Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 5 juin 2023 et le 21 octobre 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Immobilière Carrefour demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 4 avril 2023 par laquelle le directeur général des finances publiques a rejeté sa réclamation préalable du 20 décembre 2022 ;

2°) de constater le caractère irrégulier du local type n° 1 ME inscrit au procès-verbal de la commune de Poinçonnet et par conséquent celui du local type n°154 appliqué en l’espèce ;

3°) d’ordonner l’évaluation des locaux litigieux par comparaison au local n° 3 du procès-verbal ME de la commune de Marzy au visa de l’article 324 Z de l’annexe III du CGI ;

4°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison de l’immeuble dont elle est propriétaire au 47 rue Pierre Gaultier à Châteauroux ;

5°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les dépens.

Elle soutient que :

— le local-type n° 154 du procès-verbal C de la commune de Châteauroux retenu par l’administration fiscale ne peut servir de terme de comparaison dès lors qu’il est lui-même évalué par comparaison au local-type n°1 du procès-verbal ME de la commune du Poinçonnet et que ce local-type a été totalement détruit par un incendie, puis reconstruit, et qu’il a, alors, changé de consistance ;

— le local-type n° 3 du procès-verbal ME de la commune de Marzy constitue un local-type plus pertinent pouvant être substitué au local-type retenu par l’administration fiscale pour procéder à la comparaison avec son ensemble immobilier ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 août 2024, la directrice départementale des

finances publiques de la Haute-Vienne conclut au rejet de la requête comme étant non-fondée. Elle demande à titre subsidiaire que le local-type n° 69 du PV C de la commune de La Châtre substitue le local-type n° 154 du procès-verbal C de la commune de Châteauroux initialement retenu.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 24 décembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

— le code de justice administrative.

Vu la décision de renvoi en formation collégiale.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique à laquelle les parties n’étaient ni présentes, ni représentées :

— le rapport de M. Crosnier,

— les conclusions de M. Houssais, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Immobilière Carrefour est propriétaire d’un immeuble à usage commercial situé 47, rue Pierre Gaultier à Châteauroux. Elle a été assujettie, à raison de cet immeuble, à une cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, dans le rôle de la commune de Châteauroux, pour un montant de 294 321 euros au titre de l’année 2021 et de 294 415 euros au titre de l’année 2022. Par une réclamation en date du 20 décembre 2022, elle a contesté ces rôles et demandé la réduction des cotisations de taxe foncière à concurrence de 36 998 euros au titre de l’année 2021 et de 34 462 euros au titre de l’année 2022. Par une décision du 4 avril 2023, l’administration fiscale a rejeté sa réclamation. Par cette requête, la SAS Immobilière Carrefour doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière qui lui sont réclamées au titre des années 2021 et 2022 à raison de ces locaux.

2. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d’habitation ou à usage professionnel visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ".

3. En premier lieu, pour arrêter la valeur locative de l’immeuble à évaluer, l’administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu’il n’existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l’analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa disparition.

4. Il résulte de l’instruction que les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SARL immobilière Carrefour a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 ont été calculées sur le fondement de la valeur locative foncière de 2016 de son local professionnel. Pour déterminer cette valeur locative, l’administration a eu recours à la méthode par comparaison, qui est prévue par le II. B. 2. de l’article 1498 du code général des impôts, et a retenu comme terme de comparaison le local type n° 154 du procès-verbal C de la commune de Châteauroux lui-même comparé au local-type n°3 du procès-verbal ME de la commune du Poinçonnet.

5. Il résulte de l’instruction que le magasin de grande surface du local-type de Poinçonnet a été entièrement détruit en 1983 lors d’un incendie, soit antérieurement au 1er janvier des années d’imposition en litige. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou détruit, ne peut plus servir de terme de comparaison pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. La SAS Immobilière Carrefour est donc fondée à soutenir que le local type n° 154 du procès-verbal C de la commune de Châteauroux ne peut plus servir de terme de comparaison dans le cadre de l’évaluation de la valeur locative des locaux dont elle est propriétaire.

6. En deuxième lieu, l’administration a la faculté, à tout moment de la procédure contentieuse, de justifier l’évaluation de la valeur locative d’un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s’est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l’ordre des critères défini à l’article 1498 précité.

7. L’administration propose de substituer au local-type n° 154 du procès-verbal (PV) C de la commune de Châteauroux le local n° 69 du PV de la commune de la Châtre correspondant à un supermarché construit en 2000, d’une surface pondérée de 3 867 m2 et dont la valeur unitaire a été évaluée à 13,72 euros et fait valoir que l’évaluation est par comparaison avec l’ancien local type n° 44 qui faisait l’objet d’un bail au 1er janvier 1970.

8. Toutefois, et d’une part, il ne résulte pas de l’instruction que les locaux à comparer seraient situés dans une zone d’attraction commerciale semblable, d’autre part, le local pris pour référence sur la commune de La Châtre présente une surface de 3 867 m2 alors que le supermarché dont la société requérante est propriétaire dispose d’une superficie de 10 854 m2, cette différence de superficie étant suffisamment significative pour faire obstacle à la prise en compte du local n° 69 du PV de la commune de la Châtre à titre de comparaison.

9. En troisième lieu, la société requérante propose de substituer le local type n° 3 de la commune de Marzy, correspondant à un hypermarché construit en 1969, d’une surface pondérée de 14 978 m2 et dont la valeur unitaire a été fixée à 10,82 euros par m², en lieu et place du local type utilisé par l’administration fiscale, et se prévaut de la comparabilité de la situation géographique dès lors que l’hypermarché se situe dans une zone commerciale développée de la commune de Nevers comparable à celle de la commune de Châteauroux et que ces unités urbaines présentent une population totale, un nombre de ménages et une activité et médiane de revenus proches. Toutefois, si les communes de Nevers et Châteauroux présentent une situation analogue d’un point de vue économique, il résulte de l’instruction que l’hypermarché dont la substitution de local-type est demandé se situe dans une zone commerciale sur la commune de Marzy, à l’est de Nevers, alors que l’hypermarché de Châteauroux est situé en centre-ville, à proximité immédiate de la gare et que les communes de Marzy et Châteauroux ne présentent pas, eu égard à la taille de leur population et leur tissu économique respectif, une situation analogue d’un point de vue économique. Par suite, le local type du procès-verbal ME des opérations complémentaires n° 1 de la commune de Marzy, proposé par la société requérante, ne saurait être retenu comme terme de comparaison.

10. Il résulte de ce qui précède que le tribunal ne trouve pas au dossier les éléments lui permettant de statuer sur les conclusions de la société requérante. Il y a lieu, par voie de conséquence, d’ordonner un supplément d’instruction aux fins pour l’administration de proposer, dans un délai d’un mois, un autre terme de comparaison au sein de la commune de Châteauroux ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable. A défaut de trouver un terme de comparaison approprié, il appartiendra à l’administration fiscale de proposer dans ce même délai, les modalités d’une appréciation directe de la valeur locative du local, en fournissant les éléments indispensables à cette appréciation, conformément au 3° de l’article 1498 du code général des impôts. Les autres moyens et conclusions des parties sont, dans l’attente du jugement au fond à intervenir, expressément réservés.

D E C I D E :

Article 1er : Il est ordonné un supplément d’instruction aux fins pour l’administration, dans un délai d’un mois, de proposer un autre terme de comparaison au sein de la commune de Châteauroux ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable, et à défaut de trouver un terme de comparaison approprié, de proposer les modalités d’une appréciation directe de la valeur locative du local, en fournissant les éléments indispensables à cette appréciation, conformément au 3° de l’article 1498 du code général des impôts.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur les conclusions à fin de réduction présentées par la SAS Immobilière Carrefour, dans l’attente du résultat de ce supplément d’instruction.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Immobilière Carrefour et à la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne.

Délibéré après l’audience du 11 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Artus, président,

M. Crosnier, premier conseiller,

M. Martha, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 février 2025.

Le rapporteur,

Y. CROSNIER

Le président,

D. ARTUS La greffière,

M. A

La République mande et ordonne

au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

Pour expédition conforme

Pour le Greffier en Chef,

La Greffière

M. A

jb