Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 7 août 2023, et un mémoire complémentaire, enregistré le 10 décembre 2024, la SCI A… Deprez, M. E… B… et le syndicat des copropriétaires du 62 rue Victor Hugo, représentés par M^e Achou-Lepage, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 février 2023 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière de 8 immeubles du centre de la commune de Libourne ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat et de la SEM InCité une somme de 1 500 euros à verser à chacun d’eux en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté du maire de Libourne désignant une femme de l’art en application de l’article R. 313-33 du code de l’urbanisme n’était pas exécutoire à la date des visites des immeubles concernés ;

- le rapport de la femme de l’art qui a visité les immeubles concernés témoigne d’un défaut d’indépendance à l’égard de la collectivité à l’initiative de la procédure ;

- le dossier soumis à enquête publique est insuffisant concernant le coût prévisionnel des relogements imposés par l’opération ;

- l’enquête publique n’a pas été interrompue, en méconnaissance de l’article R. 123-5 du code de l’environnement, et le public n’a pas reçu l’information prévue à l’article L. 123-4 du code de l’environnement ;

- la commissaire enquêtrice tardivement désignée en remplacement du commissaire empêché n’a pas visité les lieux et n’a rencontré qu’une partie restreinte du public ;

- le rapport de la commissaire enquêtrice est insuffisamment motivé ;

- l’immeuble appartenant à la SCI A… Deprez n’est pas dans un état de dégradation tel qu’il justifierait la réalisation de travaux de restauration d’utilité publique ;

- l’ampleur et le montant des travaux envisagés sont disproportionnés par rapport aux problèmes d’habitabilité constatés ;

- les travaux prescrits ne sont pas justifiés au regard de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme ;

- l’atteinte à la propriété privée n’est pas justifiée par l’utilité du projet.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 avril 2024, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires, enregistrés les 20 octobre 2023 et 9 janvier 2025, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la SEM InCité, représentée par M^e Gauci, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’environnement ;

- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Roussel Cera, premier conseiller,

- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,

- et les observations de M^e Achou-Lepage, représentant la SCI A… Deprez et les autres requérants, et de M^e Gauci, représentant la SEM InCité.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI A… Deprez, M. B… et le syndicat des copropriétaires du 62 rue Victor Hugo demandent l’annulation de l’arrêté du 15 février 2023 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière de 8 immeubles du centre de la commune de Libourne.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 313-33 du code de l’urbanisme : « Les immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou concernés par une opération de restauration immobilière peuvent être visités par des hommes de l’art spécialement habilités à cet effet par arrêté du maire sur proposition du préfet ».

3. Il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 1er octobre 2021, le maire de la commune de Libourne a habilité M^me C… D… au titre des dispositions de l’article R. 313-33 du code de l’urbanisme.

4. Aucune disposition de l’article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, en particulier ni le 3°, ni le 5°, ni le 8°, ne subordonne le caractère exécutoire de l’habilitation prévue à l’article R. 313-33 du code de l’urbanisme à sa transmission au représentant de l’Etat. Dès lors, la circonstance que M^me D… a procédé à des visites des immeubles concernés par l’arrêté en litige avant la réception en préfecture, le 18 mars 2022, de l’arrêté du 1er octobre 2021 est sans incidence sur la régularité de la procédure ayant conduit à l’adoption de l’arrêté attaqué.

5. En deuxième lieu, la seule circonstance que l’habilitation de M^me D… a été prise par le maire de la commune de Libourne, alors au demeurant que cette désignation est prévue par l’article R. 313-33 du code de l’urbanisme, ne permet pas de considérer que celle-ci aurait fait preuve de partialité lors de ses visites des immeubles concernés.

6. En troisième lieu, selon les termes de l’article R. 313-24 du code de l’urbanisme relatif aux opérations de restauration immobilière : « Le dossier soumis à enquête comprend : (…) 5° Une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques et l’estimation sommaire du coût des restaurations ».

7. Aucune disposition de l’article R. 313-24 du code de l’urbanisme n’impose de faire figurer dans le dossier soumis à enquête publique des informations relatives au coût prévisionnel des relogements imposés par l’opération. En tout état de cause, les requérants n’apportent aucun élément chiffré de nature à établir que les relogements imposés par l’opération en litige, dont le nombre est en outre indéterminé, auraient une incidence notable sur l’appréciation sommaire des dépenses indiquée dans le dossier. Enfin, à supposer que les requérants aient entendu soutenir que l’immeuble situé au 46-48 rue Fonneuve n’aurait pas fait l’objet d’une évaluation de la part de France domaine, d’une part, aucune disposition du code de l’urbanisme n’exige une estimation de chaque immeuble et, d’autre part, il ressort des pièces du dossier que France domaine a bien réalisé une évaluation des immeubles en cause.

8. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 313-23 du code de l’urbanisme : « L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique d’une opération de restauration immobilière est organisée par le préfet dans les formes prévues pour les enquêtes préalables à une déclaration d’utilité publique régies par le titre Ier du livre Ier du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». Aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête sont désignés dans les conditions prévues à l’article R. 123-5 du code de l’environnement ». Aux termes du dernier alinéa de l’article R. 123-5 du code de l’environnement, dans sa rédaction applicable au litige : « En cas d’empêchement du commissaire enquêteur désigné, l’enquête est interrompue. Après qu’un commissaire enquêteur remplaçant a été désigné par le président du tribunal administratif ou le conseiller délégué par lui et que la date de reprise de l’enquête a été fixée, l’autorité compétente pour organiser l’enquête publie un arrêté de reprise d’enquête dans les mêmes conditions que l’arrêté d’ouverture de l’enquête ».

9. Il ressort des pièces du dossier que l’enquête publique s’est déroulée du 28 novembre au 14 décembre 2022 inclus. Le commissaire enquêteur initialement désigné par la présidente du tribunal administratif a été empêché en cours d’enquête publique et a été remplacé par une nouvelle commissaire enquêtrice désignée par la présidente du tribunal le 13 décembre 2022. Celle-ci a tenu la dernière permanence prévue, le 14 décembre, et a rédigé le rapport et l’avis.

10. Il n’est pas contesté que malgré l’empêchement en cours d’enquête du commissaire enquêteur initialement désigné et la désignation d’un nouvel commissaire enquêteur, l’enquête publique n’a pas été interrompue et aucun arrêté de reprise d’enquête n’a été publié.

11. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’empêchement du commissaire enquêteur initialement désigné aurait affecté la durée de l’enquête, laquelle s’est tenue sur l’ensemble de la période prévue, du 28 novembre au 14 décembre inclus, sans discontinuité. Les trois permanences, qui étaient prévues les 28 novembre, 8 décembre et 14 décembre 2022, ont été tenues, les deux premières ayant été assurées par le commissaire enquêteur initialement désigné et la dernière par sa remplaçante. Les personnes intéressées, en particulier les requérants dans la présente instance, ont pu rencontrer l’un des deux commissaires enquêteurs, produire des observations écrites et en laisser sur le registre. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le changement de commissaire enquêteur aurait constitué un obstacle dans le traitement des observations écrites. Si le commissaire empêché avait visité l’immeuble appartenant à la SCI requérante à la demande de M. A…, la circonstance que la nouvelle commissaire enquêtrice n’ait pas procédé à cette même visite est sans incidence sur la régularité de la procédure dès lors, d’une part, qu’aucune disposition ne l’imposait et, d’autre part, que le dossier soumis à enquête comportait des états des lieux et des programmes de travaux des immeubles concernés. Dans ces conditions, le non-respect des dispositions de l’article R. 123-5 du code de l’environnement n’a en l’espèce ni eu pour effet de nuire à l’information de l’ensemble des personnes intéressées par l’opération, ni été de nature à exercer une influence sur les résultats de l’enquête et, par suite, sur la décision de l’autorité administrative.

12. En cinquième lieu, aux termes du deuxième alinéa de l’article R. 112-19 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d’enquête rédige un rapport énonçant ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non à l’opération projetée ».

13. La commissaire enquêtrice a émis un avis favorable assorti d’une recommandation. Il ressort des pièces du dossier que la commissaire enquêtrice, après avoir établi la liste de l’ensemble des observations présentées au cours de l’enquête, les a analysées, par thème et par immeuble, et a indiqué son avis personnel sur le projet, qui doit être lu à l’aune de l’ensemble des commentaires qu’elle a émis dans son rapport à propos des observations du public, ainsi que les raisons qui ont déterminé le sens de cet avis, en particulier au regard de la sécurité des personnes, et de la salubrité et l’habitabilité des immeubles concernés et de la nécessité subséquente de procéder à leur rénovation. En se prononçant ainsi, la commissaire enquêtrice a satisfait aux exigences posées par les dispositions citées au point précédent.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme : « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d’amélioration, de rénovation, y compris énergétique lorsqu’elle conduit à une amélioration de la performance énergétique du logement ou du ou des immeubles concernés, de réhabilitation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l’intégrité ou l’habitabilité d’un ou de plusieurs immeubles ainsi que la sécurité des personnes, notamment au regard du risque d’incendie, par l’aménagement d’accès pour les services de secours et d’issues pour l’évacuation. Elles sont engagées à l’initiative soit des collectivités publiques, soit d’un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. / Lorsqu’elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d’utilité publique ».

15. Par les articles L. 313-4, L. 313-4-1 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, le législateur n’a autorisé l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’opérations dont l’utilité publique est préalablement et formellement constatée par l’autorité administrative, sous le contrôle du juge administratif. Il appartient à ce dernier, lorsqu’est contestée devant lui l’utilité publique d’une telle opération, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d’intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. Ces modalités de contrôle de l’utilité publique des opérations de restauration immobilière par le juge administratif répondent aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

16. Les immeubles des requérants sont inclus dans le périmètre de l’opération d’aménagement « cœur de bastide » initiée par la commune de Libourne et tendant à rénover les logements anciens du centre-ville et à lutter contre l’habitat indigne.

17. D’une part, concernant l’immeuble situé aux 46-48 rue Fonneuve, il ressort des pièces du dossier que les corps de bâtiment B et C sont très dégradés et que le puits de jour central, étriqué et fermé par une couverture en polycarbonate, ne suffit pas au bon éclairement et à la bonne ventilation des logements existants. Des édicules ont été réalisés dans ce puits de jour, voire sur fonds voisins. Cet immeuble présente également des problèmes de salubrité et de sécurité, en particulier au regard du risque incendie. Si un seul des logements existants est présenté comme très dégradé, à l’état de « quasi-ruine », tous présentent des problèmes d’habitabilité, tels que des hauteurs sous plafond insuffisantes, des dégâts des eaux, l’absence de ventilation ou encore l’absence d’isolation au feu. Les menuiseries extérieures existantes sont dépareillées, réalisées parfois en simple vitrage. Si les requérants font valoir qu’ils avaient un projet sur la partie arrière de l’immeuble, sur la base d’une étude indépendante qui n’a pas été prise en compte par les porteurs du projet en litige, cela n’est établi par aucune pièce du dossier, à l’exception de quelques photos non datées.

18. D’autre part, concernant l’immeuble situé au 62 rue Victor Hugo, il ressort des pièces du dossier que la cour intérieure est également fermée par une couverture en polycarbonate qui nuit à l’éclairement et à la ventilation des logements existants. En outre, les réseaux présents dans les communs ne sont pas aux normes, la sécurité incendie n’est pas assurée, et les menuiseries extérieures sont dépareillées. Si certains logements existants sont en cours de travaux ou déjà rénovés, il ressort des pièces du dossier que des problèmes d’habitabilité et de sécurité persistent, en particulier en matière d’éclairement et de ventilation. Si l’immeuble comprend en outre deux locaux commerciaux, l’un était déjà en cours de transformation en logement à la date de la visite de l’immeuble par la femme de l’art et l’autre n’est pas affecté par le projet en litige, le programme des travaux ne prévoyant pas de le transformer en logement.

19. Il suit de là que des travaux importants de transformation des conditions d’habitabilité et de restructuration de ces immeubles sont requis et que l’opération en litige poursuit un but d’intérêt général tendant à la fois à l’amélioration de la sécurité et de l’habitabilité des immeubles et à la préservation du bâti ancien du centre historique.

20. Enfin, si les requérants soutiennent que le montant des travaux envisagés est excessif, cette allégation n’est assortie d’aucun commencement de preuve.

21. Il résulte de ce qui précède que l’atteinte ainsi portée à la propriété privée des requérants n’est pas excessive au vu des avantages que l’opération de restauration immobilière représente.

22. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI A… Deprez et les autres requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté attaqué.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

23. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat et de la SEM InCité, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, les sommes que demandent la SCI A… Deprez et les autres requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge solidaire des requérants une somme globale de 1 500 euros à verser à la SEM InCité.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI A… Deprez et autres est rejetée.

Article 2 : La SCI A… Deprez, M. E… B…, le syndicat des copropriétaires du 62 rue Victor Hugo verseront solidairement à la SEM InCité une somme globale de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI A… Deprez, à M. E… B…, au syndicat des copropriétaires du 62 rue Victor Hugo, au ministre de la ville et du logement et à la SEM InCité. Copie sera transmise au préfet de la Gironde.

Délibéré après l’audience du 4 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Romain Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Aurélie Lahitte, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026

Le rapporteur,

R. ROUSSEL CERA

La présidente,

C. CABANNE

La greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,