TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE N°596/2 TRIBUNAL de PROXIMITE de NOGENT-SUR-MARNE DE NOGENT SUR MARNE, EXTRAIT DES MINUTES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 juillet 2020 RG N° 12-19-000495

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Monsieur Y Z

DEMANDEUR : H
Monsieur Y Z-H C/ demeurant […], […], représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de Paris Monsieur F G

X
Madame A B E :

Monsieur F G X demeurant […], […], non comparant
Madame A B demeurant […], […], non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : BOUVOT Christophe Greffier Julie SUTTER

DÉBATS:

Audience publique du 3 juillet 2020 mis en délibéré au 17 juillet 2020 date indiquée à l’issue des débats

ORDONNANCE:

par défaut, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Copie exécutoire délivrée le: 20/07/2010 à :M^e Eléonore NEAU,

Copies délivrées aux parties le : 20/07/2020 Copie Préfecture délivrée le :

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2017, à effet du même jour, Monsieur Z-H Y a donné à bail à Monsieur G X F, un local à usage d’habitation situé […], 6ème étage, chambre […], moyennant un loyer mensuel révisable de 300,00 €, outre une provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2017, Madame B A s’est portée caution.

Suite à la délivrance d’un commandement de payer la somme de 900,00 euros et d’avoir à justifier de l’assurance du logement en date du 22 mars 2019, dénoncé à la caution le 27 mars 2019,
Monsieur Z-H Y a, par acte d’huissier en date du 29 octobre 2019, (notifié le 31 octobre 2019 au représentant de l’État dans le département), fait citer Monsieur G X F devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Nogent sur

Marne statuant en référés à l’audience du 27 mars 2020 afin d’obtenir, par décision assortie de

l’exécution provisoire :

la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance du logement ; la condamnation du E à quitter les lieux et, à défaut, son expulsion ainsi que celle de toute personne présente de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

l’autorisation de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du E ; la condamnation solidaire du E et de Madame B A au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’arriéré de loyers; la condamnation solidaire du E et de Madame B A au paiement d’une

l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux ; la condamnation solidaire du E et de Madame B A au paiement de la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; la condamnation solidaire du E aux entiers dépens de l’instance, comprenant, 0

notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes postérieurs.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2020 et a été renvoyée à celle du 3 juillet 2020 en raison de l’état d’urgence sanitaire, date à laquelle elle a été utilement appelée et plaidée ainsi que les parties en ont été régulièrement avisées.

A l’audience du 3 juillet 2020, Monsieur Z-H Y a été représenté par son conseil ; qui a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de la créance locative à la somme de 5 400,00 € euros, terme du mois de juin 2020 inclus.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a indiqué qu’un commandement de payer en date du 22 mars 2019 a été signifié à Monsieur G X F mais que ses causes n’ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois ; il a ajouté qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement avait également été signifié à Monsieur G X F mais qu’il était resté sans effets pendant plus d’un mois ; il a excipé de l’acquisition de la clause résolutoire sur ce double fondement.

Monsieur G X F, régulièrement cité à l’étude, n’a pas comparu à l’audience du 3 juillet 2020 ni personne pour lui.

Madame A B, régulièrement citée à l’étude, n’a pas comparu à l’audience du 3 juillet 2020 ni personne pour elle.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été reçue au greffe. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2020, date à laquelle la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe ainsi que les parties en ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

R.G: 12-19-495 2

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MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le E ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualification

Conformément aux dispositions de l’article 4 de l’ordonnance 2020-304, la citation initiale ayant été remise à étude et les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience de renvoi, la présente décision sera rendue par défaut.

Sur la loi applicable

L’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que les contrats de location en cours au 27 mars

2014, date d’entrée en vigueur du texte, demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Il convient aussi de rappeler qu’un renouvellement n’est pas la prolongation de la durée du contrat initial, mais donne naissance à un nouveau contrat qui doit être soumis la loi en vigueur à la date du renouvellement.

En l’espèce, le contrat de location a été conclu le 16 septembre 2017, soit postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Il apparaît, en conséquence, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, le 31 octobre 2019, soit au moins deux mois avant

l’audience du 27 mars 2020, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet

1989. L’action en résiliation du contrat de bail doit, en conséquence, être déclarée recevable

Sur l’engagement de caution Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Il apparaît que l’engagement de caution du 16 septembre 2017 ne porte mention d’aucune donnée

d’identité, pas plus que d’identification du contrat de bail et du montant mensuel du loyer. La formule manuscrite n’apparaît pas reproduite.

En conséquence, l’acte de cautionnement doit être dit nul.

Sur la résiliation du contrat

Sur la régularité du commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement :

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa

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En l’espèce, le commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement reproduit les dispositions de l’article susvisé, il y a lieu, en conséquence, de le déclarer régulier.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou non justification du paiement d’une seule prime.

Par acte d’huissier du 22 mars 2019, Monsieur Z-H Y a fait délivrer à Monsieur

G X F un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement visant la clause résolutoire, lequel est demeuré infructueux.

Monsieur G X F n’ayant pas justifié de l’assurance du logement dans le délai d’un mois précité, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 avril 2019 et que le contrat de bail liant les parties est résilié à compter de cette date.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers:

Le contrat de bail ayant été résilié pour défaut de justification de l’assurance du logement, il n’y a pas lieu de statuer sur la résiliation du contrat résultant de l’éventuelle acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et destinée à sanctionner l’absence de versement des loyers.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Sur la qualité du E :

Le contrat de bail étant résilié eu égard à l’acquisition de la clause résolutoire précitée, il échet de constater que Monsieur G X F est occupant sans droit ni titre.

Sur l’expulsion :

En conséquence, le E sera condamné à restituer les lieux loués situés au […], 6ème étage, chambre […] en satisfaisant aux obligations du locataire.

A défaut, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont aucun élément ne justifie la réduction ou la suppression, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur G X F, ainsi qu’à celle de toute personne présente de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Monsieur G X F malgré la résiliation du bail, crée au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité d’occupation qui a une nature mixte (indemnitaire et compensatoire). Cette indemnité constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

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Eu égard à sa nature mixte, l’indemnité d’occupation couvre l’ensemble des préjudices subis sans qu’il soit possible de permettre une variation étant observé qu’en tout état de cause, il ne peut être fait application d’une clause d’indexation d’un contrat résilié. En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer actualisé et des charges.

Cette indemnité sera due prorata temporis à compter de la date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du local au propriétaire ou à toute personne qu’elle aura mandatée à cet effet.

Sur le paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur G X F n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre, reste due à la date du 1 juillet 2020, la somme de 5 400,00 euros, terme de juin 2020 inclus. La créance étant ainsi parfaitement justifiée, et faute pour Monsieur G X F de rapporter la preuve d’un paiement libératoire, il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 5 400,00 euros.

En outre, cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 900,00 euros à compter du 23 mars 2019, sur celle de 3 000,00 euros à compter du 30 octobre 2019 et sur le solde à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur G X F aux entiers dépens de l’instance, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes postérieurs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de condamner Monsieur G X F à verser à Monsieur Z-H Y la somme de 500,00 euros sur le fondement de

l’article susvisé.

Sur l’exécution provisoire Conformément aux dispositions de l’article 489 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, C. BOUVOT,Juge des Contentieux de la Protection, statuant en formation des référés par ordonnance mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats tenus en audience publique, rendue par défaut et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et p^ar provision vu l’u rgence,

,

CONSTATONS la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé au […], 6ème étage, chambre […] conclu entre Monsieur Z-H Y d’une part et Monsieur G X F, d’autre part, à compter du 23 avril 2019,

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CONDAMNONS Monsieur G X F à libérer les lieux situés au […], 6ème étage, chambre […] en satisfaisant aux obligations du locataire,

A défaut,

DISONS que Monsieur Z-H Y pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur G X F et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant,

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu’au mois de juin 2020 inclus,

PRONONCONS la nullité de l’acte de cautionnement signé le 16 septembre 2017 par Madame

B A et DISONS qu’il ne saurait produire effet ;

CONDAMNONS Monsieur G X F à verser à Monsieur Z-H Y une somme de 5 400,00 € (cinq mille quatre cents euros) en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2020 inclus, cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 900,00 euros à compter du 23 mars 2019, sur celle de 3 000,00 euros à compter du 30 octobre 2019 et sur le solde à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur G X F au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du terme de juillet 2020 inclus et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNONS Monsieur G X F à verser à Monsieur Z-H Y une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile,

CONDAMNONS Monsieur G X F aux entiers dépens de l’instance, comprenant, notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Nogent sur Marne, le 17 juillet 2020.

LA GREFFIERE LE JUGE D’INSTANCE

J SUTTER C. BOUVOT

JUDICIAIRE DE En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice de mettre la présente décision à exécution; aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quol la présente expédition revêtue de la formule exécutoire et certifiée conforme à la minute de ladite décision a été signéc,

* REPUSCIOUE FRA^NÇAISE

*

scellée et délivrée par le Greffier soussigné.

) V R.G: 12-19-495 e-Marn^e

^al-d 6