TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Tribunal de proximité de Sucy-en-Brie

Minute n° 1281/25

République Française Au nom du Peuple Français

RG n° 11-25-000680

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

CHAMBRE DE PROXIMITÉ

Extrait des Minutes du Greffe du Tribunal de Proximité de Sucy en Brie

DEMANDEUR(S):

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] rep par son syndic société COGESTION 12 rue René Haby, 91230 MONTGERON, représenté(e) par M^e NEAU Z, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S):

MONSIEUR X Y […], 94290 VILLENEUVE LE ROI, non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : BOUVOT Christophe, Greffier: SELCI Zehra

DÉBATS:

Audience publique du : 21 octobre 2025

DÉCISION:

rendue le 27 Novembre 2025 par BOUVOT Christophe, Président as[…]té de SELCI Zehra, Greffier, par mise à disposition au greffe.

Copies délivrées le : Exécutoire à : M^e NEAU Z

AA DU LITIGE

Monsieur Y X est propriétaire du lot n°50 dépendant d’un ensemble immobilier […] […]

Par acte d’huissier délivré à étude en date du 3 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […], représenté par son syndic la société COGESTION, a fait assigner Monsieur Y X devant le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

4 320,92 € euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juin 2025: 35,00 € euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965;

2 000,00 € euros à titre de dommages et intérêts;

2500,00 € euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été examinée à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors de cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s’élève à la somme de 7 213,77 € euros au 1er octobre 2025 inclus. Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] fait valoir, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que Monsieur Y X n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025 malgré diverses relances et un courrier de mise en demeure de payer. Le demandeur indique également que Monsieur Y X a d’ores et déjà été condamné par un jugement du 15 mai 2024 à régler la somme de 4 596,15 euros au titre d’un arrière de charges arrêté au 1er juillet 2023. S’agissant de la demande de dommages et intérêts, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] indique que l’ensemble des copropriétaires a subi un préjudice financier dès lors qu’ils ont dû assumer la trésorerie manquante. L’affaire a été mise en délibéré et il a été indiqué que la décision serait prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La présente décision sera réputée contradictoire.

Sur les charges de copropriété impayées

Sur la demande en palement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à RG n°11-25-680

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l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2º de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] verse aux débats:

le relevé de propriété,

les appels de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025, le relevé de compte individuel du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025; les procès-verbaux des assemblées générales en date du 15 mars 2023 et du 19 septembre 2024, portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022 et 2023), du budget prévisionnel de l’exercice 2025 suivant et adoption de travaux; le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025 (décompte assignation); le contrat de syndic. Cependant, les sommes réclamées au-delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance de Monsieur Y X. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties. Au vu des justificatifs foumis, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] est établie tant dans son principe que dans son montant, mais elle sera limitée aux demandes recevables à savoir celles de l’assignation. Il ressort de ces documents que Monsieur Y X reste devoir la somme de 4 320,92 € euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 4ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025, appel de provisions du 1er avril 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment:

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise on demcurc, de relanoc et de priso d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du ll de l’article 24 et du f de l’article 25 les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

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Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] indique avoir adressé une mise en demeure au défendeur le 28 mars 2024 mais ne produit pas ce courrier. Faute pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] de produire le courrier de mise en demeure, ces frais seront écartés.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] sera débouté de sa demande en palement au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de

la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, reportant ainsi la charge financière sur le reste de la copropriété, Monsieur Y X a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 100,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur Y X, partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il parait inéquitable de laisser le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 200,00 € euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes au titre de l’arrière locatif; CONDAMNE Monsieur Y X à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] situé […], représenté par son syndic la société COGESTION, la somme de 4 320,92 € au titre des charges de copropriété pour la période du 4ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025, appel de provisions du 1er avril 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juin

2025:

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […] représenté par son syndic la société COGESTION de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE Monsieur Y X à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […], représenté par son syndic la société COGESTION, la somme de 100,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

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CONDAMNE Monsieur Y X à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] […], représenté par son syndic la société COGESTION la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur Y X aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Sucy-en-Brie à la date indiquée en tête de la présente décision

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LE GREFFIER

LE JUGE

EN CONSEQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et Ordonne: A tous Huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. Pour copie certifiée conforme, P/Le Directeur des services de greffe

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