CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 19 mars 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 183 FS-B

Pourvoi n° C 24-13.829

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2026

1°/ M. [I] [B],

2°/ Mme [J] [Y], épouse [B],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° C 24-13.829 contre l’arrêt rendu le 16 janvier 2024 par la cour d’appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [D] [H], veuve [P], domiciliée à l’Ehpad [I], [Adresse 2], venant aux droits de la société civile immobilière L’Abbaye,

2°/ à M. [G] [P], domicilié [Adresse 3], pris en sa qualité de représentant de sa mère, Mme [D] [H] veuve [P], pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens, par jugement d’habilitation familiale générale du 22 décembre 2023 du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal judiciaire de Tarascon,

3°/ à M. [E] [T], domicilié [Adresse 4],

4°/ à la société [L] et Favre, notaires associés, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], anciennement l’Office notarial du Val d’Abondance,

5°/ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 7], représenté par son syndic bénévole, M. [I] [B] domicilié en cette qualité [Adresse 8],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SAS Zribi et Texier, avocat de M. et Mme [B], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. [T] et de M. [P], ès qualités, et l’avis de M^me Morel-Coujard, avocate générale, après débats en l’audience publique du 27 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, M^mes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, M^mes Pic, Oppelt, Georget, conseillers, M^me Aldigé, M. Baraké, M^mes Gallet, Davoine, M. Choquet, conseillers référendaires, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 16 janvier 2024), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 20-18.136), par actes du 17 août 2007, M. [L], notaire associé au sein de la société Office notarial du Val d’Abondance, devenue la société [L] et Favre notaires associés (la société notariale), a reçu, à la demande de la société civile immobilière L’Abbaye (la SCI), le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’une copropriété dénommée « l’ensemble immobilier [Adresse 6] », constituée de deux lots, correspondant à deux superficies matérialisées en vert et en jaune sur un plan annexé aux actes, chacun des deux lots comprenant un chalet et un jardin privatif, l’accès commun à la voie publique constituant une partie commune.

2. Par acte du même jour, la SCI a vendu à Mme [R] le lot de copropriété supportant le chalet B, ensuite acquis, selon acte du 9 juillet 2010 reçu par M. [L], par M. et Mme [B].

3. Le 10 juillet 2008, la SCI a fait édifier sur la voie d’accès au lot supportant le chalet A un enrochement de 90 m².

4. Par acte du 23 décembre 2008, la SCI a vendu à son gérant, M. [T], le lot de copropriété supportant le chalet A.

5. Le 8 juillet 2013, soutenant que l’accès à la voie publique n’avait pas été réalisé à l’emplacement matérialisé sur le plan annexé à l’état descriptif de division correspondant à la partie commune et qu’il empiétait sur leur jardin privatif, M. et Mme [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires), M. [T] et Mme [H], venant aux droits de la SCI, entre-temps dissoute et liquidée, et M. [T], en ses qualités d’ex-gérant de la SCI et de copropriétaire, ainsi que la société notariale, en nullité du plan de division annexé à l’état descriptif de division reçu le 17 août 2007, en substitution d’un régime de pleine propriété au régime de la copropriété, en interdiction à tout propriétaire du chalet A de passer sur leur lot et en indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième, troisième et cinquième branches, sur le troisième moyen, pris en ses deuxième, quatrième et cinquième branches, et sur le quatrième moyen, pris en sa troisième branche

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

7. M. et Mme [B] font grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de leurs demandes, alors « que lorsqu’il est établi, le plan annexé au règlement de copropriété fait partie intégrante de celui-ci, et dispose de la même valeur contractuelle, de sorte que l’illicéité du plan annexé au règlement de copropriété entraîne nécessairement l’illicéité du règlement de copropriété lui-même ; qu’en décidant néanmoins que, si le fait que le plan annexé au règlement de copropriété n’ait pas été établi par un géomètre-expert le rendait inopposable aux copropriétaires, il n’était pour autant pas nul, de sorte qu’il ne remettait pas en cause la volonté de la société civile immobilière L’Abbaye de créer ultérieurement une copropriété en instituant des parties privatives et des parties communes telles que définies sur le plan annexé au règlement de copropriété, la cour d’appel a violé l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Réponse de la Cour

8. D’une part, selon l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

9. Il revient au juge, saisi d’une contestation quant à l’existence d’une copropriété, de constater l’existence de parties communes (3e Civ., 8 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152) ou celle de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers (3e Civ., 26 mars 2020, pourvoi n° 18-16.117, publié).

10. D’autre part, il résulte des articles 1,1°, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts, dans leur rédaction issue de la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987, que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers. A ce titre, ils lèvent et dressent, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.

11. Il s’en déduit que, si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété.

12. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche

Enoncé du moyen

13. M. et Mme [B] font le même grief à l’arrêt, alors « que les parties ne peuvent établir une copropriété en méconnaissance des dispositions impératives relatives au permis de construire, notamment édictées par l’article L. 421-3 du code l’urbanisme, ainsi que par les dispositions d’ordre public des articles 1 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’une copropriété horizontale ne peut être créée en méconnaissance des dispositions impératives contenues dans un arrêté de permis de construire délivré pour la même unité foncière ; qu’en décidant néanmoins qu’il était indifférent que la société l’Abbaye n’ait pas respecté les termes du permis de construire pour constituer une copropriété, quant à l’inverse, les dispositions impératives et d’ordre public relatives au permis de construire faisaient nécessairement obstacle à la constitution de la copropriété, la cour d’appel a violé les articles L. 421-3 et L. 421-2-4 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, ensemble les articles 1 et 9 d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

14. Dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé.

15. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen, pris en ses première, troisième et sixième branches

Enoncé du moyen

16. M. et Mme [B] font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, notamment celles en condamnation de M. [T] in solidum avec la société notariale, à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire de M. [T] et Mme [H], venant aux droits de la SCI, in solidum avec la société notariale, à leur payer une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors :

« 1°/ que la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions ; que la méconnaissance intentionnelle d’une disposition réglementaire, et notamment du code de l’urbanisme, caractérise une faute détachable des fonctions de gérant ; qu’en affirmant que le seul fait d’avoir annexé à l’état descriptif de division un plan différent de celui fourni lors de la demande de permis de construire n’était pas en soi constitutif d’une faute à l’origine d’un préjudice pour M. et Mme [B], sans rechercher si M. [T] n’avait pas intentionnellement établi ce plan dans l’objectif de contourner des règles d’urbanisme impératives, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1850 du code civil ;

3°/ que les plans annexés à l’état descriptif de division ne peuvent avoir de valeur pour délimiter les limites respectives de propriété que s’ils sont dressés par un géomètre expert, et qu’à défaut le plan est inopposable aux copropriétaires ; qu’en décidant néanmoins, pour écarter toute faute de M. [T] que, bien qu’irrégulier, le plan annexé à l’acte constitutif de la copropriété « définit clairement les limites de copropriété », la cour d’appel, qui a ainsi donné effet à un plan pourtant inopposable aux copropriétaires, a violé les articles 1, 1°, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts ;

6°/ que la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions ; qu’en affirmant, pour décider que M. [T] n’avait commis aucune faute, que le fait que celui-ci ait pris, au travers de sa société, une décision de procéder à des travaux sur une partie commune qui n’avait pas été soumise à l’autorisation du syndicat de copropriété n’était pas constitutif d’une faute, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à écarter l’existence d’une faute et a ainsi violé l’article 1850 du code civil. »

Réponse de la Cour

17. La cour d’appel a, d’abord, retenu qu’en établissant le plan annexé à l’état descriptif de division, alors qu’il n’avait pas la qualité de géomètre-expert, M. [T] avait commis une faute mais que celle-ci n’était pas à l’origine d’un préjudice pour M. et Mme [B], dans la mesure où le lot qu’ils avaient acquis de Mme [R], qui elle-même le tenait de la SCI, correspondait à ce plan et à l’état descriptif de division.

18. Elle a, ensuite, retenu, à bon droit, qu’en dépit des conditions irrégulières de son établissement par une personne n’ayant pas la qualité de géomètre-expert, ledit plan pouvait servir d’élément de preuve des limites de la copropriété, et qu’en l’occurrence, il les définissait clairement.

19. Elle a, enfin, retenu que, si l’enrochement réalisé en 2008 n’avait pas donné lieu à autorisation du syndicat des copropriétaires, il n’était pas contesté que ces travaux étaient rendus nécessaires par la configuration des lieux.

20. Sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, la cour d’appel a ainsi légalement justifié sa décision de retenir qu’aucune faute séparable de l’exercice des fonctions de gérant ne pouvait être imputée à M. [T].

Sur le quatrième moyen, pris en ses première, deuxième, quatrième et cinquième branches

Enoncé du moyen

21. M. et Mme [B] font grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de leurs demandes, notamment celle en condamnation de la société notariale in solidum avec M. [T], à leur payer une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors :

« 1°/ que la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation, à intervenir sur le deuxième moyen de cassation, du chef de l’arrêt attaqué ayant, en substance, débouté M. et Mme [B] de leurs demandes tendant, notamment, à ordonner au syndicat des copropriétaires de recevoir par notaire un acte rectificatif de l’état descriptif de division avec annexion d’un nouveau plan de division, et enfin, de faire interdiction au propriétaire du chalet A et à tous occupants de son chef de pénétrer sur la parcelle attenante au chalet B, dès lors que le plan annexé au permis de construire était intégré dans le champ de la vente qu’ils avaient conclu, entraînera, par voie de conséquence, l’annulation du chef du dispositif de l’arrêt les ayant déboutés de leurs demandes indemnitaires, motif pris que seuls les plans évoqués dans les contrats de vente et repris en annexe du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division entraient dans le champ contractuel des parties, de sorte que toute demande indemnitaire résultant d’une atteinte au droit de propriété et fondée sur le plan Valère annexé au permis de construire, ou sur le plan réalisé par le géomètre-expert [M] devait être rejetée, et ce, en application de l’article 624 du code de procédure civile ;

2°/ que la responsabilité de l’auteur du dommage est engagée lorsqu’il a commis une faute en lien avec le préjudice subi par la victime ; qu’en se bornant à affirmer, pour décider que M. et Mme [B] n’avaient subi aucun préjudice résultant de la présence d’un plan annexé au règlement de copropriété qui n’avait pas été établi par un géomètre-expert, d’une part, que le seul fait d’avoir annexé à l’état descriptif de division un plan différent de celui fourni lors de la demande de permis de construire n’est pas en soi constitutif d’une faute à l’origine d’un préjudice pour M. et Mme [B], et d’autre part, qu’il n’est en tout état de cause pas démontré l’existence d’un préjudice subi par M. et Mme [B] en relation avec les fautes alléguées qui seraient d’une part le non-respect des dispositions du permis de construire et d’autre part, de l’annexion à l’état descriptif de division d’un plan qui n’est pas établi par un géomètre-expert, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’établissement de ce plan de manière illicite n’avait pas favorisé la situation du propriétaire du chalet n° 1 en agrandissant le lot de M. [T], ainsi que l’avait souligné le rapporteur public dans une procédure parallèle, et ce au détriment de M. et Mme [B], propriétaires du chalet n° 2, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’article 1240 du code civil ;

4°/ que le seul silence d’une partie n’est pas de nature à caractériser un accord tacite de celle-ci à la réalisation de travaux de la part de la copropriété ; qu’en décidant néanmoins que M. et Mme [B] n’avaient subi aucun préjudice résultant d’un enrochement réalisé en 2008, dès lors que les travaux d’enrochement avaient nécessairement été réalisés avec l’accord de la précédente propriétaire, Mme [R], qui ne s’était pas opposée à ces travaux, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à qualifier un accord tacite de Mme [R] aux travaux d’enrochement, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’article 1240 du code civil ;

5°/ que la responsabilité de l’auteur du dommage est engagée lorsqu’il a commis une faute en lien avec le préjudice subi par la victime ; qu’en se bornant à affirmer que l’office notarial n’était pas à l’origine du préjudice subi par M. et Mme [B], sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si le notaire n’avait pas concouru au dommage subi en annexant un plan dont son auteur n’avait pas qualité pour le faire, et s’il n’avait pas participé à la création de la copropriété sur le fondement d’un plan illicite, de sorte que le notaire était nécessairement à l’origine du dommage subi par M. et Mme [B], la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

22. En premier lieu, le deuxième moyen étant rejeté, le grief, tiré d’une cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée.

23. En second lieu, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que, si les travaux d’enrochement réalisés en 2008 n’avaient pas donné lieu à autorisation du syndicat des copropriétaires, leur caractère nécessaire n’était pas contesté, et que si le notaire avait manqué à son devoir d’alerter M. et Mme [B] sur les discordances entre les plans initiaux et celui annexé au règlement, c’était au vu de ce dernier plan, qui leur avait été communiqué lors de la signature du compromis de vente, qu’ils avaient donné leur consentement pour l’achat d’un lot en copropriété.

24. Abstraction faite des motifs, surabondants, critiqués par la quatrième branche, et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, la cour d’appel en a exactement déduit que la faute du notaire n’était pas à l’origine des préjudices allégués par M. et Mme [B], résultant de la méconnaissance de droits en pleine propriété qu’ils prétendaient tirer des plans annexés au permis de construire, lesquels n’étaient pas entrés dans le champ contractuel.

25. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [B] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [B] et les condamne à payer à M. [T] et Mme [H] représentée par son fils M. [P], la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.