Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 6 juillet 2023, 22 mars 2024 et 18 septembre 2024, la société civile immobilière (SCI) 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine, représentée par la SCP Enjea avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté de permis de construire modificatif n°PC 092 051 18 00815 M02 accordé par la commune de Neuilly-sur-Seine le 9 janvier 2023 à la SCI Deborah, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir ;

— le permis de construire modificatif est entaché d’une erreur de fait tirée des incohérences dans la typologie des logements projetés ;

— il est entaché d’une erreur de droit tirée de la méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît la servitude de droit privé grevant le 39 rue de Chartres au profit du 41 rue de Chartres ;

— il méconnaît l’article UA 7.2.2 et UA 7.6 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Neuilly-sur-Seine ;

— il méconnaît l’article UA 10 de ce règlement ;

— il méconnaît l’article UA 12.1.3 de ce règlement.

Par un mémoire en défense et un mémoire complémentaire, enregistrés le 15 janvier 2024 et le 25 avril 2024, la commune de Neuilly-sur-Seine conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense et des mémoires complémentaires, enregistrés les 17 janvier 2024, 25 avril 2024 et le 5 février 2025, la SCI Deborah, représentée par M^e Ferrand, conclut au rejet de la requête, et, à titre subsidiaire à ce que le tribunal applique les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ainsi qu’à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête méconnait l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— la requérante n’a pas intérêt à agir ;

— les autres moyens que la requérante soulèvent ne sont pas fondés.

Par un courrier du 23 janvier 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de ce que l’instruction était susceptible d’être close à compter du 10 février 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code civil ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le décret n°2021-1004 du 29 juillet 2021 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Buisson, président-rapporteur ;

— les conclusions de M^me Saïh, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Deloum, représentant la SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine ;

— et les observations de M^e Ferrand, représentant la société Deborah.

Considérant ce qui suit :

1. Le 2 août 2018, la SCI Deborah a obtenu un permis de construire initial portant sur l’agrandissement et la surélévation d’une maison avec un commerce en rez-de-chaussée et la démolition partielle du bâtiment, sur un terrain situé au 39 rue de Chartres à Neuilly-sur-Seine. Par un arrêté du 9 janvier 2023, le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a accordé à la SCI Deborah un permis de construire modificatif pour des modifications portant sur la création d’une courette, la diminution de la hauteur de la surélévation initialement prévue, la création de six logements au lieu d’un seul, des aménagements intérieurs et des modifications de façades sur le même bâtiment. Le 7 mars 2023, la SCI 41-43 rue de Chartre Neuilly Seine a déposé un recours gracieux à l’encontre du permis de construire modificatif. Celui-ci a fait l’objet d’une décision implicite de rejet le 11 mai 2023. La SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine demande l’annulation de ce permis de construire modificatif ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur la cristallisation des moyens :

2. Aux termes des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative ». La cristallisation des moyens que prévoit cet article intervient à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense produit dans l’instance par l’un quelconque des défendeurs.

3. Il ressort des pièces du dossier que la requête de la SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine a été enregistrée au greffe du tribunal le 6 juillet 2023 et que le premier mémoire en défense de la commune de Neuilly-sur-Seine a été enregistré le 15 janvier 2024 et communiqué le même jour. Il ressort des mêmes pièces que, par un mémoire, enregistré le 22 mars 2024, la requérante a soulevé pour la première fois le moyen tiré la méconnaissance de l’article UA 7.1.1 du règlement du PLU de la commune de Neuilly-sur-Seine. Ce nouveau moyen est ainsi parvenu à la juridiction plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme. Il suit de là que ce moyen est irrecevable.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire :

4. La circonstance que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

5. En premier lieu, la SCI 41-43 rue de Chartes Neuilly Seine soutient que le service instructeur de la commune de Neuilly-sur-Seine n’a pu apprécier le respect des normes de stationnement du projet dès lors que le dossier de demande de permis de construire modificatif comporte une incohérence portant sur la typologie des logements projetés. Il ressort des pièces du dossier que le formulaire Cerfa de la demande de permis de construire modificatif ne mentionne pas la même typologie des logements projetés que les autres pièces du dossier. Cependant, cette inexactitude n’a pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur de la commune de Neuilly sur Seine dès lors qu’il a pu se fonder sur les mentions typologiques exactes du projet modifié que comporte le reste du dossier de demande de permis de construire modificatif, à savoir la notice complémentaire, le tableau de surfaces issu de l’annexe PCM, la notice architecturale et les plans par niveau. En conséquence, ce moyen doit être écarté.

6. En second lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme en vigueur lors de la délivrance du permis de construire modificatif : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () j) L’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation et, pour les projets soumis aux dispositions de l’article R. 122-2-1 du même code, l’attestation de réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnement en énergie réalisée en application de l’article R. 122-24-2 de ce code, ou, lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées aux articles R. 172-11 et R. 172-12 de ce code, un document établi par le maître d’ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l’article R. 122-22 de ce code, et pour les projets concernés par l’article R. 122-2 ou l’article R. 122-3 du même code, la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnements en énergie, en application de l’article R. 122-23 dudit code. ».

7. En vertu du décret n°2021-1004 du 29 juillet 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine, la réglementation énergétique et environnementale de la construction neuve (RE 2020) s’applique aux permis de construire des bâtiments à usage d’habitation dont la demande a été déposée à compter du 1er janvier 2022. Il s’ensuit que, dans le cadre d’un permis de construire modificatif, les modifications apportées au projet initial ne peuvent avoir pour conséquence de subordonner l’octroi du permis modificatif à la production d’une attestation de performance énergétique et environnementale qui n’était pas requise pour la délivrance du permis initial eu égard à la date à laquelle la demande a été déposée par le pétitionnaire.

8. La SCI requérante soutient que le dossier de permis de construire modificatif devait comporter une attestation RE 2020 en lieu et place de l’attestation RT 2012 en date de 2018, initialement jointe au permis de construire initial. En l’espèce, la demande de permis de construire modificatif a été déposée le 10 août 2022, soit postérieurement à la date d’application de la réglementation énergétique et environnementale de la construction neuve (RE 2020). Ainsi, la SCI requérante ne peut valablement soutenir que la demande de permis de construire modificatif devait comporter une attestation RE 2020 dès lors que celle-ci n’était pas exigée dans le cadre de la délivrance du permis initial. En conséquence, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de la servitude de droit privé grevant l’immeuble situé 39 rue de Chartres :

9. En vertu de l’article A.424-8 du code de l’urbanisme : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

10. Par ailleurs, la fraude suppose, pour pouvoir être caractérisée, que le pétitionnaire ait procédé à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet.

11. Si la SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine soutient que le projet de permis de construire modificatif contiendrait des informations erronées résultant d’une manœuvre frauduleuse, en ce qu’il méconnaitrait les dispositions d’une servitude prévue par l’acte de vente de l’immeuble situé au 39 rue de Chartres, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que le pétitionnaire ait eu l’intention de tromper l’administration ou de procéder à des manœuvres frauduleuses. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des articles UA 7.2.2 et 7.6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine :

12. Aux termes de l’article UA 7.2.2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly sur Seine relatif à l’implantation des constructions au-delà de la bande de 20 mètres à compter de l’alignement : " l’implantation des façades ou parties de bâtiments en retrait des limites séparatives n’est autorisée que dans les cas suivants : a) la distance du nu de la façade à la limite séparative comptée horizontalement d’une façade comportant des baies principales* doit être au moins égale aux trois quarts de la hauteur de cette façade, sans pouvoir être inférieure à 12 mètres « . L’article UA 7.6 du même règlement dispose que : » dans les marges d’isolement définies aux articles UA.7.2. et 7.3. ci-dessus, les constructions en superstructure sont interdites, à l’exception des encorbellements et des saillies. Les constructions en infrastructure y sont autorisées. Les saillies et encorbellement ne sont autorisées que lorsque la distance séparant la façade de la construction projetée à la limite séparative opposée est supérieure ou égale à 12 mètres. « Selon le lexique du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly sur Seine, un encorbellement est défini comme une » construction en saillie du plan vertical de la façade, pouvant être soutenu par des consoles ou un segment de voûte « et les saillies comme une » avancée d’un élément de la construction, soit d’un mur (balcon, encorbellement, ), soit d’un toit (lucarne, ) par rapport au nu de la façade « . Pour l’implantation de constructions à l’intérieur de la bande de 20 mètres à partir de l’alignement l’article 7.1.2 dispose que » les constructions peuvent s’implanter en retrait ou sur les autres limites séparatives (limites de fond) ".

13. La requérante ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance des prescriptions des articles 7.2.2 et 7.6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine relatives à l’implantation des constructions au-delà de la bande de 20 mètres à compter de l’alignement, dès lors qu’il ressort du plan de masse joint au dossier de permis de construire modificatif que la distance du bâtiment par rapport à l’alignement, est au maximum de 19,47 mètres. Au surplus, il ne ressort pas des pièces du dossier que les dispositions de l’article UA 7.1.2 du même règlement qui s’appliquent au projet auraient, au demeurant, été méconnues.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine :

14. Aux termes de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine : " la hauteur maximum des constructions est fixée à 21 mètres et R* +6 « . Aux termes l’article 10.2.1 de ce règlement : » La hauteur maximum des constructions est déterminée par la plus courte distance les séparant de l’alignement* opposé existant ou projeté, augmenté de la marge de reculement* imposée sur l’alignement opposé existant ou projeté. () « . En vertu des dispositions de l’article 10.2.3 de ce même règlement, le dépassement de la hauteur maximum peut être autorisé » afin de masquer les murs pignons en bon état sur limites séparatives* aboutissant aux voies, cette hauteur maximum pourra être dépassée pour assurer un front bâti cohérent jusqu’à la hauteur maximum du pignon le plus haut ".

15. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de coupe que la hauteur du bâtiment au faitage est de 23, 98 mètres et qu’elle dépasse ainsi la hauteur maximale de 21 mètres fixée par l’article UA 10.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme. Toutefois, comme le font d’ailleurs valoir la commune de Neuilly-sur-Seine et le pétitionnaire, le dépassement de la hauteur maximum est possible lorsqu’il permet, comme en l’espèce, d’assurer un front bâti cohérent jusqu’à la hauteur maximum du pignon le plus haut et alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment des photos versées au débat par la requérante, que les pignons des immeubles limitrophes du 39 rue de Chartres, composés de façades en pierre meulière, ne seraient pas en bon état. Il suit de là que la requérante n’est pas fondée à soutenir que le projet méconnait l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UA 12.1.3.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine et de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme :

16. Aux termes de l’article UA 12.1.3.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine, chaque logement comprenant un minimum de cinq pièces et plus doit comporter deux places de stationnement. Aussi, en vertu de l’article L.151-33 du code de l’urbanisme : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long terme ou d’un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation ». D’après l’article L.151-36 du code de l’urbanisme « pour les constructions destinées à l’habitation, autres que celles mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34, situées à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et dès lors que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement. »

S’agissant du nombre de places de stationnement exigées :

17. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet est situé à moins de 500 mètres d’une station de transport collectif et qu’il comprend 6 logements. Dans ces conditions, la règle d’exception posée par l’article L.151-36 du code de l’urbanisme est applicable au projet qui pouvait à bon droit comporter un maximum de 6 places de stationnement.

S’agissant du contrat d’amodiation :

18. L’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

19. En l’espèce, si la SCI requérante fait valoir que l’avenant au contrat d’amodiation serait devenu caduc dès lors que le contrat initial a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention du permis de construire modificatif purgé du délai de retrait et du délai du recours des tiers, il résulte de ce qui vient d’être dit que le permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Dans ces conditions, et en l’absence de fraude avérée, il n’appartenait pas à la commune de Neuilly-sur-Seine de s’assurer de la validité de l’avenant au contrat d’amodiation. Il en résulte que ce moyen doit être écarté comme inopérant.

Sur les frais liés aux litiges :

20. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine une somme 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI Deborah et non compris dans les dépens Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font en revanche obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine demande au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine est rejetée.

Article 2 : La SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine versera à la SCI Deborah une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI 41-43 rue de Chartres Neuilly Seine, à la commune de Neuilly-sur-Seine et à la SCI Deborah.

Délibéré après l’audience du 4 avril 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Buisson, président ;

— M^me L’Hermine, première conseillère ;

— M. Ausseil, conseiller ;

assistés de M^me Duroux, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.

Le président-rapporteur,

signé

L. Buisson

L’assesseure la plus ancienne

signé

M. L’Hermine

La greffière,

signé

C. Duroux

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2309501