cas d’exercice du droit de préemption, la promesse sera caduque de plein droit et le promettant délié de toute obligation à l’égard du bénéficiaire substitué (…) En cas de défaillance de ces conditions au jour fixé pour la signature de l’acte authentique de vente, le promettant, la Safer et le bénéficiaire substitué se trouveront déliés de tout engagement et la présente promesse sera considérée comme caduque » ; qu’ainsi et à l’évidence, dans l’esprit des parties à la promesse, l’exercice du droit de préemption, même à des prix et conditions différents de ceux notifiés et donc même s’il n’était pas susceptible d’entraîner la formation du contrat de vente entre le promettant et le préempteur, suffisait, à lui seul, pour rendre caduque la promesse ; qu’au demeurant, quelle que soit la formulation de la condition suspensive figurant dans la promesse de vente et tenant à l’absence d’exercice du droit de préemption, la mise en oeuvre de celui-ci suffit à rendre définitivement caduque ladite promesse, peu important que le droit de préemption soit reconnu a posteriori comme ayant été irrégulièrement exercé, voire comme étant inexistant ; que dans ces conditions, la Cour d’appel, en déclarant « indifférent que (…) la purge d’éventuels droits de préemption soit érigée en condition suspensive » dans la promesse de vente et en refusant de considérer la promesse de vente comme caduque dès lors que – selon elle – « La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (….) pas d’un droit de préemption », a violé, par refus d’application, l’article 1134 ancien du Code civil, devenu l’article 1103 nouveau de ce Code.

Troisième moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué, qui a débouté la société ESPACE HOUVILLE ULM de toutes ses demandes et dit que la vente du bien litigieux est parfaite entre les époux [Q]-[R] et la S.C.I. PANAGRI, dans les conditions prévues par la promesse unilatérale de vente signée le 11 septembre 2018 avec le concours de la SAFER DU CENTRE, d’avoir dit que la société ESPACE HOUVILLE ULM doit les loyers à la S.C.I. PANAGRI jusqu’à paiement du prix de vente par M. et Mme [Q], et de l’avoir, spécialement, déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de la S.C.I. PANAGRI à lui rembourser le dépôt de garantie de 2 500 euros et à lui restituer le trop versé des loyers,

Aux motifs que « Sur le droit de préemption de la société Espace Houville ULM :

(…)

La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (…) pas d’un droit de préemption et c’est à tort que lui que lui a été faite l’offre d’acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente et le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il a été jugé que la vente était parfaite à son profit.

Sur la demande de M. et Mme [Q] tendant à voir juger la vente parfaite à leur profit :

(…) M. et Mme [Q] ayant clairement manifesté leur volonté d’acquérir aux conditions de la promesse de vente, la vente doit être déclarée parfaite à ces conditions à leur profit. Pour des raisons pratiques, cependant, la S.C.I. Panagri et M. et Mme [Q] seront invités à régulariser la vente par acte authentique devant notaire.

Sur les demandes au titre des loyers :

Le jugement étant infirmé, le bail a vocation à se poursuivre entre M. et Mme [Q] et la société Espace Houville ULM, qui reste donc redevable des loyers à l’égard de la société Panagri jusqu’à la réitération de la vente au profit de M. et Mme [Q].

Ses demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie et d’un prorata de loyers, qui ne se concevaient que dans le cadre d’une résiliation du bail en raison d’un transfert de propriété à son profit ne peuvent qu’être rejetées » ;

Alors que par l’arrêt attaqué, la Cour d’appel a débouté la société ESPACE HOUVILLE ULM, preneuse à bail commercial, de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait dit que la société ESPACE HOUVILLE ULM dispose d’un droit de préférence et en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société ESPACE HOUVILLE ULM, et également de celles tendant à la condamnation de la S.C.I. PANAGRI à rembourser à la société ESPACE HOUVILLE ULM le dépôt de garantie de 2 500 euros et à lui restituer les loyers versés pour la période postérieure au jugement entrepris ayant prononcé la vente à son profit ; que la Cour, ensuite, a dit que la société ESPACE HOUVILLE ULM doit les loyers à la S.C.I. PANAGRI jusqu’à paiement du prix de vente par M. et Mme [Q] ; que la Cour n’a pu considérer la société ESPACE HOUVILLE ULM comme continuant à être tenue des obligations nées du bail pour la période postérieure au jugement entrepris ayant prononcé la vente à son profit que parce qu’elle avait préalablement infirmé ce jugement en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société ESPACE HOUVILLE ULM ; qu’ainsi, il existe un lien de dépendance nécessaire entre le chef de l’arrêt attaqué déboutant la société ESPACE HOUVILLE ULM de toutes ses demandes, et le chef de l’arrêt disant que la société ESPACE HOUVILLE ULM doit les loyers à la S.C.I. PANAGRI jusqu’à paiement du prix de vente par M. et Mme [Q] ; d’où il suit que la censure à intervenir sur le premier moyen, visant le chef de l’arrêt déboutant la société ESPACE HOUVILLE ULM de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait dit que la société ESPACE HOUVILLE ULM dispose d’un droit de préférence en application de l’article 145-46-1 du Code de commerce au titre des biens décrits dans la promesse de vente du 11 septembre 2018 et en ce qu’il avait prononcé la vente au profit de la société ESPACE HOUVILLE ULM, s’étendra nécessairement au chef de cet arrêt disant que la société ESPACE HOUVILLE ULM doit les loyers à la S.C.I. PANAGRI jusqu’à paiement du prix de vente par M. et Mme [Q].