Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 7 mars 2023, et par un mémoire enregistré le 14 février 2024, M. A B, représenté par M^e Cornille, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 10 octobre 2022 par laquelle le maire de la commune de Lanton ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée le 16 septembre 2022 par la SARL Gestion immobilière en vue de détacher un terrain à bâtir sur un terrain situé 3 avenue Pierre Techoueyres ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Lanton la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— il justifie d’un intérêt pour agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme et justifie avoir respecté les prescriptions de l’article R. 600-1 du même code ;

— l’arrêté méconnaît l’article A. 424-10 du code de l’urbanisme ; il ne comporte pas d’indication sur la superficie maximale de plancher hors œuvre autorisée ;

— le dossier de déclaration préalable comporte une contradiction en ce qui concerne la superficie des lots ; le service instructeur n’a pas été en mesure d’instruire la demande ;

— il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation ; le projet comporte un risque d’inondation ;

— il méconnaît l’article 4.3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Lanton ; le projet ne permettra pas l’évacuation des eaux pluviales au regard de la saturation du réseau public existant ;

— l’arrêté méconnaît l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ;

Par un mémoire en défense enregistré le 13 février 2024, la commune de Lanton, représentée par la SELARL HMS Atlantique avocats, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 16 août 2023 et le 21 mars 2024, la SARL Gestion immobilière, représentée par M^e Rousseau, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit sursis à statuer aux fins de régularisation et, à titre accessoire, à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient que :

— le requérant n’a pas d’intérêt à agir ;

— la requête est irrecevable en l’absence de notification du recours gracieux et de la requête contentieuse conformément à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Pinturault,

— les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

— et les observations de M^e Eizaga, représentant M. B, de M^e Cordier-Amour, représentant la commune de Lanton, et de M^e Bertin, représentant la SARL Gestion immobilière.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 10 octobre 2022, le maire de la commune de Lanton ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée le 16 septembre 2022 par la SARL Gestion immobilière en vue de détacher un lot à bâtir sur un terrain cadastré section BD n° 72, situé 3 avenue Pierre Techoueyres. M. B demande l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 441-9 du code de l’urbanisme : « La déclaration préalable précise : () b) La localisation et la superficie du ou des terrains () ». La circonstance que le dossier de demande de déclaration préalable ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité cette décision qui a été accordée que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

3. En l’espèce, le dossier de déclaration préalable comporte deux plans de masse qui ne mentionnent pas les mêmes superficies pour chacun des lots issus de l’opération de division. Tandis que le premier plan mentionne respectivement, pour les lots « A » et « B », des superficies de 540 et 1 317 m², le second mentionne, pour ces mêmes lots, des superficies de 521 et 1 331 m². Il n’est pas contesté que, comme cela est indiqué dans le second plan de masse, ces différences, qui ne portent que sur 1 % de la superficie totale du terrain d’assiette, par ailleurs constante dans le dossier de déclaration préalable, sont une approximation des données topographiques, qui doivent être précisées après des opérations de bornage. Il n’en résulte ainsi qu’une imprécision mineure qui n’a pu affecter l’appréciation portée par le service instructeur sur la consistance du terrain d’assiette et de chacun des lots constitués, ce d’autant moins que le dossier permet de quantifier la marge d’erreur grâce à l’indication des mesures de superficie minimales et maximales pour chacun des lots, qui ne se contredisent pas, mais se complètent. Il suit de là que les différences entre les superficies indiquées dans le dossier de demande ne sont pas de nature à entacher la décision contestée d’illégalité. Le moyen doit être écarté.

4. En deuxième lieu, et d’une part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » Selon l’article L. 442-3 du même code : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. » Aux termes de l’article R. 442-1 de ce code : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / () e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis () ». Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti.

5. D’autre part, aux termes de l’article A. 424-10 de ce code : « () Lorsque le projet porte sur un lotissement, l’arrêté précise le nombre maximum de lots et la surface de plancher maximale dont la construction est autorisée dans l’ensemble du lotissement. Il précise, s’il y a lieu, la répartition de cette surface entre les différents lots. »

6. Si la déclaration préalable précise qu’elle porte sur un seul lot à bâtir, cette décision ne mentionne pas la surface de plancher maximale autorisée. Cette information ne figure pas davantage dans le dossier de demande, quand bien même aucune disposition de la section 2 du chapitre 1er du titre IV du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, qui réglemente le contenu des déclarations préalables, ne l’exige. Toutefois, l’absence de cette mention n’est pas de nature à entacher d’illégalité la décision en litige alors que, de première part, le coefficient d’occupation des sols n’est plus applicable et que, de deuxième part, aucune disposition du règlement de la zone d’urbanisme applicable au terrain d’assiette ne régit l’opération d’aménagement en litige et les projets futurs de construction en fonction d’une surface de plancher maximum. Par ailleurs, au stade de la déclaration préalable, alors que les pièces du dossier se limitaient à indiquer que le projet envisageait de construire cinq maisons individuelles, le maire était dans l’impossibilité de déterminer par avance cette surface qui dépend de la combinaison des différentes règles du plan local d’urbanisme et notamment des règles d’implantation, d’emprise au sol, de hauteur et de gabarit des constructions. Il suit de là que le moyen tiré de l’absence de la précision, dans l’arrêté attaqué, de la surface de plancher maximale, doit être écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

8. Il résulte des dispositions du code de l’urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

9. Le requérant expose que son propre terrain est situé au niveau le plus bas de l’avenue Pierre Techoueyres et qu’il subit déjà des inondations provoquées par le rejet des eaux pluviales qui ne sont pas suffisamment absorbées par les canalisations publiques existantes. Toutefois, il ne produit pas d’élément suffisant pour apprécier la réalité du risque d’inondation auquel il prétend être exposé, ni que la déclaration préalable, au regard de ses caractéristiques propres, impliquerait l’implantation de constructions nécessairement incompatibles avec la prévention du risque d’inondation. Le moyen sera écarté.

10. En quatrième lieu, le terrain d’assiette du projet en litige se trouve dans la zone UA du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Lanton. Aux termes de l’article 4.3 du règlement de cette zone : « Eaux pluviales / Afin de protéger la qualité du milieu récepteur et ne pas surcharger les réseaux hydrauliques existants, les eaux de ruissellement issues des surfaces imperméabilisées (parking, voiries, toitures) devront obligatoirement être infiltrés sur le site. En cas de difficultés techniques, une dérogation à cette obligation pourra être étudiée. / Les ouvrages d’infiltration des eaux pluviales devront avoir un volume suffisant pour stocker une pluie de 50 litres/m² imperméabilisé. Ces ouvrages pourront être dotés d’une surverse et/ou d’un débit de fuite régulé à 3l/s/ha vers un exutoire fonctionnel. / Les fossés existants, notamment ceux répertoriés dans le schéma directeur d’assainissement des eaux pluviales de la commune, devront être conservés, le libre écoulement des eaux devra être maintenu () ».

11. Le requérant soutient que la réalisation de 5 constructions sur un terrain aussi réduit que le lot à construire ne permettra pas d’assurer la gestion des eaux pluviales sur la parcelle, alors que les réseaux sont déjà saturés. Toutefois, le requérant, qui se borne à évoquer des épisodes d’inondations nombreux et la pente du terrain, ne démontre pas en quoi le projet, au stade de l’opération d’aménagement en litige, ne permettrait pas un traitement des eaux pluviales conforme avec les dispositions précitées du règlement de la zone UA du PLU. Dans ces conditions, le moyen sera écarté.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage () est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer. / En l’absence de ces documents, l’urbanisation peut être réalisée avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’Etat après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites appréciant l’impact de l’urbanisation sur la nature. Le plan local d’urbanisme respecte les dispositions de cet accord () ».

13. Pour déterminer si un terrain peut être qualifié d’espace proche du rivage, trois critères doivent être pris en compte, à savoir la distance séparant ce terrain du rivage, les caractéristiques des espaces l’en séparant et les conséquences à tirer de l’existence ou de l’absence d’une covisibilité entre le terrain et la mer.

14. En l’espèce, le terrain d’assiette du projet litigieux se situe dans un quartier qui est distant du rivage du Bassin d’Arcachon de 300 mètres environ. Ce quartier est situé dans le village historique de Cassy, dans la zone UA du PLU, définie comme regroupant les centres urbains des villages de Taussat, Cassy et Lanton. Il est constitué par des habitations principalement résidentielles construites le long de l’avenue Pierre Techoueyres, qui le relie au nord à un quartier plus récent classé dans la zone UB du PLU en tant que secteur situé dans la continuité du bourg. Il est séparé par l’avenue de la République, au sud, du quartier circonscrit entre cette avenue et le rivage, principalement constitué par les installations du port ostréicole de Cassy et quelques constructions à destination commerciale et résidentielle qui se sont développées autour de ce port, toutes classées dans le secteur UBm de la zone UB, que le PLU définit comme le secteur « en continuité des vieux ports ». En outre, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le terrain d’assiette serait visible depuis le rivage, ou que le rivage ou le port seraient eux-mêmes visibles depuis l’intersection entre cette avenue et l’avenue Pierre Techoueyres, où il se trouve. Dans ces conditions, au regard de sa distance au rivage, de sa situation géographique le long de l’avenue Pierre Techoueyres, qui détermine son extension territoriale du nord au sud, au regard aussi du fait que l’avenue de la République le sépare du quartier construit autour du port, avec lequel il n’est pas en continuité, et compte tenu enfin de l’absence de toute covisibilité avec le rivage, le secteur dans lequel se trouve le terrain d’assiette du projet en litige n’est pas un espace proche du rivage, au sens et pour l’application des dispositions légales précitées.

15. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il y ait lieu d’examiner les fins de non-recevoir qui sont opposées en défense, les conclusions présentées par M. B aux fins de voir annuler l’arrêté du maire de la commune de Lanton du 10 octobre 2022, doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions aux fins d’injonction.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Lanton, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande M. B au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. B une somme de 500 euros au bénéfice de la commune de Lanton et une somme de 500 euros au bénéfice de SARL Gestion immobilière.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera à la commune de Lanton une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. B versera à la SARL Gestion immobilière une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la commune de Lanton et à la SARL Gestion immobilière.

Délibéré après l’audience du 22 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juin 2024.

Le rapporteur,

M. PINTURAULT

La présidente,

C. CABANNE La greffière,

S. FERMIN

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,