Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 25 février 2022 et le 23 janvier 2023, la SAS Safran Immobilier, représentée par M^e Bonneau, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 2 janvier 2022 par laquelle le maire de la commune de Latresne a implicitement rejeté sa demande indemnitaire ;

2°) de condamner la commune de Latresne à la somme de 217 956,53 euros, assortie des intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Latresne la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la décision par laquelle la commune de Latresne a refusé de faire droit à sa demande de permis de construire est illégale dès lors que les motifs qui la fondent sont eux-mêmes illégaux ;

— les agissements de la commune de Latresne sont fautifs ;

— son comportement est constitutif d’une rupture d’égalité devant les charges publiques.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 30 novembre 2022 et le 22 février 2023, la commune de Latresne, représentée par M^e Gauci, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SAS Safran Immobilier au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un courrier du 21 mai 2024, la SAS Safran Immobilier a transmis les pièces demandées par le tribunal, qui ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Frézet,

— les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

— les observations de M^e Morot, représentant la SAS Safran Immobilier,

— et les observations de M^e Triantafilidis, représentant la commune de Latresne.

Considérant ce qui suit :

1. Le 31 juillet 2018, la SAS Safran Immobilier a déposé une demande de permis de construire pour la réalisation d’une construction de 88 logements répartis en cinq bâtiments et la démolition de deux bâtiments, sur un terrain situé 4 et 6 rue de la Colline à Latresne, sur les parcelles cadastrées section AM n°s 431, 430, 429 et 428. Par un arrêté du 6 décembre 2018, le maire de la commune a refusé de faire droit à la demande de permis de construire. Par un courrier du 26 octobre 2021, reçu en mairie le 2 novembre suivant, la SAS Safran Immobilier a adressé une demande préalable indemnitaire à la commune de Latresne, en raison des préjudices qu’elle estime avoir subi, qui a donné lieu à une décision implicite de rejet. Par la présente requête, la SAS Safran Immobilier sollicite la condamnation de la commune de Latresne au paiement de la somme globale de 217 956,53 euros, assortie des intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus.

Sur la responsabilité pour faute de la commune de Latresne :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’illégalité de la décision portant refus de permis de construire :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme : " Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : / 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; / 2° Des emplacements réservés aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier () ".

3. Il résulte de ces dispositions que l’autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l’objet ne serait pas conforme à la destination de l’emplacement réservé, tant qu’aucune modification du plan local d’urbanisme emportant changement de la destination n’est intervenue. En revanche, un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé.

4. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet porte sur les parcelles cadastrées section AM n°s 431, 430, 429 et 428. Il ressort également que l’emplacement réservé n° 19, qui prévoit la création d’un cheminement piéton de 5 mètres, se situe sur une partie du terrain d’assiette litigieux. Le projet, quant à lui, prévoit la réalisation d’un cheminement piéton de deux mètres de large seulement, traversant le terrain d’assiette d’Est en Ouest et venant s’implanter sur une partie de l’emplacement réservé, sans aucun aménagement spécifique prévu à cet effet, et sans qu’il ne ressorte des pièces du dossier que ce dernier ait été pris en compte par la société pétitionnaire. A ces conditions, le motif tiré de la méconnaissance de l’emplacement réservé est fondé et le moyen tiré de ce qu’il est erroné doit être écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. () ». Aux termes de l’article L. 151-7 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " I.- Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent notamment : / 1° Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain, favoriser la densification et assurer le développement de la commune ; / 2° Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu’en cas de réalisation d’opérations d’aménagement, de construction ou de réhabilitation un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ; / 4° Porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, renaturer, restructurer ou aménager ; / 5° Prendre la forme de schémas d’aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics ; / 6° Adapter la délimitation des périmètres, en fonction de la qualité de la desserte, où s’applique le plafonnement à proximité des transports prévu aux articles L. 151-35 et L. 151-36 ; / 7° Définir les actions et opérations nécessaires pour protéger les franges urbaines et rurales. Elles peuvent définir les conditions dans lesquelles les projets de construction et d’aménagement situés en limite d’un espace agricole intègrent un espace de transition végétalisé non artificialisé entre les espaces agricoles et les espaces urbanisés, ainsi que la localisation préférentielle de cet espace de transition. () ".

6. D’une part, en matière d’aménagement, une OAP implique un ensemble d’orientations définissant des actions ou opérations visant, dans un souci de cohérence à l’échelle du périmètre qu’elle couvre, à mettre en valeur des éléments de l’environnement naturel ou urbain ou à réhabiliter, restructurer ou aménager un quartier ou un secteur. Si elles peuvent, en vertu de l’article L. 151-7 du code de l’urbanisme, prendre la forme de schémas d’aménagement, ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet de permettre aux auteurs du PLU, qui peuvent préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics, de fixer précisément, au sein de telles orientations, les caractéristiques des constructions susceptibles d’être réalisées, dont la définition relève du règlement.

7. Il ressort des pièces du dossier que les orientations d’aménagement et de programmation définies par le plan local d’urbanisme de la commune de Latresne définissent, sur le secteur de Castera, dans lequel se situe le secteur à aménager du Presbytère, des actions ou opérations visant à renforcer la polarité urbaine en favorisant le développement ou le renouvellement urbain des secteurs stratégiques situés à l’intérieur du centre urbain constitué, et ainsi permettre de valoriser la qualité urbaine du Castera et de respecter la sensibilité paysagère des lieux. L’OAP prévoit plus spécifiquement, s’agissant du secteur du presbytère, une fourchette de logements, allant de 27 à 30, en fixant comme objectif une densité de 18 logements par hectare. Si la requérante soutient que seuls les plans locaux d’urbanisme valant plan local d’habitat peuvent fixer un nombre de logements par hectare, les dispositions précitées prévoient spécifiquement pour les OAP la possibilité de porter sur l’aménagement et l’habitat et de favoriser la densification. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’OAP ne pouvait lui être opposée.

8. D’autre part, il est constant que le projet prévoit la construction de 88 logements sur un terrain d’assiette de 24 428 m2, pour une densité d’environ 36 logements par hectare. Ainsi, alors que le projet excède de manière substantielle l’objectif de densité fixé par l’OAP, lequel a été défini afin de permettre une nouvelle offre d’habitat tout en respectant la sensibilité paysagère du secteur, le projet n’est pas compatible avec l’OAP du PLU de la commune de Latresne et la société requérante n’est pas fondée à soutenir que ce motif de refus du permis de construire est erroné.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article 1AU3 du règlement de la zone 1AU du plan local d’urbanisme de Latresne : « () / Les voies nouvelles publiques ou privées ouvertes à la circulation publique doivent avoir des caractéristiques adaptées aux exigences de la sécurité, elles devront être adaptées à la circulation des véhicules de secours incendie et de collecte des ordures ménagères. () / En cas d’impossibilité de réaliser un maillage à terme, il peut être admis exceptionnellement des voies en impasse dont la longueur, aire de retournement non comprise, ne peut excéder 60 m. A ce cas, elles doivent se terminer par un aménagement permettant le demi-tour des véhicules des services publics et ce par, au plus une seule manœuvre en marche arrière. () ».

10. Contrairement aux allégations de la société pétitionnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que la bande de desserte interne mesure moins de 60 mètres, tandis que le maire de la commune soutient au contraire qu’elle est de 110 mètres et excède donc la longueur maximale fixée par les dispositions précitées pour une voie en impasse, applicables à toutes voies nouvelles ouvertes à la circulation publique, quelle que soit leur propriété. A ces conditions, la SAS Safran Immobilier n’est pas fondée à soutenir que ce motif de refus est erroné.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article 1AU1 du règlement de la zone 1AU du plan local d’urbanisme de Latresne : « Opérations d’aménagement / 1.1 – Les opérations d’aménagement (lotissements, groupes d’habitations) qui ne sont pas compatibles avec les principes d’aménagement de la zone définis dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation. () ». Aux termes de l’article 1AU2 du même règlement : « Opérations d’aménagement / 2.1 – Les opérations d’aménagement (lotissements, groupes d’habitations) à condition que : () / – elles intègrent dans leur programme de travaux de viabilité les aménagements paysagers prévus dans le cadre des Orientations d’aménagement et de Programmation () ». Aux termes de l’article 1AU13 du même règlement : « () / 13.7 – Les éléments de paysage identifiés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme et portés sur les plans de zonage sont à protéger ou à mettre en valeur. / 13.8 – Les plantations à réaliser portées sur le plan de zonage ou figurant dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation devront être obligatoirement effectuées. ». L’OAP prévoit, s’agissant des structures végétales du secteur du presbytère : « - Maintien des boisements existants qui constituent une ceinture végétale au secteur en tant qu’espace public paysager. / – Préservation du point de vue remarquable vers le Sud. ».

12. Il ressort des pièces du dossier, que toute la limite séparative Ouest du projet est constituée d’espaces boisés, s’étendant du Sud au Nord et se prolongeant sur la face Nord du terrain d’assiette. Alors que l’OAP indique qu’il s’agit d’un coteau boisé à préserver et que le plan de zonage le fait apparaître sous forme d’étoiles vertes comme des boisements protégés au titre de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme, le projet prévoit la réalisation de trois bâtiments au Nord qui mangeront sur ces espaces arborés et d’un bâtiment à l’Ouest venant empiéter sur ce même espace boisé. De même, alors qu’une structure végétale à créer ou à préserver est prévue par l’OAP en cœur d’îlot, le projet prévoit là encore d’artificialiser le sol par la construction de bâtiments. Les cinq entités paysagères qu’il prévoit sont à cet égard insuffisantes pour combler cette atteinte aux structures paysagères de la parcelle et ne correspondent au demeurant pas à ce qui est prévu par l’OAP en termes d’aménagement paysager. A ces conditions, le projet n’apparaît pas compatible avec les dispositions de l’OAP précitées, et méconnait également les dispositions précitées des articles 1AU1, 1AU2 et 1AU13 du règlement de la zone AU1 du plan local d’urbanisme de Latresne.

13. Il résulte de ce qui précède que les motifs de l’arrêté de refus de permis de construire du 6 décembre 2018 sont fondés, de sorte que la société pétitionnaire ne peut soutenir que celui-ci est illégal. Ainsi, elle ne peut engager, à ce titre, la responsabilité pour faute de la commune de Latresne.

En ce qui concerne le moyen tiré l’illégalité des agissements de la commune :

14. Pour soutenir que la commune de Latresne a mené des manœuvres fautives ayant pour objet de faire obstruction au projet de construction qu’elle mène, la SAS Safran Immobilier se prévaut notamment d’un tract de la liste « Esprit Latresne », selon lequel le contentieux initié à l’encontre de l’arrêté portant refus de permis de construire ne pourrait se conclure en la faveur de la commune et faisant état d’une modification du PLU dans le but de faire durer les négociations et ralentir ce projet. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 28 janvier 2019, le conseil municipal de Latresne a prescrit la révision de son PLU et, par une nouvelle délibération du 7 octobre 2019, a approuvé la modification du PLU, diminuant le taux de logements sociaux de 50 à 35% sur la zone du presbytère, conformément à la demande de la société pétitionnaire, témoignant ainsi d’une position favorable à la réalisation du projet. Il découle en outre de ce qui vient d’être dit que l’arrêté du 6 décembre 2018 est légal et repose sur des motifs fondés en droit, le refus ne résultant ainsi pas d’une attitude obstructive de la commune. Si le PADD du PLU de Latresne nouvellement voté en date de septembre 2020 prévoit la réalisation d’un pôle artistique et culturel (danses et musiques) autour de l’ancien presbytère, cette seule circonstance, qui résulte de la volonté des auteurs du document d’urbanisme de prévoir la réalisation d’une opération de renouvellement urbain visant à promouvoir de nouvelles formes d’habitat moins consommatrices d’espace, ne saurait démontrer une attitude fautive de la commune de nature à engager sa responsabilité.

Sur la responsabilité sans faute de la commune de Latresne :

15. Aux termes de l’article L. 105-1 du code de l’urbanisme : « N’ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code en matière de voirie, d’hygiène et d’esthétique ou pour d’autres objets et concernant, notamment, l’utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l’interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones. / Toutefois, une indemnité est due s’il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l’état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain. Cette indemnité, à défaut d’accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui tient compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan local d’urbanisme approuvé ou du document en tenant lieu ».

16. Ces dispositions instituent un régime spécial d’indemnisation exclusif de l’application du régime de droit commun de la responsabilité sans faute de l’administration pour rupture de l’égalité devant les charges publiques. Elles ne font toutefois pas obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d’une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l’ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en œuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général poursuivi.

17. Il ressort des pièces du dossier que la SAS Safran Immobilier ne peut se prévaloir d’aucun droit acquis dès lors qu’elle n’est pas titulaire d’une autorisation d’urbanisme et, qu’au contraire, sa demande a fait l’objet d’un refus, lequel était au demeurant légal. Elle n’est en outre plus, ainsi que la société requérante le reconnait elle-même, propriétaire des parcelles situées 4 et 6 rue de la Colline, la promesse de vente étant devenue caduque le 31 décembre 2020. Par ailleurs, la modification du plan local d’urbanisme poursuit un but intérêt général qui ne créé aucune charge spéciale et exorbitante hors de proportion avec l’intérêt général poursuivi. Ainsi, et en considération de ce qui a été dit au point 14, la SAS Safran Immobilier n’est pas fondée à engager la responsabilité sans faute de la commune de Latresne sur le fondement de l’article L.105-1 du code de l’urbanisme et pour rupture d’égalité devant les charges publiques.

18. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions indemnitaires présentées par la SAS Safran Immobilier doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

19. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Latresne, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SAS Safran Immobilier demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SAS Safran Immobilier une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Latresne et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Safran Immobilier est rejetée.

Article 2 : La SAS Safran Immobilier versera à la commune de Latresne une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Safran Immobilier et à la commune de Latresne.

Délibéré après l’audience du 5 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 juin 2024.

Le rapporteur,

C. FREZET

La présidente,

C. CABANNE La greffière,

M-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

La greffière