Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 octobre 2020, le 19 septembre 2021 et le 29 avril 2022, M. B, représenté par M^e Chesney, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Passy a retiré le permis de construire n° PC 07420820A0020 qu’il lui avait accordé le 24 juin 2020 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Passy la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’arrêté est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur de fait en considérant, d’une part, que la division parcellaire ayant fait l’objet d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 8 janvier 2016 n’a pas été mise en œuvre au jour du dépôt de la demande de permis de construire et d’autre part, que cet arrêté n’a pas eu pour effet de figer les règles d’urbanisme applicables sur le fondement de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, la commune ayant ainsi commis une seconde erreur de droit en examinant la demande de permis de construire au regard des prescriptions du plan local d’urbanisme de Passy approuvé le 28 novembre 2019 et devenu exécutoire à compter du 16 janvier 2020 ;

— le motif tenant au caractère non urbanisé du secteur est entaché d’une erreur de fait, alors que le projet est entouré d’une centaine de construction et est desservi par les réseaux ;

— la décision est entachée d’une erreur de fait dès lors que l’accès envisagé présente toutes les garanties de sécurité et que l’avis du gestionnaire de la route a rendu un avis favorable.

Par des mémoires en défense enregistrés le 6 janvier 2021 et le 18 février 2022, la commune de Passy, représentée par M^e Cortes, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. B à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Jourdan, présidente,

— les conclusions de M^me Akoun, rapporteure publique,

— les observations de M^e Chesney, représentant M. B,

— les observations de M^e Guillot représentant la commune de Passy.

Considérant ce qui suit :

1. M. C B est propriétaire indivis d’un terrain situé au lieu-dit « Les Remondins d’en Haut », route de Servoz, sur le territoire de la commune de Passy. Par un arrêté du 8 janvier 2016, le maire de la commune de Passy a décidé de ne pas s’opposer à la déclaration préalable portant sur la division du terrain et la création de deux lots à bâtir concernant les parcelles cadastrées section I n° 3771, n° 3773 et n° 3775. Par un arrêté en date du 16 février 2017, M. A B a obtenu un permis de construire n° PC07420816A0067, sur la parcelle n° 3771p2, d’une superficie de 3 786 m², correspondant au lot B de la division autorisée par l’arrêté du 8 janvier 2016. Par un arrêté du 11 juin 2019, le maire de Passy a prorogé ce permis de construire d’une année. Par un arrêté du 24 juin 2020, le maire de Passy a délivré un permis de construire valant division, n° PC07420820A0020, à M. C B sur la parcelle cadastrée section I n° 3929p et portant sur la construction de 4 maisons individuelles. Puis, par un arrêté du 18 septembre 2020, le maire de la commune de Passy a retiré ce dernier arrêté délivrant un permis de construire, pour trois motifs distincts. Par la présente requête, M. B demande l’annulation de cet arrêté du 18 septembre 2020.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-14 du même code : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date () ». Aux termes de l’article R. 424-18 du même code : " Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R* 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. ". M. B soutient qu’eu égard à l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division foncière en vue de construire du 8 janvier 2016, et de la cristallisation pendant un délai de cinq ans des dispositions d’urbanisme alors applicables, le maire de la commune de Passy ne pouvait lui opposer à la date du 24 juin 2020 les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme qui classe sa parcelle en zone naturelle (N), qui ont été adoptées postérieurement au 8 janvier 2016.

3. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la décision de non-opposition à une déclaration préalable portant sur la division de terrain sans travaux, prévoyant la création de deux lots à bâtir, devient caduque si les divisions n’ont pas été effectuées dans un délai de trois ans. Elle fait courir le délai de cinq ans, pendant lequel les modifications des règles d’urbanisme qui leur seraient défavorables ne sont pas opposables.

4. Par ailleurs, pour l’application des dispositions de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, la division d’une unité foncière n’est réputée intervenir qu’au moment où est transférée, en pleine propriété ou en jouissance, l’une au moins des parcelles issues de la propriété originelle.

5. Il ressort des pièces du dossier, qu’à la date de la décision attaquée, l’unité foncière formée des parcelles cadastrées section I n° 3771, n° 3773 et n° 3775 avait fait l’objet d’une division en jouissance. A ce titre, un document d’arpentage a été réalisé le 13 juin 2016 et un permis de construire n° PC 07420816A0067 a été délivré le 16 février 2017, au bénéfice de M. A B, sur la parcelle n° 3771p2, issue de la division parcellaire autorisée en 2016 par la décision de non-opposition à la déclaration préalable. Dès lors, ces éléments sont de nature à établir que la division foncière, déclarée le 8 janvier 2016, a été mise en œuvre dans le délai de trois ans. M. B peut donc se prévaloir de la cristallisation des dispositions du plan d’occupation des sols du 5 février 1980 et est fondé à soutenir que le maire de Passy a commis une erreur de fait et une erreur de droit en faisant application des dispositions du plan local d’urbanisme, classant sa parcelle en zone N, adopté postérieurement le 16 janvier 2020, pour retirer le permis de construire délivré le 24 juin 2020.

6. Toutefois, l’arrêté du 8 janvier 2016 de non-opposition à déclaration préalable ayant fixé le nombre maximum de lots à deux lots, d’une surface de 3 786 m² chacun, M. B ne peut se prévaloir de cette cristallisation du droit, afin de diviser à nouveau un lot issu de cette division en quatre. Dans ces conditions, le maire de la commune de Passy pouvait refuser à M. B une seconde division parcellaire au motif que cette division excédait les droits acquis en 2016, alors que le tènement est désormais classé en zone N.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

8. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige, portant sur la construction de quatre chalets d’habitation en R+1 sur sous-sol, se situe sur les coteaux de la commune de Passy dans une zone caractérisée par une urbanisation pavillonnaire importante. En effet, le projet est voisin d’un lotissement d’une dizaine d’habitations et de la construction de M. A B autorisé par un permis de construire délivré le 16 février 2017 et prorogé par un arrêté du 11 juin 2019. Contrairement à ce que soutient le maire dans la décision attaquée, la construction s’insère dans un secteur à caractère pavillonnaire qui comprend des constructions de même nature, également visible depuis la plaine, et non dans un espace préservé de l’urbanisation. Dès lors, le projet n’est pas de nature à porter atteinte à l’identité paysagère des lieux. Par suite, ce second motif de retrait est illégal.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux est desservi par une voie existante, d’une largeur supérieure à 6 mètres permettant ainsi le croisement des véhicules, qui dessert déjà un lotissement d’une dizaine d’habitations. Cet accès, débouchant sur la route départementale treize, a fait l’objet d’un avis favorable de la part du gestionnaire de cette voie. En effet, la direction générale adjointe aux infrastructures et supports techniques a ainsi estimé une visibilité à 90 mètres à droite depuis l’accès et une visibilité estimée à 140 mètres à gauche depuis l’accès. Dès lors, en se bornant à affirmer que cet avis ne respecte pas les préconisations du guide technique de la SETRA, le maire de Passy ne relève pas l’existence d’un quelconque risque dans la situation d’espèce qui serait induit par la desserte de quatre nouvelles maisons d’habitation. Dans ces conditions, l’accès au projet n’est pas de nature à porter atteinte à la sécurité publique. Par suite, le dernier motif de retrait fondé sur les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est également illégal.

11. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 18 septembre 2020 retirant l’arrêté du 24 juin 2020 valant division et autorisation de construire est annulé seulement en tant qu’il retire l’autorisation de construire, le maire de Passy étant fondé, ainsi que cela été dit au point 6, à s’opposer à une nouvelle division du terrain.

Sur les frais liés au litige :

12. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 18 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Passy a retiré l’arrêté du 24 juin 2020 valant division et autorisation de construire est annulé seulement en tant qu’il retire l’autorisation de construire.

Article 2 : Les conclusions présentées par M. B et la commune de Passy en application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B et à la commune de Passy.

Délibéré après l’audience du 5 juin 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Jourdan, présidente,

M^me Lettelier, première conseillère,

M^me Barriol, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023

La présidente,

D. Jourdan

L’assesseure,

E. BarriolLa greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.