Juge de l'exproriation de Valence, 4 mai 2021, n° 20/00010

EXPRO Valence 4 mai 2021

Arguments

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Rejeté
Droit de préemption
La cour a jugé que le prix proposé par l'EPORA était justifié par l'évaluation du service compétent, mais a également pris en compte les arguments de l'ASSOCIATION CULTUELLE.
Accepté
Évaluation du bien
La cour a retenu que le prix de 227.000 EUR était en cohérence avec le marché immobilier local et a fixé le prix en conséquence.
Accepté
Dépenses de justice
La cour a jugé équitable d'accorder une somme à l'ASSOCIATION CULTUELLE pour ses frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	J. expro. Valence, 4 mai 2021, n° 20/00010
Numéro(s) :	20/00010

Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara RIVOIREJonathan AZOGUIJimmy MATRAS
Cabinet(s) :	RETEX AVOCATSLONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES

Texte intégral

Extrait des minutes du greffe du Tribunal Judiciaire de Valence

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGE DE L’EXPROPRIATION

DOSSIER N° : N° RG 20/00010 N° Portalis DBXS-W-B7E-G5DF

Aff: ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE L’OUEST RHONE-ALPES (EPORA)

C/ ASSOCIATION EGLISE PROTESTANTE UNIE DE CHABEUIL-A

DE Y Z-A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

L’an deux mil vingt et un et le quatre mai,

Nous, André LIEGEON, Vice-Président au Tribunal judiciaire de VALENCE (Drôme) désigné par Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de GRENOBLE par ^o^r^d^oⁿⁿ^aⁿ^c^e du 1er mars 2021 dans les fonctions de Juge Titulaire de l’Expropriation du Département de la Drôme, assisté de V. VERRIER-MAZOUÉ, Greffière,

ENTRE:

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE L’OUEST RHONE-ALPES (EPORA), demeurant 2 Avenue Grüner – CS 32902-42029 SAINT-ETIENNE CEDEX 1 représenté par Maître Gaëlle AUGER, avocat postulant au barreau de la DRÔME, Maître Jonathan AZOGUI, avocat plaidant au barreau de PARIS substituant Maître Barbara

$ RIVOIRE de la SCP LONQUEUE-SAGALOVITSCH-EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats plaidants au barreau de PARIS

Partie titulaire du droit de préemption

CONTRE

DÉFENDERESSE

ASSOCIATION EGLISE PROTESTANTE UNIE DE

CHABEUIL-A DE CHABEUIL-A

[…]

[…] représenté par Maître Jimmy MATRAS de la SELARL RETEX AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE

Partie propriétaire du bien faisant l’objet de la préemption

En présence de Monsieur Philippe ROUSSET, Commissaire du Gouvernement

[…]

32 00080934

[…]

EXPOSE DU LITIGE

L’ASSOCIATION CULTUELLE DE L'[…]

A (ci après nommée L’ASSOCIATION CULTUELLE) est propriétaire, […] à […], d’une maison d’habitation sise sur une parcelle cadastrée AC

85, pour une emprise d’environ 400 m², après division de la parcelle en trois lots.

Souhaitant vendre ce bien, elle a confié un mandat de vente à la SAS L CONSEIL, le prix fixé étant de 249.900 EUR, dont 9.900 EUR TTC au titre de la commission d’agence à la charge du vendeur.

Le 3 juillet 2020, une promesse synallagmatique de vente a été régularisée avec les époux X au prix de 227.000 EUR, et en date du 7 juillet 2020, une déclaration d’intention d’aliéner

d’un bien soumis à l’un des droits de préemption prévus par le Code de l’urbanisme (ci-après nommée DIA) a été établie par M^e PEROT, notaire associé à BOURG-LES-VALENCE (26).

Cette DIA a été adressée le 9 juillet 2020 à la commune de CHABEUIL.

Par un arrêté du 20 août 2020, le Préfet de la DROME a délégué l’exercice du droit de préemption urbain de la commune de CHABEUIL pour le bien objet de la DIA à l’EPORA, en application de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme.

Le service FRANCE DOMAINE a évalué le bien à la somme de 217.100 EUR.

L’EPORA a proposé d’acquérir le bien au prix de 217.100 EUR.

Par mail du 15 novembre 2020, l’ASSOCIATION CULTUELLE a refusé cette offre laissant à sa charge le coût de la commission d’agence.

Par requête en date du 26 novembre 2020, l’EPORA a saisi le Juge de l’expropriation de ce siège d’une requête aux fins de fixation du prix.

Par ordonnance du 6 janvier 2021, la visite des lieux et l’audition des parties ont été fixées au 17 mars 2021 à 14 heures.

Il a été procédé à ce transport aux date et heures fixées.

Aux termes de son mémoire soutenu à l’audience, l’EPORA demande au juge de

l’expropriation de fixer à 217.100 EUR le prix de l’immeuble objet du droit de préemption.

Dans ses conclusions en défense soutenues à cette même audience, l’ASSOCIATION CULTUELLE demande au juge de l’expropriation de :

vu l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, vu l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation,

vu la jurisprudence,

dire et juger non satisfactoire l’offre d’indemnité formulée par l’EPORA pour la préemption du bien sis sur la parcelle cadastrée AC 85, fixer la valeur vénale du bien préempté à 1.974 EUR le m² pour une construction de 136 m² de surface habitable, fixer à tout le moins la valeur du bien préempté à 227.000 EUR, condamner l’EPORA à payer à l’ASSOCIATION CULTUELLE la somme de 3.000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner l’EPORA aux entiers dépens.

Le Commissaire du gouvernement a été entendu en ses conclusions.

MOTIFS

SUR LA FIXATION DU PRIX

Il résulte de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

En application de l’article L. 322-1 du Code de l’expropriation, la consistance du bien

(éléments matériels et juridiques) doit être appréciée à la date du jugement statuant sur le prix. Par ailleurs, l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation énonce que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon l’usage effectif qui était le leur à la date de référence.

Le bien objet de l’exercice du droit de préemption est constitué par une maison ancienne actuellement à usage d’habitation et lors de sa construction à usage de gare ferroviaire. Après l’abandon de sa vocation initiale, elle a fait l’objet de travaux et a fait office, jusqu’à la libération des lieux par son occupant, de presbytère pour l’ASSOCIATION CULTUELLE. La structure du bâtiment est solide et en bon état. Les locaux sont dans l’ensemble usagés mais la maison présente toutefois un caractère patrimonial.

La superficie de la maison est de 115 m² selon les indications du cadastre. Aux termes de ses écritures, l’ASSOCIATION CULTUELLE soutient que sa superficie est en réalité de 136 m² selon le dossier de diagnostics techniques établi avant la vente. Toutefois, il n’est produit aucun métré réalisé par un géomètre-expert et la visite des lieux n’a pas permis de vérifier l’exactitude de la superficie de 136 m² revendiquée par l’ASSOCIATION CULTUELLE. Aussi, en l’état des éléments produits aux débats, c’est une superficie de 115 m² qui doit être retenue.

En application des articles L. 213-6 et L. 213-4 du Code de l’urbanisme, la date de référence sera fixée au 11 mars 2019, date de l’affichage de la délibération du 4 mars 2019 emportant modification du PLU de la commune de CHABEUIL.

La maison est située en zone UB du PLU modifié de la commune de VALENCE.

Les parties s’opposent sur le montant du prix de vente. L’EPORA demande que ce prix soit fixé à la somme de 217.100 EUR. En réponse, l’ASSOCIATION CULTUELLE sollicite que celui-ci soit fixé à la somme de 227.000 EUR en observant que le prix proposé par l’EPORA correspond très exactement à la somme qu’elle réclame, déduction faite de la commission d’agence de 9.900 EUR.

L’EPORA cite quatorze ventes de maisons situées à CHABEUIL intervenues entre 2014 et

2020 faisant ressortir un prix moyen de 1.800 EUR. Il convient cependant d’observer que cinq ventes datent de 2014, deux de 2015 et une de 2016. Aussi, ces termes de comparaison ne rendent pas compte exactement de l’état actuel du marché immobilier. Dans ses écritures, M. le

Commissaire du gouvernement citent onze ventes de maisons situées à CHABEUIL à proximité du bien, intervenues pour la plus ancienne en décembre 2017 et pour la plus récente en mars 2019, faisant apparaître un prix moyen, pour les maisons édifiées sur des parcelles d’une superficie inférieures à 1.000 m² hors celle vendue au prix de 3.344 EUR le m² non représentatif, de 2.199

EUR le m². Ces termes de comparaison apparaissent davantage pertinents et méritent donc d’être retenus, quand bien même le bien objet de la préemption présente un caractère atypique.

Aussi, il convient, selon la demande de l’ASSOCIATION CULTUELLE, de fixer le prix de la maison, dont l’état est usagé, à la somme de 227.000 EUR (soit 1.974 EUR le m²) qui est en cohérence avec le prix du marché.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur de l’ASSOCIATION CULTUELLE qui obtiendra donc à ce titre la somme de 2.000 EUR.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

FIXE le prix de vente du bien cadastré AC 85 sis 5 rue Monchweiler à CHABEUL (26120) appartenant à l’ASSOCIATION CULTUELLE DE L'[…] A à la somme de 227.000 EUR,

CONDAMNE I’EPORA à payer à l’ASSOCIATION CULTUELLE ^DE ^L'^E^G^L^I^S^E PROTESTANTE UNIE de CHABEUIL-A la somme de 2.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

LAISSE les dépens de l’instance à la charge de l’EPORA.

LE JUGE DE L’EXPROPRIATION LA GREFFIERE

afle

En conséquence, la République Française mande et ordonne

à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la

République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,

à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. E En foi de quoi, la présente décision a été signée p DICIAIR DE LENCE le président et le greffier. l

VAL o le 04/05/2021 J

(Drôme)

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