TRIBUNAL JUDIZAIRE DE CRÉTEIL TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE CHARENTON LE PONT Minute N° 270

RG N° 11-25-000578

Madame X Y

Z

Madame MARZANO AB Monsieur MARZANO AC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS de Charenton-le-Post. DépartenJUGEMENT DU 7 Avril 2026 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

Madame X Y demeurant 26 rue des Grands Reages, 77780 BOURRON MARLOTTE, représentée par Maitre DELATTRE Magali, Avocat […] barre[…] de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame MARZANO AB demeurant 88 rue de Paris, 94220 CHARENTON LE PONT, représentée par Maître SULTAN AC, Avocat […] barre[…] de de Paris Monsieur MARZANO AC demeurant 88 rue de Paris, 94220 CHARENTON LE PONT, représenté par Maître SULTAN AC, Avocat […] barre[…] de de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : M^me Linda MAIZENER Greffier: M^me RODE Noémie

DÉBATS:

Audience publique du : 17 février 2026 mis en délibéré […] 7 Avril 2026 date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT:

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition […] greffe

Copie exécutoire délivrée le : 7 Avril 2026 Copies délivrées […]x parties le : 7 Avril 2026

RAPPEL DES FAITS

M^me Y X a donné à bail à M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO un appartement à usage d’habitation situé […] 88 rue de Paris, 94220 Charenton-le-Pont par contrat du 19 mars 2024 à effet […] 3 avril 2024, pour un loyer mensuel de 1470 € et 120 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M^me Y X a fait signifier un commandement de payer visant la cl[…]se résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO devant le juge des contentieux de la protection de Charenton-le-Pont pour obtenir notamment le constat de l’acquisition de la cl[…]se résolutoire, subsidiairement la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation […] paiement des impayés puis d’une indemnité d’occupation égale […] loyer mensuel, outre les charges, jusqu'[…] départ des locataires.

A l'[…]dience du 3 février 2026, M^me Y X, représentée par Maître Magali DELATTRE, demande notamment de : -rejeter les conclusions de la partie adverse qui ne les a pas communiquées en temps utile, -constater l’acquisition de la cl[…]se résolutoire, prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire pour déf[…]t de paiement des loyers et charges, – condamner solidairement M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO à lui payer la somme actualisée de 12 341,45 € […] titre des loyers et charges impayés, – les condamner solidairement à compter de la résiliation du bail à une indemnité d’occupation égale […] montant du loyer majoré des charges jusqu’à libération effective des lieux, – ordonner l’expulsion de M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO, de leurs biens et tous occupants de leur chef, des lieux loués, […] besoin avec l’assistance du concours de la force publique sous astreinte de 50€ par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, – ordonner la mise dans un garde-meubles du mobilier […]x frais et risques de la défenderesse, – ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1343-2 du code civil, -outre une somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile – condamner M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO […]x dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

— ordonner l’exécution provisoire.

En réplique […]x demandes reconventionnelles, elle indique qu’il n’y a pas de déclaration de sinistre ni de constat d’huissier, que le bailleur a demandé l’accès […] logement pour constater les problèmes et a été diligent mais qu’il y a eu une altercation et elle conclut dès lors […] débouté de l’ensemble des demandes de la partie adverse. Elle précise s’opposer […] délais et indique qu’il n’y a pas de reprise des paiements des loyers, qu’elle est née en […] et doit faire face […] paiement de l’ensemble de ses propres charges.

M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO, représentés par Maître AC SULTAN, concluent:

* à titre principal

— […] débouté des demandes de M^me X,

— à la condamnation de M^me X à leur verser la somme de 1500€ […] titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, -de prononcer la compensation judiciaire entre la créance de loyers et charges impayés et la créance d’indemnisation du préjudice de jouissance et fixer la créance de la bailleresse à h[…]teur de 10841,45€ […] 13 février 2026 à régler en 36 mensualités de 301,15€ en sus de la reprise des loyers courants,

* à titre subsidiaire

— accorder des délais de paiement sur 36 mois pour la créance de 12 341,45€ à raison de 342,82€ en sus de la reprise des loyers courants. Ils estiment être des débiteurs malheureux et de bonne foi, avoir subi des difficultés financières indépendantes de leur volonté les empêchant de s’acquitter à terme de leurs échéances de loyers. il considère le trouble de jouissance caractérisé par la fuite d’e[…] qui relève de la responsabilité du bailleur.

A l’issue de l'[…]dience, l’affaire a été mise en délibéré […] 3 avril 2026 par mise à disposition de la décision […] greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DEZSION

SUR LE REJET DES CONCLUSIONS EN DEFENSE:

L’article 16 du Code de procédure civile dispose « le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement …».

La procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale. Les époux MARZANO ont fait valoir leurs arguments à l'[…]dience par l’intermédiaire de leur conseil. Si celui-ci n’a pas eu la courtoisie confraternelle d’aviser sa consoeur en amont, l’écrit n’étant pas obligatoire dans ce type de litige, il n’y a pas lieu d’écarter des écritures dès lors qu’elles sont soutenues oralement et font l’objet d’un débat contradictoire.

Par ailleurs, il y a lieu d’oberver dans le présent litige qu’une note en délibéré a été […]torisée pour le demandeur avant le 27 février 2026 et avant le 11 mars 2026 en défense. Seule la demanderesse a produit la note en délibéré […]torisée, par courrier électronique du 6 mars 2026, communiquée […] conseil des défendeurs. Strictement […]cune réponse n’est intervenue de leur part dans le temps du délibéré fixé […] 7 avril 2026.

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val-de-Marne par la voie électronique le 22 octobre 2025, soit […] moins six semaines avant l'[…]dience, conformément […]x dispositions de l’article 24 Ill de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M^me Y X justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juillet 2025 pour l’informer de la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025, soit dans le délai légal de deux mois prévu […]x dispositions de l’article 24 Il de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la cl[…]se résolutaire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une cl[…]se prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour déf[…]t de paiement du loyer ou des charges […]x termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette cl[…]se ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 19 mars 2024 à effet […] 3 avril 2024 contient une cl[…]se résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette cl[…]se a été signifié le 10 juillet 2025, pour la somme en principal de 10 466,19 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai qui s’appliquait à la date de conclusion du bail et mentionné […] commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la cl[…]se résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 août 2025.

L’expulsion de M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO de quitter les lieux. En effet, la condamnation […] paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé […]x articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution […] titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT:

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, "Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables […]x termes convenus; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un déf[…]t de paiement du locataire".

M^me Y X produit un décompte démontrant que M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et des frais de rejet de prélèvement non justifiés, la somme de 12 068,21€ à la date du 12 février 2026. La solidarité découle des dispositions contractuelles (article VII du contrat de bail en litige) et de la solidarité des dettes ménagères.

Les défendeurs n’apportent […]cun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés […] paiement de cette somme de 12068,21€, avec les intérêts […] t[…]x légal sur la somme de 10 466,19 € à compter du commandement de payer (10 juillet 2025), sur la somme de 10 466,19 € à compter de l’assignation (17 octobre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément […]x dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement […] paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée […] montant du loyer et des charges, tel qu’il […]rait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, «<les intérêts échus, dus […] moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ». En l’espèce, la demande est formée en justice et seuls les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté peuvent être productifs d’intérêts. La capitalisation des intérêts sera dès lors ordonnée selon ces conditions. Le point de départ des intérêts capitalisés ne peut par ailleurs être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, l’anatocisme débutera donc à compter de la date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'[…]dience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation […] délai prévu […] premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, […] locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue […] premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement […] sens du livre VII du code de la consommation.« . Pour rappel, le quatrième alinéa de l’article 1343-5 prévoit que »La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui […]raient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge". En l’espèce, il ressort du décompte, des déclarations des parties et de la note en délibéré que les époux MARZANO n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'[…]dience. Le bailleur s’oppose à la mise en place d’un plan d’apurement. Il est à observer qu’il est démontré tout à la fois des revenus annuels 2024 de 48410€, des charges habituelles normales, sans qu’il ne soit démontré de quelles natures étaient « les difficultés financières ponctuelles » alors que le bail est récent. En tout état de c[…]se, f[…]te du paiement du loyer en cours, alors qu’il leur avait été laissé la possibilité par note en délibéré qu’il en soit […]trement, les défendeurs ne remplissent pas les conditions légales pour pouvoir se voir octroyer des délais de paiement. En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES:

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires […] succès de sa prétention." Aux termes de l’article 1103 du code civil: « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du code civil prévoit que

«Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées […]x débats que M. AC MARZANO a pris attache avec son assurance habitation le 3 février 2025. A ce stade il est précisé qu’il n’avait subi […]cun dommage. Des clichés photographiques, il est manifeste que le dégât des e[…]x existe et endommage l’appartement. Toutefois, les clichés sont non datés. Il ressort notamment d’un mail du 15 décembre 2025 que les plafonds de la salle de bains ont 100% d’humidité mais il n’est pas possible de déduire du bail la surface concernées. Les clichés laissent à penser que les dégâts se sont étendus sans qu’il ne soit possible de le savoir de façon certaine. Or, c’est à celui qui allègue du préjudice qui doit le démontrer. L’étendue du préjudice de jouissance n’est dès lors pas démontrée, d'[…]tant que M^me X démontre qu’elle a saisi sa propre assurance puisqu’une expertise a été organisée fin 2025 et que la gestionnaire du bien immobilier a relancé très régulièrement pour faire avancer la situation.

Aussi, f[…]te de preuve permettant de circonstancier et chiffrer le préjudice de jouissance, les consorts MARZANO seront déboutés de cette demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES:

M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M^me Y X, M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1000 € […] titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose […]trement. En l’espèce, […]cune circonstance particulière n’impose de déroger […] principe selon lequel le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, elle sera en conséquence ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition […] greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la cl[…]se résolutoire figurant […] bail conclu le 19 mars 2024 à effet […] 3 avril 2024 entre M^me Y X et M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO concernant l’appartement à usage d’habitation situé […] 88 rue de Paris, 94220 Charenton-le-Pont sont réunies à la date du 21 août 2025;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO des délais de paiement suspensifs des effets de la cl[…]se résolutoire;

ORDONNE à M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à déf[…]t pour M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M^me Y X pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DEBOUTE M^me Y X de sa demande d’astreinte;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L. […] et R.[…].451-7 du code des procédures civiles d’exécution; DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNE solidairement M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO à verser à M^me Y X la somme de 12 068,21 € (comprenant loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’à la date du décompte arrêté […] 12 février 2026, incluant 315,43€ le 4 février 2026), avec les intérêts […] t[…]x légal sur la somme de 10 466,19 € à compter du 10 juillet 2025, sur la somme de 10 602,53€ à compter du 17 octobre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus […] moins pour une année entière, à compter de la délivrance de l’assignation;

CONDAMNE solidairement M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO à verser à M^me Y X une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il […]rait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO à verser à M^me Y X une somme de 1000 € […] titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M^me AB AD épouse MARZANO et M. AC MARZANO […]x dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement […] greffe du tribunal de proximité, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues […] deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me L. MAIZENER, vice- président, et par M^me V. VALDESTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffière.

La greffière,

Le vice-président,

Pour expédition certifiée conforme délivrée par Nous, Directeur des services de greffe du tribunal de Proximité de Charenton-le-Pont

TRIBUNAL

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CRETE