TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MARSEILLE

N° 1304186

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SCI JT

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M^me Y-Z

Présidente – Rapporteur

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M^me Simon

Rapporteur public

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Audience du 12 février 2015

Lecture du 24 février 2015

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Marseille

(2^e Chambre)

Vu la requête, enregistrée au greffe du Tribunal administratif de Marseille le 27 juin 2013, présentée pour la société civile immobilière (SCI) JT, dont le siège est situé XXX à XXX, par M^e Guin, avocat, qui demande au tribunal :

1) de condamner la commune de Marseille à lui payer, à titre de provision, la somme de 18 410 811,05 euros en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi du fait des décisions et agissements fautifs de la commune, assortie des intérêts au taux légal avec capitalisation desdits intérêts ;

2) de condamner la commune à s’acquitter du coût de la reconstruction de la surface de plancher détruite à son initiative ;

3) de désigner, en tant que de besoin, un expert ;

4) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 5000 euros au titre de l’article L. 761-1 du CJA ;

La société JT soutient :

— que la commune de Marseille a exercé le droit de préemption urbain dans des conditions irrégulières ; que cette faute a été constatée par un jugement du Tribunal administratif de Marseille n°1005952, confirmé par la Cour administrative d’appel de Marseille par une décision n°12MA02061 ; que toute illégalité, y compris une illégalité externe, est en matière de préemption de nature à ouvrir droit à indemnisation ;

— que cette décision illégale de préemption l’a empêchée d’acquérir l’ensemble immobilier en cause, et ainsi de percevoir le montant des loyers des baux commerciaux alors en cours de validité concernant ces locaux et qui devaient lui être transférés dans le cadre de la vente ; qu’elle a également été privée de la possibilité de poursuivre l’exploitation des dits baux commerciaux au-delà de leur terme ;

— qu’elle a subi également un préjudice du fait de la démolition de certains bâtiments, qu’elle entendait acquérir et exploiter pour une surface totale de plus de 16 000 m2 de plancher nu ; qu’ainsi la commune de Marseille devra supporter la charge de la reconstruction mais également celle de la perte d’exploitation pendant toute la durée du chantier ;

— qu’elle a vu ses fonds immobilisés en pure perte en 2003 sans pouvoir bénéficier de la gestion des revenus induits par les loyers ;

— qu’elle a dû engager des procédures pour se défendre et pour solliciter l’indemnisation de ses préjudices ;

Vu la lettre d’information, en date du 17 octobre 2013, prise en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative et adressée aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Vu le mémoire, enregistré le 12 février 2014, présenté pour la commune de Marseille, représentée par son maire en exercice, par M^e Rosenfeld, avocat, qui demande au tribunal de rejeter la requête et de mettre à la charge de la SCI JT une somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La commune de Marseille soutient :

— que dans le souci d’une bonne administration de la justice, il doit être sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la décision du Conseil d’Etat à intervenir dans le contentieux relatif à la légalité de la décision de préemption ;

— que la créance alléguée par la SCI JT est prescrite en application de la prescription quadriennale prévue par la loi n°68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics ;

— que la requête est irrecevable pour défaut de décision préalable dès lors qu’une sommation interpellative transmise par voie d’huissier à la personne publique ne peut être considérée comme une réclamation au sens de l’article R. 421-2 du code de justice administrative ;

— qu’il n’existe pas de droit à indemnisation pour la SCI JT en raison de l’absence de lien de causalité entre la faute alléguée de la commune de Marseille et les préjudices invoqués par la société ; qu’une illégalité externe n’ouvre droit à indemnisation que dans la mesure où la décision ne serait pas légalement justifiée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que la décision de préemption en cause a été prise dans un but précis d’intérêt général ; que l’absence de lien de causalité résulte également de l’absence d’engagement exprès d’acquérir le bien de la part de la SCI JT mais aussi de la caducité de la promesse de vente à la date d’édiction de la décision de préemption ;

— que la SCI JT n’apporte pas la preuve d’un préjudice certain et direct ;

— que les sommes sollicitées sont excessives et nullement justifiées ;

— qu’il n’y a pas lieu de prononcer une expertise ;

Vu le mémoire, enregistré le 10 mars 2014, présenté pour la SCI JT, par M^e Guin, tendant aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens ;

La SCI JT soutient, en outre :

— que la juridiction administrative n’est pas tenue de surseoir à statuer dès lors qu’elle ne se trouve dans aucune des hypothèses pouvant justifier du bien fondé de cette demande ; qu’au surplus, il appartenait à la commune de Marseille de solliciter un sursis à exécution directement auprès du Conseil d’Etat ;

— que la prescription quadriennale ne lui est pas opposable concernant une créance qui relève exclusivement de droits patrimoniaux non soumis à la loi du 31 décembre 1968 ; qu’elle a été opposée tardivement ; que pour être opposée, la créance doit être certaine et exigible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dès lors qu’elle dépend du contentieux de légalité mené à l’encontre de la décision de préemption, contentieux toujours en cours ; que le point de départ du délai de prescription est fixé au début de l’exercice qui suit celui au cours duquel la créance est devenue certaine, soit l’exercice au cours duquel a été édictée la décision de préemption en cause, or cette décision de préemption ne lui ayant jamais été notifiée, le délai n’a pu commencer à courir ;

— que la sommation interpellative adressée par voie d’huissier à la commune de Marseille constitue une réclamation au sens du code de justice administrative ; qu’elle ne présente aucune ambiguïté sur son objet ; qu’elle ne constitue ni une simple demande d’information, ni une protestation, puisque non seulement la demande est chiffrée mais qu’elle précise en outre les préjudices dont il est demandé réparation ;

— que l’argumentation relative à la caducité de la promesse de vente dont elle est titulaire et à son engagement d’acquérir est inopérante ; qu’il résulte de la jurisprudence que l’acquéreur évincé est toujours fondé à demander, à la suite de l’annulation de la décision de préemption, l’exécution forcée de la vente à son profit en raison de la rétroactivité de l’annulation prononcée par le juge administratif permettant ainsi un retour à l’opération contractuelle d’origine ;

Vu le mémoire, enregistré le 20 mars 2014, présenté pour la commune de Marseille, par M^e Rosenfeld, tendant aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens ;

La commune de Marseille soutient, en outre, que la décision de préemption en cause est légalement justifiée dès lors qu’elle a été prise dans un but d’intérêt général ; que la seule circonstance que ce but ait pu varier au fil des années n’est pas de nature à lui ôter tout fondement légal ;

Vu le mémoire, enregistré le 15 avril 2014, présenté pour la SCI JT, par M^e Guin, tendant aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens ;

La société JT soutient, en outre :

— que dans le cas d’une prise de possession d’un bien sans titre et sans accord du propriétaire ainsi que de la réalisation de travaux de démolition constituant une voie de fait, la prescription quadriennale ne saurait courir tant que les droits réels n’ont pas été remplacés par une créance, c’est-à-dire tant que l’autorité judiciaire n’a pas fixé l’indemnité due par la collectivité publique ;

— que la prescription quadriennale n’a pas pu courir dès lors que la consolidation du préjudice subi n’est toujours pas intervenue à ce jour ;

— que si le point de départ du délai de prescription est le début de l’exercice suivant la notification de la décision de préemption en vertu de la loi du 30 mai 1962, il en va différemment lorsqu’un recours pour excès de pouvoir est exercé contre la décision en cause ; que la prescription quadriennale court alors à compter du début d’exercice suivant celui au cours duquel la décision est passée en force de chose jugée, quelle que soit la solution donnée au litige et notamment si la décision attaquée est annulée ;

— qu’il doit être fait application, en vertu de la loi du 31 décembre 1968, de l’exception d’ignorance au terme de laquelle la prescription quadriennale ne court pas contre celui qui peut être légitimement regardé comme ignorant l’existence de la créance ;

— que la décision de préemption ne lui ayant jamais été notifiée personnellement, le délai de recours contentieux, et donc nécessairement le délai de prescription quadriennale, ne lui sont pas opposables ;

— que la décision de préemption en cause n’est pas légalement justifiée par le seul fait qu’elle poursuit un but d’intérêt général ; qu’en l’absence de matérialité sur le terrain par des aménagements, le cas échéant substantiels, voire par une affectation à un service public, le projet « Madrague-Plan » doit être regardé comme non justifié ;

— qu’enfin, conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat, la présence dans la promesse de vente d’une date limite de réalisation de cette promesse, expirée au jour de la décision de préemption, ne fait pas obstacle à ce que, en cas d’annulation de la décision de préemption et si le propriétaire et l’acquéreur en étaient d’accord, la vente puisse se poursuivre ;

Vu l’ordonnance en date du 28 mai 2014, prononçant en application des articles R. 613-1 et R. 611-11-1 la clôture immédiate de l’instruction ;

Vu le mémoire, présenté le 16 juin 2014, pour la commune de Marseille, par M^e Rosenfeld ;

Vu le mémoire, présenté le 6 février 2015, pour la SCI JT, par M^e Guin ;

Vu la demande préalable ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 12 février 2015 ;

— le rapport de M^me Y-Z ;

— les conclusions de M^me Simon, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Hequet, pour la SCI JT et de M^e Rosenfeld pour la commune de Marseille ;

Considérant que par décision du 27 août 2003, la commune de Marseille a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur un terrain cadastré section M XXX, d’une surface de 2 ha 75 a 90 ca comprenant un ensemble immobilier, mis en vente par M. X, directeur de la CCPMA Retraite et dont la SCI JT s’était portée acquéreur ; que toutefois, par jugement du tribunal de céans en date du 22 mars 2012, sous le n°1005952, confirmé par arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille en date du 5 décembre 2013, sous le n° 12MA02061, la décision de préemption précitée a été annulée au motif que la commune ne justifiait pas du caractère exécutoire de la décision du 11 août 2003 par laquelle le président de la Communauté urbaine Marseille Provence Méditerranée lui a délégué son droit de préemption urbain ; que par la présente requête, la SCI JT demande au tribunal de condamner la commune de Marseille à l’indemniser du préjudice qu’elle estime avoir subi ;

Sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposés par la commune de Marseille et sur l’exception de prescription quadriennale ;

Sur les conclusions à fin d’indemnisation :

2. Considérant que la SCI JT invoque principalement la faute commise par la commune de Marseille du fait de l’illégalité de la décision de préemption du 27 août 2003 ; qu’elle demande également au tribunal de juger que la destruction de certains bâtiments, afin de faire obstacle à la restitution du bien illégalement préempté, constitue également un agissement fautif engageant la responsabilité de la commune tout comme l’absence de restitution de l’ensemble immobilier nonobstant le jugement du tribunal de céans et l’arrêté de la Cour administrative d’appel ;

3. Considérant qu’un acquéreur évincé par une décision de préemption illégale est en droit d’obtenir réparation des préjudices qui résultent pour lui, de façon directe et certaine, de cette décision ;

4. Considérant toutefois que la SCI JT se prévaut de préjudices résultant d’une part, de ce qu’elle a été privée du montant des loyers des baux commerciaux alors en cours, qui devaient lui être transférés dans le cadre de la vente, d’autre part, de la démolition de certains bâtiments pour une surface totale de plus de 16 000 m² de plancher nu, et enfin de l’immobilisation de ses fonds en pure perte en 2003 et des différentes procédures engagées ;

5. Considérant, en premier lieu, qu’au titre du préjudice économique, la société JT ne se prévaut pas d’un manque à gagner mais de la perte brute de loyers résultant de baux commerciaux devant lui être transférés et ce, au demeurant, sans tenir compte des échéances prévues pour chacun des contrats ; qu’en tout état de cause, dès lors qu’elle n’a pas procédé à l’acquisition du bien immobilier et n’a donc supporté aucun frais d’acquisition et plus généralement aucun des frais incombant normalement à un propriétaire pour l’entretien de ses biens, un tel préjudice ne saurait être regardé comme établi et comme résultant des agissements fautifs de la commune ;

6. Considérant, en deuxième lieu, que la société JT, qui n’est pas propriétaire des biens irrégulièrement préemptés par la commune de Marseille, ne saurait davantage se prévaloir d’un préjudice lié à la démolition de certains bâtiments ; qu’en tout état de cause, et ainsi que la Cour administrative d’appel l’a jugé, le prix auquel les biens illégalement préemptés devront lui être cédés par la commune de Marseille tiendra compte de la modification de la consistance et de l’état desdits biens ;

7. Considérant, en troisième lieu, que le préjudice résultant de l’immobilisation des fonds, en pure perte, en 2003 n’est ni chiffré ni établi par les pièces du dossier ; qu’il en est de même du préjudice résultant des différentes procédures engagées par la société JT ;

8. Considérant que dans ces conditions, et sans qu’il soit besoin de rechercher si les fautes commises par la commune de Marseille, compte tenu de leur nature, peuvent donner lieu ou non à réparation pour l’acquéreur évincé, les conclusions aux fins d’indemnisation présentées par la société JT ne peuvent qu’être rejetées ;

Sur les conclusions accessoires :

9. Considérant que les conclusions principales aux fins indemnitaires étant rejetées, les conclusions accessoires présentées par la société JT doivent également être rejetées ;

Sur les conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

10. Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » ;

11. Considérant que les dispositions précitées font obstacle à ce que la commune de Marseille, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, verse une quelconque somme à la société JT ; qu’en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI JT une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Marseille au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er: La requête de la SCI JT est rejetée.

Article 2 : La SCI JT versera une somme de 1500 euros à la commune de Marseille en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI JT et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 12 février 2015, où siégeaient :

— M^me Y-Z, présidente de chambre,

— M. Martin, conseiller,

— M^me Baizet, conseiller.

Lu en audience publique, le 24 février 2015.

La présidente, L’assesseur le plus ancien dans l’ordre du tableau,

Signé Signé

S. Y-Z S. MARTIN

Le greffier,

Signé

XXX

La République mande et ordonne au préfet des Bouches du Rhône en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Le greffier,