TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Tribunal de proximité de Sucy-en-Brie Minute n° 482/25

RG n° 12-25-000203

République Française Au nom du Peuple Français

DEMANDEUR(S):

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 4 Décembre 2025 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Extrait des Minutes du Greffe du Tribunal de Proximité de Sucy en Brie

MADAME X Y Z AA 81 rue Monthléry, 91240 ST MICHAK SUR ORGE, représenté(e) par M^e SULTAN AH, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S):

MONSIEUR AB AC AD 8 boulevard de la Gare, 94470 BOISSY ST LEGER, comparant en personne MADAME AE AF AG 8 boulevard de la Gare, 94470 BOISSY ST LEGER, comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président: LE BIHAN Tiphaine, Greffier: LETERRIER Myriam

DÉBATS:

Audience publique du : 25 septembre 2025

DÉCISION:

rendue le 4 Décembre 2025 par LE BIHAN Tiphaine, Président assisté de LETERRIER Myriam, Greffier, par mise à disposition au greffe.

Copies delivrees le : Exécutoire à :M^e SULTAN AH

RAPPAK DES FAITS

Par acte sous seing privé du 1 janvier 2021, Monsieur AI AJ AK AL a donné à bail à Madame AF AE et Monsieur AM AB un local à usage d’habitation situé au […] (Rdc)-94470 BOISSY ST LEGER.

Monsieur AI AJ AK AL est décédé le […], Madame AA X Y Z, son épouse, est bénéficiaire légale de l’usufruit de l’universalité des biens.

Des loyers étant restés impayés, Madame AA X Y Z a fait signifier à Madame AF AE et Monsieur AM AB le 13 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 11 juin 2025, Madame AA X Y Z, veuve de Monsieur AI AJ AK AL, a fait assigner Madame AF AE et Monsieur AM AB devant le juge des contentieux de la protection siègeant au tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, Ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, Condamner les défendeurs au paiement d’une astreinte définitive de 50 euros par jour de maintien dans les lieux sans droit ni titre à compter du prononcer de l’ordonnance de référé, Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 10.492 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2025, Condamner les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges soit la somme de 750 euros, Condamner les défendeurs à lui payer à titre provisionnel la somme de 191,40 euros au titre du remboursement des frais de réparation d’une fuite d’eau, Condamner les défendeurs aux frais de remplacement des serrures, Condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les défendeurs aux dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 25 septembre 2025.

Madame AA X Y Z, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et actualisé la dette locative à la somme de 10.657 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus. Elle a précisé que les impayés persistent depuis le mois de janvier 2023 et qu’un plan d’apurement mis en place en 2024 n’a pas été respecté. Elle a indiqué que le paiement des loyers et charges courants n’avaient pas repris avant l’audience en sorte qu’elle s’oppose à tout délai de paiement.

Madame AF AE et Monsieur AC AB ont comparu à l’audience. Ils ont reconnu la dette et exposé leurs difficultés professionnelles et une situation financière précaire avec leurs quatre enfants à charge; ils ont exposé par ailleurs avoir deposé une demande de logement social.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame AA X Y Z a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame AF AE et Monsieur AC AB, ce qu’ils ont confirmé.

L’affaire a été mise en délibéré et il a été indiqué que la décision serait prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025.

RG n°12 25-203

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande en résiliation de bail.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, le 13 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 Ill de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation.

Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831- 1 du code la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 15 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 13 juin 2025.

L’action en résiliation du contrat de bail doit, en conséquence, être déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat de bail concerné, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de payer tout ou partie du loyer et des charges dans le délai de deux mois après un commandement de payer demeuré

infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024 à Madame AF AE et Monsieur AM AB, portant sur la somme en principal de 9.750 euros.

Il reproduit, comme il doit le faire à peine de nullité, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à la date du contrat de bail et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en couvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur l’expulsion

Le contrat de bail étant résilié eu égard à l’acquisition de la clause résolutoire précitée, il échet de constater que Madame AF AE et Monsieur AC AB sont occupants sans droit ni titre.

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En conséquence, Madame AF AE et Monsieur AM AB seront condamnés à restituer les lieux loués situés […] (Rdc)-94470 BOISSY ST LEGER en satisfaisant aux obligations du locataire.

Au cas d’espèce, Madame AA X Y Z sollicite la suppression pure et simple du délai de deux mois suivant le commandement pour que Madame AF AE et Monsieur AM AB quittent les lieux, comme le prévoient les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Or, au regard des conditions limitatives posées par ces dispositions, il apparaît que Madame AA X Y Z ne fait valoir aucune circonstance susceptible de justifier la suppression du délai de deux mois.

Ainsi, il est rappelé que dans l’hypothèse où Madame AF AE et Monsieur AM AB ne quitteraient pas les lieux volontairement, une fois passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de toute personne présente de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte en application des dispositions de l’article L. 131-1 et L. 421-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

La demande d’astreinte sera par conséquent rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’octroi d’indemnités d’occupation:

L’occupation des lieux par Madame AF AE et Monsieur AM AB malgré la résiliation du bail, crée au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du demier loyer et des charges, tel qu’il ressort du décompte remis à l’audience (pièce n°4), normalement appelé en l’absence de résiliation du contrat, soit 750 euros.

Cette indemnité sera due prorata temporis à compter de la date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du local au propriétaire ou à toute personne qu’elle aura mandatée à cet effet.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame AA X Y Z produit un décompte aux termes duquel il ressort que Madame AF AE et Monsieur AC AB restent lui devoir la somme de 10.657 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de septembre 2025 inclus.

La créance étant ainsi parfaitement justifiée, et faute pour Madame AF AE et Monsieur AC AB de rapporter la preuve d’un paiement libératoire, il convient en conséquence de les condamner au paiement de cette somme de 10.657 euros, à titre provisionnel, à Madame AA X Y Z.

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2024 dans la limite de 9.750 euros, à compter de l’assignation dans la limite de 10.492 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

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En l’absence de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience, il apparaît que Madame AF AE et Monsieur AM AB ne remplissent pas les conditions posées par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, pour bénéficier de délais de paiement.

Sur la demande de remboursement des frais de réparation d’une fuite d’eau

Madame AA X Y Z réclame le paiement d’une somme à titre provisionnel de 191,40 euros en remboursement des frais de réparation d’une fuite d’eau. Elle produit une facture et des photos.

Cependant il n’est nullement établi un lien de causalité entre le logement Madame AF AE et Monsieur AC AB et les réparations.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de paiement des frais de remplacement de serrure Madame AA X Y Z ne produit aucun élément aux débats relatif à cette demande, qui n’est de surcroît pas chiffrée.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Madame AF AE et Monsieur AM AB succombe à l’instance, il y a donc lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer les frais irrépétibles. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner Madame AF AE et Monsieur AM AB au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame AA X Y Z et Madame AF AE et Monsieur AC AB concernant le local à usage d’habitation situé […] (Rdc)-94470 BOISSY ST LEGER, sont réunies à la date du 13 mai

2024

CONDAMNONS Madame AF AE et Monsieur AM AB à libérer les lieux en satisfaisant aux obligations du locataire,

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A défaut de libération volontaire,

DISONS que Madame AA X Y Z pourra faire procéder à l’expulsion de Madame AF AE et Monsieur AM AB ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, RAPPAKONS s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame AF AE et Monsieur AM AB à verser à Madame AA X Y Z, à titre provisionnel, la somme de 10.657 euros (dix mille six cent cinquante-sept euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2025 inclus;

DISONS que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2024 dans la limite de 9.750 euros, à compter de l’assignation dans la limite de 10.492 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus; FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 750 euros, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu’au mois de septembre 2025 inclus; CONDAMNONS Madame AF AE et Monsieur AM AB au paiement à titre provisionnel de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du terme d’octobre 2025 inclus et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNONS Madame AF AE et Monsieur AM AB aux entiers dépens de l’instance; CONDAMNONS Madame AF AE et Monsieur AM AB à verser à Madame AA X Y Z la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile: DEBOUTONS Madame AA X Y Z du surplus de ses demandes;

RAPPAKONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière,

Le Juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et Ordonne:

A tous Huissiers de justice, sur ce requis. de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procure de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. Pour copie certifiée conforme, P/Le Directeur des services de greffe

TRIBU

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CRETAK