Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 8 septembre 2021, la société en nom collectif (SNC) Invest Hôtel Nord 91, représentée par la SCP Toulemont Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2020 dans le rôle de la commune de Roncq (Nord), à hauteur de 5 347 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la taxe foncière doit être calculée par application des différentes mesures d’atténuation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative non révisée telle qu’elle ressort de sa réclamation relative à la taxe foncière au titre de l’année 2016 ;

- un abattement total de 40 % aurait dû être appliqué à la valeur locative de cet immeuble en raison de ses différences avec le local-type n° 102 du procès-verbal des locaux commerciaux situé 20 rue Louis Leloir sur le territoire de la commune de Tourcoing.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er mars 2022, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

L’affaire a été renvoyée en formation collégiale en application de l’article R. 222-19 du code de justice administrative.

Le rapport de M. Pernelle a été entendu au cours de l’audience publique.

Considérant ce qui suit :

La SNC Invest Hôtel Nord 91 est propriétaire d’un immeuble situé au 1 avenue de l’Europe à Roncq (Nord). Elle a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d’équipement et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2020 pour un montant de 12 265 euros, mis en recouvrement le 31 août 2020. Par décision du 6 juillet 2021, l’administration fiscale a rejeté sa réclamation tendant à la réduction de ces impositions. La SNC Invest Hôtel Nord 91 demande au tribunal la réduction de ces impositions à hauteur 5 347 euros.

En ce qui concerne la taxe foncière :

Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par des dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1415 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition ».

Aux termes du 1 du B du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, désormais codifié au I de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : « En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes (…) ». Aux termes du D du XVI du même article 34, désormais codifié au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : « Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / Le présent III n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l’application du I de l’article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de circonstance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux ». Aux termes des A et B du XXII du même article 34, codifiés au I de l’article 1518 E du code général des impôts : « Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificatives pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. / L’exonération cesse d’être accordée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence (…) ». Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l’illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l’actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l’article 1518 bis de ce code, d’une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l’application des dispositifs cités au présent 5, la réduction des cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

Aux termes de l’article 1498 de ce code, dans sa version applicable au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de la comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel. / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ». Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, dans sa version applicable au 31 décembre 2016 : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtés pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties ou non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ». Pour l’application de l’ajustement prévu l’article 324 AA de l’annexe III au CGI dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 et afin d’établir la valeur locative non révisée d’un immeuble, il est tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu’ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble.

Pour évaluer par comparaison la valeur locative non révisée de l’immeuble que possède la société requérante, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l’administration a retenu, pour l’année 2020, le local type n° 131 du procès-verbal des locaux commerciaux situé rue Berthelot sur le territoire de la commune de Tourcoing, correspondant à un hôtel de la chaîne « Formule 1 » construit en 1992 qui dispose de 64 chambres et d’une surface pondérée de 748 mètres carrés. Sa situation générale et sa situation particulière sont qualifiées d’ordinaires. Son aménagement ainsi que son état d’entretien sont jugés bons. Ce local-type est lui-même évalué par comparaison au local-type n° 102 du procès-verbal des locaux commerciaux situé 20 rue Louis Leloir sur le territoire de la commune de Tourcoing, correspondant également à l’hôtel « Le Verdy », disposant d’une superficie pondérée de 264 mètres carrés et lequel était loué au 1er janvier 1970. Leur valeur locative est de 6,20 euros par mètre carré.

Il résulte de l’instruction que l’immeuble évalué est d’une surface pondérée de 1 089 m2 et qu’il est affecté à une activité hôtelière. Sa valeur locative cadastrale s’établit à 5 739 euros après l’application d’un abattement de 15 % pour tenir compte des différences existant avec le local-type n° 131.

D’une part, la société requérante ne peut utilement solliciter l’application d’un abattement de 40 % sur le fondement des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts précitées pour tenir compte des différences existant entre l’immeuble à évaluer avec le local-type n° 102, dès lors qu’il ne s’agit pas du terme de comparaison retenu par l’administration pour établir, par la méthode de comparaison, la valeur locative cadastrale de l’immeuble qu’elle exploite mais du local-type à partir duquel la valeur locative du terme de comparaison a été elle-même déterminée. Elle ne peut davantage être regardée comme soutenant, ce faisant, eu égard notamment au montant des abattements qu’elle sollicite et aux différences dont elle se prévaut, que ce local-type n° 102 serait lui-même inadéquat.

D’autre part, en tout état de cause, s’agissant, en premier lieu, de l’application d’un abattement de 10 % pour tenir compte de la différence de localisation, il n’est pas contesté que l’immeuble dont la société requérante est propriétaire est situé à proximité d’infrastructures autoroutières, ce qui a pour effet de compenser la proximité plus importante d’une gare ferroviaire dont bénéficie le local-type n° 102. En deuxième lieu, s’agissant de l’application d’un abattement de 20 % visant à prendre en compte la différence de classement hôtelier, l’hôtel exploité par la société requérante ne détenant qu’une seule étoile alors que le local-type n° 102 relève de la catégorie « trois étoiles », la seule circonstance qu’existerait une différence de classement entre l’établissement litigieux et un local-type n’est pas de nature, en tant que telle, à justifier l’application d’un ajustement sur le tarif du local-type, dès lors qu’il n’est pas démontré que cette différence de classement refléterait une différence de situation eu égard aux critères prévus par l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts. En dernier lieu, s’agissant de l’application d’un abattement de 10 % supplémentaire pour tenir compte de la différence de confort, la société requérante se borne à affirmer que le confort de son établissement est rudimentaire sans davantage de précisions. En conséquence, elle n’est pas fondée à demander l’application des abattements dont elle se prévaut sur la valeur locative du local-type n°102 précité pour la détermination de la valeur locative non révisée de son immeuble.

Si la société requérante demande, en outre, que soit prise en compte la valeur locative non révisée telle qu’elle ressort de la réclamation relative à la taxe foncière au titre de l’année 2016, cette réclamation n’est elle-même accompagnée d’aucun élément supplémentaire par rapport à ceux exposés ci-dessus. Par suite, la société requérante ne produit aucun élément à même d’apprécier le bien-fondé de ses prétentions.

Il résulte de ce qui précède que la SNC Invest Hôtel Nord 91 n’est pas fondée à demander la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 à raison de ce bien.

En ce qui concerne les taxes annexes :

Aux termes de l’article 1607 bis du code général des impôts alors en vigueur : « Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l’article L. 324-1 du code de l’urbanisme ou de l’office foncier de Corse, établissement public de la collectivité de Corse créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, une taxe spéciale d’équipement destinée à permettre à ces établissements de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation. (…) La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s’ajoute. (…) ». Aux termes de l’article 1520 du même code : « I. – Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l’article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales ainsi qu’aux dépenses directement liées à la définition et aux évaluations du programme local de prévention des déchets ménagers et assimilés mentionné à l’article L. 541-15-1 du code de l’environnement, dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n’ayant pas le caractère fiscal. (…) ». L’article 1522 de ce code dispose : « I. – La taxe est établie d’après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l’article 1388. (…) ».

Pour les motifs exposés aux points 7 à 9, la société requérante n’est pas fondée à demander la réduction de l’assiette de la taxe spéciale d’équipement et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il résulte de tout ce qui précède que la SNC Invest Hôtel Nord 91 n’est pas fondée à demander la réduction de la taxe foncière, de la taxe spéciale d’équipement et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2020, à raison de ce bien.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’État, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, une somme à verser à la SNC Invest Hôtel Nord 91 au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC Invest Hôtel Nord 91 est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif Invest Hôtel Nord 91 et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Délibéré après l’audience du 6 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Terme, président,

M. Jouanneau, conseiller,

M. Pernelle, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.

Le rapporteur,

Signé

L. Pernelle

Le président,

Signé

D. Terme

L’assesseure la plus ancienne,

M. A…

Le président-rapporteur,

A. MARCHAND

L’assesseure la plus ancienne,

M. A…

Le greffier,

Signé

R. Antoine

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,