Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 8 avril 2024 et le 7 avril 2025, la

SCI JTPC, représentée par M^e James, doit être regardée comme demandant au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) de lui accorder le dégrèvement des cotisations de taxe foncière du local n°1 ZA Le Monteil nord – invariant 94360, à Saint Sulpice le Guérétois (23000) ;

2°) de lui accorder le dégrèvement des cotisations de taxe foncière du local n°1 1T ZA Le Monteil nord – invariant 198861, à Saint Sulpice le Guérétois (23000) ;

3°) d’enjoindre à l’administration de faire application des mécanismes de planchonnement et de lissage ;

4°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le local n°1 ZA Le Monteil nord – invariant 94360 classé dans la catégorie MAG1, doit être classé dans la catégorie MAG2 dès lors qu’il n’est pas situé dans une zone commerciale, qu’il n’a pas de vitrine et qu’il ne génère pas de passage ;

— les 2 560 m2 de surface du local n°1 1T ZA Le Monteil nord – invariant 198861 classés en P1, doivent être classés en P3 dès lors qu’il s’agit de surfaces non couvertes servant au stockage des véhicules et qui ne présentent pas le même potentiel commercial que les espaces de ventes couverts servant à recevoir la clientèle et à finaliser les transactions ;

— le local qui existait avant le 1er janvier 2017, affecté à un usage professionnel, n’a pas fait l’objet après cette date d’un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation et doit par conséquent se voir appliquer les mécanismes de planchonnement et de lissage ; appliquer les mécanismes d’atténuation en fonction de l’activité exercée est contraire au principe d’égalité devant la loi fiscale et les charges publiques ;

— le calcul de la taxe foncière tel que prévu par l’administration correspond à 46% des loyers perçus ce qui apparaît excessif et disproportionné.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 octobre 2024, la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne conclut au rejet de la requête comme non fondée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Par une décision du 25 mars 2025, le président du tribunal a désigné M. Ahmed Slimani en qualité de rapporteur public sur le fondement des dispositions de l’article R. 222-24 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A,

— les conclusions de M. Slimani, rapporteur public,

— et les observations de M^e James, représentant la SCI JTPC.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI JTPC a acquis le 25 avril 2018 auprès de la SCI Montlevade une parcelle cadastrée section BR n° 36 de 42 ares et 50 centiares sise sur la commune de

Saint-Sulpice-le-Guérétois (Creuse) et sur laquelle était implanté un bâtiment anciennement à usage de station-service. A la suite d’un examen des locaux effectué par l’administration fiscale en 2022, le représentant de la SCI a déposé cinq déclarations n°6660-REV, une par locataire occupant, correspondant à la création de quatre locaux et à la modification d’un, et ainsi intégrées dans le montant de la taxe foncière. A réception de l’avis d’imposition correspondant, la SCI requérante a déposé une réclamation le 13 octobre 2023 à fin de modification de certaines catégories et surfaces et application des mécanismes de planchonnement et de lissage. Par une décision du 8 février 2024, l’administration a accédé à certaines de ces demandes et procédé à un dégrèvement de 501 euros ramenant le montant de la taxe foncière de 13 591 euros à

13 090 euros. La SCI JTPC doit être regardée comme demandant au tribunal les dégrèvements des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2023.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

2. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « I. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. II. A. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. () C. La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives () » Aux termes de l’article 1498 bis du même code : « Les contribuables soumis aux obligations déclaratives mentionnées aux articles 53 A, 96,96 A, 223 et 302 septies A bis sont tenus de faire figurer sur les déclarations mentionnées aux mêmes articles les informations relatives à chacun des locaux mentionnés à l’article 1498 dont ils sont locataires au 1er janvier de l’année de dépôt de la déclaration () » Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôt : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue. Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue. (). ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. »

En ce qui concerne la catégorie retenue du local n°1 ZA Le Monteil nord – invariant 94360 :

3. Conformément aux déclarations souscrites par la société requérante le 22 août 2022, le local litigieux a été classé en catégorie MAG1 correspondant aux « boutiques et magasins sur rue ». La SCI requérante demande à ce qu’il soit classé en catégorie MAG2 correspondant aux « commerces sans accès direct sur la rue », en raison de son implantation en dehors d’une zone commerciale, d’un emplacement dont l’entrée se fait par un accès unique et étroit ne générant pas de passage et en l’absence de vitrine. Toutefois, il résulte de l’instruction et notamment des clichés produits en défense ainsi que de la consultation des sites Géoportail et Google street view, accessibles tant au juge qu’aux parties, que s’il n’est pas accessible depuis la route nationale 145, le local concerné y est en revanche parfaitement visible en l’absence de tout obstacle visuel tels qu’une clôture ou un masque végétal et attire même l’attention des conducteurs par la présence d’une bâche commerciale aux noms des deux entreprises œuvrant sur le site, Top budget et Auto import. Contrairement à ce que soutient la requérante, ce positionnement assure une visibilité maximale du local grâce à la fréquentation de la RN 145, permettant ainsi aux usagers intéressés de se rendre sur place en empruntant les sorties prévues à cet effet pour rejoindre la route départementale n° 100 offrant l’accès direct au site dont l’entrée ne présente pas de difficulté liée à son étroitesse telle que mise en avant par la SCI. Dès lors, par ses caractéristiques physiques et l’activité exercée, ce local relève de la catégorie MAG1 ainsi qu’il a été déclaré à bon droit en 2022 par la requérante elle-même.

En ce qui concerne la pondération des surfaces du local n°1 1T ZA Le Monteil nord – invariant 198861 :

4. En premier lieu, la SCI requérante soutient que le classement des 2 560 m2 de parking non bâti et non couvert en partie principale (P1) est erroné dès lors que cette surface sert au stockage et au dépôt des véhicules et à ce titre ne présente pas un potentiel commercial identique à celui des espaces couverts servant à recevoir la clientèle et à finaliser les transactions. Elle en déduit que cet espace doit être classé en partie secondaire non couverte (P3) conformément à l’exemple donné par la notice de déclaration 6660 REV. Toutefois, il résulte de l’instruction que cet espace de stockage extérieur est destiné au parking et à l’exposition de véhicules neufs ou d’occasions. Il est constant que l’activité de la société Auto import locataire des lieux, consiste dans le rachat de véhicules et leur revente. Le local litigieux correspond ainsi à la surface dédiée à l’exercice de cette activité à laquelle il est principalement affectée, et à ce titre doit figurer en « P1 ». La circonstance qu’il ne soit pas couvert est sans incidence sur son caractère essentiel à l’activité, laquelle de par le nombre de véhicules concernés s’accorde mal avec des locaux couverts. La zone P3 renvoie en effet aux parties secondaires non couvertes correspondant à des éléments utilisés pour l’activité mais dont le potentiel commercial est plus faible. Dès lors, la surface litigieuse apparaît nécessaire et essentielle à l’activité de l’entreprise, sans laquelle cette dernière ne pourrait fonctionner sur la seule base de ses bureaux de 38 m2 et de son parking réservé à sa clientèle. Par suite, contrairement à ce que fait valoir la société requérante, la valeur locative du local litigieux devait être classée en P1.

5. En second lieu, si la requérante soutient qu’elle n’avait pas conscience des conséquences financières de ses déclarations et que par conséquent ces dernières ne lui sont pas opposables, il résulte de l’instruction que son gérant s’est présenté le 22 août 2022 au service des impôts fonciers afin de se faire aider et conseiller pour remplir les formulaires cerfa de déclaration d’un local à usage professionnel. Il ne résulte pas de l’instruction que les agents de l’administration fiscale ne l’auraient pas informé des suites qui en résulteraient sur le montant de la taxe foncière ainsi révisée.

En ce qui concerne le planchonnement et le lissage :

6. Aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts dans sa version en vigueur : " Il résulte de ces dispositions que la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation déterminé au 1er janvier 2017 pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, s’appliquant à la valeur locative brute révisée de chaque local, jusqu’à l’intégration de la révision prévue des valeurs locatives des locaux d’habitation. Il est également procédé, suivant un dispositif dit de planchonnement, à la réduction de moitié des variations des valeurs locatives, appréciées après application du coefficient de neutralisation. Enfin, pour la même période, il est opéré un lissage par dixième des variations de cotisations, à la hausse ou à la baisse, constatées en 2017 pour chaque local. Les deux mécanismes de planchonnement et de lissage cessent de s’appliquer en cas de changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation de l’ensemble immobilier concerné, à compter de l’année qui suit celle du changement. Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. (). III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; (). Le présent III n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l’application du I de l’article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. (). ". Aux termes de l’article 1518 E du même code dans sa version en vigueur :

«  I. -Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 : 1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. L’exonération cesse d’être accordée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive.

Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. Cette majoration est supprimée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. II. – Pour l’application du I : 1° Les impôts directs locaux s’entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale et de leurs taxes annexes ; 2° La différence définie au premier alinéa des 1° et 2° du même I s’apprécie pour chaque impôt en tenant compte de ses taxes annexes et des prélèvements prévus à l’article 1641. Elle s’apprécie par propriété ou fraction de propriété bâtie pour la taxe foncière sur les propriétés bâties ; 3° Selon le cas, le coût de l’exonération ou la majoration est réparti entre les collectivités territoriales et, le cas échéant, les établissements publics de coopération intercommunale, les établissements publics fonciers, les chambres de commerce et d’industrie et les chambres de métiers et de l’artisanat au prorata de leur part dans la somme des variations positives de chaque fraction de cotisation leur revenant. "

7. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation déterminé au 1er janvier 2017 pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, s’appliquant à la valeur locative brute révisée de chaque local, jusqu’à l’intégration de la révision prévue des valeurs locatives des locaux d’habitation. Il est également procédé, suivant un dispositif dit de planchonnement, à la réduction de moitié des variations des valeurs locatives, appréciées après application du coefficient de neutralisation. Enfin, pour la même période, il est opéré un lissage par dixième des variations de cotisations, à la hausse ou à la baisse, constatées en 2017 pour chaque local. Les deux mécanismes de planchonnement et de lissage cessent de s’appliquer en cas de changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation de l’ensemble immobilier concerné, à compter de l’année qui suit celle du changement.

8. D’une part, la requérante soutient que c’est à tort que l’administration lui a refusé le bénéfice des mécanismes de planchonnement et de lissage dès lors qu’il n’y a pas eu de changement d’affectation du local postérieurement au 1er janvier 2017 ainsi qu’en atteste l’acte d’acquisition afférent selon lequel le bien cédé au jour de la vente le 25 avril 2018, est à usage commercial et que l’acquéreur entend conserver cet usage par la suite. Elle en déduit que le bien existait avant le 1er janvier 2017 dans son usage professionnel et soumis à ce titre à la taxe foncière. Toutefois, il résulte de l’instruction et notamment de l’acte de vente que le bâtiment cédé était anciennement à usage de station-service classée à ce titre dans le sous-groupe « magasins et lieux de vente » à la catégorie 6 « stations-service, stations de lavage et assimilables » (MAG6) prévue à l’article 310 Q du code général des impôts et ainsi qu’il ressort du relevé de propriété 2017 produit en défense. Par la suite, la société cédante a sollicité par le bais d’une déclaration d’un local à usage professionnel ou commercial n° 6660-REV renseignée le 11 mai 2017, le classement du bien litigieux dans le sous-groupe « lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement » à la catégorie 2 « lieux de dépôt couverts » (DEP2) en raison de la désaffection de l’ancienne station-service. A la suite de ce changement d’utilisation et non d’affectation, une mise à jour de taxe foncière a été réalisée, effective au titre de 2018 et par conséquent au jour de son acquisition par la SCI requérante le 25 avril 2018. Ce changement de catégorie du local postérieurement au 1er janvier 2017 a entrainé une révision de sa valeur locative pour tenir compte du tarif applicable à sa nouvelle catégorie d’appartenance. La nouvelle évaluation a été prise en compte au titre de l’année de taxation qui a suivi ce changement, soit en 2018. Dès lors, les mécanismes du planchonnement et du lissage, calculés au 1er janvier 2017 en fonction de l’ancienne évaluation du local ne s’appliquent plus afin de ne pas continuer à taxer le local sur la base de son ancien tarif.

9. D’autre part, la SCI JTPC soutient que le fait d’impacter le calcul de la taxe foncière et l’application des mécanismes d’atténuation en fonction de l’activité exercée et alors que son activité demeure commerciale, constitue une rupture d’égalité devant la loi fiscale et les charges publiques. Toutefois, outre qu’elle n’apporte aucun élément de nature à établir que les règles régissant l’imposition litigieuse entraîneraient une répartition inégale de la taxe entre les redevables, c’est bien en fonction de l’utilisation du local laquelle détermine sa catégorie, et non de son affectation que ce calcul est opéré conformément aux articles 1498 et 310 Q précités. Enfin, la SCI JTPC soutient que ce raisonnement conduit à augmenter artificiellement la taxe foncière d’un même local alors que celles dues au titre de 2020 et de 2021 s’élevaient respectivement à 535 euros et 548 euros, contre 13 591 euros au titre de 2023. Il résulte de l’instruction, qu’au jour de la vente le 25 avril 2018, le local était alors classé en DEP2 ainsi qu’il a été rappelé au point 8. Or, la requérante a réalisé des travaux d’aménagement au sein de ce local afin de créer quatre locaux supplémentaires pour permettre son utilisation par cinq sociétés locataires. Il n’est pas contesté que ces créations n’ont pas fait l’objet d’un porté à connaissance de l’administration par la requérante ainsi que le prévoit l’article 1406 du code général des impôts et par conséquent n’ont pas été imposées à la taxe foncière jusqu’en 2023, année suivant les cinq déclarations n°6660-REV déposées par la SCI requérante le 22 août 2022.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI doit être rejetée dans toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er: La requête de la SCI JTPC est rejetée.

Article 2:Le présent jugement sera notifié à la SCI JTPC et à la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025.

Le magistrat désigné,

F. A La greffière,

M. B

La République mande et ordonne

au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

Pour expédition conforme

Pour la Greffière en Chef,

La Greffière,

M. B

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