Tribunal de proximité
[…]Aubervilliers
Square Stalingrad CS 20008
93306 […]
CEDEX
01.48.33.76.38
RG N° 24-4025 / N°24-4092
Minute N°803124
Décision contradictoire
Monsieur X Y
Représentant M^e Thomas LAURENT, avocat au barreau de PARIS
C/
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
D'[…]
Représentant M^e François MEYER, avocat au barreau de PARIS
Copie exécutoire délivrée à :
M^e Thomas LAURENT, avocat au barreau de PARIS
Copie certifiée conforme délivrée
à :
M^e François MEYER, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Z ESCOURRU Le
Extrait des minutes du Tribunal de Proximité
[…][…]
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal de proximité […]Aubervilliers le 3 octobre 2024
Sous la Présidence de Madame Martine ABID, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection as[…]tée de Madame Gabrielle DERNY, greffière
Après débats à l’audience du 4 juillet 2024, le jugement suivant a été rendu
ENTRE
Monsieur X Y, demeurant […], appartement 187, étage 4, escalier 15, […] as[…]té de M^e Thomas LAURENT, avocat au barreau de PARIS
DEMANDEUR(S)
ET
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D'[…], dont le siège social se situe 122 rue André Karman, […] représenté par M^e François MEYER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Landry OKANGA-SOUNA, avocat au barreau de
PARIS
DÉFENDEUR(S)
in mains propres le dil1012024

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EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 27 Juin 2022, l’OPH […]Aubervilliers a donné à bail à Monsieur X
Y un logement […] […] appartement 187 4eme étage escalier 15 à […] (93300).
Faisant état de présence de nuisibles (des rats) dans les parties communes de l’immeuble, malgré des démarches engagées auprès de son bailleur, de l’absence de mise aux normes de l’installation électrique de son appartement et des dysfonctionnements récurrents des ascenseurs, Monsieur X Y a décidé de saisir le juge des contentieux de la protection.
Par acte de commissaire de justice délivré le 17 novembre 2023, Monsieur X Y a assigné l’OPH […][…] aux fins de :
A titre principal:
Reloger Monsieur X Y dans un autre logement sous astreinte de 200€ par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir
Ordonner le séquestre des loyers sur un compte séquestre ouvert à la Caisse des dépôts et consignations désignée en qualité de séquestre judiciaire à compter de la signification jugement à intervenir jusqu’au relogement
A titre subsidiaire :
Condamner l’OPH […][…] à réaliser les travaux suivants sous astreinte de
200 € par jour de retard passé le délai […]un mois à compter de la signification du jugement à intervenir
Mise en conformité de l’installation électrique de l’appartement
Mise aux normes et vérification complète des ascenseurs de l’immeuble incluant un rapport […]audit
➤ Mise en œuvre […]un plan détaillé pour la suppression des nuisibles aux abords et à l’intérieur de l’immeuble
Ordonner le séquestre des loyers sur un compte séquestre ouvert à la Caisse des dépôts et consignations désignée en qualité de séquestre judiciaire à compter de la. signification du jugement à intervenir jusqu’à ce que les travaux soient réalisés En tout état de cause
Le condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre de son préjudice moral Le condamner à publier pendant une durée de deux mois le dispositif du jugement à intervenir sur son site internet www.[…].fr ainsi que dans les journaux et sites internet associés le Parisien et les Nouvelles […]Auber
Le condamner au paiement […]une somme de 3000 € sur les fondements de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens
Une première affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/4092 et un dossier en doublon a été ouvert sous le numéro de RG 24/04025. Il convient […]ordonner la jonction de ces deux procédures.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024 devant le tribunal de proximité […]Aubervilliers.
A l’audience du 4 juillet 2024, Monsieur X Y, représentée par son Conseil, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Il renonce à la demande de relogement et de consignation des loyers dans l’attente de son relogement mais maintient toutes ses autres demandes.

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L’OPH […][…], s’en rapportant à ses conclusions visées par le greffe le jour de
l’audience, demande de débouter Monsieur Y de ses demandes au motif que l’installation électrique a été refaite avant l’entrée dans les lieux du locataire et que les fils électriques ne nécessitent que la pose de prises, réparations incombant au demandeur. Est par ailleurs invoquée une attestation de conformité en date du 27 juin 2024.
En ce qui concerne les pannes […]ascenseur, elles seraient dues à des actes de vandalisme mais l’OPH mandate chaque fois son prestataire pour réparer les ascenseurs et il ne saurait lui être reproché la moindre inertie ou négligence fautive.
Quant à la présence de nuisibles, en l’occurrence des rats, c’est la Ville […]Aubervilliers et PLAINE COMMUNE qui assurent la gestion des espaces verts dont les jardinières et non I’OPH […][…] qui a conclu pour l’immeuble un contrat en mars 2023 un contrat portant notamment sur la dératisation de l’immeuble pour les parties communes et privatives (la dernière opération étant intervenue le 29 avril 2024).
L’OPH […]Aubervilliers ajoute que le fléau que constitue la présence de rats affecte toute la ville […][…] ainsi que […]autres communes et ne peut lui être imputé.
Pour le surplus, l’OPH […][…] s’oppose à toutes les demandes de Monsieur Y et demande sa condamnation aux dépens et au paiement […]une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 Octobre 2024.
MOTIFS
I. Sur la demande de travaux sous astreinte
Sur l’engagement de la responsabilité du bailleur : 1) Sur la demande de dératisation
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin […]aucune stipulation particulière :
-de délivrer la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…)
-[…]entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée
-[…]en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 6 de la loi n°89-462 en date du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, notamment exempt de toute infestation […]espèces nuisibles et parasites et doté des éléments le rendant conforme à l’usage […]habitation.
Le bailleur est obligé :
-de délivrer au locataire un logement en bon état […]usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)
-[…]assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)
-[…]entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et […]y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).
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L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment qu’au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment :
Assurer le clos et le couvert, le gros œuvre devant être en bon état […]entretien et de solidité afin de protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées
[…]eau ;
Permettre une aération suffisante afin […]assurer un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins […]une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
Être protégé contre les infiltrations […]air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent ainsi présenter une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres
Les réseaux et branchements […]électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production […]eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état […]usage et de fonctionnement ;
L’obligation […]entretien du bailleur s’applique aux locations ainsi qu’à leurs accessoires et éléments […]équipement. Il est tenu des grosses réparations et des réparations locatives dont le preneur n’a pas à assumer la charge, notamment parce qu’elles résultent de la vétusté, de malfaçon, de vice de construction ou de cas fortuit.
Le locataire doit quant à lui prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil […]état et notamment les parties extérieures dont le locataire a la jouissance exclusive, les ouvertures intérieures et extérieures, les parties intérieures, les installations de plomberie, l’équipement […]installation […]électricité et les autres équipements mentionnés au contrat de location.
Monsieur X Y soutient qu’il est de la responsabilité du bailleur […]éviter la présence de rongeurs dans les parties communes de l’immeuble et de prendre en charge toute dératisation nécessaire, alors même que malgré des interpellations successives, les interventions du bailleur, parfois tardives, n’ont jamais permis de mettre fin à la présence de rongeurs au sein de l’immeuble.
Il indique avoir constaté la présence de rats dès son installation dans l’immeuble, en a alerté son bailleur par courrier du 5 juin 2023 notamment, par une lettre de son assureur le 13 juin 2023 et sept occupants de l’immeuble ont mis en demeure l’OPH […]A[…] à ce sujet le 2 avril 2023.
En dernier lieu, un constat de commissaire de justice en date du 11 mai 2024 recense les vidéos faites par Monsieur Y démontrant la présence […]un rat dans l’immeuble et
[…]une meute de rats dans les jardinières, étant souligné qu’il ne peut être reproché le visionnage de ces vidéos et non la constatation personnelle du commissaire de justice dont les rats n’attendent pas la présence pour se manifester.
Un constat de commissaire de justice du 20 mai 2024 constate des tunnels et canalisations caractéristiques de la présence de rongeurs dans les jardinières au pied de l’immeuble.
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L’OPH […][…] fait valoir, au soutient de sa demande de rejet, qu’elle a satisfait à ses obligations, notamment par la souscription […]un contrat […]entretien préventif avec des interventions ayant eu lieu pour les dernières le 29 Avril 2024.
L’OPH […][…] invoque un engagement de mars 2023 signé par la société SENI pour la dératisation des parties communes et privatives de l’ensemble du patrimoine de l’OPH […]Aubervilliers sur la commune qui prévoit un passage au […] le 29 avril 2024.
Pour autant, l’OPH […][…] ne fournit aucun document établissant que ce passage a réellement eu lieu émanant de l’entreprise SENI ou de l’ancien prestataire ECOLAB.
Au surplus, un constat de commissaire de justice en date du 21 mai 2024 établit que le site internet de l’OPH […][…] fait état de passages pour dératisation de la Ville […][…] et de PLAINE COMMUNE à de nombreux endroits notamment rue
Danielle Casanova mais pas au […].
Il est surprenant que l’OPH […][…] n’ait pas suscité de telles interventions au […] dont les jardinières sont pourtant infestées.
En l’espèce, contrairement aux affirmations de l’OPH […][…], de nouvelles contestations de Monsieur X Y ont été portées à la connaissance du bailleur, sans que de nouvelles démarches de dératisation ne soient entreprises.
Dès lors, le bailleur ne pouvait ignorer la per[…]tance des désordres postérieurement à son intervention qu’il allègue du 29 avril 2024.
Est donc établie la présence constante de rongeurs au sein de l’immeuble de Monsieur X Y sans que les interventions de l’OPH […][…] n’aient pu mettre fin aux désordres.
Par conséquent, le manquement contractuel de l’OPH […][…] au regard de son obligation de délivrance […]un logement décent – le logement litigieux n’étant pas exempt de nuisibles – est caractérisé.
Dès lors, ce manquement est susceptible […]engager la responsabilité de l’OPH […][…].
2) Sur la mise en conformité de l’installation électrique
Suivant l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement prévoit qu’au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment garantir que les réseaux et branchements […]électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production […]eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état […]usage et de fonctionnement.
Monsieur X Y se plaint de la présence de fils électriques dénudés dans son appartement.
Il produit pour établir ce grief un constat de commissaire de justice en date du 14 mai 2024 qui présente des photos éloquentes de gros fils électriques dénudés sortant de la plinthe à l’endroit où devrait se situer une prise électrique dans la cuisine.
Pour contrer cette demande, l’OPH […][…] soutient que l’installation électrique a été refaite à neuf avant l’entrée dans les lieux de Monsieur Y, que l’état des lieux
[…]entrée ne fait pas mention […]un tel désordre et qu’une attestation de conformité de l’installation électrique a été établie le 27 juin 2024.
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En dernier lieu, il soutient qu’il appartiendrait à Monsieur Y en qualité de locataire […]installer une prise électrique.
Monsieur Y réplique que lors de l’état des lieux le gardien de l’immeuble lui a déconseillé de mentionner ce problème dans des réserves et qu’aucun électricien n’a procédé
à une visite de son appartement le 27 juin 2024 car il justifie qu’il travaillait ce jour-là.
Le juge des contentieux de la protection observe que la Cour de cassation dans un arrêt du
28 avril 2009 (08-11749) a rappelé que le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Il n’est pas contestable que des fils électriques dénudés dans une cuisine présentent un danger pour les occupants et que la pose […]une prise électrique dans ce contexte précis dépasse des compétences de bricolage et doit être exécutée par un professionnel.
Il ressort de tout ce qui précède que le bailleur manque à son obligation de délivrance […]un bien en bon état […]usage et non susceptible de porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants.
Aussi, il convient […]ordonner à l’OPH […][…] […]effectuer les travaux et réparations suivants soit la mise en conformité des installations électriques (fils apparents) et l’absence de prise dans la cuisine.
3) Sur les pannes récurrentes des ascenseurs
Monsieur Y fait état de pannes récurrentes […]ascenseur récurrentes qui lui causeraient un trouble de jouissance.
Il fait valoir que ces dysfonctionnements des ascenseurs engagent la responsabilité de son bailleur sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, caractérisant un manquement de sa bailleresse à lui assurer une jouissance paisible des lieux.
Pour démontrer les dysfonctionnements des ascenseurs, il verse aux débats deux documents dont une photo démontrant une panne et l’intervention de la société OTIS le 15 juin 2023 et un constat de commissaire de justice qui prouve que le 14 mai 2024 l’un des ascenseurs ne fonctionnait pas.
L’OPH […][…] ne conteste pas l’existence de nombreuses pannes mais souligne qu’il existe plusieurs ascenseurs qui ne tombent pas en panne en même temps.
Mais surtout l’OPH […][…] verse aux débats des documents dont des photos et des compte-rendu de visites de la société OTIS qui établissent que ces dysfonctionnements résultent de nombreux actes de vandalisme ou des utilisations inappropriées de la part des résidents mais que les pannes sont systématiquement réparées et les ascenseurs régulièrement vérifiés, l’OPH […][…] mettant en œuvre tout ce qui est en son pouvoir pour assurer leur bon entretien.
Il ne peut être reproché à l’OPH […][…] au sujet de ces pannes […]ascenseur une inertie ou une négligence fautive, Monsieur Y n’établissant pas la durée excessive des pannes ou avoir dû monter à pied à une quelconque occasion.
La demande de condamnation à une mise aux normes des ascenseurs dont il n’est pas établi qu’ils ne le seraient pas ou un audit des ascenseurs, qui est une demande trop imprécise en tout état de cause sera donc rejetée.
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4) Sur l’injonction de réaliser les travaux sous astreinte
Compte tenu du comportement fautif de l’OPH […][…], celui-ci sera condamné à procéder dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai sous astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard courant pendant un délai de 12 mois, à procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser l’infestation des rongeurs dans l’immeuble où se situé le logement de Monsieur Y 112 rue
Hélène Cochennec appartement 187 4eme étage escalier 15 à […] (93300).
Il parait opportun pour la réussite de l’opération de dératisation de l’immeuble que les jardinières soient aussi traitées soit par l’OPH […][…], soit par la commune […]Aubervilliers ou par PLAINE COMMUNE.
En outre, l’OPH […][…] sera condamné sous astreinte provisoire de 25 € par jour de retard pendant un délai de 12 mois après l’expiration […]un délai de deux mois courant à compter de la signification de la décision à effectuer les travaux et réparations suivants soit la mise en conformité des installations électriques (fils apparents) et pallier à l’absence de prise dans la cuisine.
Monsieur X Y sollicite que ses loyers soient séquestrés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations dans l’attente de la réalisation des travaux.
Le prononcé […]une astreinte est suffisant à titre […]incitation à réaliser les travaux au plus vite et entraine le rejet de la demande de mise sous séquestre des loyers.
IV Sur la demande en indemnisation
Monsieur Y sollicite une condamnation à une somme de 5000 euros au titre de són préjudice moral constitué par le trouble de jouissance qu’il a subi et de la ré[…]tance abusive de l’OPH […]AUBERVILLLIERS à prendre en compte ses réclamations ;
En vertu de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant […]obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
En l’espèce, s’il n’est pas contesté que l’OPH […][…] eu connaissance de la présence de rongeurs au sein de l’immeuble ayant ainsi pu diligenter des interventions de dératisation, et si une telle présence est fort désagréable, Monsieur Y ne prétend pas qu’il y en a eu dans son appartement.
De même la non-conformité de l’installation électrique ne concerne que des fils apparents et
l’absence […]une prise dans la cuisine.
Monsieur Y ne démontre donc pas l’existence […]un trouble de jouissance nécessitant une indemnisation et encore moins un préjudice moral.
Il sera débouté de sa demande de ce chef.
V Sur la demande de publication du dispositif du jugement
Cette demande sera rejetée car il n’est pas établi une mauvaise foi caractérisée de l’OPH
[…][…] qui rendrait utile une telle publication.
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^ר' VI Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge […]une autre partie.
En l’espèce, l’OPH […][…], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
B. Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même […]office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, l’OPH […][…] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Monsieur X Y une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros.
C. Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE I’OPH […][…] à procéder dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai sous astreinte provisoire de
25 euros par jour de retard courant pendant un délai de 12 mois, à procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser l’infestation de rongeurs dans l’immeuble où se situe le logement de Monsieur X Y […] […] à […] (93300);
CONDAMNE I’OPH […][…] à procéder dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai sous astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard courant pendant un délai de 12 mois, à procéder aux travaux nécessaires pour la mise en conformité des installations électriques (fils apparents) et pallier à l’absence de prise dans la cuisine dans le logement loué à Monsieur X Y […] […] appartement 187 4eme étage escalier 15 à […] (93300);
DEBOUTE Monsieur X Y et l’OPH […][…] de leurs autres
demandes ;
CONDAMNE I’OPH […][…] à payer à Monsieur X Y la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
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DEBOUTE L’OPH […][…] de sa demande procédure civile ;
CONDAMNE l’OPH […][…] aux dépens de
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIERE
5 C^ertifié ^conforme
o
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au titre de l’article 700 du code de
l’instance ;
LA JUGE
Palmett
8