Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 4 février, 10 mai et 10 juin 2022, M. F C, M^me B J, M. Q O, M^me G O, M. M N, M^me D E, M. I K, M. A R, M. S P et M^me L P, représentés par M^e Combaret, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 août 2021 par lequel le maire de la commune de Crozet a délivré un permis de construire à la société European Homes 164 en vue de l’édification d’un ensemble de 60 logements sur un terrain situé rue de la Montagne, route de Villeneuve ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Crozet et de la société European Homes 164 le versement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le dossier de demande est incomplet au regard des exigences de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UG 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat (PLUiH) du Pays de Gex, s’agissant du calcul de la surface affectée au logement social ;

— le projet en litige méconnaît les exigences de l’article UG 5 du même règlement relatif aux modalités de découpage parcellaire ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UG 7 de ce règlement s’agissant de l’organisation des stationnements pour véhicules ;

— le projet est incompatible avec les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation sectorielle « Crozet-Villeneuve » relatives au phasage de l’aménagement, à la disposition des bâtiments et la composition de ceux-ci.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 8 avril et 25 mai 2022, la commune de Crozet, représentée par M^e Mariller, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

—  les requérants ne justifient pas d’un intérêt leur conférant qualité pour agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés par M. C et autres ne sont pas fondés.

Par des mémoires, enregistrés les 10 et 25 mai, 25 juin et 1er août 2022, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la société European Homes 164, représentée par M^e Soller-Couteaux, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. C et autres ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 1er juillet 2022, la clôture de l’instruction a été fixée au 1er août 2022.

Un mémoire a été enregistré le 31 octobre 2022, postérieurement à la clôture de l’instruction, et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Gilbertas, premier conseiller,

— les conclusions de M. Borges-Pinto, rapporteur public,

— les observations de M^e Combaret, pour M. C et autres, celles de M^e Tardieu, suppléant M^e Mariller, pour la commune de Crozet, et celles de M^e Primus, suppléant, M^e Soller-Couteaux, pour la société European Homes 164.

Considérant ce qui suit :

1. La société European Homes 164 a déposé, le 1er décembre 2020, une demande de permis de construire en vue de l’édification d’un ensemble d’immeuble à usage d’habitation totalisant soixante logements sur un terrain situé rue de la Montagne, route de Villeneuve, sur le territoire de la commune de Crozet. Par un arrêté du 9 août 2021, le maire de cette commune lui en a accordé le bénéfice. Par un deuxième arrêté du 10 juin 2022, un permis de construire modificatif a été délivré pour le projet. M. F C, M^me B J, M. Q O, M^me G O, M. M N, M^me D E, M. I K, M. A R, M. S P et M^me L P demandent au tribunal l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté ainsi que de la décision rejetant leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

3. Il ressort des pièces du dossier que l’ensemble des requérants justifie de la qualité de voisins du projet et font état d’impacts du projet d’aménagement, comprenant soixante logements et cent cinquante-quatre places de stationnement, sur l’utilisation des voies desservant le projet. Compte tenu de l’ampleur de l’aménagement en litige, qui vise à l’urbanisation d’un espace auparavant très peu urbanisé et séparant des espaces au tissu urbain déjà constitué, M. C et autres doivent être regardés comme justifiant d’un intérêt à agir au sens des dispositions précitées. La fin de non-recevoir afférente doit ainsi être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

4. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

5. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ».

6. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du dossier de demande du permis de construire modificatif délivré le 10 juin 2022, non contesté, qu’un projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs répondant aux exigences des dispositions précitées est produit par la société pétitionnaire. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article UG 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat (PLUiH) du Pays de Gex : « 1/ Mixité sociale (hors secteur d’OAP. Dans les secteurs d’OAP la règle est définie au sein de l’OAP) Dans les communes de () Crozet () : Les constructions neuves, opérations d’ensemble, lotissement ou réhabilitation de 4 logements ou doivent intégrer une par minimum de 25 % de logements sociaux (nombre de logements arrondi à l’entier supérieur) représentant au minimum 25 % de la surface de plancher du projet ». L’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) « Crozet – Villeneuve » dispose que : « () Mixité Fonctionnelle : () Intégrer un minimum de 20 % de logements sociaux ».

8. Il est constant que le projet en litige entre intégralement dans le périmètre de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) « Crozet – Villeneuve » et que cette orientation prévoit des dispositions relatives à la mixité sociale. Il résulte des termes mêmes de l’article UG 3 précité que, dans ces conditions, les prescriptions de ce règlement s’agissant de la mixité sociale ne sont pas applicables au projet. Enfin, les dispositions afférentes de cette OAP ne sauraient être lues comme imposant un pourcentage de surface de plancher dédiée au logement social mais ne concernent, s’agissant de la détermination d’un seuil, que le nombre de logements. Dans ces conditions, et alors que le projet prévoit 20 % de logements sociaux, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UG 3 précité doit être écarté.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article UG 5 du règlement du PLUiH du Pays de Gex : « Les découpages parcellaires doivent être de formes géométriques simples. / Dans le cas d’une parcelle en drapeau, la part du foncier assurant une fonction de desserte ne doit pas dépasser 20 % de la surface de la parcelle et ne doit pas faire plus de 40 m de long ».

10. M. C et autres soutiennent que le projet de la société European Homes 164 présente plusieurs terrains destinés à des unités d’habitation en forme de « drapeau », particulièrement s’agissant des maisons individuelles prévues, dont la part de foncier assurant une fonction de desserte excède 20 % de la surface des parcelles en cause. Toutefois, il ressort clairement du plan de division joint au dossier de demande que les terrains concernés correspondent à plusieurs parcelles de forme géométrique simple, non-assimilables à une forme en « drapeau ». Ces divisions parcellaires, qui correspondent pour les parties assurant une fonction de voirie à un régime de copropriété pour assurer la desserte de plusieurs lots, ne sauraient être regardées par ailleurs comme « artificielles ». Les moyens afférents doivent ainsi être écartés.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article UG 7 du règlement du PLUiH du Pays de Gex : « Tout projet nécessitant la création de plus de 25 places de stationnement en surface doit être organisé sous forme de sous-ensembles de 10 places de stationnement au maximum intégrant un traitement paysager et des aménagements piétons de qualité ».

12. Contrairement à ce qui est soutenu par les requérants, les vingt-et-une places de stationnement prévues au niveau des bâtiments A et B du projet sont organisées en sous-ensemble d’au plus quatre places, séparés par des aménagements paysagers plantés. Dans ces conditions, le moyen ne peut qu’être écarté.

13. En dernier lieu, aux termes de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles ». L’article L. 152-1 du même code dispose que : " L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques.

Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation ".

14. L’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) « Crozet – Villeneuve » du PLUiH du Pays de Gex prévoit, au titre de ses principes d’aménagement, que l’ouverture à l’urbanisation du secteur doit s’opérer en deux tranches avec une opération d’ensemble sur la totalité de chaque tranche, la première devant concerner environ quarante logements, dont la totalité des logements sociaux, et la seconde environ vingt logements. S’il est constant que le permis d’aménager en litige recouvre l’ensemble des deux tranches de programmation ainsi visées, les dispositions de l’OAP en litige n’imposent pas que les deux opérations d’ensemble visées soient distinctes et successives, alors par ailleurs que des voies sont communes à ces deux tranches. Dans ces conditions, le projet en litige, qui prévoit l’aménagement conjointe des deux tranches, ne saurait être regardé comme incompatible avec les dispositions de l’OAP « Crozet -Villeneuve ».

15. S’agissant des dispositions relatives à l’insertion des constructions à édifier, l’OAP « Crozet – Villeneuve » prévoit, dans son schéma de principe, une représentation graphique d’élongation sud-est nord-ouest pour l’orientation des faitages des habitats de type petits collectifs, la légende précisant que ce principe d’orientation est à respecter « dans l’esprit ». Par ailleurs, le paragraphe relatif à l’insertion urbaine de ces orientations indique que les faîtages doivent être parallèles aux courbes de niveaux. Si les requérants relèvent que six maisons individuelles, sur les dix-neuf bâtiments prévus, présentent une orientation orthogonale aux autres constructions, ces maisons individuelles ne sont pas visées par le principe d’orientation établi pour les « petits collectifs » et leur nombre réduit ne saurait compromettre, à l’échelle du projet, l’objectif de parallélisme des faîtages aux courbes de niveaux. Le projet en litige ne peut dès lors être regardé comme incompatible à cet égard avec les dispositions de l’OAP en cause.

16. S’agissant des dispositions relatives à l’implantation des constructions, l’OAP « Villeneuve – Crozet » repère, sur le schéma de principe, des zones d’espace libres de constructions à titre indicatif, comprenant notamment des « espaces de résidentialisation » et des jardins privatifs, dont l’objectif est d’assurer l’interface, par une « zone tampon », avec les jardins des propriétés existantes sur les façades sud sud-ouest. Si les requérants relèvent l’absence de telles « zones tampon » à l’est du projet, au niveau des maisons nos 4 à 15, une telle exigence ne ressort ni des indications graphiques du schéma de principe, ni des orientations également mentionnées. Le projet ne saurait dès lors être regardé comme incompatible avec ces dispositions.

17. Enfin, l’OAP « Villeneuve – Crozet » prévoit, dans son schéma de principe, que le bâtiment donnant sur la placette publique, au sud du projet, comprendra un espace non clos et ouvert au public ainsi qu'« un rez pouvant accueillir des services/commerces ». Comme le relèvent M. C et autres, il ne ressort nullement du dossier de demande de permis de construire que le bâtiment visé, qui est un bâtiment collectif à usage d’habitation, permettrait, le cas échéant, d’accueillir des services ou commerces. Les requérants, compte tenu de l’aspect structurant pour l’aménagement de la zone d’une telle destination, sont ainsi fondés à soutenir que le projet est incompatible avec l’OAP en cause à cet égard.

Sur les conséquences de l’illégalité constatée :

18. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. » Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

19. Le vice affectant la légalité du permis de construire contesté, tel qu’il a été relevé au point 17 ci-dessus, n’affecte qu’une partie du projet et est susceptible d’être régularisé. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme précité et de prononcer l’annulation partielle de l’arrêté du 9 août 2021 en tant qu’il est incompatible avec les dispositions de l’OAP « Crozet – Villeneuve ».

Sur les frais du litige :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que M. C et autres, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, soient condamnés à verser les sommes que demandent la commune de Crozet et la société European Homes 164 sur leur fondement. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Crozet et de la société European Homes 164 le versement d’une somme de 700 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1 : L’arrêté du 9 août 2021 du maire de la commune de Crozet est annulé en tant que le projet est incompatible avec les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation « Crozet – Villeneuve » dans les conditions relevées au point 17 du présent jugement.

Article 2 : La commune de Crozet et la société European Homes 164 verseront aux requérants une somme de 700 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Crozet et par la société European Homes 164 au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. F C, représentant unique des requérants, à la commune de Crozet et à la société European Homes 164.

Délibéré après l’audience du 3 novembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Drouet, président,

M^me Maubon, première conseillère,

M. Gilbertas, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2022.

Le rapporteur,

M. Gilbertas

Le président,

H. Drouet

La greffière,

M. H

La République mande et ordonne à la préfète de l’Ain en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,